ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

Дело № А55-11263/2019

г. Самара

16 декабря 2019 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена 10 декабря 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 декабря 2019 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца – Департамента градостроительства городского округа Самара – представитель ФИО2 по доверенности №Д05-01/80 от 16.01.2019 г., 

от ответчика – ООО "Самаражилстрой" – представитель Черных А.А. по доверенности от 18.11.2019 г., 

от третьего лица - Администрации городского округа Самара – представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 декабря 2019 года в зале № 6 апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 августа 2019 года по делу № А55-11263/2019 (судья Рысаева С.Г.),

по иску Департамента градостроительства городского округа Самара (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью "Самаражилстрой" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

с участием в деле Администрации городского округа Самара в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, 

о взыскании 1 818 826 руб. 23 коп.,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Самаражилстрой" о взыскании 1 818 826 руб. 23 коп., в том числе: 1 617 213 руб. 60 коп. основной долг по договору аренды земельного участка № 001060з от 30.09.2005 за период с 01.07.2017 по 31.12.2018, 201 612 руб. 63 коп. пени за период с 11.09.2017 по 31.12.2018.

Определением суда от 23.04.2019 к участию в деле привлечена Администрация городского округа Самара в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца.

Истец заявил об уточнении исковых требований, просил взыскать 1 447 496 руб. 02 коп., в том числе: 1 317 729 руб. 60 коп. неосновательное обогащение за период с 01.07.2017 по 20.09.2018, 129 766 руб. 42 коп. пени за период с 11.09.2017 по 20.09.2018, а также штраф за неисполнение обязательства по передаче земельного участка в размере 17 969 руб. 16 коп.

В судебном заседании 20.08.19 истец не стал поддерживать вышеуказанные уточнения, представил суду уточненное заявление от 20.08.19 в соответствии с которым просил взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Самаражилстрой" в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара неосновательное обогащение за период с 01.07.17 по 20.09.18 в размере 1 317 729 руб. 60 коп., пени за период с 11.09.17 по 20.09.18 в размере 129 766 руб. 42 коп. 

В соответствии с ст.49 АПК РФ суд принимает уточнения исковых требований. Сумма иска равна 1 447 496 руб. 02 коп. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 августа 2019 года по делу № А55-11263/2019  в иске отказано.

Не согласившись с принятым  судебным актом, Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель Департамента градостроительства городского округа Самара апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ООО "Самаражилстрой" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители третьего лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав стороны, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 30.09.2005 года между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО «СтройТрест» был заключен договор аренды земельного участка №001060з, в соответствии с которым Комитет по управлению имуществом г. Самары являлся арендодателем, а ООО «СтройТрест» арендатором земельного участка кадастровый номер 63:01:0918001:0030 площадью 3742,70 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Аврора/ул. Аэродромная. Земельный участок предоставлен под строительство.

Согласно ст.ст. 131, 164, 609 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован 09.01.2006 г.

С 01.07.2006 года Комитет по управлению имуществом города Самара утратил полномочия действовать от имени государства при распоряжении землей. 

Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 № 67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 № 74, в соответствии с Законом Самарской области «О земле» в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области  с 01.07.2006 г. наделено полномочиями по предоставлению земельных участков в городском округе Самара для целей строительства.

06.09.2010 между министерством строительства Самарской области и ООО«СтройТрест» было заключено дополнительное соглашение № 1, согласно которому был изменен срок действия договора, изменен расчет арендной платы. В установленном законом порядке дополнительное соглашение было зарегистрировано 05.10.2010 г.

16.12.2011 между Министерством строительства Самарской области и ООО«СтройТрест» было заключено дополнительное соглашение № 2, согласно которому был изменен расчет арендной платы. В установленном законом порядке дополнительное соглашение было зарегистрировано 07.02.2012 г.

22.03.2013 между Министерством строительства Самарской области и ООО «СтройТрест» было заключено дополнительное соглашение № 3, согласно которому был изменен расчет арендной платы, сроки ее уплаты, снижен до 0,05% размер пени. В установленном законом порядке дополнительное соглашение было зарегистрировано 04.06.2013 г.

27.09.2013 между Министерством строительства Самарской области и ООО «СтройТрест» было заключено дополнительное соглашение № 4, согласно которому был изменен расчет арендной платы, и продлен срок действия договора до 29.06.2018 г. В установленном законом порядке дополнительное соглашение было зарегистрировано 22.10.2013 г.

23.10.2013 между ООО «СтройТрест» и ООО «Самаражилстрой» был заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №001060з от 30.09.2015. В установленном законом порядке договор зарегистрирован 04.03.2014 г.

С 01.03.2015 г. Министерство утратило полномочия распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 № 134-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

03.12.2015 между Администрацией городского округа Самара и ООО «СтройТрест» было заключено дополнительное соглашение № 5, согласно которому были изменены реквизиты арендатора. В установленном законом порядке дополнительное соглашение было зарегистрировано 11.01.2016 г.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с условиями заключенного договора (пункт 4.4.) Арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Истец указывает, что условия договора ответчик не исполнил, как и не исполнил ст. 614 ГК РФ, поскольку нарушил сроки уплаты арендной платы, в период с 01.07.17 по 20.09.18 арендная плата ответчиком не вносилась.

Таким образом, согласно расчету истца по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 317 729 рублей 60 коп.

Пунктом 7.3. договора предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,05 % с просроченной суммы за каждый день просрочки за просрочку арендных платежей, в связи с чем у Ответчика образовалась задолженность по уплате пеней в размере 129 766 рублей 42 коп. за период с 11.09.17 по 20.09.18.

Претензией от 06.09.18 исх. №Д05-01/2551, от 18.05.18 №Д05-01/1507 истец уведомил ответчика об имеющейся задолженности. Поскольку данная претензия осталась без ответа и удовлетворения истец обратился с настоящим иском в суд. 

Ответчик исковые требования истца не признает, при этом указывает на то, что договор аренды считается прекращенным с 19.08.17, разрешение на строительство №RU633010000-103 отменено Постановлением Администрации городского округа Тольятти от 28.03.18 №318, решением Арбитражного суда Самарской области от 05.06.18 по делу №А55-32455/2017 оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.12.18 установлено, что арендная плата является для арендатора убытками, в связи с чем просит в иске отказать. 

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 612, 328, 611, 614, 330, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации,  статей 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации обосновано отказал в иске  по следующим основаниям.

В разъяснениях, изложенных в пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» законодатель говорит о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ. 

Таким образом, применение положений статьи 619 ГК РФ не является императивным при прекращении действия договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок.

Департамент в соответствии с пунктом 8.3 Договора, уведомив ответчика, в одностороннем порядке отказался от договора аренды (вх. от 29.06.2017 № Д65-01/1425) вернуть земельный участок арендодателю, подписав акт приема-передачи. Почтовое отправление вручено адресату 19.07.2017, что подтверждается отчетом об отслеживании и ответчиком не отрицается. 

На основании Решения Арбитражного суда Самарской области от 22.06.18 по делу №А55-9894/2018 по иску Департамента градостроительства городского округа Самара к Управлению Росреестра по Самарской области об обязани произвести государственную регистрацию прекращения ограничения права в виде аренды земельного участка по договору №001060з от 30.09.2015 последнее погасило запись 21.09.18г. 

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 04.09.2015 установлен факт незаконности действий Администрации по выдаче разрешения на строительство №RU633010000-103, нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц, ненадлежащее исполнение обязанностей по проверке представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловленная обязательностью вступившего в законную силу судебного акта, означает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение. Условием преюдициальности выступает наличие в решении суда по ранее рассмотренному делу фактов имеющих то или иное отношение к лицам, участвующим в деле. 

Постановлением Главы городского округа Самара от 28.03.16 №318 вышеуказанное разрешение на строительство было отменено. 

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, в случае предоставления земельного участка для установки объекта, обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ввиду предоставления в аренду земельного участка использование которого истцом по назначению под строительство жилого дома со встроенно- пристроенными нежилым помещениями и подземным паркингом оказалось невозможным (по причине наличия нарушений при выдачи разрешения на строительство градостроительных и противопожарных норм) следует признать, что арендодателем фактически не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, соответствующего условиям договора аренды, предусмотренная пунктом 1 ст. 611 ГК РФ. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.06.18 по делу №А55-32455/2017 с Администрации городского округа Самара в пользу ООО «Самаражилстрой» взысканы убытки ввиде оплаченной арендатором арендной платы в размере 2 237 186 руб. 40 коп. за период с четвертого квартала 2014 по первый квартал 2016 г. 

Вышеуказанным судебным актом установлено, что в результате незаконных действий Администрации городского округа Самара, выразившихся в незаконной выдаче разрешения на строительство и невозможностью использовать земельный участок в связи с односторонним расторжением арендодателем договора аренды земельного участка, причинены убытки в размере затрат на аренду и затрат на освоение земельного участка.

Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, соответственно, обязанность по встречному предоставлению арендодателем земельного участка должным образом не исполнена, истец был лишен права пользоваться земельным участком для многоэтажного жилищного строительства,

Общество производило оплату арендных платежей за земельный участок, который исключительно по вине Администрации не могло использовать под строительство в связи с разрешённым видом использования. 

Из правового анализа пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Из приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления объекта аренды, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. 

Суд первой инстанции также правомерно учел, что истцом не представлено доказательств возможности использования спорного земельного участка по назначению для осуществления строительства многоквартирного жилого дома.

При этом суд первой инстанции верно отметил, что доводы истца о соблюдении последним требований ст.ст.30-32 ЗК РФ с вынесением Постановления Главы городского округа Самара от 29.07.05г. №1918, утверждением акта о выборе земельного участка не могут служить доказательством возможности использования спорного земельного участка по назначению для осуществления строительства многоквартирного жилого дома

Факт отсутствия у истца возможности приступить к законному использованию земельного участка в период с 01.07.17 по 20.09.18 в соответствии с условиями договора аренды, правомерно позволили суду первой инстанции сделать вывод о наличии в настоящем споре оснований для применения положений пункта 1 статьи 612 ГК РФ и освобождении ответчика от внесения арендной платы в данный период. На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал истцу в иске.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для отказа в иске.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка. 

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 22 августа 2019 года по делу № А55-11263/2019, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.  Однако, заявитель жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина  взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

 

Руководствуясь статьями 266-271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 августа 2019 года по делу № А55-11263/2019 - оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара - без удовлетворения.

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий           С.Ш. Романенко 

Судьи                                           С.Ю. Николаева

 

                                                                                                                         Н.Ю. Пышкина