﻿094/2019-36548(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

17 июля 2019 года Дело № А56-74453/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2019 года. Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2019 года. 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Чуватиной  Е.В.,  

при участии от общества с ограниченной ответственностью «РОЛЬФ  Эстейт Санкт-Петербург» Шаяхметовой Э.Т. (доверенность от 18.06.2018),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «РОЛЬФ Эстейт Санкт-Петербург»  на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 03.12.2018 (судья Геворкян Д.С.) и постановление Тринадцатого  арбитражного апелляционного суда от 18.03.2019 (судьи Жиляева Е.В.,  Полубехина Н.С., Тимухина И.А.) по делу № А56-74453/2018,   

у с т а н о в и л:

Санкт-Петербургское государственное казённое учреждение «Имущество  Санкт-Петербурга», место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская  ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее –  учреждение), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «РОЛЬФ Эстейт Санкт-Петербург», место нахождения: 196015, Санкт- Петербург, Витебский пр., д. 17, корп. 6, лит. Б О, ОГРН 1057810067150, ИНН  7810019725 (далее – общество), о взыскании 343 573 руб. 08 коп.  задолженности за период с 01.04.2016 по 30.06.2016 и 312 823 руб. 29 коп.  неустойки за несвоевременное внесение арендной платы по состоянию на  08.12.2018 по договору аренды земельного участка от 01.04.2011 № 17/ЗД- 06280.  

Решением суда от 03.12.2018 иск удовлетворён. 

Постановлением апелляционного суда от 18.03.2019 решение оставлено  без изменения.  

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление  отменить и принять по делу новый судебный акт.  

Податель жалобы ссылается на то, что выводы судов противоречат  имеющимся в деле доказательствам, указывает, что согласно представленным  в материалы дела платёжным поручениям, акту сверки, составленному  обществом, и справке о расчётах, выданной обществу Комитетом  имущественных отношений Санкт-Петербурга, задолженность общества по  договору аренды, в том числе в спорный период, отсутствует, имеется  переплата 344 042 руб. 70 коп.  

Податель жалобы считает, что оснований для взыскания задолженности и  неустойки не имеется.  

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.  

Законность решения и постановления проверена в кассационном  порядке.  

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества  поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.  

Учреждение о месте и времени рассмотрения дела извещено  надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, в связи  с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.  

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о  месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте  Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-  телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие  размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на  официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.  

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному  удовлетворению.  

Материалами дела подтверждается следующее.  

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга  (комитет, арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от  01.04.2011 № 17/ЗД-06280 аренды земельного участка площадью 20 879 кв. м с  кадастровым номером 78:34:4145:36, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, ул. Савушкина, д. 103, лит. А, сроком до 17.12.2057.  

Согласно пункту 3.4 договора годовой размер арендной платы за  пользование участком составил 5 185 709 руб. 28 коп., за квартал - 1 296 427  руб. 32 коп.  

В соответствии с пунктом 3.7 арендатор перечисляет арендную плату не  позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.  

Пунктом 4.3.6 предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно и в  полном объёме выплачивать арендную плату в определённом договором  размере и порядке.  

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность за  несвоевременное перечисление арендной платы в виде неустойки,  составляющей 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.  

Как следует из акта приёма-передачи от 01.04.2011, участок передан  арендатору.  

Комитет направил обществу уведомление от 28.09.2016 № 106153-32  взамен разосланного ранее уведомления от 01.02.2016 № 7015-32.  

В уведомлении от 28.09.2016 комитет сообщил обществу о том, что по  результатам проведенной ГУП ГУИОН инвентаризации по функциональному  использованию земельного участка, начиная с 24.08.2015 по 30.11.2015,  величина квартальной арендной платы за участок при условии, что  коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый  Правительством Санкт-Петербурга равен 1.00, составляет 1 247 92 руб. 20 коп.;  в связи с изменением базовых ставок арендной платы размер арендной платы  по договору с 01.12.2015 при условии, что коэффициент динамики рынка  недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга равен 1.00,  составляет 1 448 927 руб. 94 коп.  

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379  установлен коэффициент динамики рынка недвижимости в 2016, равный 1,2.  

Учреждение направило обществу претензию от 08.12.2017 № 13168- 

пр./17 с требованием погасить задолженность по договору и уплате пеней в  течение пяти дней с момента получения данной претензии, указав в претензии,  что на 08.12.2017 выявлена задолженность по договору за период с 01.01.2012  – 31.03.2012, 01.01.2014 – 31.03.2014, 01.04.2016 – 30.06.2016 в размере  343 573 руб. 10 коп., и начислены пени в размере 312 823 руб. 29 коп.  

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору за  период с 01.04.2016 – 30.06.2016 в размере 343 573 руб. 08 коп. и начисление  на сумму задолженности пеней в размере 312 823 руб. 29 коп. по состоянию на  08.12.2018, учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

 Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что имеются  основания для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по  договору за указанный в иске период и предусмотренных договором пеней на  указанную в иске дату.  

 Суды, удовлетворяя исковые требования учреждения, сослались на то,  что арендная плата в указанный в иске период составила с учётом  установленного коэффициента динамики рынка недвижимости 1 738 713 руб. 53  коп., ответчиком в спорный период оплачено 1 395 140 руб. 45 коп.  

 При этом суд первой инстанции указал в решении, что общество  платёжными поручениями от 08.04.2016 №№ 914 и 915 перечислило  арендодателю по договору 600 164 руб. 17 коп. и 794 976 руб. 28 коп., всего  1 395 140 руб. 45. коп. Исходя из этого суд посчитал, что образовалась  задолженность в заявленном в иске размере в указанный в иске период.  

Суд не принял доводы ответчика о том, что оплата в спорный период  произведена им в меньшем размере в связи с тем, что за период с 01.04.2015 по  31.03.2016 образовалась переплата по договору на сумму 685 185 руб. 73 коп.  При этом суд указал в решении, что условиями договора стороны не  предусмотрели право арендатора на досрочное внесение арендной платы. Суд  сослался на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о  неосновательном обогащении и зачёте (статьи 1102 и 410 ГК РФ), а также на  то, что ответчик не представил доказательств того, что истец признал факт  переплаты за предыдущий период, на то, что сверка расчётов сторонами не  проведена.  

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой  инстанции и указал в постановлении, что не принимает доводы общества,  поскольку в назначении платежа отсутствует указание на перечисление  денежных средств в качестве аванса, указано на внесение арендной платы за  конкретный период.  

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление  подлежат отмене в связи с тем, что изложенные в них выводы не соответствуют  имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без  исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения  спора.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за  пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения  арендной платы определяются договором аренды.  

В силу положений статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 Земельного  кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от  25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской  Федерации» (в редакциях, действовавших до 01.03.2015), пункта 3 статьи 39.7  Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с  01.03.2015) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или  

муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам.  

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской  Федерации, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если  иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами,  порядок определения размера арендной платы за земельные участки,  находящиеся в государственной или муниципальной собственности и  предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом  государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении  земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской  Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые  не разграничена.  

Ссылаясь на то, что в период с 01.04.2016 по 30.06.2016 общество  перечислило арендную плату по договору в меньшем размере, чем установлено  нормативным актом, учреждение обратилось с настоящим иском о взыскании  задолженности и договорной неустойки.  

Общество, возражая против иска, заявило в отзыве на иск об отсутствии  задолженности и наличии переплаты по договору, обосновав при этом  перечисление платы по договору с период с 01.04.2016 по 30.06.2016 в  меньшем размере тем, что при этом им была учтена переплата по договору,  образовавшаяся за период с 01.04.2015.  

В подтверждение своих доводов общество представило в суд первой  инстанции подписанный его представителем акт сверки расчётов за период,  начиная с 01.04.2015, платёжные поручения о перечислении арендной платы по  договору за этот период, а также справку о расчётах по упомянутому договору  от 30.08.2018, которая, по сообщению общества, получена обществом от  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, из которой следует, что  имеется переплата по договору в сумме 344 042 руб. 70 коп. на 30.08.2018.  

Однако суды обстоятельства, на которые ссылается в своих возражениях  на иск ответчик, об отсутствии задолженности и о наличии переплаты по  договору не проверили.  

Ссылка судов на то, что договором не предусмотрено внесение  авансовых платежей, в данном случае является несостоятельной.  

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации при разрешении спора о взыскании задолженности по договору  аренды установленный судом факт переплаты по договору относится к  основаниям для отказа в удовлетворении иска. Иной подход приведёт к  возникновению неосновательного обогащения на стороне арендодателя.  

В связи с тем, что в опровержение доводов истца о наличии  задолженности ответчик ссылается на её отсутствие в связи с переплатой по  договору за предыдущий период, обстоятельства перечисления арендной платы  по договору за период, начиная с 01.04.2015, являются юридически значимыми  для настоящего дела.  

Ссылка суда на акт сверки, представленный истцом, необоснованна,  поскольку истец представил подписанный им акт сверки только за период с  01.04.2016 по 30.06.2016, и не опроверг представленный ответчиком акт сверки  за период, начиная с 01.04.2015, а также представленные ответчиком  платёжные поручения о перечислении арендной платы за указанный период, не  опроверг доводы ответчика о наличии переплаты по договору.  

Суды, сославшись на то, что истец не признает наличие переплаты по  договору за предыдущий период, необоснованно не дали оценку  представленным ответчиком в подтверждение его доводов доказательствам.  

Поскольку судами не исследованы указанные обстоятельства, сделанные  

судами выводы о наличии оснований для взыскания с общества в пользу  учреждения задолженности по договору за период 01.04.2016 по 30.06.2016 и  пеней, не могут быть признаны обоснованными.  

При таких обстоятельствах решение и постановление следует отменить, а  дело передать на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все  обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора,  проверить доводы ответчика о том, что оплата за спорный период произведена  им в меньшем размере с учётом того, что за предыдущие периоды  образовалась переплата, о том, что задолженность по договору отсутствует, а  имеет место переплата. Суду следует обязать стороны произвести сверку  расчётов за весь спорный период, начиная с 01.04.2015, и в случае  необходимости решить вопрос о привлечении к участию в деле Комитета  имущественных отношений Санкт-Петербурга. После чего суду следует дать  установленным обстоятельствам правовую оценку с учётом доводов всех  участвующих в деле лиц.  

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о  распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по  кассационной жалобе.  

 С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный  суд Северо-Западного округа   

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 03.12.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 18.03.2019 по делу № А56-74453/2018 отменить.  

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области.  

Председательствующий Т.И. Сапоткина  

Судьи Г.М. Рудницкий   Е.В. Чуватина