/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А10-5177/2016

24 июля 2017 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2017 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Левошко А. Н.,

судей: Кадниковой Л. А., Шелёминой М. М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Винокуровой М. Ю.,

при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия (судья Салимзянова Л. Ф., секретарь судебного заседания Нагуслаева З. К.),

при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Республики Бурятия представителей: 

индивидуального предпринимателя Абзаевой Марины Дамбаевны - Эрдынеева С. П. (доверенность от 06.06.2014); 

муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» - Старковой Ю. А. (доверенность от 07.03.2017);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия - Скубиро Е. С. (доверенность от 06.06.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Абзаевой Марины Дамбаевны на постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2017 года по делу № А10-5177/2016 Арбитражного суда Республики Бурятия (суд апелляционной инстанции: Желтоухов Е. В., Никифорюк Е. О., Сидоренко В. А.),

установил:

индивидуальный предприниматель Абзаева Марина Дамбаевна (ОГРНИП 311032705500121; ИНН 031800015670; г. Улан-Удэ; далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – Управление Росреестра) о признании недействительными решения о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/016/008/2016-1180 от 15.07.2016, решения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 03/016/008/2016-1180 от 18.11.2016; об обязании Управления Росреестра зарегистрировать договор аренды земельного участка № 83 от 28.06.2016.

Дело рассмотрено при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» (далее – комитет).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 09 января 2017 года требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2017 года решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 09 января 2017 года отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, предприниматель обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции.

В кассационной жалобе предприниматель выражает несогласие с выводами апелляционного суда о том, что договор аренды № 83 от 28.06.2016 заключен между комитетом и предпринимателем на новых условиях, отличных от условий ранее заключенных договоров аренды (заключены на неопределенный срок), в связи с чем не может быть признан соответствующим требованиям пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); указывает, что арендуемый участок предоставлен для строительства, в связи с чем срок аренды такого участка составляет от трех до десяти лет (подпункт 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ); на вновь образованном земельном участке расположено здание магазина предпринимателя; апелляционный суд сделал неверный вывод о недоказанности предпринимателем нарушения его прав и законных интересов оспариваемыми решениями.

Управление Росреестра представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит отказать в её удовлетворении, оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В судебном заседании представители предпринимателя и комитета поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель Управления Росреестра – доводы отзыва на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе председательствующего Левошко А. Н., судей Шелёминой М. М., Шелега Д. И. определением от 31 мая 2017 года рассмотрение кассационной жалобы предпринимателя отложил в порядке статьи 158 АПК РФ на 03 июля 2017 года в 14 часов 30 минут.

Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 июня 2017 года на основании абзаца 2 части 5 статьи 158 АПК РФ рассмотрение кассационной жалобы отложено на 17 июля 2017 года в 14 часов 30 минут.

В связи с наличием обстоятельств, предусмотренных статьей 18 АПК РФ определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 июля 2017 года в настоящем деле произведена замена судьи Шелега Д. И. на судью Кадникову Л. А. Судебное разбирательство произведено с самого начала.

После отложений рассмотрения кассационной жалобы представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились.

В суд кассационной инстанции 26.06.2017 поступило ходатайство предпринимателя о приобщении к делу дополнительного доказательства – письма комитета от 18.05.2017 № 24461.

С учетом полномочий, установленных статьёй 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции определил в удовлетворении заявленного ходатайства отказать.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключены договоры аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности: 

- № 38 от 06.02.2009 на срок до 05.02.2012, кадастровый номер (далее – КН) земельного участка 03:24:031609:14;

- № 245 от 22.11.2011 на срок до 21.11.2014, КН земельного участка 03:24:031609:26;

- № 337 от 06.11.2012 на срок до 05.11.2015, КН земельного участка 03:24:031609:41.

Указанные земельные участки переданы предпринимателю по актам приема-передачи, договоры аренды зарегистрированы Управлением Росреестра.

Земельные участки с КН 03:24:031609:14, 03:24:031609:26, 03:24:031609:41 объединены в земельный участок с КН 03:24:031609:47 площадью 183 кв.м.

07.08.2015 сторонами подписаны соглашения о расторжении договоров аренды                  № 38 от 06.02.2009 и № 337 от 06.11.2012 в связи с объединением земельных участков.

Земельные участки переданы комитету по актам приема-передачи, указанные сделки зарегистрированы Управлением Росреестра.

Комитет и предприниматель соглашением от 28.06.2016 расторгли договор аренды № 245 от 22.11.2011 в связи с перезаключением договора аренды, указанное соглашение также зарегистрировано Управлением Росреестра.

28.06.2016 комитет и предприниматель заключили договор аренды № 83 в отношении земельного участка с КН 03:24:031609:47 на основании пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в соответствии с условиями ранее заключенных договоров аренды № 38 от 06.02.2009, № 245 от 22.11.2012, № 337 от 06.11.2012.

Предприниматель 01.07.2016 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 28.06.2016 в отношении земельного участка  с КН 03:24:031609:47.

Государственная регистрация Управлением Росреестра 15.07.2016 приостановлена на срок до 15.08.2016 для устранения предпринимателем указанных в уведомлении                       № 01/016/008/2016-1180 нарушений.

Управление Росреестра решением № 03/016/008/2016-1180 от 18.11.2016 на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ) отказало предпринимателю в государственной регистрации договора аренды земельного участка с КН 03:24:031609:47 в связи с тем, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям пункта 4 статьи 11.8, пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ.

Не согласившись с указанными решениями, предприниматель оспорила их в арбитражном суде.

Удовлетворяя заявленные предпринимателем требования, суд первой инстанции исходил из неправильного толкования Управлением Росреестра положений Федерального закона № 122-ФЗ, статьи 11.8 ЗК РФ.

Исходя из статей 422, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), суд установил, что если договор аренды государственного или муниципального имущества заключен до вступления в силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (то есть до 01.03.2015), то такой договор может быть возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок без проведения торгов.

Поскольку договоры аренды на исходные земельные участки заключены предпринимателем до 01.03.2015, правовые основания и режим использования предпринимателем земельного участка с КН 03:24:031609:47 не отличается от оснований и режима использования земельных участков с КН 03:24:031609:26, 03:24:031609:41, 03:24:031609:14; фактически арендные отношения в части использования земель, образующих земельный участок с КН 03:24:031609:47, между сторонами не прекращались с момента заключения первоначальных договоров аренды; земельные участки на протяжении указанного времени не выбывали из владения и пользования предпринимателя, не изменились субъекты арендных отношений и остались прежними цели предоставления земельных участков в аренду, у предпринимателя на основании пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ возникло преимущественное право на заключение договора аренды вновь образованного земельного участка без проведения торгов.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о незаконности решения Управления Росреестра об отказе в регистрации договора аренды по мотиву отсутствия предусмотренных пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ оснований для заключения указанного договора.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, признав их необоснованными, несоответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам права, регулирующим рассматриваемые правоотношения.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Четвёртым арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение им норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права к установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемые решения органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. 

Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе (пункт 1 статьи 19 Федерального закона № 122-ФЗ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из материалов дела следует, что государственная регистрация Управлением Росреестра была приостановлена в целях предоставления предпринимателем документов, подтверждающих заключение представленного на регистрацию договора аренды на установленных ЗК РФ основаниях.

В связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрации, Управление Росреестра приняло решение об отказе предпринимателю в государственной регистрации данного договора.

Положениями ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункты 1, 2 статьи 610 ГК РФ).

При этом если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 422 ГК РФ установлено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ). 

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (подпункт 5 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ). 

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ).

Исключение из приведенного выше правила установлено пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, согласно которому в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции установил, что до образования земельного участка с КН 03:24:031609:47 и до заключения между предпринимателем и комитетом договора аренды № 83 от 28.06.2016 предприниматель использовал земельные участки с КН 03:24:031609:14, 03:24:031609:26, 03:24:031609:41 на основании договоров аренды №№ 38, 245 и 337, срок которых истекал соответственно 05.02.2012; 21.11.2014; 05.11.2015.

После истечения сроков действия договоров №№ 38, 245 предприниматель продолжал использовать соответствующие земельные участки на прежних условиях в отсутствие возражений арендодателя, следовательно, действие приведенных договоров аренды было продлено на неопределённый срок в соответствии со статьей 610, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. При этом договор № 337 расторгнут соглашением сторон от 07.08.2015, то есть до окончания установленного срока его действия.

В то же время предприниматель и комитет 28.06.2016 заключили договор аренды вновь образованного земельного участка с КН 03:24:031609:47 на срок до 27.06.2019 (на три года).

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор аренды № 83 от 28.06.2016 заключен предпринимателем на новых, отличных в части срока действия условиях по сравнению с условиями ранее заключенных договоров аренды №№ 38, 245 и 337.

При таких обстоятельствах указанное в договоре № 83 от 28.06.2016 в качестве основания его заключения и предусмотренное пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ правило не распространяется на вновь возникшие между комитетом и предпринимателем арендные правоотношения, вследствие чего договор аренды № 83 от 28.06.2016 подлежал заключению путём проведения торгов (аукциона) в порядке, установленном главой V.1. ЗК РФ.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Поскольку договор аренды спорного земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ, равно как и соглашение о продлении такого договора, ссылка суда первой инстанции на то обстоятельство, что договоры аренды № 38, 245 и 337 были заключены до 01.03.2015 (до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды государственного и муниципального имущества), в данном случае мотивированно признана судом апелляционной инстанции ошибочной.

Проверив соблюдение Управлением Росреестра установленной Федеральным законом № 122-ФЗ процедуры приостановления государственной регистрации, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, апелляционный суд сделал правильный вывод о законности решения Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации договора аренды земельного участка, и решения об отказе предпринимателю в государственной регистрации договора аренды земельного участка № 83 от 28.06.2016 по мотиву отсутствия оснований для применения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ и несоблюдения заявителем (предпринимателем) установленного порядка заключения договора аренды.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что вышеизложенные выводы суда основаны на оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии с главой 7 АПК РФ на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, и правильном применении положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.

Иная оценка предпринимателем установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений законодательства не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибке, в связи с чем доводы кассационной жалобы подлежат отклонению.

С учетом изложенных обстоятельств суд кассационной инстанции отклоняет доводы заявителя кассационной жалобы о необходимости применения положений подпункт 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, регулирующего сроки заключения договора аренды, учитывая также и то, что основанием для заключения договора аренды земельного участка № 83 от 28.06.2016 сторонами указаны именно положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, а сам земельный участок с КН 03:24:031609:47 образован из трех вышеперечисленных земельных участков, предоставленных ранее предпринимателю в аренду для различных целей.

При таких обстоятельствах по результатам рассмотрения кассационной жалобы не установлено предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены судебного акта, вследствие чего постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса подлежит оставлению без изменения.

Основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки ее уплаты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (статья 102 АПК РФ). 

Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03 мая 2017 года предпринимателю предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до окончания кассационного производства по настоящему делу.

Согласно подпунктам 3 и 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по данной категории дел для физических лиц при обращении в суд кассационной инстанции составляет 150 рублей.

В этой связи государственная пошлина в сумме 150 рублей подлежит взысканию с предпринимателя в федеральный бюджет

Руководствуясь статьями 110, 274, 286-289, 319 АПК РФ, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2017 года по делу № А10-5177/2016 Арбитражного суда Республики Бурятия оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Абзаевой Марины Дамбаевны (ОГРНИП 311032705500121, ИНН 031800015670) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 150 рублей.

Арбитражному суду Республики Бурятия выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А. Н. Левошко

 

Судьи:

Л. А. Кадникова

 

М. М. Шелёмина