Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-3258/2024

23 июля 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  18 июля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  23 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Новиковой Е.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевым С.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСАР" (адрес:  Россия 195067, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ПР-КТ НЕПОКОРЁННЫХ Д. 63, ЛИТЕР К57, ПОМЕЩ. 2Н, (ЧАСТЬ №7), ОГРН: 

<

***>);

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАСТЕР ЛОГИСТИК" (адрес:  Россия 195197, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ПР-КТ МАРШАЛА БЛЮХЕРА Д.12, ОГРН:  

<

***>);

о взыскании

 

при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 18.07.2024 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЭКСАР» (далее - ООО «ЭКСАР», истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МАСТЕР ЛОГИСТИК»  (далее - ООО «МАСТЕР ЛОГИСТИК», ответчик) о взыскании убытков, причиненных неисполнением обязательств по Договору субаренды недвижимого имущества №22-ДСА-Н63-К46-П-1Н-043 от 01.04.2022, а также неустойки и штрафных санкций, на общую сумму в размере 10272185 руб. 54 коп., в том числе:

- сумму убытков в форме реального ущерба, причиненного неисполнением ООО «МАСТЕР ЛОГИСТИК» обязательств по Договору субаренды недвижимого имущества №22-ДСА-Н63-К46-П-1Н-043 от 01.04.2022 в размере 2499711 руб. 24 коп.;

- сумму убытков в форме упущенной выгоды, возникшей в результате неисполнения ООО «МАСТЕР ЛОГИСТИК» обязательств по Договору субаренды недвижимого имущества №22-ДСА-Н63-К46-П-1Н-043 от 01.04.2022 в размере 7072586 руб. 10 коп.;

- сумму неустойки в связи с неисполнением обязательства ООО «МАСТЕР ЛОГИСТИК» по возмещению ущерба, предусмотренного п. 11.1.10 Договора субаренды недвижимого имущества №22-ДСА-Н63-К46-П-1Н-043 от 01.04.2022 в размере 679888 руб. 20 коп.;

- сумму штрафа в связи с неисполнением обязанности ООО «МАСТЕР ЛОГИСТИК» по текущему ремонту Объекта по Договору субаренды недвижимого имущества №22-ДСА-Н63-К46-П-1Н-043 от 01.04.2022 в размере 20000 руб. 00 коп.;

- неустойку в размере 0,5% от невозмещенной суммы убытков за каждый день просрочки за период с 11.01.2024 по день фактического возмещения убытков.

В соответствии со ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ принято к рассмотрению встречное исковое заявление ООО «МАСТЕР ЛОГИСТИК» к ООО «ЭКСАР» со следующими требованиями: признать сделку по зачету оплаченного ООО «Мастер Логистик» обеспечительного взноса в сумме 1499549 руб. 76 коп. недействительной; взыскать сумму неосновательного обогащения в размере 1499549 руб. 76 коп., проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами за период с 03.10.2022 по 19.04.2024 в сумме 125974 руб. 20 коп.

В настоящем судебном заседании истец поддержал заявленные требования, возражал против удовлетворения встречного иска.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. 

В силу положений части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, отсутствуют, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции. 

Арбитражный суд, в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признав надлежащим уведомление ответчика, полагает возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу.

Как следует из материалов дела между ООО «ЭКСАР» (Арендатор) и ООО «МАСТЕР ЛОГИСТИК» (Субарендатор) были заключены следующие договоры:

- Договор субаренды нежилых помещений № 197/20-А от 01.01.2020 (далее – Первоначальный Договор),

- Договор субаренды недвижимого имущества № 21-ДСА-Н63-К46-П-1Н-059 от 01.05.2021 (далее – Договор субаренды 1),

- Договор субаренды недвижимого имущества № 22-ДСА-Н63-К46-П-1Н-043 от 01.04.2022, действующий в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 28.02.2023 (далее – Договор субаренды 2).

В силу п. 2.1 Первоначального Договора, в соответствии с Актом приема-передачи от 25.02.2020 истец передал, а ответчик принял в субаренду часть нежилого здания, кадастровый номер 78:10:0005220:3036, расположенного по адресу: 

<

...>, литера К46 (далее – Корпус), (а именно: 1-й этаж Корпуса, части помещения 1-Н под номерами 89, 90, 92-94), площадью 1 142,30 (одна тысяча сто сорок два целых 30/100) кв.м. (ранее по данным технической инвентаризации от 20.09.2006, выполненной Проектно-инвентаризационным бюро Калининского района Санкт-Петербурга, применявшимся в момент заключения Первоначального Договора, указанные части помещения 1Н  имели нумерацию 9, 10, 58-60, общей площадью 1 142,30 (одна тысяча сто сорок два целых 30/100) кв.м.).

Согласно п. 3.1 Первоначального Договора, срок субаренды составлял с 25.02.2020 по 31.12.2020. По истечении указанного срока субаренды стороны продолжили исполнять его на прежних условиях, ответчик не осуществил возврат Объекта истцу и продолжил пользоваться Объектом, а истец продолжил начислять ответчику арендную плату, предусмотренную условиями Первоначального Договора. Таким образом, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, Первоначальный Договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Первоначальный Договор прекратил свое действие 01.05.2021 в связи с заключением между сторонами Договора субаренды 1 в отношении того же объекта недвижимости. Возврат объекта истцу не производился.

В силу п. 2.1 Договора субаренды 1, Арендатор передал, а Субарендатор принял в возмездное владение и пользование (в субаренду) часть нежилого здания, кадастровый номер 78:10:0005220:3036 по адресу: 

<

...>, литера К46 (далее – Корпус), (а именно: 1-й этаж Корпуса, части помещения 1-Н под №89-94) общей площадью по данным технической инвентаризации 1 244,40 (одна тысяча двести сорок четыре целых 40/100) квадратного метра (далее – Объект).

Таким образом, на момент заключения Договора субаренды 1 часть Объекта (части помещения 1-Н под № 89, 90, 92-94) уже находилась во владении и пользовании Субарендатора, в связи с чем, акт приема-передачи в отношении данной части Объекта сторонами не подписывался. 

Договором субаренды 1 также зафиксировано нахождение во владении и пользовании ответчика части помещения 1-Н под № 91. Арендатор 01.05.2021 в связи с изменением данных технической инвентаризации предложил Субарендатору подписать акт приема-передачи повторно, однако, Субарендатор уклонился от подписания акта приема-передачи. В соответствии с п. 3.2 Договора субаренды 1, в случае если Субарендатор без уважительных причин не подписывает акт приема-передачи, дата начала срока субаренды тем не менее считается наступившей, а Объект считается переданным Субарендатору в дату заключения Договора субаренды 1.

В соответствии с п. 4.2 Договора субаренды 1, срок субаренды составил 11 (одиннадцать) месяцев, с 01.05.2021 по 31.03.2022. По окончании срока субаренды возврат Объекта Арендатору не производился в связи с заключением Договора субаренды 2 в отношении того же Объекта.

В силу п. 2.1 Договора субаренды 2 Арендатор передал, а Субарендатор принял в возмездное владение и пользование (в субаренду) часть нежилого здания, кадастровый номер 78:10:0005220:3036 по адресу: 

<

...>, литера К46 (далее – Корпус), (а именно: 1-й этаж Корпуса, части помещения 1-Н под №89-94) общей площадью по данным технической инвентаризации 1 244,40 (одна тысяча двести сорок четыре целых 40/100) квадратного метра (далее – Объект).

На момент заключения Договора субаренды 2 Объект находился во владении и пользовании Субарендатора. С целью фиксации данного обстоятельства, а также фактического состояния Объекта на момент 01.04.2022, Арендатор предложил Субарендатору подписать Акт приема-передачи от 01.04.2022 и Акт осмотра от 01.04.2022, от чего Субарендатор уклонился. В связи с этим, комиссия Арендатора подписала Акт приема-передачи от 01.04.2022 и Акт осмотра от 01.04.2022 в одностороннем порядке, указанные документы направлены в адрес Субарендатора.

Согласно п. 3.2 Договора субаренды 2  в случае, если Субарендатор уклоняется от подписания акта приема-передачи фактически принятого им в субаренду Объекта, дата начала срока субаренды, тем не менее считается наступившей, а Объект считается переданным Субарендатору в дату заключения Договора субаренды 2.

В соответствии с п. 4.2 Договора субаренды 2, срок субаренды составил 11 (одиннадцать) месяцев, с 01.04.2022 по 28.02.2023. В соответствии с Дополнительным соглашением № 1 от 28.02.2023, Срок Субаренды был пролонгирован по 23.03.2023 (включительно). Возврат Объекта Арендатору был произведен 23.03.2023, что подтверждается Актом приема-передачи (возврата) от 23.03.2023.

Таким образом, весь Объект был передан ответчику и не выбывал из его владения и пользования в период с 25.02.2020 по 23.03.2023.

Все части Объекта на момент передачи истцом ответчику находились в удовлетворительном состоянии, ответчиком не заявлялось каких-либо претензий относительно их состояния и работоспособности, возможности их использования по прямому назначению.

Довод ответчика о неустановленном состоянии Объекта и формальном содержании акта приема-передачи от 25.02.2020 отклоняется судом по следующим основаниям.

Согласно Акту приема-передачи от 25.02.2020 подписанному ответчиком без замечаний, в дату приема-передачи Объекта стороны признали, что состояние Объекта соответствовало условиям Договора и назначению Объекта; каких-либо недостатков в отношении Объекта ответчиком не было обнаружено.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что при приеме-передаче Объекта ответчик произвел осмотр Объекта, признал его находящимся в удовлетворительном состоянии, соответствующем условиям Первоначального Договора. 

Кроме того, 10.10.2019 г. истцом и ответчиком с целью оформления акта приема-передачи по Первоначальному Договору произведен совместный осмотр Объекта, по результатам которого была составлена Ведомость осмотра нежилых помещений от 10.10.2019 (далее - Ведомость), подписанная представителем ответчика без замечаний. Ведомость содержит подробное описание состояния Объекта, в том числе стен, потолка, пола, оборудования, отделки и иных конструкций и элементов Объекта. Ведомость содержит фотофиксацию состояния Объекта.

В связи с тем обстоятельством, что истцом и ответчиком был произведен осмотр Объекта и составлена Ведомость, подробное описание и фотофиксация состояния Объекта при подписании Акта приема-передачи от 25.02.2020 не производились.

Кроме того, в дальнейшем в течение срока субаренды по Первоначальному Договору, Договору субаренды 1 и Договору субаренды 2 ответчик не заявлял претензий относительно состояния Объекта, возможности его эксплуатации по прямому назначению, осуществлял предусмотренные Договорами платежи за владение и пользование Объектом.

В соответствии с п. 5.4.8 Первоначального Договора, Субарендатор принял на себя обязательство поддерживать Объект в исправном состоянии, производить текущий ремонт Объекта, когда необходимость его проведения является следствием естественного износа в связи с использованием Объекта Субарендатором, ухудшения состояния Объекта по вине Субарендатора или в связи с требованиями действующего законодательства РФ на основании предписания Арендатора или государственных органов.

Довод ответчика о том, что обязанность производить текущий и капитальный ремонт возложена Первоначальным Договором на истца признается судом несостоятельным в связи со следующим. 

Как указано в п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49, условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ, Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 5.1.2 Первоначального Договора, Арендодатель обязан в течение срока субаренды производить капитальный и текущий ремонты Объекта и здания, частью которого является Объект, в порядке и в сроки, предусмотренные действующим законодательством.

При этом пунктом 5.4.8 Первоначального Договора предусмотрена обязанность ответчика поддерживать Объект в исправном состоянии, производить текущий ремонт Объекта, когда необходимость его проведения является следствием естественного износа в связи с использованием Объекта ответчиком, ухудшения состояния Объекта по вине ответчика или в связи с требованиями действующего законодательства РФ на основании предписания Арендатора или государственных органов.

Таким образом, п. 5.1.2 Первоначального Договора в системной взаимосвязи с п. 5.4.8 Первоначального Договора и п. 2 ст. 616 ГК РФ лишь закрепляет обязанность Арендодателя производить текущий ремонт Объекта в тех случаях, когда указанная обязанность императивными нормами законодательства возложена на Арендодателя. По общему же правилу, установленному п. 2 ст. 616 ГК РФ, п. 5.4.8 Первоначального Договора, обязанность по поддержанию Объекта в исправном состоянии и по проведению текущего ремонта была возложена на Ответчика.

Довод ответчика о невыполнении истцом обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта Объекта в период действия Первоначального Договора, а также о неустановленном состоянии Объекта по состоянию на 01.05.2021 также отклоняется судом.

Как было указано ранее, обязанность по выполнению текущего ремонта в соответствии с условиями Первоначального Договора (а также в соответствии с условиями Договора субаренды 1, Договора субаренды 2) была возложена на ответчика. При этом обязательство по выполнению текущего ремонта не является встречным по отношению к обязательству по проведению капитального ремонта, в связи с чем. сведения и документы, подтверждающие выполнение истцом капитального ремонта Объекта, не имеют отношения к существу рассматриваемого спора. 

Кроме того, Объект непрерывно находился во владении и пользовании ответчика в период с 25.02.2020 по 23.03.2023, ответчик не производил возврат Объекта истцу, в связи с чем лицом, ответственным за фактическое техническое состояние Объекта и способным влиять на его состояние на 01.05.2021 (дата заключения Договора субаренды 1) являлся ответчик.

Перед заключением Первоначального Договора и подписанием Ведомости, Акта-приема передачи от 25.02.2020 истец за свой счет произвел текущий и капитальный ремонт Объекта. Проведение ремонта перед началом арендных отношений и передачей Объекта ответчику подтверждается документами, предоставленными истцом в материалы дела:

• Договором № 04/19 от 08.04.2019, заключенным между ООО «ЭКСАР» и ООО «ВОДОРЕМЭНЕРГО» (ИНН: 

<

***>), предметом которого является выполнение ремонта помещений 1Н части пом. №9, 10, б/н  в корп. 46 по адресу: Санкт-Петербург, пр. Непокоренных, д. 63, лит. К46 на общую сумму в размере 4335897 руб., в т.ч. НДС 20%;

• Техническим заданием к Договору № 04/19 от 08.04.2019;

• Локальной сметой к техническому заданию по Договору № 04/19 от 08.04.2019;

• Дефектной ведомостью от 05.04.2019;

• Актом приемки выполненных работ (по форме № КС-2) № 1 от 14.06.2019;

• Справкой о стоимости выполненных работ и затрат (по форме № КС-3) № 1 от 14.06.2019;

• Платежными поручениями на оплату выполненных работ.

Таким образом, Объект был передан ответчику после полного текущего и капитального ремонта, в связи с чем, довод ответчика о том, что фактическое техническое состояние Объекта невозможно установить, является несостоятельным.

Согласно п. 7.5.1.2 Договора субаренды 1, Договора субаренды 2, Субарендатор принял на себя обязательство в разумные сроки осуществить проведение планового (текущего) ремонта Объекта в связи с естественным износом, требованием закона, на основании обоснованного предписания Арендатора или Органа Власти, либо возместить стоимость такого планового (текущего) ремонта Арендатору.

Арендатор в период действия Договоров и после возврата Объекта неоднократно указывал Субарендатору на необходимость проведения текущего ремонта в связи с повреждением Объекта в результате деятельности, ведущейся Субарендатором на Объекте. Указанные обстоятельства подтверждаются следующими документами:

• Протокол осмотра доказательств нотариусом ФИО1 от 26.01.2022;

• Акт осмотра от 01.04.2022;

• Предписание от 16.03.2023;

• Акт приема-передачи (возврата) от 23.03.2023;

• Протокол осмотра доказательств нотариусом ФИО1 от 03.04.2023;

• Технический отчет по результатам обследования № 934/072023/94177 от 16.08.2023.

В соответствии с п. 10.1.1 Договора субаренды 2, Субарендатор принял на себя обязательство возвратить Арендатору Объект в чистом и отремонтированном состоянии (с учетом нормального износа) и в соответствии с иными обязанностями Субарендатора по Договору субаренды 2.

В ходе технического осмотра Объекта, проведенного 13.03.2023, представителями Арендатора были установлены факты причинения вреда Объекту в результате действий Субарендатора. Необходимость устранения повреждений в срок до 20.03.2023 зафиксирована в Предписании от 16.03.2023, составленном по результатам технического осмотра.

При этом Субарендатор не исполнил обязанность по возврату Объекта в чистом и отремонтированном состоянии, а также не исполнил Предписание от 16.03.2023, что подтверждается Актом приема-передачи (возврата) от 23.03.2023.

Таким образом, ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по текущему ремонту Объекта и возврату Объекта в отремонтированном состоянии.

Согласно ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В результате неисполнения ответчиком обязательств по текущему ремонту и возврату Объекта в отремонтированном состоянии истцу причинены убытки в виде реального ущерба и упущенной выгоды.

В целях определения размера расходов, необходимых для приведения Объекта в состояние, в котором он находился на момент передачи в Субаренду истцу, последний заключил с ООО «А-ЭКСПЕРТ» (ИНН: 

<

***>) Договор №934/072023/94177 от 07.07.2023, во исполнение которого проведено обследование Объекта и подготовлен Технический отчет по результатам обследования № 934/072023/94177 от 16.08.2023.

Ответчик был надлежащим образом уведомлен о проведении обследования специалистами, что подтверждается письмом исх. № 274/ОА от 25.07.2023, имел возможность обеспечить присутствие своего представителя при производстве обследования и представить свои возражения относительно выявленного ущерба, однако, ответчик своего представителя на осмотр не направил, возражений не заявил.

Согласно Техническому отчету по результатам обследования №934/072023/94177 от 16.08.2023, размер ущерба, причиненного Объекту, составил 3999261 руб. 

Доводы ответчика о несогласии с выводами, изложенными в Техническом отчете, судом отклоняются в связи с их оценочным характером. Доводы не основаны на доказательствах. Ответчиком не представлен контррасчет и какие-либо обоснованные возражения по существу представленного технического отчета.

Кроме того, как указано в исковом заявлении и не оспорено ответчиком, Ответчик был надлежащим образом уведомлен о проведении обследования специалистами, что подтверждается письмом исх. № 274/ОА от 25.07.2023, имел возможность обеспечить присутствие своего представителя при производстве обследования и представить свои возражения относительно выявленного ущерба, однако, ответчик представителя на осмотр не направил, возражений не заявил.

Истец направил ответчику досудебную претензию исх. №592/ЮО от 08.11.2023, в соответствии с которой потребовал возместить убытки в форме реального ущерба в размере 3999261 руб. 00 коп. без НДС. Указанная претензия получена ответчиком по электронной почте 10.11.2023, что подтверждается отчетом об отправке электронного письма. Таким образом, ответчик был обязан возместить убытки в форме реального ущерба не позднее 17.11.2023.

В соответствии с Приложением № 5:0 к Договору субаренды 2 Субарендатор перечислил Арендатору часть суммы обеспечительного платежа (обеспечивающего исполнения Субарендатором денежных обязательств, возникающих в связи с неисполнением им условий Договора субаренды 2) в размере 1499549 руб. 76 коп.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, пп. 3.1.1, 3.1.2 Приложения № 5:0 к Договору субаренды 2 Арендатор имеет право засчитывать сумму Обеспечительного Платежа в счет исполнения обязательств по уплате сумм, причитающихся Арендатору в соответствии с условиями, предусмотренными Договором субаренды 2 и не полученных им в течение 5 (пяти) рабочих дней после наступления соответствующих сроков уплаты, а также по уплате сумм расходов и убытков, понесенных Арендатором в результате повреждения Объекта, произошедшего по вине Субарендатора.  

В соответствии с п. 3.2 Приложения № 5:0 к Договору субаренды 2, при осуществлении Арендатором вычетов из Обеспечительного Платежа право собственности на эти суммы переходит к Арендатору с момента осуществления такого вычета. 

Руководствуясь статьей 381.1 Гражданского кодекса РФ, п. 3 Приложения №5:0 к Договору субаренды 2, письмом исх. № 733/ЮО от 25.12.2023 истец сообщил ответчику о произведении зачета оплаченной части суммы обеспечительного платежа в размере 1499549 руб. 76 коп. в счет исполнения обязательства по возмещению ущерба согласно п. 11.1.10 Договора субаренды 2 в соответствии со счетом на оплату № ПН-09001 от 11.09.2023. 

Таким образом, после произведения зачета задолженность Субарендатора по возмещению ущерба согласно п. 11.1.10 Договора субаренды 2 в соответствии со счетом на оплату № ПН-09001 от 11.09.2023 составила 2499711 руб. 24 коп.

Как указано в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Обычным последствием неисполнения обязательств по текущему ремонту и возврату объектов субаренды в отремонтированном состоянии является возникновение убытков, связанных с приведением объекта аренды в состояние, существовавшее до нарушения обязательств. Следовательно, причинная связь между указанными ранее нарушениями обязательств по Договору субаренды 2 и убытками истца предполагается.

Таким образом, сумма убытков в виде реального ущерба, подлежащая взысканию с ответчика вследствие неисполнения им обязательств по Договору субаренды 2, составляет 2499711 руб. 24 коп.

Как указано в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Согласно п. 4 ст. 393 ГК РФ, при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

В связи с тем, что деятельность истца направлена на получение доходов от аренды и управления недвижимым имуществом, истцом предприняты определенные меры и приготовления для поиска контрагентов для заключения договоров субаренды недвижимого имущества, в том числе:

- создание и обслуживание сайта в сети «Интернет», содержащего информацию об объектах недвижимости, в отношении которых могут быть заключены договоры субаренды (URL-адрес: https://nord-ovosch.ru/ );

- создание и обслуживание страницы на сайте объявлений в сети «Интернет», содержащей информацию об объектах недвижимости, в отношении которых могут быть заключены договоры субаренды (URL-адрес: https://www.avito.ru/brands/eksar/ ).

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по текущему ремонту и возврату Объекта в отремонтированном состоянии истец не мог заключить договор субаренды в отношении Объекта с новым контрагентом до приведения Объекта в надлежащее состояние. 

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Согласно п. 5 ст. 393 ГК РФ, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Разумный срок, необходимый для осуществления деятельности по фиксации, определению размера ущерба и приведению Объекта в надлежащее состояние составляет 9 (девять) календарных месяцев с момента подписания Акта приема-передачи (возврата) от 23.03.2023, а именно:

• 3 (три) календарных месяца – разумный срок для фиксации причиненного ущерба и определения размера причиненного ущерба;

• 6 (шесть) календарных месяцев – разумный срок для осуществления ремонта Объекта.

Таким образом, истцом предприняты меры и сделаны приготовления для получения прибыли от передачи Объекта в субаренду, однако, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по Договорам, истец на протяжении 9 (девяти) календарных месяцев не мог получать прибыль от сдачи в аренду указанного Объекта. Таким образом, у истца возникла упущенная выгода в размере арендных платежей за владение и пользование Объектом за 9 (девять) календарных месяцев.

За предполагаемую ставку арендной платы, по которой Объект мог быть сдан в субаренду, если бы он находился в надлежащем состоянии, следует принять ставку, указанную в Договоре субаренды 2, а именно: 

• Ставка базовой арендной платы - 596573 руб. 50 коп. без НДС в месяц;

• Ставка операционных расходов – 189269 руб. 40 коп. без НДС в месяц.

В связи с вышеуказанным с ответчика подлежат взысканию убытки в форме упущенной выгоды на общую сумму 7072586 руб. 10 коп.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. 

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ, Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В нарушение статей 309, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий Договора субаренды 2, Ответчик не выполнил принятых на себя обязательств, сумма убытков составляет 9572297 руб. 34 коп., что подтверждается расчетом, приложенным истцом к исковому заявлению. Расчет судом проверен и признан правильным.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом и договором. 

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 11.1.1 Договора субаренды 2, Арендатор вправе начислить штрафную неустойку за каждый день просрочки оплаты любой составляющей Арендной Платы, Обеспечительного Платежа, любого иного платежа, подлежащего уплате Субарендатором в размере 0,1% (одна десятая процента) от суммы платежа, не осуществленного Субарендатором надлежащим образом, за каждый день просрочки оплаты – в течение первых 10 (десяти) календарных дней просрочки оплаты; в размере 0,2% (две десятые процента) от суммы платежа, не осуществленного Субарендатором надлежащим образом, за каждый день просрочки – с 11-го по 20-й календарный день просрочки; в размере 0,5% (пять десятых процента) от суммы платежа, не осуществленного Субарендатором надлежащим образом, за каждый день просрочки, начиная с 21-го дня просрочки оплаты.

Согласно п. 11.1.10 Договора субаренды 2, в случае причинения Субарендатором ущерба имуществу Арендатора, Субарендатор принял на себя обязательство возместить Арендатору такой ущерб в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения от Арендатора соответствующего письменного требования с приложением расчета причиненного ущерба. 

В связи с указанными нарушениями ответчиком обязательств по Договору истец предъявил к взысканию сумму неустойки в размере 679888 руб. 20 коп.

Расчет неустойки и штрафных санкций произведен истцом в соответствии с условиями Договора, судом проверен и признан правильным.

С учетом изложенного, суд усматривает наличие оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки в полном объеме.

Требование о взыскании неустойки с 11.01.2024 по ставке 0,5% за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства соответствует разъяснениям, изложенным в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно которым, присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Согласно п. п. 11.1.3 Договора субаренды 2, за нарушение Субарендатором пункта 7.5 Договора субаренды 2 Субарендатор принял на себя обязательство оплатить Арендатору штраф в размере 20000 руб. за каждый случай такого нарушения и (или) день, если нарушение длится более одних суток.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства, предусмотренного п. 7.5.1.2 Договора субаренды 2, истцом заявлено требование о взыскании штрафных санкций в размере 20000 руб. 

Доказательств исполнения обязательств по текущему ремонту Объекта Ответчиком не представлено. С учетом изложенного, суд усматривает наличие оснований для удовлетворения требования о взыскании штрафных санкций в полном объеме.

Суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом и договором. 

В силу пункта 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Согласно п. 5.3.1 Договора субаренды 1, Субарендатор принял на себя обязательство помимо арендной платы в случаях и в порядке, предусмотренных Договором субаренды 1, оплатить обеспечительный платеж (в качестве обеспечения исполнения (надлежащего исполнения) любого из обязательств по Договору).

В соответствии с п. 1.1 Приложения 5:0 к Договору субаренды 1, обеспечительный платеж составлял 1499549 руб. 76 коп.

Пунктом 5.3 Приложения 5:0 к Договору субаренды 1 предусмотрено, что при перезаключении сторонами договора субаренды на новый срок в соответствии с п. 4.4 Договора субаренды 1, обеспечительный платеж не возвращается и считается уплаченным по вновь заключенному договору субаренды. Субарендатор подтвердил, что при прекращении действия Договора субаренды 1 при условии заключения сторонами другого договора субаренды на новый срок обеспечительный платеж остается у Арендатора.

Согласно п. 4.4 Договора субаренды 1, в случае намерения заключить договор субаренды на новый срок и на подлежащих согласованию условиях, Субарендатор уведомляет Арендатора о таком намерении по крайней мере за 3 (три) месяца до окончания срока субаренды.

Во исполнение п. 4.4. Договора субаренды 1, ответчик направил истцу уведомление о намерении заключить договор субаренды на новый срок исх. № 5 от 04.02.2022.

Как было указано ранее, по окончании срока субаренды по Договору субаренды 1 Объект истцу не возвращался, в отношении Объекта был заключен Договор субаренды 2.

Согласно п. 5.3.1 Договора субаренды 2, Субарендатор принял на себя обязательство помимо арендной платы в случаях и в порядке, предусмотренных Договором субаренды 1, оплатить обеспечительный платеж (в качестве обеспечения исполнения (надлежащего исполнения) любого из обязательств по Договору).

В соответствии с п. 1.1 Приложения 5:0 к Договору субаренды 2, обеспечительный платеж составлял 1553456 руб. 69 коп.

Таким образом, обеспечительный платеж, уплаченный ответчиком по Договору субаренды 1, не подлежал возврату и считался уплаченным по вновь заключенному Договору субаренды 2 в отношении Объекта.

В целях фиксации данного обстоятельства в адрес ответчика было направлено уведомление исх. № 200 от 10.06.2022.

Таким образом, по состоянию на 03.08.2022 основания для возврата ответчику обеспечительного платежа по Договору субаренды 1 отсутствовали. Сторонами согласовано, что обеспечительный платеж по Договору субаренды 1 сохранялся у истца и считался уплаченным по Договору субаренды 2. 

Требование ответчика о признании сделки недействительной основывается на не направлении истцом ответчику уведомления о зачете требований, однако, материалами дела подтверждается, что истец направил в адрес Ответчика уведомление исх. № 200 от 10.06.2022 о принятии обеспечительного платежа, уплаченного по Договору субаренды 1, в качестве обеспечительного платежа по Договору субаренды 2; письмо исх. 733/ЮО от 25.12.2023 о зачете суммы обеспечительного платежа в счет исполнения обязательств по Договору субаренды 2.

Иных предусмотренных законом оснований, по которым сделка должна быть признана недействительной, ответчиком не приведено.

Кроме того, истцом в материалы дела предоставлен подписанный ответчиком акт сверки взаимных расчетов по Договору субаренды 1 и Договору субаренды 2 по состоянию на 31.12.2022, в котором отражено принятие оплаченной суммы обеспечительного платежа по Договору субаренды 1 в качестве оплаченной суммы обеспечительного платежа по Договору субаренды 2. Таким образом, ответчик признал и согласился с тем обстоятельством, что оснований для возврата обеспечительного платежа по Договору субаренды 1 не было в связи с заключением Договора субаренды 2.

Довод о незаключенности Договора субаренды 2 на момент принятия обеспечительного платежа по Договору субаренды 1 в качестве обеспечительного платежа по Договору субаренды 2 признается судом несостоятельным в связи со следующим.

Между истцом и ответчиком заключен Договор субаренды недвижимого имущества №22-ДСА-Н63-К46-П-1Н-043 от 01.04.2022 (Договор субаренды 2).

Стороны приступили к исполнению Договора субаренды 2 с 01.04.2022 – ответчик владел и пользовался Объектом, переданным ему ранее в соответствии с Первоначальным Договором. Кроме того, 31.05.2024 ответчик осуществил оплату арендной платы за апрель 2022 г. по Договору субаренды 2, что подтверждается платежными поручениями. 

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2014 N 19666/13, перечисление истцом на расчетный счет ответчика денежных средств с указанием в платежном поручении их назначения ("по договору") и принятие их последним подтверждают заключенность договора.

То обстоятельство, что ответчик предлагал истцу подписать протокол разногласий, не может свидетельствовать о незаключенности Договора субаренды 2 и не наступлении срока исполнения обязательства по оплате обеспечительного платежа по Договору субаренды 2.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, неосновательным обогащением признается имущество, приобретенное или сбереженное за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

В силу ст. 65 АПК РФ для взыскания неосновательного обогащения истец должен доказать факт приобретения ответчиком денежных средств за счет истца без установленных законом или договором оснований в определенном размере.

Согласно п. 18 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, по смыслу ст. 1102 ГК РФ в предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения;  размер неосновательного обогащения.

Между истцом и ответчиком был заключен Договор субаренды 1, во исполнение которого ответчик внес сумму обеспечительного платежа.

Таким образом, сумма обеспечительного платежа, полученная истцом, не может считаться неосновательным обогащением, поскольку получена на основании Договора субаренды 1, условия которого соответствовали законодательству.

Ответчик, действуя своей волей и в своем интересе, в рамках осуществления предпринимательской деятельности добровольно принял на себя обязательство по внесению обеспечительного платежа по Договору субаренды 1.

В дальнейшем обеспечительный платеж по Договору субаренды 1 по согласию сторон был принят в качестве обеспечительного платежа по Договору субаренды 2.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, пп. 3.1.1, 3.1.2 Приложения № 5:0 к Договору субаренды 2 Арендатор имеет право засчитывать сумму Обеспечительного Платежа в счет исполнения обязательств по уплате сумм, причитающихся Арендатору в соответствии с условиями, предусмотренными Договором субаренды 2 и не полученных им в течение 5 (пяти) рабочих дней после наступления соответствующих сроков уплаты, а также по уплате сумм расходов и убытков, понесенных Арендатором в результате повреждения Объекта, произошедшего по вине Субарендатора.  

В соответствии с п. 3.2 Приложения № 5:0 к Договору субаренды 2, при осуществлении Арендатором вычетов из Обеспечительного Платежа право собственности на эти суммы переходит к Арендатору с момента осуществления такого вычета. 

Согласно п. 11.1.10 Договора, в случае причинения Субарендатором ущерба имуществу Арендатора, Субарендатор обязуется возместить Арендатору такой ущерб в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения от Арендатора соответствующего письменного требования с приложением расчета причиненного ущерба. 

Ответчик, заключая Договор субаренды 1, Договор субаренды 2 знал о том, что обеспечительный платеж может быть удержан в счет исполнения обязательств ответчика по указанным договорам, в том числе в счет исполнения обязательств по возмещению ущерба имуществу истца.

Истцом в адрес ответчика направлено требование о возмещении ущерба исх. № 592/ЮО от 08.11.2023 с приложением Технического отчета № 934/072023/94177 от 16.08.2023 (далее – Требование). Согласно Требованию, Субарендатор был обязан не позднее 15.11.2023 возместить Арендатору убытки в форме реального ущерба в размере 3999261 руб. 00 коп. в соответствии со счетом на оплату № ПН-09001 от 11.09.2023.

Указанное Требование ответчиком исполнено не было.

Руководствуясь статьей 381.1 Гражданского кодекса РФ, п. 3 Приложения №5:0 к Договору субаренды 2, письмом исх. № 733/ЮО от 25.12.2023 истец сообщил ответчику о произведении зачета оплаченной части суммы обеспечительного платежа в размере 1499549 руб. 76 коп. в счет исполнения обязательства по возмещению ущерба согласно п. 11.1.10 Договора субаренды 2 в соответствии со счетом на оплату № ПН-09001 от 11.09.2023.

Таким образом, обеспечительный платеж был зачтен в счет исполнения обязательств ответчика по возмещению ущерба имуществу истца в порядке, предусмотренном Договором субаренды 2. Cсоответственно, отсутствуют какие-либо основания рассматривать сумму обеспечительного платежа, удержанную истцом, в качестве неосновательного обогащения со стороны истца. 

Ответчиком во встречном иске также заявлено требование о взыскании процентов на сумму обеспечительного платежа в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 03.10.2022 по 19.04.2024 в связи с неисполнением истцом обязанности по возврату обеспечительного платежа.

При этом судом усматривается отсутствие у истца обязанности возвратить ответчику обеспечительный платеж по Договору субаренды 1 в связи с его принятием в счет исполнения обязательства по оплате обеспечительного платежа по Договору субаренды 2. В связи с этим заявленное ответчиком 03.08.2022 требование о возврате обеспечительного платежа не имело правовых оснований, противоречило положениям Договора субаренды 1, Договора субаренды 2 и не подлежало удовлетворению. 

С учетом того, что обязательство истца возвратить обеспечительный платеж не возникло, проценты за пользование чужими денежными средствами в данном случае начисляться также не могут.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Взыскать по первоначальному иску с общества с ограниченной ответственностью «МАСТЕР ЛОГИСТИК» (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭКСАР» (ИНН 

<

***>) убытки в размере 9572297 руб. 34 коп., неустойку в размере 679888 руб. 20  коп., штраф в размере 20000 руб., неустойку в размере 0,5% невозмещенной суммы убытков за каждый день просрочки за период с 11.01.2024 по день фактического возмещения убытков, а также 74361 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска - отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Новикова Е.В.