АРБИТРАЖНЫЙ СУД

МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-179228/2024

10 февраля 2026 г.

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2026 г. Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2026 г.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи Корниенко В. А., судей Латыповой Р. Р., Петропавловской Ю. С., при участии в заседании:

от публичного акционерного общества «Трехгорная мануфактура» представитель по доверенностям от 26.12.2025 ФИО1 и от 26.12.2025 ФИО2,

от общества с ограниченной ответственностью «Юргазсервис» представители по доверенности от 20.01.2026 Чеха К. В. и ФИО3,

иные участвующие в деле лица не явились, извещены,

рассмотрев 27 января 2026 года в судебном заседании кассационные жалобы публичного акционерного общества «Трехгорная мануфактура» и общества с ограниченной ответственностью «Юргазсервис»

на решение от 25.06.2025 Арбитражного суда города Москвы, на постановление от 11.09.2025 Девятого арбитражного апелляционного суда

по делу № А40-179228/2024,

по заявлению публичного акционерного общества «Трехгорная мануфактура», общества с ограниченной ответственностью «Аврора», акционерного общества «Аремэкс», общества с ограниченной ответственностью «Клиника Премиум Эстетикс», общества с ограниченной ответственностью «Лоция»

к обществу с ограниченной ответственностью «Юргазсервис» об установлении сервитута в отношении части земельного участка,

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное обществе «Трехгорная мануфактура» (далее – ПАО «Трехгорная мануфактура»), общество с ограниченной ответственностью «Аврора» (далее – ООО «Аврора»), акционерное общество «Аремэкс» (далее – АО «Аремэкс»), общество с ограниченной ответственностью «Клиника Премиум Эстетикс» (далее – ООО «Клиника Премиум Эстетикс»), общество с ограниченной ответственностью «Лоция» (далее – ООО «Лоция») обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Юргазсервис» (далее – ООО «Юргазсервис») с учетом уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) об установлении сервитута в отношении части земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2025, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2025, в интересах ПАО «Трехгорная мануфактура» в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004033:56 площадью 17 316 кв. м. установлен сервитут – бессрочное право ограниченного пользования частью данного участка площадью 1 660,9 кв. м. для осуществления беспрепятственного круглосуточного и круглогодичного проезда пожарной техники, установлена плата за пользование сервитутом в размере 1 517 000 руб. в год. В удовлетворении исковых требований ООО «Аврора», АО «Аремэкс», ООО «Клиника Премиум Эстетикс», ООО «Лоция» отказано.

В кассационной жалобе ООО «Юргазсервис» просит отменить решение и постановление как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм

материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. ПАО «Трехгорная мануфактура» также обратилось с кассационной жалобой, в которой просит изменить судебные акты в части установления платы за пользование сервитутом. Судебные акты в части отказа в удовлетворении требований ООО «Аврора», АО «Аремэкс», ООО «Клиника Премиум Эстетикс», ООО «Лоция» не обжалуются.

В судебном заседании представитель ПАО «Трехгорная мануфактура» поддержал доводы своей кассационной жалобы, возражая против удовлетворения кассационной жалобы ООО «Юргазсервис» по доводам, изложенным в письменном отзыве, приобщенном судом к материалам дела. Представитель ООО «Юргазсервис» поддержал доводы своей кассационной жалобы, возражая против удовлетворения кассационной жалобы ПАО «Трехгорная мануфактура» по доводам, изложенным в письменном отзыве, приобщенном судом к материалам дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, отзывов на них, выслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене в части, а дело подлежащим направлению в отмененной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Как следует из установленных судами фактических обстоятельств, ПАО «Трехгорная мануфактура» является собственником зданий и помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Рочдельская, д. 15, строения 16, 16а, 20 и 23. Здания расположены на земельных участках, принадлежащих на праве аренды ПАО «Трехгорная мануфактура». С южной стороны к строениям 16, 16а, 20 и 23 примыкает смежный земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004033:56, находящийся в собственности города Москвы и принадлежащий на праве аренды ООО «Юргазсервис».

ООО «Лоция», ООО «Аврора», ООО «Клиника Премиум Эстетике» и АО «Аремэкс» являются арендаторами части помещений в строениях 16, 16а, 20 и 23. Переданные в аренду помещения используются, в том числе, для размещения офисов,

организаций общественного питания и медицинских учреждений, что предполагает постоянное пребывание в зданиях значительного числа людей.

На ПАО «Трехгорная мануфактура», как на собственника зданий, а также на арендаторов помещений в указанных зданиях в соответствии с законодательством возложена обязанность по обеспечению пожарной безопасности объектов недвижимого имущества.

Согласно утверждённым Министерством Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (далее – МЧС России) планам тушения пожара для проведения аварийно-спасательных работ и ликвидации пожара к вышеуказанным зданиям недостаточно имеющегося доступа со стороны земельных участков ПАО «Трехгорная мануфактура, и должен быть обеспечен доступ, в том числе, с территории смежного земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004033:56.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В п. п. 1 и 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута); сервитут может устанавливаться, в частности, для обеспечения строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешённым использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута; сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и

собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 39.24 ГК РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

В силу ст. 277 ГК РФ сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком, к которому согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся в том числе земельные участки.

Условием установления сервитута в судебном порядке является установленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путём наделения его правом ограниченного пользования чужим имуществом. Суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимся порядка использования земельного участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который соответствовал бы не только интересам истца, но и был бы наименее обременительным и выгодным для собственника земельного участка.

Собственник участка, обременённого сервитутом, имеет право требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами (п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ).

При установлении платы за сервитут должен поддерживаться баланс между интересами собственника земельного участка и нуждами истца.

Согласно п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учётом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Размер платы за сервитут должен быть соразмерным материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования. При этом необходимо, в том числе, учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объём ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Судом первой инстанции определением от 17.12.2024 назначена судебная экспертиза. Заключением эксперта от 09.03.2025 № СЗУОЭ/753-25 подтверждён факт невозможности беспрепятственного проезда пожарной техники к нежилым зданиям через земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004033:56, в соответствии с планами пожаротушения, утверждёнными МЧС России. Экспертами предложен вариант наименее обременительного для владельца земельного участка установления сервитута для осуществления проезда пожарной техники к нежилым зданиям с указанием координат характерных точек границ сервитута площадью 1 660,9 кв. м. и графического представления сервитута. Наряду с уменьшением площади, при

разработке варианта сервитута в заключении предусмотрены две разворотные площадки согласно планам пожаротушения зданий ПАО «Трехгорная мануфактура».

Суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что вариант установления сервитута, предложенный в заключении экспертизы, в большей степени соответствует требованиям п. 8 ст. 23 ЗК РФ о минимальном обременении земельного участка.

Рыночная стоимость права пользования земельным участком (плата за сервитут) в определённых границах для обеспечения беспрепятственного проезда пожарной техники к нежилым зданиям составила 1 517 000 руб. в год.

Оценив экспертное заключение с учётом данных экспертами в судебном заседании пояснений, суд первой инстанции признал его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ и, как следствие, надлежащим доказательством по делу.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, доводы и возражения лиц, участвующих в деле, представленные доказательства, включая заключение экспертов и пояснения экспертов, данные в судебном заседании, которым дана оценка по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71, 75, 86 АПК РФ, суды пришли к правильному выводу о наличии правовых оснований для установления в интересах ПАО «Трехгорная мануфактура» в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004033:56 площадью 17 316 кв. м. сервитута – бессрочного права ограниченного пользования частью данного участка площадью 1 660,9 кв. м. для осуществления беспрепятственного круглосуточного и круглогодичного проезда пожарной техники в установленных заключением эксперта координатах.

Суды, оценив представленные ООО «Юргазсервис» в материалы дела разработанные и утвержденные в 2025 году планы тушения пожаров зданий, находящихся в собственности ПАО «Трехгорная мануфактура» и расположенных по адресу: 

<

...>, стр. 16а, стр. 19-20, стр. 23, исходя из того по своей правовой природе они представляют собой ненормативные правовые акты, так как содержат обязательные для исполнения властно-распорядительные предписания в отношении конкретно-определенного круга лиц и предусматривают проезд к зданиям только с одной стороны – со стороны внутреннего двора ПАО

«Трехгорная мануфактура», руководствуясь ст. 12 ГК РФ, абз. 4 п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. п. 98, 101, 105 положения о пожарно-спасательных гарнизонах, утверждённого приказом МЧС России от 25.10.2017 № 467, п. п. 2.3, 2.6, 4.1 Порядка планирования, разработки (составления), учёта и хранения планов и карточек в территориальном спасательном гарнизоне города Москвы, утверждённого приказом Главного управления МЧС России по г. Москве № 983/27-08-636/20 от 01.10.2020, правомерно признали их не подлежащими применению, так как они не соответствуют нормам права и являются недопустимым доказательством, поскольку они получены с нарушением закона.

Дополнительно, суды приняли во внимание письмо МЧС России от 27.05.2025, подготовленное по запросу ПАО «Трехгорная мануфактура», из которого следует, что в отношении зданий по адресу: 

<

...>, стр. 16а, стр. 20 и стр. 23, разработаны и утверждены в установленном порядке генеральным директором организации ПАО «Трехгорная мануфактура» и Главным управлением МЧС России по г. Москве Планы тушения пожара от 24.05.2023, которые являются действующими и подлежат применению руководителем тушения пожара и подразделениями пожарной охраны, а также ответственными за пожарную безопасность службами ПАО «Трехгорная мануфактура» при проведении аварийно-спасательных работ на соответствующих объектах. Также в данном письме указывается, что Планы тушения пожара от 06.05.2025 не являются действующими и утвержденными в связи с нарушением установленного приказом МЧС России № 467 от 25.10.2017 порядка разработки и утверждения, следовательно, они не подлежат применению в качестве документа предварительного планирования действий по тушению пожара.

По итогам рассмотрения кассационных жалоб суд округа считает подлежащими отмене решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части установления платы за пользование сервитутом, а дело в отмененной части – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 39.25 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу п. 2.1.1 постановления Правительства Москвы от 09.06.2015 № 328-ПП «Об утверждении Порядка определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», ежегодная плата за установление сервитута в отношении земельных участков по соглашению об установлении сервитута определяется в размере, равном ежегодной арендной плате, подлежащей уплате лицом, являющимся арендатором земельного участка, в случае, если размер ежегодной арендной платы за земельный участок составляет от 0,1 процента до трех процентов кадастровой стоимости земельного участка. Согласно п. 4 Постановления, в случае, если сервитут устанавливается в отношении части земельного участка, размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется пропорционально площади этой части земельного участка в соответствии с настоящим Порядком.

Сервитут установлен судом в отношении части земельного участка, который находится в собственности города Москвы, однако плата за его пользование установлена без учета порядка, установленного постановления Правительства Москвы от 09.06.2015 № 328-ПП.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций вопреки требованиям процессуального законодательства не установлены все фактические обстоятельства дела и не дана надлежащая правовая оценка представленным доказательствам и всем доводам сторон, следует признать, что выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Ввиду того, что для принятия законного и обоснованного решения требуется установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судами по данному делу решение и постановление подлежат отмене в части, а дело в отмененной части в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду в соответствии со ст. 168 АПК РФ следует оценить все доводы лиц, участвующих в деле, имеющиеся в деле доказательства, установить все имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применить нормы процессуального и материального права, в частности нормы постановления Правительства Москвы от 09.06.2015 № 328-ПП, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2025 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2025 по делу № А40-179228/2024 отменить в части установления публичному акционерному обществу «Трехгорная мануфактура» платы за пользование сервитутом в размере 1 517 000 рублей в год.

В отмененной части дело № А40-179228/2024 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2025 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2025 по делу № А40-179228/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юргазсервис» – без удовлетворения.

Председательствующий судья В. А. Корниенко

Судьи Р. Р. Латыпова

Ю. С. Петропавловская