Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

17 июля 2020 года                                        Дело №А41-16553/20

Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2020 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Н.В. Плотникова ,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению АО "СЕРПУХОВСКИЙ ЗАВОД "МЕТАЛЛИСТ"      к ФГБУЗ МСЧ № 8 ФМБА РОССИИ о взыскании задолженности 

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АО "СЕРПУХОВСКИЙ ЗАВОД "МЕТАЛЛИСТ" обратилось в арбитражный суд с иском к ФГБУЗ МСЧ № 8 ФМБА РОССИИ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений): 

- суммы основного долга в размере 4 039 661,68 руб. с НДС, в связи с неисполнением обязательств по оплате по Договору аренды здания № 65/ар-09 от «01» мая 2009 г. за период октябрь, ноябрь, декабрь 2019 года;

- неустойки, начисленной за просрочку обязательств по Договору аренды здания № 65/ар-09 от «01» мая 2009 г., в размере 425 098,38 руб.,

- неустойки по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,05 % от суммы основного долга 4 039 661,68 руб., за каждый день просрочки с 14.07.2020 по день фактической оплаты.

- расходов по оплате госпошлины.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчика по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве. 

Заслушав представителей сторон спора, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему. 

Согласно заключенному между АО «Серпуховский завод «Металлист» (далее - Истец) и Федеральным государственным учреждением здравоохранения «Медико-санитарная часть № 8 Центральной медико-санитарной части № 119 Федерального медико-биологического агентства» Договору аренды здания № 65/ар-09 от «01» мая 2009 г. (в редакции дополнительного соглашения от «20» марта 2019 г. к договору аренды здания № 65/ар-09 от «01» мая 2009 г.), в порядке и на условиях, определяемых настоящим Договором, Истец в соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.08.2006 г. № 1156-Р предоставляет за плату во временное владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности объект аренды - нежилое здание - МСЧ № 8 (далее - Здание), 3 - этажное общей площадью 7332,0 квадратных метров, кадастровый номер 50:58:0040202:172, инв. № 276:079-2743, лит. А, расположенное по адресу: г. Серпухов Московской области, ул. Весенняя, д. 10.

Здание предоставляется Ответчику для использования в целях размещения медицинского учреждения и оказания медицинских услуг.

Согласно акту приема-передачи № 1 от «01» мая 2009 г. Истец передал, а Ответчик принял по договору аренды №65/ар-09 от «01» мая 2009 г. объект аренды в удовлетворительном состоянии.

В соответствии с п. 4.1.  Договора в редакции Дополнительного соглашения от «20» марта 2019 г., размер арендной платы в месяц составляет 274,58 р. за 1 кв. м., с учетом НДС-20%, не включая эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. 

Согласно п. 4.2. Договора, оплата арендных платежей производится ежемесячно до 20 числа месяца, следующего за расчетным, на основании счетов, выставленных Истцом до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение условий Договора Ответчик производил оплату ненадлежащим образом.

В результате чего, Ответчиком не была внесена арендная плата за октябрь, ноябрь, декабрь 2019 года в размере 4 039 661,68 руб. с НДС.

В соответствии с п. 7.2. Договора, за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пеня в размере 0,05 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В результате нарушения своих обязательств по уплате арендной платы Ответчику были начислены пени в размере 425 098,38 руб. 

Требование (претензию) Истца от 04.12.2019 № 24/6587, от 22.01.2020 № 24/287 Ответчик добровольно не удовлетворил.

Рассматривая требования истца по существу, суд исходит из следующего. 

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлен факт исполнения АО «Серпуховский завод «Металлист» обязанности по передаче ФГУЗ в аренду имущества по договору аренды.

Истцом заявлено о взыскании задолженности по арендной плате за период октябрь, ноябрь, декабрь 2019 года в сумме 4 039 661,68 руб. с НДС.

При этом, расчет истцом произведен без учета стоимости капитального ремонта здания, зачтенной ответчиком по заявлению. 

Как указал истец, 30.12.2019 Ответчиком в адрес Истца направлено одностороннее заявление о зачете встречных требований (исх. № 479 от 30.12.2019).

Истец не принял зачет встречных требований в связи с текущим (не капитальным) характером проведенных работ, отсутствием согласованной сторонами дефектной ведомости; завышением объема и стоимости работ, предъявляемых арендатором; часть работ не соответствует предъявляемым обязателъным требованиям по пожарной безопасности; кроме того, работы не носят неотложного характера и направлены на оптимизацию работы арендатора в сфере своей профессиональной деятельности, улучшения качества обслуживания пациентов и оказываемых услуг. Об отсутствии правовых оснований для уменьшения имеющейся задолженности по арендной плате по договору аренды №65/ар-09 от 01.05.2009г. Истец уведомил Ответчика письмами исх. №№ 24/65 от 10.01.2020, 24/319 от 24.01.2020; 24/289 от 22.01.2020.

Позиция ответчика сводится к тому, что стоимость проведенного им капитального ремонта подлежит зачету в счет арендной платы, в связи с чем, у него отсутствует задолженность по арендной плате.  

В пункте 1.4. договора аренды №65/ар-09 от 01.05.2009г. стороны закрепили, что Объект аренды находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию,  имеет исправные и функционирующие системы водоснабжения, отопления, канализации и электроснабжения.

 Здание предоставляется Арендатору  для использования в целях размещения медицинского учреждения и оказания медицинских услуг.

В соответствии с условиями договора аренды №65/ар-09 от 01.05.2009г. в обязанности арендодателя (Истец) входит капитальный ремонт здания (п.3.1.3.). 

В обязанности арендатора (Ответчик) по действующему договору аренды входит, (п.3.2.4.) своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.

Кроме того, стороны оговорили, специально, в п.3.2.3. указанного договора, что, в обязанности арендатора  также входит содержание за свой счет здания и функционирующие системы водоснабжения, отопления, канализации и электроснабжения в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать пожарную безопасность, безопасное состояние электропроводки. При эксплуатации здания соблюдать обязательные требования, предъявляемые государственными органами: правила технической, пожарной безопасности, санитарные нормы и т.д.

 Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. 

Согласно части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Частью 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем.

Как следует из акта приема-передачи от «01» мая 2009 г., здание, арендованное Ответчиком, капитального ремонта не требовало. 

В связи с этим капитальный ремонт арендованного помещения является его улучшением.  

Кроме того, в ноябре 2018г. Ответчиком была получена лицензия на медицинскую деятельность, следовательно, на момент выдачи лицензии техническое состояние здания отвечало всем лицензионным требованиям. 

До этого момента, в том числе до заключения договора аренды и в период после заключения договора аренды Ответчик также имел лицензии и фактически осуществлял медицинскую деятельность. 

Доказательств невозможности осуществления медицинской деятельности Ответчиком не представлено. 

Следовательно, оснований полагать, что Арендодатель не обеспечил техническое состояние объекта аренды целям аренды не имеется.

Из содержания статьи 616 ГК РФ следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

Срок проведения планового капитального ремонта договором аренды №65/ар-09 от 01.05.2009г. не определен. Соответственно, должен проводиться арендодателем в разумный срок.

Объект аренды передан арендатору в 2009г. согласно Акту приема-передачи № 1 от «01» мая 2009 г., где указано, что  состояние здания удовлетворительное, позволяет использовать по целевому назначению. О необходимости проведения аварийного (неотложного) капитального ремонта в акте не указано. 

В связи с тем, что здание использовалось Арендатором и до заключения  действующего договора аренды, о его  техническом состоянии ему было известно. 

Согласно п.2 ст.612 Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Исходя из вышеизложенного, арбитражный приходит к выводу о том, что условиями договора не была предусмотрена обязанность арендодателя по проведению ремонта; арендодатель не скрывал состояние имущества и не создавал препятствий в его осмотре при заключении договора, истец до заключения договора располагал сведениями о реальном состоянии здания; при этом акт приема-передачи не содержит сведений о необходимости проведения капитального ремонта; доказательств невозможности использования помещения по целевому назначению без проведения неотложного капитального ремонта не представлено. 

Свои обязательства по проведению капитального ремонта здания Арендодатель своевременно выполнял. В период действия договора аренды Арендодателем были проведены многочисленные ремонтные работы. 

Так, согласно Акту выполненных работ №1 от 30.12.09г.  на сумму 3 556 043 руб.  проведен  капитальный ремонт рекреационной зоны (зона вестибюля). Актом №4 от 30.09.2009г. на сумму 799 881 руб. подтверждается  проведение капитального  ремонта правого крыла 1 этажа Медсанчасти №8; Актом №5 от 30.10.2009г. проведение  капитального ремонта левого  крыла 1 этажа Медсанчасти №8; Актом №1от 31.05.2010г. проведен капитальный ремонт кровли Медсанчасти №8 на сумму 1 876 711 руб.; Актом №17 от 20.09.2010г. ремонт 1-го этажа и подвала Медсанчасти №8 на сумму 2 058 035 руб.; Также Актом №44 от 29.12.10, Актом №47 от 29.12.10г., Актом №2 от 31.03.11г., Актом №17 от 15.12.11г. проведены ремонты в зоне рентгена, иных помещений. 2017году при главном входе в здание Арендодателем выполнен ремонт по замене ступенек, произведён ремонт дорожек из тротуарных плит на сумму 361776.0 руб. (без стоимости материалов).

Таким образом, в 2009-2017г.г. проведены Арендодателем капитальные ремонты в указанных помещениях. Минимальные плановые сроки (разумные) проведения ремонтов 15-20 лет(стр.9 Технического заключения).  Следовательно, срок проведения планового капитального ремонта не наступил.

Вместе с тем, по условиям заключенного договора аренды №65/ар-09г. сторонами согласованы следующие условия.

При обнаружении признаков аварийного состояния здания, сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать Арендодателю (п. 3.2.5).

Не производить реконструкции здания и помещений, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения Арендодателя (п. 3.2.6).

Если арендуемое имущество в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю, в установленном законом порядке. В данном случае Арендатор несет ответственность как при умышленных действиях, так и при неосторожности (п. 3.2.7).

Таким образом, по смыслу п.3.2.6 для инициирования аварийных работ за счет арендодателя необходимо сначала уведомить об аварийной ситуации, затем совместно с Арендодателем определить объем капитальных работ со сроками их проведения и стоимостью (составить совместную дефектную ведомость). 

Дефектные ведомости по проведенным и проводимым работам в адрес Арендодателя не направлялись, для составления дефектных ведомостей представители Арендодателя  не вызывались. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

До выполнения спорных работ Арендатором проведены несанкционированные перепланировки, которые также повлияли не необходимость и объемы предъявляемых работ.

В обоснование заявления о зачете стоимости проведенного им капитального ремонта ответчик указал, что им произведена замена оконных блоков из дюралевого профиля на оконные блоки ПВХ.

Нормативные усредненные сроки службы конструктивных элементов общественных зданий 1-3 группы (капитальные с железо-бетонными каркасами, каменные стены), а именно: окна и двери в наружных стенах  составляют 50 лет (Приказ Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 04.08.1981г. №40 Прил.20., Международный стандарт от 02.12.1999г. (ГОСТ 23166-99 принят взамен ГОСТ 23166-78).

Необходимости в замене этих окон не имелось, так как срок службы указанных оконных блоков составляет 50 лет. 

В Техническом заключении Ответчик указывает, что экспертная организация выявила дефекты, препятствующие дальнейшему полноценному функционированию отделения гинекологии как помещения и в качестве медицинского учреждения. Специалисты заключили, что указанные в представленных на экспертизу дефектных ведомостях  работы являются работами по капитальному ремонту: покрытия поверхностей стен, полов, и потолков являются элементом ограждающих строительных конструкций; ремонт, восстановление и замена инженерных систем; восстановление внутренних перегородок из кирпича и их элементов – дверей и окон. Необходим комплексный капитальный ремонт всего здания и, в частности, помещений отделения гинекологии №№37÷63 по экспликации к Техническому паспорту: элементов ограждающих конструкций и покрытий, внутренних перегородок, замена покрытий пола и стен, установочных изделий и инженерных коммуникаций.

Так как до заключения договора  аренды  Арендатор пользовался арендованным имуществом, следовательно, в силу норм  п.2 ст.612 Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Вместе с тем, последствия применения ч.1 ст.616 ГК РФ также не могут наступить для сторон  в рассматриваемой ситуации, поскольку право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта. 

То есть на Арендаторе лежит обязанность предварительно  сообщить собственнику имущества об аварийности, а затем уже при нарушении срока производить ремонт самостоятельно. 

Такого предварительного уведомления в адрес собственника направлено не было, сметная документация, дефектные ведомости с Истцом не согласовывались. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Как указывалось выше, в обязанности арендатора (Ответчик) помимо текущего ремонта входит,  согласно п.3.2.3. действующего  договора, содержание за свой счет здания и функционирующие системы водоснабжения, отопления, канализации и электроснабжения в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать пожарную безопасность, безопасное состояние электропроводки. При эксплуатации здания соблюдать обязательные требования, предъявляемые государственными органами: правила технической, пожарной безопасности, санитарные нормы и т.д.

При этом, безопасная эксплуатация здания подразумевает выполнение всего комплекса мероприятий, обеспечивающих пожарную безопасность именно того вида деятельности, который осуществляет Арендатор. 

Согласно ст.5,6 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении в том числе п.п.2)  в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании", и нормативными документами по пожарной безопасности. 

Таким образом, п.3.2.3. договора и п.5-6 ФЗ №123-ФЗ от 22.07.2008 возлагают именно на Арендатора выполнение работ по монтажу автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре в помещениях  арендованного здания.

Согласно п.2 ст.612 Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Как указывалось выше, в обязанности арендатора согласно п.3.2.3. указанного договора аренды, входит содержание за свой счет здания и функционирующие системы водоснабжения, отопления, канализации и электроснабжения в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать пожарную безопасность, безопасное состояние электропроводки. При эксплуатации здания соблюдать обязательные требования, предъявляемые государственными органами: правила технической, пожарной безопасности, санитарные нормы и т.д.

Таким образом, при заключении договора стороны согласовали, что дополнительно к обязанности по текущему ремонту, установленному  п.3.2.4.,  именно на Арендаторе, лежит бремя содержания систем  водоснабжения и канализации. Именно Арендатор определяет порядок использования в своей профессиональной деятельности существующие водопроводные и канализационные сети, необходимость их изменения либо установки дополнительных узлов. И при необходимости приводит функционирующие системы водоснабжения и канализации в соответствие обязательным требованиям и своим потребностям. 

Учитывая, что здание передано арендатору в 2009г. в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, имеет исправные и функционирующие системы водоснабжения, отопления, канализации и электроснабжения (п..1.4. Договора аренды №65/ар-09, Акт приема-передачи № 1 от «01» мая 2009 г.), факт невозможности использовать здание по назначению материалами дела не подтвержден. О необходимости проведения капитального ремонта за счет Арендодателя систем водоснабжения и канализования в акте также  не указано. 

С учетом требований пунктов 3.2.5-3.2.6 Договора в случае возникновения аварийной ситуации Арендатор обязан был обратиться к Арендодателю. Однако обращений по поводу аварийного состояния системы водоснабжения и   канализации в материалы дела не представлено.

Кроме того, безопасная эксплуатация здания подразумевает выполнение всего комплекса мероприятий, обеспечивающих пожарную безопасность именно того вида деятельности, который осуществляет Арендатор. Согласно ст.5-6 Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-Ф3(ред. от 27.12.2018)"Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" Пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении в том числе п.п.2) в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании", и нормативными документами по пожарной безопасности.

Таким образом, п.3.2.3. договора и п.5-6 ФЗ №123-Ф3 от 22.07.2008 возлагает именно на Арендатора выполнение всех требуемых работ, связанных с пожарной безопасностью, в том числе покраска дверей пожарных выходов. Эту позицию подтверждает и ГУ МЧС России по Московской области, выдавшее именно Ответчику Предписание №264/1/1 со сроком исполнения до 02.09.2019 о необходимости выполнить указанные работы.

Согласно п.1.ст.36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент безопасности зданий и сооружений" - Безопасность здания или сооружении в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и  контрольных  проверок и (или) мониторинга состояния   основания,   строительных   конструкции   и   систем    инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Согласно ст.42 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ - Требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). установленные настоящим Федеральным законом, не применяются вплоть до реконструкции или капитального ремонта здания или сооружения к следующим зданиям и сооружениям: 1) к зданиям и сооружениям, введенным в эксплуатацию до вступления в силу таких требований. 

Суд критически оценивает представленное в материалы дела ответчиком  Техническое заключение по итогам проведения обследования отделения гинекологии по адресу: 

<

...>», поскольку оно составлено после проведения строительных работ в здании, соответственно, не может служить доказательством аварийного состояния здания до того как ответчик  его отремонтировал; предметом обследования является только  отделение гинекологии, а ремонтные работы проводились и в иных помещениях; к задачам технического обследования не относилось определение аварийности (неотложности) работ и др. 

Исходя из вышеизложенного, а также с учетом того, что доказательств невозможности использования здания по целевому назначению без проведения неотложного капитального ремонта ответчиком не представлено. Суд приходит к выводу о том, что для применения ст.616 ГК РФ в части возложения на Арендодателя бремени расходов на проведенные работы, необходима либо просрочка выполнения планового ремонта, либо  просрочка устранения неотложного (аварийного) ремонта. 

Из представленной в материалы дела ответчиком переписки не следует, что  имелась неотложная необходимость в проведении замены дюралевых окон на окна ПВХ, а также иных работ.

Обращение Арендатора с просьбой разрешить перепланировку не может считаться заявлением о неотложности проведения ремонта.

Так исх.№145 от18.04.2019г.  сам Арендатор указывал на то, что проведение спорных работ обусловлено, в т.ч. улучшением эксплуатационных показателей. Так же в этом письме Арендатор называет спорные работы – текущего и капитального характера.

В исх.№209 от 05.04.2019г. Арендатор указывает на желание провести реконструкцию здания. 

Из содержания ответов истца на указанные обращения следует, что истец  разрешает произвести работы  силами и за счет Арендатора (ответчика).

Истец уведомил Ответчика письмом исх. № 24/6937 от 23.12.2019 г. о том, что работы носят текущий (не капитальный) характер, отсутствуют согласованные сторонами дефектные ведомости; завышением объема и стоимости работ, предъявляемых арендатором; часть работ не соответствует  предъявляемым обязательным требованиям по пожарной безопасности; кроме того, работы не носят неотложного характера и направлены на оптимизацию работы арендатора в сфере своей профессиональной деятельности, улучшения качества обслуживания пациентов и оказываемых  услуг. Об отсутствии правовых оснований для уменьшения имеющейся задолженности  по арендной плате по  договору аренды №65/ар-09 от 01.05.2009г. Истец уведомил Ответчика письмом исх. № 24/6937 от 23.12.2019 г.

Письмо Ответчика №317 от 21.07.2016г. (о принятии мер по ремонту кровельной системы) содержит сведения о ненадлежащем исполнении обязанностей арендатора по содержанию здания и текущему обслуживанию:

- в п.1 указано, что нарушена герметичность соединительного узла, т.е. необходим мелкий восстановительный ремонт,

- в п.2. указано, что водосливная труба засорена. 

При такой ненадлежащей эксплуатации кровли, регулярно наступают негативные последствия, о чем Арендодатель указывал Арендатору с требованием устранить нарушения ( исх.№12/4621 от 02.08.2016г.).

При обследовании кровли в 2016г. совместно Арендатором и Арендодателем было обнаружено, что в двух внутренних ливневых стоках заткнуты пластиковые бутылки, вследствие чего, при таянии снега набрался большой уровень воды, который превысил уровень высоты фартуков и были протечки на чердачные помещения. 

Имелись обращения Ответчика (Арендатора) только исключительно по вопросу противопожарных мероприятий. 

Однако, разрешений на перепланировку в указанных помещениях Арендодателем не давалось. Дефектная ведомость  сторонами не согласовывалась. Объемы и стоимость предъявляемых арендатором работ завышены, не соответствуют фактически выполненным. Сметная документация и акты выполненных работ имеют дефекты.

Таким образом, смета расходов на проведение капитального ремонта с истцом не согласовывалась, неотложность капитального ремонта не подтверждена, а само имущество было принято учреждением по акту приема-передачи без замечаний, в связи с этим у ответчика отсутствовали основания для зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы за спорный период.

Следовательно, исковые требования истца о взыскании суммы задолженности подлежат удовлетворению в полном объеме. 

С учетом изложенных выше выводов суда по настоящему спору, судом отклонено ходатайство ответчика о назначении по делу строительно-технической экспертизы. 

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом (Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Спор по настоящему делу касается юридических (правовых) предпосылок для применения ст.616, 612, 623 ГК РФ. 

Результат экспертизы вопросов, поставленных Ответчиком, не повлияет на процедуру применения ст.616, 612, 623 ГК РФ.

Кроме того, отсутствие объектов экспертизы. Установить  экспертизой неотложность (аварийность) проведенных Ответчиком работ, в том числе замены оконных блоков, невозможно в силу демонтажа имеющихся оконных блоков и установкой окон ПВХ, а также наличие перепланировок и реконструкций оконченных и не оконченных производством работ.

Исходя из вышеизложенных выводов суда, даже при наличии экспертного заключения необходимости замены оконных блоков, у ответчика отсутствует право на взыскание стоимости ремонта согласно ст.616ГК РФ, так как такая возможность не предоставлена Арендодателю.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 7.2. настоящего Договора, за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пеня в размере 0,05 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В результате нарушения своих обязательств по уплате арендной платы Ответчику были начислены пени в размере 425 098,38 руб.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) при присуждении неустойки по день фактического исполнения обязательства расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, по смыслу п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, -иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Закона об исполнительном производстве) по ставке, действующей на дату исполнения судебного решения.

Поскольку на момент подачи иска денежное обязательство Ответчиком не исполнено, неустойка подлежит начислению от суммы долга за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за днем вынесения решения, по день фактической оплаты.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФГБУЗ МСЧ № 8 ФМБА РОССИИ в пользу АО "СЕРПУХОВСКИЙ ЗАВОД "МЕТАЛЛИСТ" задолженность в размере 4 039 661 руб.68 коп.,  неустойку в размере 425 098 руб.38 коп., неустойку, начисленную на сумму долга  4 039 661 руб.68 коп. ,  начиная с 14.07.20г. по день фактической оплаты долга, исходя из 0,05% за каждый день просрочки, расходы по госпошлине в размере 43 858 руб.

Решение может быть обжаловано.

 

СудьяН.В. Плотникова