АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-9701/2016

г. Белгород

18 апреля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2017 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе  председательствующего судьи Шульгиной А. Н.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио- и видеозаписи секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: МУП «Водоканал» Старооскольского городского округа, Администрация Старооскольского городского округа Белгородской области

о взыскании 3 755 617 руб. 43 коп. суммы основного долга по договору долгосрочной аренды земельного участка №75-2/13 от 19.11.2013, 1 197 684 руб. 02 коп. суммы пени за просрочку платежа,

          при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 12.04.2016 года;

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 20.03.2015;

от третьих лиц: МУП «Водоканал» Старооскольского городского округа- не явился, уведомлен надлежащим образом;

Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области- представитель ФИО3 по доверенности от 31.01.2017 года,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ИП ФИО2 о взыскании 3 755 617 руб. 43 коп. суммы основного долга по договору долгосрочной аренды земельного участка №75-2/13 от 19.11.2013, 1 197 684 руб. 02 коп. суммы пени за просрочку платежа.

В порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: МУП «Водоканал» Старооскольского городского округа, Администрация Старооскольского городского округа Белгородской области. 

 Истец в  судебном заседании поддержал исковые требования, указал, что ответчик не подтвердил доводы о невозможности использовать земельный участок по назначению вследствие действий истца. Неисполнение ФИО2 обязанности в течение одного года с момента предоставления ТУ на подключение к сетям водоснабжения и канализации не влечет таких последствий, как неуплата арендных платежей. Истец уточнил периоды просрочки платежа с 01.03.2015 по 19.11.2016 суммы основного долга- 3 755 617 руб. 43 коп. и период с 11.03.2015 по 18.11.2016 суммы пени- 1 197 684 руб. 02 коп. Также истец пояснил, что направленный ДИЗО проект соглашения о расторжении договора ответчик отказался подписать.    

 Ответчик отзывом и в судебном заседании иск не признал, указал, что ИП ФИО2 не имел возможности использовать земельный участок по целевому назначению (отсутствие технических условий), оснований для оплаты такого использования не имеется. Считает, что по вине третьего лица МУП «Водоканал» не мог использовать земельный участок по назначению. Вина истца в невозможности использовать земельный участок частичная, поскольку истец, как муниципальное образование, должен обеспечить подключение к сетям водоснабжения. Считает, что основания для освобождения от уплаты арендных платежей возникли с 17.10.2014, а именно отказа  МУП «Водоканал» к присоединению к муниципальным сетям водоснабжения.  Представил ходатайство о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, считает, что общий размер неустойки, подлежащий взысканию с него в случае удовлетворения заявленных требований, должен составить сумму не выше процентной ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ.

Третье лицо, администрация Старооскольского городского округа Белгородской области, в судебном заседании поддержало позицию истца.

Третье лицо, МУП «Водоканал» Старооскольского городского округа, в судебное заседание не явилось,  отзывом считает исковые требования подлежащими удовлетворению, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В силу ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о дате и времени судебного заседания.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон и проверив обоснованность доводов лиц участвующих в деле, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, во исполнение постановления главы администрации Старооскольского городского округа от 30.09.2013 № 3608 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> участок №4» ДИЗО администрации Старооскольского городского округа 03.10.2013 на официальном сайте в сети Интернет: torgi.gov.ru было размещено извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Для участия в аукционе ИП ФИО2 платежным поручением № 1 от 29.10.2013 перечислил на расчетный счет ДИЗО администрации Старооскольского городского округа задаток в сумме 36 403 руб. 40 коп. 

08.11.2013 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сроком на 3 года, категория земель - земли населенных пунктов, для строительства многоэтажных жилых домов, расположенных по адресу: 

<

...> участок №4, площадью 18 744 кв.м, кадастровый номер 31:06:0201012:771. 

Решением конкурсной комиссии победителем аукциона был признан ИП ФИО2 

На основании результатов аукциона 19.11.2013 между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка №75-2/13, согласно условиям которого, арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 31:06:0201012:771, площадью 18 744 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> участок №4, для строительства многоэтажных жилых домов. 

Пунктом 2.1 срок договора определен с 19.11.2013 по 19.11.2016. 

Согласно пункту 3.1 договора размер ежемесячной арендной платы за пользование участком по результатам аукциона составил в сумме 182 017 руб. Задаток, внесенный победителем, засчитывается в счет оплаты арендной платы. 

По акту приема - передачи от 19.11.2013 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок.

Договор долгосрочной аренды земельного участка был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Белгородской области 17.01.2014.

Как пояснили стороны, по истечении срока действия договора- 19.11.2016, ответчик вернул, а истец принял земельный участок. 

Неисполнение ответчиком по уплате арендной платы за земельный участок за период с 01.03.2015 по 19.11.2016 в сумме 3 755 617 руб. 43 коп., явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.  

  Договор долгосрочной аренды земельного участка № 75-2/13 от 19.11.2013 является  договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ  договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из п.1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. 

В силу пункта 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. 

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (п. 4 ст. 447 ГК РФ).

По результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сроком на три года, с ответчиком, победителем аукциона, был заключен договор аренды. 

  Согласно ст.ст. 606, 608 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

  В силу п. 3  ст. 607 ГК РФ  в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

  По мнению суда, содержание спорного договора, приложенных к нему документов и фактических обстоятельств  дела, позволяют определенно установить арендованное имущество.

           Из материалов дела и условий договора следует, что сторонами достигнуто все существенные условия договора, не оспоренных арендатором, арендодателем, в судебном порядке, незаконными не признанных, не имеющих разногласий при  заключении, в порядке заключенных условий договора.

  Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

          Согласно п.1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора- во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, праве приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещение убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному  исполнению. 

Поэтому арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Такой подход сформирован в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12.

Из содержания пункта 8 информационного письма от 11.01.2002 №66 вытекает, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

По мнению ответчика, основанием для отказа во взыскании арендной платы является неиспользование земельного участка для строительства ввиду невозможности подключения многоквартирных жилых домов к инженерным сетям водоснабжения, отсутствия технических условий и технической возможности такого подключения.     

Оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в обоснование заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 №13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», арбитражные суды должны учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров.

Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Если в этом деле участвуют другие лица, для них эти факты не имеют преюдициального значения и устанавливаются на общих основаниях. 

Таким образом, ч.2 ст. 69 АПК РФ связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица.

Следовательно, преюдиция- это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при следующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А08-2705/2015 по иску ИП ФИО2 к ДИЗО о признании недействительным аукциона от 08.11.2013 и заключенного по его результатам договора аренды от 19.11.2013 установлено, что земельный участок площадью 18 744 кв.м сформирован и поставлен на кадастровый учет 21.05.2007, с разрешенным использованием для строительства многоэтажных жилых домов. Землеустроительное дело на земельный участок подготовлено в установленном порядке и имело все необходимые характеристики земельного участка, в том числе вид разрешенного использования, кадастровый номер, площадь. В акте приема-передачи от 19.11.2013 арендатор подтвердил, что не имеет претензий к арендодателю, земельный участок отвечает требованиям разрешенного использования. 

В аукционной документации параметры разрешенного строительства объектов определены в соответствии с Правилами землепользования и застройки Старооскольского городского округа, утвержденными решением Совета депутатов Старооскольского городского округа № 545 от 25.02.2011: земельный участок предназначен для застройки многоквартирными многоэтажными (преимущественно 5 и выше этажей) жилыми домами, допускается размещение объектов социального и культурно- бытового обслуживания населения, определены предельные параметры разрешенного строительства. Предоставленные ответчику технические условия № 1374/06 от 26.04.2013, содержат сведения. Предусмотренные п. 10 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83, в том числе о нагрузках и сроках подключения проектируемых объектов- многоэтажных жилых домов к муниципальным сетям по земельному участку в микрорайоне Юбилейный.

Судебными актами по делу № А08-2705/2015 отказано в удовлетворении требований ИП ФИО2 к ДИЗО о признании недействительным аукциона от 08.11.2013 и заключенного по его результатам договора аренды от 19.11.2013 (л.д. 28- 43 том 2). 

В рамках дела № А08-5335/2016 ИП ФИО2 обращался в арбитражный суд с иском к ДИЗО о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения в размере внесенной арендной платы. Основанием заявленных требований явилось отсутствие технических условий и отсутствие технической возможности подключения к инженерным сетям водоснабжения, что не позволяет предпринимателю приступить к реализации прав и обязанностей по договору аренды, в том числе получить разрешение на строительство многоквартирного дома и как следствие влечет невозможность использовать земельный участок по назначению.    

В деле № А08-5335/2016 ИП ФИО2 не была доказана невозможность использования земельного участка по назначению. Судом установлено, что неосуществление ИП ФИО2 планируемой деятельности на находящемся в его владении земельном участке само по себе не освобождает его от оплаты фактического землепользования. Доказательств того, что ФИО2 был лишен возможности проведения необходимых строительных работ, заключения необходимых договоров, направленных на освоение арендуемого земельного участка, в целях присоединения к сетям водоснабжения не представлено. На момент предоставления технических условий, заключения договора аренды и передачи объекта аренды, существовала возможность подключения предпринимателя к муниципальным сетям, однако арендатор в течении одного года не определил необходимую ему нагрузку и не обратился с заявлением о подключении объекта к сетям инженерно- технического обеспечения (л.д. 44-55 том 2).

Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с положениями статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора. 

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из материалов дела, после заключения договора аренды и приема земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов, ИП ФИО2 10.10.2014 обратился к третьему лицу МУП «Водоканал» Старооскольского городского округа с просьбой выдать технические условия на водоснабжение и водоотведение в объеме: 

водоснабжение: - общий расход на водоснабжение - 252,9 м3 в сут.; расход воды на пожаротушение – 20 л в сек.; 

водоотведение: - общий расход на водоотведение - 252,9 м3 в сут.

МУП «Водоканал» Старооскольского городского округа письмом от 17.10.2014 № 4718/06 сообщило об отсутствии технической возможности подключения к сетям МУП «Водоканал» в районе застройки объекта в м-не Центральный. По вопросу инженерного обеспечения посоветовало истцу обратиться в ОАО «КМАпроектжилстрой» организации, эксплуатирующей и имеющей на праве собственности сети в м-не Центральный.

На обращение истца о получении технических условий по вопросу водоснабжения, ОАО «КМАпроектжилстрой» 10.11.2014 ответило отказом, ввиду отсутствия технических условий на подключение.

Также на обращение истца третье лицо МУП «Водоканал» Старооскольского городского округа  29.01.2015 сообщило, что Технические Условия № 1374/06 от 26.04.2013 на подключение к сетям водоснабжения и канализации являются действующими до 26.04.2015. Указанные ТУ были выданы по запросу управления архитектуры и градостроительства Старооскольского городского округа №6-3-3/673 от 08.04.2013 (с приложением схемы земельного участка) на 5-блок секций 9-ти этажных домов в микрорайоне Центральный. Адресный номер земельного участка, на момент обращения, не был присвоен, учитывая нагрузку 5-блок секций 9-ти этажных домов в микрорайоне Центральный, были предоставлены ТУ №1374/06 от 26.04.2013 от внутриквартальных сетей микрорайонов Юбилейный и Лесной. По другим земельным участкам были направлены информационные письма об обращении за техническими условиями в ОАО «КМАпроектжилстрой» в связи с отсутствием муниципальных сетей. Согласно схемы водоснабжения и водоотведения Старооскольского городского округа на 2015-2024 гг. в настоящее время в МУП отсутствуют мощности и сети водоснабжения и водоотведения в районе застройки м-на Центральный. 

В соответствии с положениями статьи 2 ГК РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьи 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Участвуя в аукционе по приобретению права аренды земельного участка, соглашаясь с условиями договора аренды, истец, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, действовало на свой риск. 

Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83 утверждены Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения и правила подключения к объектам капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения.   

В соответствии с п. 4 Правил, после определения правообладателя земельного участка, предназначенного для строительства (реконструкции) объектов капительного строительства, в градостроительный план включаются технические условия, выданные правообладателю земельного участка в соответствии с п.п.5-12 Правил.

В силу п. 5 Правил орган, принявший решение о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка для строительства представляет заинтересованным лицам технические условия. 

Из представленного в материалы дела извещения о проведении аукциона следует, что согласно п. 10 извещения, к сетям водоснабжения имелись технические условия подключения, выданные МУП «Водоканал» от 26.04.2013 № 1374/06.

Согласно ТУ № 1374/06, последние были предоставлены МУП «Водоканал» Старооскольского городского округа 26.04.2013 на подключение проектируемого объекта- многоэтажных жилых домов (5 блок- секций) на земельном участке по адресу: 

<

...> в следующих объемах:

Водоснабжение:

Максимальная нагрузка в точке подключения- 14,5 м.3 /ч.; точка подключения- водовод Д=300мм вдоль маг-ли VIII-VIII в м-не Юбилейный; напор в точке подключения- 3,5 атм.

Канализация:

Максимальная нагрузка  точке подключения- 20,3 м.3 /ч.; точка подключения- существующий колодец на самотечном коллекторе Д=500мм, расположенный в районе гостиницы м-на Лесной. Проект инженерного обеспечения объекта согласовать с МУП «Водоканал». Срок действия технических условий – 2 года. Срок подключения – 2 года.

Как следует из материалов дела, объяснений третьего лица – МУП «Водоканал», на момент предоставления технических условий существовала возможность подключения предпринимателя к муниципальным сетям, однако ИП ФИО2 в течении одного года не определил необходимую ему нагрузку и не обратился с заявлением о подключении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. В связи с этим, МУП «Водоканал» полагает, что у него отсутствуют обязательства по техническим условиям от 26.04.2013. 

Согласно п. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, правообладатель земельного участка в течение одного года с момента предоставления технических условий и информации о плате за такое подключение (технологическое присоединение) должен определить необходимую ему для подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения нагрузку в пределах предоставленных ему технических условий. 

 Ответчик определил необходимую ему для подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно- технического обеспечения нагрузку только в заявлении от 10.10.2014, то есть по истечении годичного срока, установленного статьей 48 Градостроительного кодекса РФ.

Действуя в своем интересе и на свой риск, имея при этом экономический интерес в использовании земельного участка для целей многоэтажной застройки, предприниматель должен был осознавать последствия несвоевременного обращения, почти по истечении одного года с момента заключения договора, с заявлением о подключении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, при условии, что сроки такого обращения к МУП «Водоконал» ему достоверно известны.      

Аналогичные обстоятельства установлены в делах № А08-2705/2015, № А08- А08-5335/2016. В настоящем деле ответчиком иного не представлено.  

  По мнению ответчика, неисполнение третьим лицом МУП «Водоканал» и истцом Инвестиционной программы по развитию систем водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод Старооскольского городского округа на 2012-2015 годы, утвержденной Советом депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 28.04.2012 № 735, является основанием для отказа во взыскании арендной платы. Однако такое суждение ответчика носит предположительный характер и основано на его субъективном мнении. К тому же из условий договора, не следует, что обязательства сторон по исполнению договора, поставлены в зависимость от исполнения указанной Инвестиционной программы.

Обращения ИП ФИО2 в ноябре 2014 к ОАО «КМАпроектжилстрой» на выдачу технических условий по вопросу водоснабжения не доказывают наличие недостатков объекта аренды по вине ДИЗО, как до заключения договора аренды, так и во время его исполнения.

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчиком не представлено доказательств того, что он был лишен возможности проведения необходимых строительных работ, заключения необходимых договоров, направленных на освоение арендуемого земельного участка, в целях присоединения к сетям водоснабжения.

Невозможность использования по назначению земельного участка, переданного в аренду, ответчиком не доказана. 

При наличии арендных отношений истца с ответчиком, последний не освобождается от внесения арендной платы в любом случае, если договор аренды является действующим и не расторгнут сторонами, и не вправе в таком случае приостановить исполнение своего обязательства по внесению арендной платы, в порядке п.2 ст. 328 ГК РФ.

Суд считает недоказанным факт, что ДИЗО либо МУП «Водоканал» с 17.10.2014, а именно даты отказа  МУП «Водоканал» к присоединению к муниципальным сетям водоснабжения, до даты окончания срока договора- 19.11.2016, то есть на протяжении двух лет, создавали препятствия в пользовании ответчиком арендованным земельным участком, поскольку последний находился во владении и пользовании предпринимателя. 

Таким образом, ответчик не представил доказательств нарушения условий договора со стороны истца в виде создания препятствий в пользовании спорным земельным участком как в заявленный период, так и в период срока действия договора долгосрочной аренды земельного участка № 75-2/13 от 19.11.2013 либо доказательства наличия у предмета аренды качеств, которые не позволяли бы использовать земельный участок для целей, указанных в договоре.      

В связи с чем, арендатор не может быть освобожден от внесения арендной платы за взыскиваемый период по действующему между сторонами арендному обязательству (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

По смыслу статей 611, 612, 616 ГК РФ невозможность использования арендатором имущества может являться основанием для применения мер правового реагирования только в случае, если невозможность такого использования явилась следствием неправомерных действий арендодателя, в то время таких доказательств в деле не имеется.    

При таких обстоятельствах, арбитражный суд удовлетворяет заявленные требования о взыскании 3 755 617 руб. 43 коп.- суммы основного долга по договору долгосрочной аренды земельного участка № 75-2/13 от 19.11.2013 за период с 01.03.2015 по 19.11.2016, в полном объеме.

Что касается требования о взыскании 1 197 684 руб. 02 коп.- суммы пени за просрочку платежа за период с 11.03.2015 по 18.11.2016, то суд исходит из следующего.

Исходя из п.3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа отчетного месяца равными платежами путем перечисления на расчетный счет.

Ответчик нарушил сроки оплаты арендной платы, в связи с чем,  истцом правомерно заявлено  требование о взыскании с ответчика неустойки.

В статье 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22.12.2011, несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств должна быть явной. При решении вопроса о выплате неустойки ее соразмерность последствиям нарушения договора предполагается. Тем самым устанавливается презумпция соответствия размера установленной неустойки последствиям нарушения договорных обязательств.

    В пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указывается, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (пени) (ст. 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки (пени) может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка (пеня) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки (пени); значительное превышение суммы неустойки (пени) суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другое.

  Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011г. № 11680/10 определено, что уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Исходя из разъяснений пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», заявляя о несоразмерности начисленной неустойки, ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Пунктом 2 вышеназванного Постановления Пленума предусмотрено, что судам при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого использования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Неисполнение ответчиком обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. 

Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызвать крайне негативные макроэкономические последствия.

Посредством взыскания неустойки кредитор восстанавливает нарушенные права. При этом применение неустойки носит компенсационно- превентивный характер и позволяет не только возместить стороне убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательств, но и удержать контрагента от неисполнения денежного обязательства в будущем.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон. 

Пунктом 5.5 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

            Согласно расчету суда сумма пени за период с 11.03.2015 по 18.11.2016 составляет 1 197 684 руб. 02 коп.

  Оснований к снижению договорной неустойки, предусмотренных ст.333 ГК РФ суд не находит, в связи с отсутствием признаков явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства.

Размер ответственности определен сторонами в договоре долгосрочной аренды земельного участка № 75-2/13 от 19.11.2013, который не оспорен, не признан незаконным и не имеет разногласий при его заключении, в том числе при согласованной сторонами меры ответственности за нарушение обязательств.

При этом размер договорной пени - 0,1%, максимально приближен к ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды и является допустимой мерой ответственности за нарушение обязательств.

            Учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого спора, сумму задолженности, тот факт, что задолженность по оплате арендных платежей на день предъявления иска не оплачена ответчиком в полном объеме, не предприняты меры к уменьшению суммы долга, суд считает размер пени соответствующим разумным пределам, а сумму пени 1 197 684 руб. 02 коп. справедливой, достаточной и соразмерной компенсацией нарушения ответчиком сроков исполнения обязательств по оплате аренды и на основании ст.ст. 307-309, 330, 331 Гражданского кодекса РФ взыскивает эту сумму с ответчика в пользу истца.

           При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Дело возникло по вине ответчика, на которого суд относит расходы по уплате госпошлины.

От цены иска 4 953 301 руб. 45 коп. госпошлина составляет 47 767 руб., которая подлежит взысканию в доход федерального бюджета.   

Сторонам в определениях суда разъяснены положения части 2 статьи 268 АПК РФ о том, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить полностью.

Взыскать с ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Воронеж) в пользу истца Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Белгородская область, г. Старый Оскол) 3 755 617 руб. 43 коп.- сумму основного долга по договору долгосрочной аренды земельного участка № 75-2/13 от 19.11.2013 за период с 01.03.2015 по 19.11.2016, 1 197 684 руб. 02 коп.- сумму пени за просрочку платежа за период с 11.03.2015 по 18.11.2016, а всего 4 953 301 руб. 45 коп.

2. Взыскать с ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Воронеж) в доход федерального бюджета 47 767 руб.- сумму расходов по оплате госпошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

3. Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Шульгина А. Н.