АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-46929/2015

г. Краснодар

18 октября 2018 года

Резолютивная часть решения принята 27.09.2018.

Полный текст решения изготовлен 18.10.2018.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – истец, ФИО2)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 304234017000215, ИНН 

<

***>), с. Раздольное (далее – ФИО3)

к управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 352030, Краснодарский край, Кущевский район, ст. Кущевская, пер. имени Б.Е. Москвича, 67 (далее – управление муниципальным имуществом)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1. Кущевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ст. Кущевская (далее - управление Росреестра)

2. конкурсный управляющий ООО «Артекс-Агро» ФИО4 (далее – конкурсный управляющий)

3. ООО «Агрокомплекс Кущевский», 

<

...>

о признании недействительным зарегистрированного права и переводе прав на истца

при участии:

от истца: ФИО5 – представитель, по доверенности

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ООО «Артекс-Агро» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным зарегистрированного Управлением Росреестра обременения право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000001:9, общей площадью 4,1685 га, расположенному по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, примерно в 20 м восток от п. Северный; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сделок с ним запись о государственной регистрации права аренды ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 23:17:1000001:9, общей площадью 4,1685 га, расположенному по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, примерно в 20 м на восток от п. Северный; о переводе права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000001:9, общей площадью 4,1685 га, расположенному по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, примерно в 20 м на восток от п. Северный на общество.

Определением суда от 05.06.2017 произведена процессуальная замена общества с ограниченной ответственностью «Артекс-Агро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с. Степное, на ИП ФИО2

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 27.09.2018 объявлен перерыв до 17 часов 00 минут 27.09.2018. после перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли – продажи недвижимого имущества ОАО «Степь» от 30.01.2004 № 1, в Едином государственном реестре недвижимости за ООО «Артекс-Агро» (ИНН 

<

***>) зарегистрировано право собственности:

на ангар, площадью 618,9 кв. м, литер В, кадастровый (условный) номер 23:17:1001001:303, расположенный по адресу Краснодарский край, Кущевский район, п. Северный, запись государственной регистрации от 29.04.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.08.2014 23-АН 058459;

на автовесовая, площадью 185,3 кв. м, литер А, А1, А2, А3, кадастровый (условный) номер 23:17:1001001:306, расположенная по адресу Краснодарский край, Кущевский район, п. Северный, запись государственной регистрации от 29.04.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.08.2014 23-АН 058492;

склад, площадью 698,5 кв. м, литер Б, с кадастровым (условным) номером 23:16:1001001:296, расположенный по адресу Краснодарский край, Кущевский район, п. Северный, запись государственной регистрации от 29.04.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.08.2014 23-АМ 699987;

асфальтовая площадка, лит. I, площадью 7 852,7 кв. м, кадастровый (условный) номер 23:17:1001001:297, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кущесвикй район, п. Северный, запись государственной регистрации от 29.04.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.08.2014 23-АМ 699988.

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 12.10.2017 следует, что 25 июля 2005 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:17:10000001:9, площадью 41 685 кв. м, расположенный относительно ориентира: п. Северный. Участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Кущевский район, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для эксплуатации асфальтированной площадки, автовесовой, здания весовой, склада и ангара для хранения зерна.

Согласно выше выписке и кадастровым выпискам от 13.01.2016 в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000001:9 расположены объекты с кадастровыми (условными) номерами 23:17:1001001:296, 23:17:1001001:306, 23:17:1001001:297, 23:17:1001001:303 (сведения внесены 11.10.2013).

На основании постановления главы муниципального образования Кущевский район Краснодарского края от 12.08.2005 № 811 «О предоставлении в аренду земельного участка ООО «Артекс-Агро» в Кущевском районе, в 20 м на восток от п. Северный» между администрацией муниципального образования Кущевский район Краснодарского края (арендодатель) и ООО «Артекс-Агро» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 22 августа 2005 года № 1702000970 (далее – договор от 22.08.2005), согласно которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:1000001:0009 площадью 41 685,0 кв. м, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, Кущевский район, 20 м на восток от п. Северный для эксплуатации асфальтированной площадки, автовесовой, здания весовой, склада и ангара для хранения зерна. Договор действует в течение 49 лет, до 12.08.2054 (пункт 7.2 договора от 22.08.2005).

10 декабря 2010 года между управлением и ООО «Артекс-Агро» подписано соглашение № 128 о расторжении договора аренды земельного участка. Запись о государственной регистрации права аренды ООО «Артекс-Агро» в отношении спорного земельного участка погашена 11.01.2011.

На основании постановления администрации муниципального образования Кущевский район от 25 ноября 2013 года № 2215 «О предоставлении в аренду земельного участка в 20 м на восток от поселка Северный Кущевского района между управлением муниципального имущества (арендодатель) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 27 ноября 2013 года № 1701004222 (далее – договор от 27.11.2013), согласно которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в ведении Кущевского сельского поселения, с кадастровым номером 23:17:1000001:9, площадью 4,1685 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, примерно в 20 м на восток от поселка Северный для эксплуатации асфальтированной площадки, автовесовой, здания весовой, склада и ангара для хранения зерна. Указанный договор действует в течении 10 лет, до 27 ноября 2023 года (пункта 7.2 договора от 27.11.2013).

Договор аренды от 27.11.2013 зарегистрирован в Едином государственном реестра 03.12.2013.

Также между ФИО3 и ООО «Агрокомплекс Кущевский» зарегистрирован договор субаренды земельного участка от 25.09.2014 сроком действия до 25.11.2018, запись государственной регистрации 08.10.2014.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2014 по делу №А32-17918/2013-37/38-Б ООО «Артекс-Агро» признано несостоятельным (банкротом) открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2014 №А32-17918/2013-37/38-Б конкурным управляющим назначен ФИО4.

В рамках процедуры конкурсного производства на основании протокола собрания кредиторов ООО «Артекс-Агро» от 02.03.2016 № 9 конкурсным управляющим и ФИО2 заключено соглашения об отступном № 7 от 29.03.2016, в соответствии с которым последнему преданы указанные выше объекты недвижимости.

16 мая 2016 года ООО «Артекс-Агро» прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав от 16.08.201 на основании соглашения об отступном № 7 от 29.03.2016, решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 31.03.2016, апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда № 33а-18331/2016 от 19.07.2016 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на указанные выше ангар, автовесовую, склад, асфальтовую площадку (записи государственной регистрации от 16.08.2016).

Истец, указывая на то, что спорный земельный участок незаконно предоставлен в аренду ФИО3 в силу того, что на участке расположены объекты недвижимости принадлежащие истцу, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего дела суд руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Согласно данному правовому подходу, вопросы правовой квалификации заявленных требований являются прерогативой суда.

Поскольку договор аренды заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25).

Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены оспариваемой сделкой (применимая к рассматриваемым отношениям редакция пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 № 3668/05 и от 28.11.2006 № 9148/06).

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действующей на момент заключения договора от 27.11.2013) если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию (приобретение в аренду) земельного участка означает, что никто более, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет такого права в отношении участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Условия сохранения прав на земельный участок за арендатором и субарендатором при разрушении здания, строения, сооружения определяются договором аренды (субаренды) земельного участка (пункты 1, 2 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 № 6811/09 и от 08.06.2010 № 292/10, исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 данного Кодекса, приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Кодекса.

Как указано выше, истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке. Согласно техническим паспортам указанные объекты возведены 1970, 1973, 1974 годах.

Так определениями суда от 22.01.2018, от 11.07.2018 от 01.08.2018 истцу было предложено заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях установления расположения на земельном участке с кадастровым номером 23:17:1000001:9 объектов недвижимости, принадлежащих истцу (капитальные); определения площади каждого объекта, процент износа, а также процент износа спорных объектов по состоянию на 27.11.2013. Представить в материалы дела цветные фотоматериалы спорных объектов недвижимости, с отражением фактической возможности их эксплуатации (фото снаружи, внутри).

Во исполнение указанных определений в материалы дела истцом представлен акт осмотра земельного участка от 12.02.2018 с приложенным фотоматериалом. Из акта следует, что на спорном земельном участке расположены указанные объекты недвижимости. Ответчиками указанное обстоятельство не оспорено.

Также истцу неоднократно предлагалось (определения суда от 16.10.2017, 11.07.2018, 01.08.2018) с учетом площади земельного участка необходимого для эксплуатации объектов недвижимости уточнить исковые требования.

Однако, истцом проявлено процессуальное бездействие (соответствующее ходатайство об изменении исковых требований не заявлено), которое не может являться основанием для бесконечного и безрезультативного откладывания арбитражным судом рассмотрения дела. 

В силу части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

В части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из принципов равенства всех перед законом и судом и равноправия сторон, сформулированных в статьях 7 и 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует, в частности, что арбитражный суд обеспечивает равную судебную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле, и не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Из указанных процессуальных норм следует, что самостоятельный поиск и представление в материалы дела доказательств, равно как и контроль за полнотой представленных сторонами доказательств не предусмотрены процессуальным законодательством и не входят в компетенцию суда. Действуя разумно в целях обеспечения своих процессуальных интересов, истец и ответчики не были лишены возможности с целью подтверждения своих доводов заявить ходатайство о назначении по делу экспертизы и привлечь специалиста в целях установления координат и площади земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, во исполнение требований суда (в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) управление архитектуры и градостроительства муниципального образования Кущевский район представило расчет максимальной площади необходимой для эксплуатации спорных объектов недвижимости, которая составляет 16 674 кв. м.

В силу того, что соответствующее ходатайство о назначении судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд приходит к выводу, что надлежащим доказательством следует признать информацию, представленную управления архитектуры и градостроительства муниципального образования Кущевский район.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что договор аренды от 27.11.2013 № 1701004222 надлежит признать недействительной (ничтожной) сделкой в части площади 16 674 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000001:9.

В силу того, что действующим законодательством не предусмотрена возможность в качестве последствия признания сделки недействительной передать права и обязанности арендатора по такой сделке, в удовлетворении исковых требований  указанной части надлежит отказать.

Согласно пункта 52 Постановлений Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу указанного в удовлетворении требований об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сделок с ним запись о государственной регистрации права аренды ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 23:17:1000001:9, общей площадью 4,1685 га, расположенному по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, примерно в 20 м на восток от п. Северный надлежит отказать.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 137, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать договор аренды от 27.11.2013 № 1701004222 недействительной (ничтожной) сделкой в части площади 16 674 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000001:9.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко