Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А20-1739/2019

г. Нальчик

30 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 30 сентября 2019 года 

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х., 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

местной администрации Зольского муниципального района КБР, г.п. Залукокоаже,

к обществу с ограниченной ответственностью «Агрострой», с.п. Светловодское,

о государственной регистрации перехода права собственности,

третьи лица Управление Росреестра по КБР, г. Нальчик, 

Муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района КБР, Зольский район КБР, г.п. Залукокоаже,

в отсутствии лиц участвующих в деле, уведомленных должным образом

У С Т А Н О В И Л :

местная администрация Зольского муниципального района КБР обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агрострой» о государственной регистрации перехода права собственности на 3-х квартирный жилой дом в доме малоэтажного жилищного строительства общей площадью 175,8 кв.м., в том числе квартира №1 общей площадью 66,4 кв.м., квартира №2 общей площадью 47,6 кв.м., квартира №3 общей площадью 61,8 кв.м., расположенные по адресу: КБР, Зольский район, с.п. Хабаз, ул. Ленина, 118.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора привлечены Управление Росреестра по КБР и муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района КБР.

Лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в судебное заседание не явились. От ответчика, МКУ «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района КБР и от Управления Росреестра по КБР поступили ходатайства о рассмотрении дела без участия их представителей. По правилам статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Согласно доводам, изложенным в отзыве, ответчик признал иск, пояснил, что регистрацию своего права не произвел в связи с большим размером государственной пошлины за регистрацию; просил уменьшить размер государственной пошлины по иску.

Как следует из материалов дела, 10.10.2014 между истцом и ответчиком заключен муниципальный контракт №0104300014614000056-0264331-01, предметом которого является приобретение у застройщика (ответчика) жилого помещения, расположенного по адресу: КБР, Зольский район, с.п. Хабаз, ул. Ленина, д. 118, для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в Зольском муниципальном районе Кабардино-Балкарской Республики в 2014 году.

Постановлением местной администрации Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики от 23.12.2014 №1609 принято решение о предоставлении застройщику в аренду земельного участка общей площадью 2970 кв.м из земель населенного пункта с.п. Хабаз с кадастровым номером 07:02:1400003:66, для индивидуальной жилой застройки.

Для осуществления строительных работ застройщику 29.12.2014 в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома, а 13.04.2015 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: КБР, Зольский район, с.п. Хабаз, ул. Ленина, д. 118.

В соответствии с условиями заключенного муниципального контракта заказчику по акту приема-передачи от 27.12.2014 был передан 3-х квартирный жилой дом общей площадью 175,8 кв.м, в том числе квартира №1 общей площадью 66,4 кв.м, квартира №2 общей площадью 47,6 кв.м, квартира №3 общей площадью 61,8 кв.м, расположенный в с.п. Хабаз.

Обязательство по оплате муниципального контракта заказчиком исполнено, представлены платежные поручения №17961 от 29.12.2014, №18193 от 31.12.2014, №12170 от 13.10.2014, №12183  от 13.10.2014.

При заключении муниципального контракта ответчик обязался передать истцу объект недвижимого имущества, качество которого соответствует условиям муниципального контракта, требованиям технических регламентов и иным обязательным требованиям.

В соответствии с пунктом 3.2. муниципального контракта застройщик обязан передать жилое помещение заказчику по акту приема-передачи и предоставить оригиналы следующих документов:

- правоустанавливающие документы на жилое помещение;

- правоустанавливающие документы на земельный участок в случае его наличия;

- технический паспорт жилого помещения.

Согласно пункту 3.4 муниципального контракта застройщик обязан оформить (зарегистрировать) право собственности на передаваемое жилое помещение.

В силу пункта 10.2 муниципального контракта застройщик в течение одного месяца с момента передачи заказчику жилого помещения по акту приема-передачи обязуется в установленном порядке зарегистрировать право собственности на жилое помещение.

При передаче спорного имущества истцу ответчиком не были переданы документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности за застройщиком и отсутствие регистрации первичного права собственности на спорный объект явилось препятствием для установления права собственности на спорное имущество.

07.12.2018 истец направил в адрес ответчика  претензию №49-2323/01-17 о необходимости исполнения обязательств, предусмотренных муниципальным контрактом и представления правоустанавливающих документов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Претензия истца оставлена без ответа, что послужило основанием для подачи данного иска.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований ввиду следующего.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В силу части 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенными в пункте 61 Постановления от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных в защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. 

В силу части 7 указанной статьи при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. 

Таким образом, в силу вышеуказанных норм в случае, если одна сторона уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. 

При этом для государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда необходимо два условия: наличие требования одной стороны сделки в государственной регистрации и уклонения другой стороны от такой регистрации права. 

По смыслу указанных норм права условием возникновения оснований для обращения продавца в суд с иском к покупателю или регистрирующему органу является уклонение покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, что предполагает невозможность такой регистрации в административном порядке путем направления заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. 

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 постановления № 54.

Согласно пункту 1 постановления №54 в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьей 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В пункте 9 постановления №54 указано, что судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. 

На основании изложенного, учитывая, что ответчик признает заявленные требования, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд      

Р Е Ш И Л :

1. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности за Зольским муниципальным районом Кабардино-Балкарской Республики на 3-х квартирный малоэтажный жилой дом общей площадью 183,5 кв.м. с кадастровым номером 07:02:1400003:69, расположенный по адресу: КБР, 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 07:02:140003:66 и состоящий из:

- жилого помещения площадью 51,4 кв.м., квартира №1 с кадастровым номером 07:02:1400003:71;

- жилого помещения площадью 63,5 кв.м., квартира №2 с кадастровым номером 07:02:1400003:70;

- жилого помещения площадью 68,6 кв.м., квартира №3 с кадастровым номером 07:02:1400003:72.

2. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца.         

Судья                                 Ю.Ж. Шокумов