ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

   

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А54-2064/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09.01.2017

Постановление изготовлено в полном объеме 16.01.2017

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего                Волковой Ю.А., судей Афанасьевой Е.И. и Сентюриной И.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от истца – администрации города Рязани (ОГРН 

<

***>) – представителя ФИО2 (доверенность от 16.12.2016), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Авиаль»                (ОГРН 

<

***>) – представителей ФИО3 (решение от 30.11.2016) и ФИО4 (доверенность от 18.08.2016),  в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, – ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 и общества с ограниченной ответственностью «Оценка и Экспертиза», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авиаль» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.10.2016 по делу № А54-2064/2016 (судья Митяева Л.И.), установил следующее.

Администрация города Рязани (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Авиаль» (далее – ответчик, общество) о взыскании денежных средств по договору о развитии застроенной территории от 28.02.2013 № 20/1-12-05 в сумме                  9 852 150 рублей 69 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом области были привлечены ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 и общество с ограниченной ответственностью «Оценка и Экспертиза».

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 12.10.2016 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в апелляционный суд с жалобой и дополнениями к ней, в которых просило обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование своих требований ответчик ссылался на то, что суд области безосновательно установил размер выкупной стоимости жилых помещений. Указал на преждевременность заявленных администрацией исковых требований. Указал на недостоверность отчетов о рыночной стоимости квартир. В целях определения выкупной стоимости спорных квартир ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы. Указал на то, что оспариваемое решение суда обязывает его исполнить обязательство по соглашениям, участником по  которым он не является. Считает, что выбранный истцом способ защиты является ненадлежащим, поскольку, по его мнению, истец может требовать взыскания денежных средств только после одностороннего отказа от исполнения договора о развитии застроенной территории   от 28.02.2013 № 20/1-12-05.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу, считая принятое решение законным и обоснованным, просила оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. В обоснование своих возражений истец указал на то, что соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд были заключены во исполнение требований статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Возражал против удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, указал на то, что общество не является стороной соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в связи с чем не имеет права оспаривать данные соглашения в судебном порядке. Обратил внимание на отсутствие между сторонами соглашений разногласий по вопросу возмещения стоимости изымаемого у собственников недвижимого имущества.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся третьих лиц, их представителей, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 28.02.2013 между администрацией города Рязани (администрация) и обществом с ограниченной ответственностью «Авиаль» (застройщик) был заключен договор о развитии застроенной территории № 20/1-12-05 (т. 1, л. д. 12-16), предметом которого является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,23 га, расположенной в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани, решение о развитии которой принято в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 01.08.2012 № 4025 «О развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 746, в Советском районе города Рязани» (в редакции постановления администрации города Рязани от 19.10.2012 № 5361 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора на территории, подлежащей развитию, находится многоквартирный жилой дом, подлежащий сносу или реконструкции и расположенный по адресу: ул. Свободы, д. 74б.

В соответствии с пунктом 3.1 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3.1.2-3.1.8.

Согласно пункту 3.1.4 договора застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.3 договора, не позднее окончания срока действия договора.

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора, администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территорий, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность, на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2-3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

Договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором, но не более 4 лет. Исполнение сторонами обязательств и условий договора оформляется соответствующим актом (пункт 5.1 договора).

В связи с признанием многоквартирного дома, расположенного по адресу:                        

<

...>, аварийным и подлежащим сносу, администрацией города Рязани принято постановление от 13.08.2015 № 3737 (т. 1, л.д. 43) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786 и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, для муниципальных нужд. приложением № 1 к постановлению определен перечень изымаемых объектов недвижимого имущества, в том числе, квартиры № 1, № 2, № 5, № 6.

Обществом с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка» на основании задания заказчика – управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани области подготовлены отчеты об определении рыночной и выкупной стоимости квартир № 1, № 2, № 5 и № 6, расположенных по адресу: 

<

...>, и доли в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры) на земельный участок, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома, площадью 921 кв. м, кадастровый номер: 62:29:0080043:786, адрес: 

<

...> (Советский район).

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани сообщило обществу с ограниченной ответственностью «Авиаль» письмом от 24.12.2015 №02/4-13-6488-Исх (т. 1, л. д. 64), что размер возмещения за изымаемое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> составляет: по квартире № 1 – 2 040 282 рубля 07 копеек, по квартире № 2 – 3 126 231 рубль 96 копеек, по квартире № 5 – 3 228 303 рубля 78 копеек по квартире № 6 – 2 521 827 рублей                          87 копеек.

28.12.2015 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО6 (сторона 2 - собственник квартиры                № 1) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд                            № 03/1/1-14-165 (далее – соглашение 1), согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани от 13.08.2015 № 3737 сторона 1 изымает 22/46 жилого помещения: 2-комнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 46,1 кв. м, этаж 1, по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 62:29:0080043:352) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. м (т. 1, л. д. 17).

Согласно пункту 5 соглашения 1, размер возмещения за изымаемые доли помещения и земельного участка определен на основании отчета от 20.10.2015                               № 10-15/07р и составляет 975 787 рублей 08 копеек.

16.03.2016 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО8 (сторона 2, собственник квартиры № 6) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд № 03/1/1-18-02 (далее – соглашение 2), согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани от 13.08.2015 № 3737 сторона 1 изымает жилое помещение:                 2-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 46,3 кв. м, этаж 2, адрес объекта: 

<

...> (кадастровый номер 62:29:0080043:357) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. м.

Согласно пункту 5 соглашения 2, размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета от 20.10.2015 № 10-15/13р и составляет 2 521 827 рублей 87 копеек.

22.03.2016 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО7 (сторона 2, собственник квартиры             № 2) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд                            № 03/1/1-18-05 (далее – соглашение 3), согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани от 13.08.2015 № 3737 сторона 1 изымает жилое помещение: квартиру, назначение: жилое, общей площадью 45,3 кв.м., адрес объекта: 

<

...> (кадастровый номер 62:29:0080043:353) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью                        921 кв. м.

Согласно пункту 5 соглашения 2, размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета от 20.10.2015 № 10-15/08р и составляет 3 126 231 рубль 96 копеек.

04.04.2016 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО9 (сторона 2, собственник квартиры № 5) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд                                 № 03/1/1-18-06 (далее – соглашение 4), согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани №3737 от 13.08.2015 сторона 1 изымает жилое помещение: 3-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 59,5 кв. м, этаж 2, адрес объекта: 

<

...> (кадастровый номер 62:29:0080043:356) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. м.

Согласно пункту 5 соглашения 4, размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета от 20.10.2015 № 10-15/12р и составляет 3 228 303 рубля 78 копеек.

Согласно пунктам 6 соглашений 1, 2, 3, 4, сторона 1 обязуется возместить стороне 2 изъятие помещения и земельного участка, в соответствии с пунктом 5 настоящего соглашения путем перечисления денежных средств, внесенных в качестве возмещения на лицевой счет для отражения операций со средствами, поступающими во временное распоряжение администрации города Рязани, лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение 5 банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет.

Постановлением администрации города Рязани от 26.10.2015 № 4939 утвержден порядок уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома (т. 1, л. д. 21).

В соответствии с пунктом 4 постановления администрации города Рязани от 26.10.2015 № 4939 лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, перечисляет денежные средства, вносимые в качестве возмещения, в течение 5 рабочих дней со дня получения уведомления о заключении соглашения или о вступлении в законную силу решения суда.

Указанные соглашения были направлены истцом ответчику письмами от 08.04.2016 № 05/3-13-140/исх, от 12.04.2016 № 05/3-13-147/исх, от 13.04.2016 № 05/3-13-1503/исх, от 12.04.2016 № 05/3-13-1468/исх, с указанием на необходимость перечислить денежные средства, указанные в соглашениях (т. 1, л. д. 22-25).

Указывая на то, что ответчик не оплатил выкупную стоимость изымаемых объектов недвижимости, истец обратился в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из факта неисполнения обществом, предусмотренной пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, обязанности уплатить выкупную цену за изымаемые жилые и земельные участки на общую сумму  9 852 150 рублей 61 копейка.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании нижеследующего.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013 № 20/1-12-05.

Деятельность по развитию застроенной территории регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации в части вопросов, связанных с изъятием жилых помещений и земельных участков.

Совокупное толкований положений ст. ст. 46.1-46.3 ГрК РФ и статьи 303 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что развитие застроенных территорий осуществляется по установленной законодательством процедуре, включающей следующие этапы:

-принятие решения о развитии территории;

-проведение аукциона на право заключить договор о развитии территории;

-заключение между исполнительным  органом местного самоуправления и лицом, выигравшим аукцион, договор о развитии территории и его реализация.

Цель заключения  рассматриваемого договора -  достижение общего блага, общественно значимых результатов, осуществление управленческих  действий в интересах общества и государства (регулирование управленческих отношений, реализация либо организация осуществления функций публичного управления и в конечном счете удовлетворение публичного либо государственного интереса).

Реализация  органом местного самоуправления в процессе  развития застроенных территорий  административных функций – не самоцель, а лишь соответствующие  этапы, урегулированные законодательно, которая заключается непосредственно в развитии застроенной территории.

В связи с этим, развитие застроенных территорий -это комплекс мероприятий, направленных на снос и реконструкцию ветхих жилых помещений, расселение жителей, проживающих в ветхом жилом фонде, за счет  использования средств  частных инвесторов, средств городского и областного бюджета с целью обеспечения безопасности и благоприятных условий  жизнедеятельности человека,  а также строительство объектов многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и объектов инженерной, социальной и коммунальной инфраструктур в границах элемента планировочной структуры, осуществляемой в соответствии  с утвержденным проектом планировки   застроенной территории на основании договора, и в соответствии с принятым органом местного самоуправления решением о развитии территории.

Отношения, возникающие между органном местного самоуправления и застройщиком по договору о развитии застроенной территории (исключительно как одному из этапов всего процесса развития застроенной территории) связаны исключительно с выполнением вышеназванных строительных работ и поступлением их результата в муниципальную собственность.

Такие отношения регулируются гражданским законодательством в соответствии со статей 2 ГК РФ, и они не связаны с исполнением органом местного самоуправления своих властных полномочий.

Таким образом, договор о развитии  застроенной  территории, исходя своей цели, является гражданско-правовым договором, а функции органа местного самоуправления, связанные с утверждением проекта планировки застроенной территории, принятия решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории следует квалифицировать не более как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Применительно к правовой природе договора о развитии застроенной территории в названном определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2015 № 309- КГ15-5924  по делу  № А07-21632/2013  отмечено, что заключение договора о развитии застроенной территории  регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией.

Следует дополнительно отметить, что развитие застроенных территорий это, прежде всего, правовая форма преобразования территории с морально и (или) физически устаревшей застройкой. При реализации решений о развитии застроенных территорий реализуются, в том числе, частные интересы застройщиков, которые не могут быть выше  интересов собственников, у которых принудительно изымаются принадлежащие им жилые помещения  с земельным участком, на котором они расположены, по процедуре,   установленной ЖК РФ,  и не предусматривающей участие в ней застройщика (ответчика).

Согласно части 3 данной нормы закона существенными условиями договора о развитии застроенной территории (в редакции, действующей на дату заключения договора от 28.02.2013) являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с частью 5 статьи 46.2 ГрК РФ, запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 ст. 46.2 ГрК РФ, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Рассматриваемые положения спорного договора  не противоречат требованиям статьи 46.2 ГрК РФ, в нем отражены все существенные условия данного вида договора, перечисленные в ГрК РФ, в связи с чем данный договор является заключенным и уже исполнялся сторонами, в том числе администрацией (выкуп жилых помещений, подлежащих сносу, принятие соответствующих постановлений в целях возможности исполнения ответчиком своих обязательств по договору).

Из анализа  статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории сторонами в договоре  могут быть предусмотрены и  иные обязательства сторон помимо существенных условий, перечисленных в кодексе,  в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Следовательно, в соответствии с нормами ГрК РФ, перечень обязательств, которые могут быть  предусмотрены в договоре о развитии застроенной территории, не является исчерпывающим.

Договор о развитии застроенной территории от 28.02.2013 № 20/1-12-05, заключенный между администрацией и обществом полностью  соответствует требованиям статьи 46.2 ГрК РФ.

Пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013                            № 20/1-12-05 стороны установили обязанность застройщика (общество с ограниченной ответственностью «Авиаль») уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, не позднее окончания срока действия договора.

Порядок изъятия жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд определяется статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельным и гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения договора) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Согласно части 7 данной нормы закона при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с частью 2 статьи 32 ЖК РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» следует, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственников помещений.

Частью 1 статьи 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно части 2 данной нормы закона в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Выкупная стоимость объектов недвижимости - жилых помещений - квартир № 1, № 2, № 5 и № 6 и доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786 определена отчетами независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью «Оценка и экспертиза».

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.4 договора об уплате администрации города Рязани выкупной цены за изымаемые жилые помещения и земельный участок, на котором они расположены,  соответствуют требованиям Градостроительного кодекса РФ и    ответчиком исполнены не были.

Довод ответчика о преждевременности исковых требований был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку.

По условиям пункта 3.1.4 договора ответчик обязался уплатить выкупную стоимость за изымаемые помещения и земельный участок не позднее окончания срока действия договора, который, в силу пункта 5.1 договора, действует не более четырех лет.

В указанный срок ответчик обязан выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 3.1.2-3.1.8 договора, в том числе, осуществить строительство и реконструкцию объектов инженерной и социальной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, подлежащей развитию; осуществить безвозмездную передачу в муниципальную собственность указанных объектов социальной и инженерной инфраструктуры; осуществить строительство на застроенной территории, подлежащей развитию, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Пунктом 3.3.4 договора предусмотрена обязанность администрации предоставить земельный участок после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2-3.1.4 договора.

При этом обязанность администрации по предоставлению ответчику земельного участка напрямую зависит от исполнения администрацией города Рязани своих обязательств перед собственниками изымаемых помещений по возмещению им стоимости изымаемых квартир и земельного участка в целях возможности приобрести жилье взамен изъятого.

В соответствии с соглашениями об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенными между администрацией и собственниками спорных жилых помещений, администрация обязуется возместить собственникам изъятие помещения и земельного участка путем перечисления денежных средств, внесенных в качестве возмещения лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение 5 банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет. Собственники обязуется передать по акту приёма-передачи помещения, а администрация обязуется принять указанные помещения. С момента государственной регистрации перехода права собственности по соглашению помещения и земельный участок переходят в собственность муниципального образования - город Рязань.

Согласно пункту 4 Порядка уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, утвержденного постановлением администрации города Рязани от 26.10.2015 № 4939, лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, перечисляет денежные средства, вносимые в качестве возмещения, в течение пяти рабочих дней со дня заключения соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Данный нормативный акт был опубликован администрацией, недействительным не признан.

С учетом главной цели рассматриваемого договора, которая заключается  в достижении положительного социально-значимого интереса, позиция ответчика о том, что его обязанность по уплате выкупной цены за жилые помещения, подлежащие сносу, наступает в дату окончания срока действия договора, т.е. 28.02.2017, нельзя признать отвечающей принципу добросовестности  и разумности.

Согласно  пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении,  осуществлении и защите  гражданских прав и при исполнении обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 стати 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество их своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией  администрации, согласно которой  право требования к ответчику об уплате выкупной цены  у последней возникает с момента  осуществления с ее стороны ряда мероприятий, связанных с исполнением с ее стороны спорного договора, а именно: заключения соответствующих договоров с собственниками жилых помещений,  направления уведомлений об этом вместе с соглашениями о выкупе в адрес застройщика (ответчика) с указанием сроков  перечисления денежных средств в бюджет муниципального образования (5 дней).

Все эти действия были совершены со стороны администрации,  о чем свидетельствуют материалы настоящего дела (т. 1, л. 

<

...>) и не оспаривается ответчиком.

Формулировка, содержащаяся  в пункте 3.1.4 договора, об обязанности ответчика об уплате выкупной цены не позднее окончания сроков действия договора, должна пониматься сторонами с учетом положений, установленных статей 431 ГК РФ, согласно которой при  толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

С учетом вышеуказанной социально-значимой цели спорного договора позиция ответчика о ненаступлении для него срока исполнения обязательства по уплате выкупной цены и наступления такого срока не ранее 28.02.2017 является злоупотреблением правом  с его стороны.

Данная позиция полностью  исключает  возможность выполнения в указанный срок других обязанностей  как администрации: предоставить застройщику  земельный участок после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2-3.1.4 договора (пунктом 3.3.4),  так и застройщика: осуществить строительство и реконструкцию объектов инженерной и социальной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, подлежащей развитию; осуществить безвозмездную передачу в муниципальную собственность указанных объектов социальной и инженерной инфраструктуры; осуществить строительство на застроенной территории, подлежащей развитию, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (пункты 3.1.2-3.1.8 договора), а в целом ведет к нарушению конечного срока действия рассматриваемого договора (28.02.2017).

Данная позиция ответчика нарушает  общественно значимые, социальные цели договора о развитии застроенной территории, заключенного ответчиком по результатам проведенного аукциона, т.е. публично.

Поскольку данный договор является гражданско-правовым договорам,  можно исключить какое-либо властное влияние органа местного самоуправления  на застройщика и ограничение ответчика возможности выбора модели поведения, в рамках заключенного договора, в том числе по  исполнению его обязанностей по уплате выкупной цены в сроки, позволяющие в дальнейшем каждой из сторон договора исполнить свои обязанности до окончания 28.02.2017 срока действия спорного договора.

С учетом изложенного, подлежит отклонению довод апелляционной жалобы ответчика о необоснованном применении судом первой инстанции к определению срока исполнения обязанностей ответчика  пункта 4 Порядка уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах…, утвержденного постановлением администрации города Рязани от 26.10.2015 № 4939, как не имеющего определяющего значения для определения срока исполнения обязанности ответчика по уплате выкупной цены.

Учитывая вышеизложенное суд первой инстанции правомерно признал требования истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 9 852 150 рублей  69 копеек обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод ответчика о том, суд области безосновательно установил размер выкупной стоимости жилых помещений, признается судом апелляционной инстанции необоснованным.

В силу части 6 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Указанные в соглашениях от 28.12.2015, от 16.03.2016, от 22.03.2016, от 04.04.2016 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд размеры возмещения за изымаемые помещения и земельный участок (т. 1, л. д. 17-20) определены на основании отчетов 20.10.2015 № 10-15/07р, от  20.10.2015 № 10-15/13р, от 20.10.2015 № 10-15/08р, от 20.10.2015 № 10-15/12р.

Таким образом, выкупная цена жилых помещений и земельного участка была установлена в добровольном порядке между истцом и конкретными собственниками  жилых помещений  в соответствующих соглашениях между ними на основании отчетов об оценке,  а не судом первой инстанции, как на то указывает ответчик.              Как следует из «Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (страница 10 Обзора).

С учетом  указанной правовой позиции ВС РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с отчетами  об оценке выкупаемых объектов недвижимости могли не согласиться конкретные собственники спорных жилых помещений на стадии заключения соответствующих договоров о выкупе, а не ответчик в настоящем деле.  

Ссылка ответчика на недостоверность отчетов о рыночной стоимости квартир является документально не обоснованной, доказательств того, что данные отчеты были оспорены в установленном законном порядке, в том числе собственниками квартир, последним не представлено.

Довод ответчика о том, что оспариваемое решение суда обязывает его исполнить обязательство по соглашениям, участником которых последний не является, и необоснованном возложении администрацией своих обязанностей по уплате конкретным собственникам изымаемых у них помещений и части земельного участка выкупной цены, определенной в соглашениях с каждым собственником,  также является необоснованным.

Предметом заявленных и впоследствии удовлетворенных судом первой инстанции исковых требования, являлось неисполнения ответчиком, обязанности уплатить выкупную цену за изымаемые жилые и земельные участки, основанной на пункте 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, а не соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд  от 28.12.2015, от 16.03.2016, от 22.03.2016, от 04.04.2016, заключенных с собственниками выкупаемых жилых помещений.

Пункт 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013                              № 20/1-12-05 соответствует подпункту 5 пункта 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

Апелляционная инстанция обращает внимание на то, что обязанности застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые помещения, подлежащие сносу  на основании решения органа местного самоуправления, и расположенных на территории, в отношении которой принято решение   о развитии, установленной в подпункте 5 пункта 3 статьи 46.2 ГрК РФ, корреспондирует обязанность  органа местного самоуправления, закрепленная в подп.. 8 статьи 3 этой же статьи о принятии в установленном порядке  решения об изъятии путем выкупа соответствующих жилых помещений и земельных  участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд жилого помещения  на основании статьи 32 ЖК РФ принимается органом местного самоуправления  или органом государственной власти, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка в порядке статьей 279-283 ГК РФ и статей 9-11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ.

Выкуп земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в таком доме  при изъятии их для государственных или муниципальных нужд, но, возложение на застройщика обязанности по уплате выкупной цены собственникам жилых помещений невозможно было бы в рамках административного права, так как означало бы передачу юридическому лицу, административных функций. Нормы жилищного законодательства, которые позволяли бы подобного рода перераспределение полномочий, также отсутствуют.

Однако статья 7 ЖК РФ закрепляет, что  в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения к ним, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В свою очередь статья 313 ГК РФ предусматривает, что исполнение обязательства  может быть возложено  должником на третье лицо, если из закона и  иных правовых актов,   условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Следовательно, нормы подп. 5 пункта 3 статьи 46.2 ГрК РФ, корреспондирует нормам статьи 313 ГК РФ, в соответствии с которой  исполнение обязательства  может быть возложено должником на третье лицо. Регулирование деятельности застройщика в данном случае осуществляется посредством норм гражданского законодательства, соответствующими нормами ГрК РФ и положениями спорного договора.

Несогласие ответчика с отчетами об оценке и необоснованном, по его мнению, не проведении судом области независимой судебной экспертизы по определению действительной стоимости изымаемого имущества не свидетельствует о неправильном определении судом первой инстанции предела и объема доказывания по настоящему делу.

Фактическое оспаривание ответчиком отчетов об оценке, на основании которых  истцом с собственниками помещений были заключены соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд (т. 1, л. д. 17-21) в настоящем деле является ненадлежащим способом защиты права, избранного последним.

Стоимость имущества, отраженная в отчетах об оценке, может быть оспорена только заинтересованными лицами, коим ответчик в данном случае не является.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце восьмом пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», согласно которому,  если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Поскольку общество не является стороной соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенных в соответствии с нормами ЖК РФ, то его несогласие с рыночной  и выкупной стоимостью  спорных квартир, в настоящем деле является необоснованным, в связи с чем   оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Кроме того, в силу статей 64, 71, 168 АПК РФ суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 АПК РФ судопроизводств в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов  и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Ответчик в суде первой инстанции не заявлял ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы на предмет определения иной  выкупной стоимости (возмещения)  за изымаемые в муниципальную собственность спорные квартиры и земельного участка.

Денежные средства, необходимые в соответствии со статьей 82 АПК РФ для назначения судебной экспертизы по делу на депозитный счет суда первой инстанции не перечислялись, соответствующие документы, необходимые для рассмотрения ходатайства о назначении судебной экспертизы  ответчиком суду области не представлялись.

Таким образом, требования, предусмотренные статьей 82 АПК РФ по представлению документов, необходимых для разрешения ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, ответчиком в суде первой инстанции выполнены не были.

Согласно частям 1, 2 статьи 268 АПК РФ назначение судом апелляционной инстанции экспертизы является получением нового доказательства, что возможно только в случае невозможности получения данного доказательства в суде первой инстанции по не зависящим от заявителя причинам, в том числе в связи с отказом суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

Таким образом, статья 268 АПК РФ ограничивает право представления сторонами новых доказательств в суд апелляционной инстанции, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено следующее. 

Поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Из пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения судами законодательства об экспертизе» следует, что в силу пункта 3 силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Ходатайство ответчика о проведении по делу судебной  экспертизы   и  дополнительная апелляционная жалобы мотивированы новыми доводами, т.е. новыми доказательствами, которые в силу статьи 268 АПК РФ не принимаются судом апелляционной инстанции, т.к. они не были предметом исследования суда первой инстанции, а ответчик не сослался на независящие от него уважительные причины, не позволившие представить соответствующие доказательства в суд первой инстанции, в том числе, заявить ходатайство в суде первой инстанции о назначении по делу  судебной экспертизы. 

В силу пункта 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Из материалов дела следует, что ответчиком в суде первой инстанции ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось, в связи с чем поданное ответчиком в суде апелляционной инстанции ходатайство удовлетворению не подлежит.

Кроме того, ответчиком не представлены относимые и допустимые доказательства, из которых бы усматривалось, что при подготовке отчетов независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Оценка и экспертиза» последним были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что представленные ответчиком в материалы дела отчеты об оценке по определению  рыночной стоимости  для консультирования о возможной стоимости спорных квартир и земельного участка, на котором  они расположены, подготовленные оценщиком ИП ФИО10, составлены в 2016 году, тогда как выкупная цена изымаемых квартир и земельного участка, согласованная между администрацией и собственниками в оспариваемых ответчиком соглашениях, базировалась на отчетах, подготовленных оценщиком в октябре 2015 года.

Отчеты об оценке, составленные на дату, аналогичную дате отчетов общества с ограниченной ответственностью «Оценка и экспертиза», ответчиком в материалы дела не представлялись.

Между тем, при оспаривании результатов определения  рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, другая  рыночная стоимость   объекта недвижимости должна быть установлена на туже дату.

По сути, возражения ответчика в суде первой инстанции и в апелляционном суде сводились к тому, что  оценщик  избрал неверные  объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа.

Вместе с тем, сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Тем самым, объектом-аналогом в силу  ФСО № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по общей площади жилого помещения, земельного участка,  адресу расположения аналога.

Возражения, на которые ответчик ссылается, оспаривая отчеты об оценке администрации, по существу являются несогласием с выводами оценщика.

Выбор способов и методов исследования объектов исследования (жилых помещений, земельного участка) входит в компетенцию оценщика. В связи с этим, несогласие  ответчика с  выбранными оценщиком аналогами, само по себе не свидетельствует о незаконности таких отчетов об оценке.

Оценщик независим от органа или лица,  заинтересованных в подгготовке конкретного отчета об оценке, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов.

Принцип независимости оценщика как субъекта оценочной деятельности  предполагает его самостоятельность  в выборе методов проведения конкретного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Оценка  методики исследования, способов и приемов, примененных оценщиком,  не является предметом судебного рассмотрения по настоящему делу, поскольку определяется лицом, проводящим  исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

Как было ранее указано, согласно части 3  статьи 46.2 ГрК РФ  обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома,  относятся к существенным условиям договора о развитии территории.

При этом суд учитывает, что все существенные условия договора о развитии застроенной территории в городе Рязани от 28.02.2013 были определены в рамках аукциона, являлись публичными, с которыми истец согласился при подписании договора от 28.02.2013.

Стороны согласовали все существенные условия оспариваемого договора в установленном порядке, в связи с чем, требования  истца по выплате ответчиком  выкупной цены  спорных квартир и земельного участка, на котором они расположены, являются действиями по выполнению существенных условий договора от 28.02.2013, согласованных сторонами, не нарушают условий договора, не противоречат вышеназванным нормам права.

Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 46.2 ГрК РФ, запрещается установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы застройщика (ответчика), заключившего договор с органом местного самоуправления.

В данном случае, условия договора, устанавливающие обязанность застройщика  (ответчика) по оплате выкупной цены изымаемых для муниципальный нужд жилых помещений и земельного участка, на котором расположены спорные объекты недвижимости,  не повлекли и не могут повлечь за собой дополнительные расходы истца, поскольку положения      договора от        28.02.2013      не     противоречат     требованиям ст. 46.2 ГрК РФ.

Согласно частям 1 - 3 статьи 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

При этом суд считает, что законодательно установленные в пунктах 4 - 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ обязанности застройщика по приобретению благоустроенных жилых помещений и возмещению стоимости изымаемых помещений, признанных аварийными, имеют своей целью предоставить гарантию сохранения основных прав и свобод граждан (права на жилище – статья 40 Конституции РФ), а также защитить права собственников изымаемых жилых помещений (статья 35 Конституции Российской Федерации), то есть фактически призваны защитить законные права и интересы лиц, не являющихся сторонами договора о развитии застроенной территории, но права которых могут быть затронуты в ходе исполнения данного договора, как органом местного самоуправления, так и застройщиком.

С учетом изложенного, довод ответчика о том, что  о выкупная  стоимость спорных объектов недвижимого имущества, изымаемых у граждан,  не подлежит возмещению ответчиком, в связи с его несогласием с размером выкупной цены, определенной в соответствии с нормами ЖК РФ отдельными соглашениями между истцом и третьими лицами, подлежит отклонению, поскольку, исходя из общих принципов защиты права собственности, закрепленных в Гражданском кодексе Российской Федерации, собственники - физические лица спорного имущества не могут быть лишены права собственности, без предоставления иного имущества или выплаты его стоимости. В противном случае нарушается баланс интересов собственников изымаемых для муниципальных нужд жилых помещений   и частного застройщика.

Поэтому оплата застройщиком (ответчиком)  именно выкупной цены, согласованной между конкретным собственником квартиры и администрацией в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ, а не иной рыночной  стоимости, определяемой ответчиком на основании своих отчетов об оценке, является гарантией сохранения баланса интересов сторон договора и третьих лиц, которые  нуждаются в предоставлении или приобретении равнозначного жилья с учетом понесенных убытков   взамен выкупаемого  в принудительном порядке.

Довод ответчика о завышении рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимого имущества не принимается судом апелляционной инстанции, как необоснованный, исходя из смысла статьи 2 ГК РФ и целей заключенного между сторонами договора развития застроенной территории.

В данной ситуации собственники изымаемых нежилых помещений-физические лица, являющиеся слабой стороной, не могут быть лишены права на  получение компенсации за отчуждаемое право в меньшем размере, по  сравнению с размером, согласованном в отдельных соглашениях между администрацией и третьими лицами, т.к. их право подлежит такой же защите, как и права частного застройщика, являющегося в данном случае более сильной стороной.

Таким образом, денежные средства в виде выкупной цены, определенной администрацией в соответствии с нормами жилищного законодательства с конкретными собственниками, в любом случае подлежат оплате ответчиком, поскольку иное бы означало нарушение прав физических лиц,  как собственников спорного имущества, находящегося на предоставляемом истцу земельном участке для застройки территории. 

Кроме того, условие о возмещении  выкупной стоимости изымаемых квартир  были согласованы сторонами на стадии заключения договора от 28.02.2013 по результатам проведенного аукциона и в течение четырех лет ответчиком не оспаривалось.

Аукцион, по результатам проведения которого был заключен договор от 28.02.2013, также никем оспорен.

В соответствии с частью 2 статьи 449 ГК РФ, в редакции, действовавшей на дату заключения договора от 28.01.2013, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Ответчиком не представлено в материалы дела доказательств оспаривания аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в городе Рязани от 28.02.13, как в полном объеме, так и в части.

Как было указано ранее, в соответствии со  статье 46.2 ГрК РФ в по договоре о развитии застроенной территории помимо указания в нем обязательных существенных условий договора, перечисленных в кодексе, могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи, т.е. перечень обязательств сторон, которые могут быть предусмотрены в договоре о развитии застроенной территории, не является исчерпывающим.

Рассматриваемый договор, заключенный публично, путем  проведения открытого аукциона, не содержит дополнительной обязанности администрации перед застройщиком о предварительном согласовании, перед заключением соответствующих соглашений с собственниками изымаемых для муниципальных нужд жилых помещений и земельного участка,  отчетов об оценке об определении выкупной стоимости спорных объектов недвижимости.

Одновременно, градостроительным кодексом закреплены существенные условия договора о развитии застроенной территории, в отношении которых стороны обязаны достичь соглашения при заключении договора, согласно ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, к которым, в том числе, относится обязанность застройщика по уплате выкупной цены, которая определяется администрацией в соответствии с ЖК РФ без участия застройщика.

Апелляционный суд обращает внимание на то, что спорный договор заключен ответчиком, являющимся коммерческой организацией, т. е. в целях извлечения прибыли.

В соответствии со статьей 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, на свой риск деятельность, направленная на систематическое извлечение прибыли, в связи с чем предпринимательские риски ответчика не могут быть возложены на физических лиц, собственников изымаемых помещений, в виде уменьшения согласованной ими с администрацией в порядке, предусмотренном ЖК РФ, выкупной цены.

Ссылка ответчика на ненадлежащий способ защиты, выбранный истцом, поскольку истец, по его мнению, может требовать взыскания денежных средств только после одностороннего отказа от исполнения договора о развитии застроенной территории                   от 28.02.2013 № 20/1-12-05, признается судом апелляционной инстанции необоснованной, поскольку выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой истца.

Таким образом, снований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении                                 арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение                         судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей (т. 4, л. д. 101) относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.10.2016 по делу № А54-2064/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                             В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Ю.А. Волкова 

Е.И. Афанасьева  

И.Г. Сентюрина