Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-26813/2020

г. Краснодар

05 мая 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2022г.

Полный текст решения изготовлен 05 мая 2022 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ИП ФИО1

к Администрации МО города-курорта Анапа, 

при участии третьего лица, не заявляющих требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Краснодарскому краю Анапский отдел, Прокуратура Краснодарского края

о признании права собственности 

по встречному исковому заявлению Администрации муниципального образования г.-к. Анапа 

к ИП ФИО1 

о признании строения самовольным, его сносе, взыскании судебной неустойки,

при участии:

от ИП ФИО1: ФИО2 по доверенности;

от Администрации МО г-к Анапа: ФИО3 по доверенности;

от третьих лиц: не явились.

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в Анапский городской суд Краснодарского края с исковым заявлением о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, назначение нежилое, наименование: гостиница, общей площадью 2183,5 кв.м (включая площади открытых не застекленных балконов 245, 9 кв.м), этажностью: 4 надземных этажа (в том числе и мансардный этаж), а также один подземный этаж - цокольный этаж; признать право собственности за ФИО1 на вспомогательный объект капитального строительства одноэтажное здание назначение: нежилое, наименование столовая, общей площадью 1093, кв.м, количество этажей 1, год завершения строительства 2017, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:517, по адресу: г. Анапа, 

<

...> (требования уточнены в порядке ст.49 АПК РФ определением суда от 10.11.2021).

Администрации муниципального образования г.-к. Анапа обратилась в Анапский городской суд Краснодарского края со встречным иском о сносе самовольной постройки.

Определением Анапского городского суда Краснодарского края от 01.06.2020 по делу №2-276/2020 настоящее дело передано в соответствии с компетенцией на рассмотрение Арбитражного суда Краснодарского края.

Исковые требования мотивированы нормами статьи 222 ГК РФ со ссылкой на то, что в спорном здании была произведена реконструкция, однако в связи с отсутствием необходимых документов, требуемых в соответствии с пункта 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации отсутствуют документы, указанные в части 3 указанной статьи для ввода объекта в эксплуатацию, оформление права собственности в административном порядке на спорный объект не представляется возможным.

 Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2021 удовлетворено ходатайство Администрации МО г-к Анапа об уточнении встречных исковых требований, в котором Администрация просит уточнить пункты 2 и 3 встречных требований, а именно:

- признать самовольной постройкой - капитальное здание, площадью 2183,5 кв.м, этажностью - 4 (надземных), а также один подземный (цокольный этаж), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:517, по адресу: г. Анапа, 

<

...>;

- обязать ФИО1 в течении 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу снести капитальное здание, площадью 2183,5 кв.м, этажностью — 4 (надземных), а также один подземный (цокольный этаж), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:517, по адресу: г. Анапа, 

<

...>.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Представитель предпринимателя в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, в котором просит признать за ИП ФИО1 право собственности гостиницу, общей площадью 2183,5 кв.м (включая площади открытых не застекленных балконов 245, 9 кв.м), этажностью: 4 надземных этажа (в том числе и мансардный этаж), а также на один подземный этаж - цокольный этаж расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:37:107003:517, по адресу: г. Анапа, 

<

...> и о частичном отказе от иска в части требований о признании права собственности на вспомогательный объект капитального строительства одноэтажное здание назначение: нежилое, наименование столовая, общей площадью 1093, кв.м, количество этажей 1, год завершения строительства 2017, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:517, по адресу: г. Анапа, 

<

...>.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований судом рассмотрено и удовлетворено.

Поскольку отказ истца от иска в части требований о признании права собственности за ИП ФИО1 на вспомогательный объект капитального строительства одноэтажное здание назначение: нежилое, наименование столовая, общей площадью 1093, кв.м, количество этажей 1, год завершения строительства 2017, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:517, по адресу: г. Анапа, 

<

...> не противоречит законам и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы других лиц, он подлежит принятию судом.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство в, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

На основании изложенного, производство по делу в указанной части прекращено.

Представитель администрации настаивал на заключении мирового соглашения. 

Представитель предпринимателя настаивал на удовлетворении первоначальных требований, против встречных требований возражал, также поддержал заключение мирового соглашения. 

Рассмотрев ходатайство сторон об утверждении мирового соглашения, суд счет не подлежим его удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. 

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Согласно части 3 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. 

По своей правовой природе мировое соглашение представляет собой волеизъявление сторон, направленное на изменение, прекращение гражданских прав, содержит элементы гражданско-правовой сделки (статья 153 Гражданского кодекса). Вместе с тем мировое соглашение влечет для сторон правовые последствия лишь с момента придания ему процессуальной формы, то есть с момента утверждения судом. Таким образом, мировое соглашение должно соответствовать требованиям как гражданского, так и процессуального законодательства.

Содержание вышеуказанных норм процессуального закона свидетельствует о том, что при утверждении мирового соглашения суд обязан проверить, не противоречит ли оно действующему законодательству и не нарушает ли права и законные интересы других лиц (не являющихся участниками спора). 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.07.2014 № 50 «О примирении сторон в арбитражном процессе», мировое соглашение может содержать любые не противоречащие закону или иным правовым актам условия; стороны при заключении мирового соглашения могут самостоятельно распоряжаться принадлежащими им материальными правами, они свободны в согласовании любых условий мирового соглашения, не противоречащих федеральному закону и не нарушающих права и законные интересы других лиц (часть 3 статьи 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе и при включении в мировое соглашение положений, которые связаны с заявленными требованиями, но не были предметом судебного разбирательства. Согласно части 6 статьи 141 Кодекса арбитражный суд не утверждает мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. 

Судом принято во внимание, что мировое соглашение, подписанное между сторонами также затрагивает объекты, которые не являются предметом настоящего спора, а также условия настоящего мирового соглашения понуждают орган исполнительной власти в частности  Управление Росреестра по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию права, что не допустимо при заключении мирового соглашения.

Принимая во внимание публично-правовой характер защищаемых статьей 222 Гражданского кодекса интересов, недопустимо утверждение мирового соглашения без исследования вопроса о принятии мер к легализации самовольного строительства, соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также иных требований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса.

На основании вышеизложенного, ходатайство сторон об утверждении мирового соглашения подлежит отклонению, а спор разрешению по существу. 

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Как видно из материалов дела, ИП ФИО1 принадлежит на праве собственности объект жилой дом с кадастровым номером 23:37:0107 00 3:2223, общей площадью 1083,3 кв.м. этажность 3, по адресу: Краснодарский  край, г. Анапа, 

<

...>,  о чем в едином государственном реестре сделана запись регистрации 23:37:0107003:2223-23/026/2017-1, 10.02.2017, что подтверждается выпиской ЕГРН, 

Строительство жилого дома осуществлялось на основании выданного разрешения    на строительство № RU 23301000-294 от 03.08. 2009 и  согласованной с  управлением архитекторы и  градостроительства проектной документации  жилого дома главным      архитектором  ФИО4.     

Указанный жилой дом расположен на земельном участке площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0107003:517, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание, по адресу: г. Анапа, 

<

...>, который принадлежит на праве собственности ФИО1, о чем в едином государственном реестре сделана запись регистрации 23-37-2 6/144/2012-781, 28.11.2012, что подтверждается выпиской ЕГРН.  

Как указывает истец, в связи с хозяйственной необходимостью в процессе эксплуатации жилого дома возникла необходимость в реконструкции (перепланировки) жилого дома, в связи с чем было произведено увеличением внутренней общей площади    и этажности здания за счет реконструкции мансардного этажа здания жилого дома, так    же при первичной постановке на ГКУ жилого дома не был учтен цокольный этаж.

Таким образом, в результате реконструкции, с учетом цокольного этажа,     количество этажей жилого дома составляет - 5. С учетом требований  Приказа от 01.03.2016, № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам  определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» площадь данного жилого здания равна 2097,8 кв.м., что подтверждается данными натурного обмера при проведении кадастровых работ, согласно технического плана здания, изготовленного кадастровым инженером.

Как указывает истец, по окончанию реконструкции (перепланировки) и выполнении строительных работ, на протяжении длительного времени осуществляется активная     деятельность, направленные на легализацию реконструированного объекта   недвижимости, жилого дома, этажность 5 в том числе подземных 1, по адресу: г. Анапа,    

<

...>.

Как усматривается из материалов дела ФИО1 получены необходимые   технические документы, а именно технический план здания, технические условия на    электроснабжение, договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод,     заключительный  акт о ведении технического надзора, акты  освидетельствования   скрытых работ. 

ИП ФИО1 обратился в Администрацию МО г.-к. Анапа, в управление архитектуры и градостроительства администрации г.-к. Анапа с заявлением о вводе в эксплуатацию объекта.

Письмом Управление архитектуры и градостроительства МО г. к. Анапа от 16.12.2019г. № 17-11220/19-11,отказало во вводе в эксплуатацию, мотивируя тем, что на основании пункта 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации отсутствуют документы, указанные в части 3 указанной статьи. Так же указано что администрацией муниципального образования город-курорт Анапа разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства «Жилой дом», расположенный по адресу: 

<

...> не выдавалось.

Невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости в административном порядке послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Между тем, Администрация обратилась в суд со встречным иском о сносе самовольной постройки

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования предпринимателя являются обоснованными и подлежат удовлетворению, а требования администрации не обоснованы, по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В силу статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации, государственный строительный надзор осуществляется при реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 данного Кодекса.

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (абзац 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. В соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано за арендатором земельного участка, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 658-О, следует, что сам по себе титул владения земельным участком, на котором арендатором возведено капитальное строение, не свидетельствует о самовольности такой постройки, при условии, что земельный участок был предоставлен арендатору для строительства соответствующего объекта недвижимости. При этом согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Встречное исковое заявление администрации о сносе капитального здания, площадью 2183,5 кв.м, этажностью — 4 (надземных), а также один подземный (цокольный этаж), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:517, по адресу: г. Анапа, 

<

...> мотивировано тем, что прежнему собственнику администрацией выдано разрешение на строительство трехэтажного жилого дома с комнатами для размещения отдыхающих в летний период от 03.08.2009 № RU 23301000-294 от 03.08. 2009 сроком действия 10 лет. 

В ходе проведения проверки установлено, что на земельном участке возведено пятиэтажное здание гостиницы, право собственности на которое зарегистрировано, как на здание жилого дома с кадастровым номером 23:37:0107003:2223, площадью 1083,3 кв.м., количество этажей – 3, а также спорный объект возведен с нарушением минимальных норм отступа от границ земельного участка, что подтверждается в актом от 25.11.2019 № 324. 

Как указано выше, собственником земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:517, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества, является ФИО1, о чем в едином государственном реестре сделана запись регистрации 23-37-2 6/144/2012-781, 28.11.2012, что подтверждается выпиской ЕГРН.  

Приказом начальника управления архитектуры и градостроительства, главного архитектора от 28.01.2009 № 26 утвержден градостроительный план № RU23301000-00000000001880. 

На основании распоряжения главы МО г-к Анапа от 30.06.2009 № 1053-р ФИО5 (предыдущий собственник) выдано разрешение на строительство трехэтажного жилого дома с комнатами для размещения отдыхающих в летний период от 03.08.2009 № RU 23301000-294 от 03.08. 2009 сроком действия 10 лет. 

Между тем, как ранее указано, ФИО1 получены необходимые   технические документы, а именно технический план здания, технические условия на    электроснабжение, договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод,     заключительный  акт о ведении технического надзора, акты  освидетельствования   скрытых работ. 

Согласно сведениям ИСОГД МО г.-к. Анапа земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:517 в соответствии с картой Генерального плана 1 том (ГП-3), по функциональному зонированию относится к зоне жилой застройки рекреационной направленности с размещением гостевых домов, мини-гостиниц, апарт-отелей. 

В соответствии с правилами землепользования и застройки МО г.-к. Анапа вышеуказанный земельный участок находится к зане смешанной плотной жилой застройки (Ж- СПР), основной вид разрешенного использование – для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), гостиничное обслуживание (код 4.7). 

Таким образом, установленный вид разрешенного использования соответствует фактическому виду осуществленного истцом строительства спорного объекта. 

Учитывая разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О № 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О). При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 № 13-П).

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

В пункте 9 Информационного письма N 143 от 09.12.2010 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, администрация заявляя требования о сносе только на основании факта непринятия ИП ФИО1 мер для получения разрешения на строительство (реконструкцию), не учла, что само по себе отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта в рассматриваемом случае не может являться единственным основанием сноса объекта недвижимости. 

Как следует из пункта 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан, сохранением возведенной постройки. 

В пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. 

Факт отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) сам по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данный недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом. 

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

В силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела

В целях проверки соответствия спорного строения требованиям градостроительных, строительных и иных обязательных норм и правил, требованиям экологической безопасности, установления фактического размещения спорного объекта на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:517, определением суда от 21.10.2020 по ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Новая экспертиза» ФИО6, ФИО7, ФИО8

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

«1. Описать фактическое расположение спорного объекта недвижимости – жилой дом с кадастровым номером 23:37:0107003:2223, в границах земельного участка кадастровый номер 23:37: 0107003:517 с описанием поворотных точек его расположения и отступа от границ земельного участка, заступа при наличии. 

2. Описать технико-экономические характеристики объекта (площадь, этажность, высота объекта и каждого этажа, площадь застройки и т.д.).

3. В чем заключается реконструкция (перепланировка, переустройство) данного объекта по адресу: 

<

...> №6, по сравнению с техническими характеристиками, имеющимися в разрешении на строительство от 03.08.2009 № 23301000-294, проектной документацией, а также объектом, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком 10.02.2017? Если не соответствует возможно ли его привести в соответствие без угрозы гибели объекта и ущерба соседним объектам недвижимости?

4. Возможно ли отнести спорный объект в целом или в отдельной его части к жилому строению или объекту коммерческого использования исходя из объемно-планировочных решений его строительства.  

5. Соответствует ли спорный объект и его расположение проектной документации, техническим регламентам, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения, сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному плану земельного участка, градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории района, размещению в границах охранных зон при их наличии?  Если нет, то в чем выражается несоответствие и является ли оно  существенным? 

6. Соответствует ли качество выполненных строительно-монтажных работ в спорном объекте требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ). Если нет, то какие имеются отступления от требований, ухудшающие качество работ? Соответствует ли качество использованных строительных материалов, изделий и конструкций спорных объектов требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ). Если нет, то какие имеются отступления от требований, ухудшающие качество работ? Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан?». 

Заключением строительно-техническая и землеустроительная экспертизы №35-21 от 12.05.2021 установлено следующее:

1. Экспертами предоставлены геодезические данные на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:517 и на объект исследования в Приложении 2. 

2. Экспертами установлены следующие технико-экономические показатели исследуемого объекта:

Площадь объекта экспертизы – 2183,5 кв.м., включая площади открытых не застекленных балконов (245,9 кв.м.), согласно данным натурного обследования объекта экспертизы;

Конструктивная схема объекта – смешанная конструктивная система здания; общая жесткость здания обеспечивается совместной работой наружных несущих стен, внутренних железобетонных колонн и диафрагм жесткости, а также дисков перекрытия;

Этажность – объект исследования включает четыре надземных этажа (в том числе и мансардный этаж), а также один подземный – цокольный этаж (верх перекрытия цокольного этажа находится выше планировочной отметки земли менее чем на 2м, а именно – 1,85м, данные факты свидетельствуют о том, что рассматриваемое пространство не включается в этажность здания. Также,  цокольный этаж рассматривается экспертами в качестве подземного, поскольку помещения, находящиеся в нем, располагаются ниже планировочной отметки земли общей площадью больше чем 60 %. Кроме того, в здании имеется технический чердак (см. Раздел 8.3, фото 29), расположенный выше перекрытия мансардного этажа (расстояние от пола до потолка данного пространства меньше 1,8м, поэтому, согласно СП 118.13330.2012), следовательно, в этажность не входит.

Высота обследуемого здания – ввиду отсутствия технической возможности и отсутствия сведений в технической документации – не определена;

Высота цокольного этажа – 2, 75 м;

Высота первого этажа – 2,77 м;

Высота второго этажа – 2,81 м;

Высота третьего этажа – 2,79 м;

Высота мансардного этажа – 2,84 м;

Покрытие кровли – из металлочерепицы (см. Раздел 1, фото 1);

Фундаменты здания – по причине недоступности, не обследовались, (находятся в толще грунта), согласно исполнительной документации (актов освидетельствования скрытых работ, Том 1, л.д. 34 и 35), фундаменты выполнены в виде монолитной фундаментной плиты; 

Отмостка – тротуарная плитка (см. Раздел 8.3, фото 3);

Окна – металлопластиковые (см. Раздел 1 и 8.3, фото 1 и 2);

Двери наружные/внутренние – металлопластиковые/филенчатые деревянные и металлопластиковые (см. Раздел 1 и 8.3, фото 1, 5, 6, 14-21);

Наружная отделка стен – на главном фасаде – из природного камня (без отделки), на второстепенных/торцевых фасадах – декоративная штукатурка (см. Раздел 1 и  8.3, фото 1, 2, 3, 20);

Внутренняя отделка стен – оклейка обоями, окраска, плитка (см. Раздел 8.3, фото  4-9, 14-21);

Перегородки – материал и вид определить не представляется возможным, по причине недоступности при натурном осмотре и отсутствия сведений в технической документации;

Отделка полов – плитка (см. Раздел 8.3, фото 4, 6, 7, 18-19);

Отделка потолков – окрашенные, натяжные и подвесные потолки (см. Раздел 8.3, фото 14, 16, 17);

Водоснабжение – центральное (от городской системы водоснабжения);

Канализация – организованная;

Электроснабжение – от городской электросети;

Отопление – автономное (от газового котла – см. Раздел 8.3, фото 9, 12, 13);

Вентиляция – принудительная вытяжная с неорганизованным притоком через фрамуги окон (см. Раздел 8.3, фото 2);

Площадь застройки, согласно данным натурного обследования и инженерно-геодезическому изысканию – 522 кв.м.

3. Экспертам не представляется возможным обоснованно и достоверно построить выводы на данный поставленный вопрос суда, ввиду отсутствия технической документации на момент до проведения строительно-монтажных работ. Произвести выводы на основании разрешительной документации невозможно, поскольку сведения, содержащиеся в разрешении на строительство от 03.08.2009 г. № 23301000-294, включают в себя лишь наименование объекта исследования. Наряду с этим, проектная документация дает понятие о планируемых решениях здания, но не о ранее существовавших фактических параметрах объекта. Свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2017г. в материалах дела не представлено.

4. Исходя из объемно-планировочных решений, здание имеет признаки гостиницы, поскольку обладает планировочными решениями, соответствующими гостиницам: приемно-вестибюльную группу, наличие столовой, обустройство помещений обслуживающего персонала; жилые комнаты, имеющие санузлы и кухни; количество комнат/номеров более 15.

5. Объект исследования не соответствует техническому плану здания от «09» декабря 2019г., в части общей площади здания (стоит отметить, что, возможно, рассматриваемое несоответствие явилось следствием погрешностей измерений или механической ошибки при составлении технического плана, поскольку все другие параметры полностью совпадают с фактическими данными).

Обследуемое здание не соответствует проектной документации в части внешних и внутренних габаритов здания; конфигурации планов; высоты цокольного, первого и мансардного этажей; внешнего облика здания и расположения на земельном участке.

Здание не соответствует градостроительному плану земельного участка № RU 23301000-00000000001880 от «28» января 2009г., в части отступов от здания до границ земельного участка, внешних габаритов здания и отсутствия мероприятий для инвалидов.

Объект исследования не имеет нарушений в части действующих строительных норм и правил, расположения объекта строительства внутри охранных зон, в том числе требований сейсмобезопасности. Однако имеет нарушения в части градостроительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм и правил.

Вследствие анализа объекта исследования нормативным требованиям, экспертами выявлены следующие недостатки:

В части соответствия санитарно-эпидемиологических норм и правил, в обследуемом объекте не в установленных местах расположены отопительные приборы (радиаторы) возле панорамного остекления;

В части соответствия объекта противопожарным нормативным требованиям: в здании не предусмотрены перегородки с дверьми, отделяющие лестничную клетку от коридоров на всех надземных этажах.

Все вышеуказанные несоответствия нормативным требованиям устранимы с учетом рекомендаций экспертов (см. Раздел 9 выше по тексту заключения).

6. Выполненные строительно-монтажные работы в здании соответствуют качеству и требованиям нормативной документации.

В части соответствия качеству использованных при строительно-монтажных работах строительных материалов, изделий и конструкций здания требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ), экспертам не представляется возможным определить, ввиду отсутствия соответствующей документации.

На момент проведения судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы объект исследования не имеет неустранимых нарушений норм и правил (см. Рекомендации экспертов, Раздел 9); имеются отклонения от градостроительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм и правил, а также в части охранных зон, формирующих вероятность развития потенциально возможной аварийной ситуации при ее возникновении. Следовательно, угроза жизни и здоровью людей создается только вероятностью возникновения аварийной ситуации на период, пока не будут устранены нарушения. По этой причине экспертами формируется вывод о том, что на момент выполнения экспертного исследования угроза жизни и здоровью потенциально возможна, при образовании определенных обстоятельств, таких как возникновение пожара. Во всех иных случаях угроза жизни и здоровью людей на исследуемом объекте отсутствует.

Эксперты установили, что здание угрозу для жизни и здоровья граждан не создает.

В силу части 3 статьи 9 АПК РФ арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Таким образом, в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд праве назначить проведение по делу судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Реализация предусмотренного частью 1 статьи 87 АПК РФ правомочия суда по назначению дополнительной экспертизы в связи с недостаточной ясностью или полнотой заключения эксперта, как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

Вопросы определения экспертного учреждения, а также круга вопросов, подлежащих разрешению экспертами, определении материалов и документов, подлежащих передаче экспертам, определяется судом, назначившим экспертизу.

Истцом по первоначальному иску в материалы дела представлены доказательства устранения выявленных недостатков, согласно экспертного заключения №35-21 от 12.05.2021, а именно договор подряда и фотоматериалы, подтверждающие установку перегородок с дверьми, отделяющих лестничную клетку от коридоров па 4-х надземных этажах и установку отопительных приборов (радиаторов) в здании в соответствии с п. 6.4.4. СП 60.13330.2016.

Так же согласно Заключительному акту о ведении технического надзора за строительством трехэтажного с цокольным этажом жилого дома в г-к Анапа, 

<

...>, подписанному инженером технического надзора ФИО9, «06» апреля 2015г. «Основные несущие конструкции трехэтажного здания с цокольным этажом здания жилого дома выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил, в т.ч. СНиП 11-7-81* «Строительство в сейсмических районах» и СНКК 22-301-2000 (ТСН 22-302-2000) «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта и подключения к газовым сетям».

С учетом проведенных истцом по первоначальному иску работ, суд пришел к выводу о наличии оснований предусмотренных статьей 87 АПК РФ для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы экспертам ООО «Новая экспертиза».

Определением суда 29.12.2021 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Новая экспертиза».

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

«1. Соответствует ли спорный объект – жилой дом с кадастровым номером 23:37:0107003:2223 разрешению на строительство от 03.08.2009 № 23301000-294, а также проекту «Жилой дом с комнатами для размещения отдыхающих в летний период»?

2. В случае несоответствия, определить какие инженерно-технические мероприятия необходимо и возможно провести, без ущерба конструктивным и несущим особенностям объекта, для его приведения в соответствие с разрешением на строительство от 03.08.2009 № 23301000-294, а также проекту «Жилой дом с комнатами для размещения отдыхающих в летний период», исключающим причинение угрозы жизни и здоровью граждан?»

Заключением строительно-техническая и землеустроительная экспертизы №15-22 от 01.03.2022 установлено следующее:

1. Обследуемое здание (четырехэтажная гостиница с цокольным этажом) не соответствует проектной документации (проекту жилого дома с комнатами для размещения отдыхающих в летний период с. Витязево, ЛОК «Витязь», 25), в части назначения здания; габаритов объекта по внешнему обмеру; габаритов помещений; конфигурации помещений (формы в плане); расположения лестнично-лифтового узла; высоты цокольного, первого и мансардного этажей; внешнего облика здания,  а также расположения здания на земельном участке.

Объект исследования также не соответствует разрешению на строительство от 03.08.2009 №RU 23301000-294 в части этажности здания и назначения объекта.

2. Экспертами выявлены несоответствия объекта исследования проектной и разрешительной документации, однако, приведение здания в соответствие с разрешением на строительство от 03.08.2009 № 23301000-294 и проектом «Жилого дома с комнатами для размещения отдыхающих в летний период» без ущерба конструктивным и несущим особенностям объекта исследования невозможно.

Заключения экспертов является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключения экспертов подписанны экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

На основании вышеизложенного, заключение судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы и дополнительной экспертизы, выполненные ООО «Новая экспертиза» принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Как установлено судом, истец предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта, между тем, письмом от 16.12.2019г. № 17-11220/19-11, Управление архитектуры и градостроительства МО г. к. Анапа отказало истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного здания, указав, что истцом произведена реконструкция спорного объекта без согласования. 

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. Аналогичный подход содержится в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 11.01.2010 по делу N А32-956/2009. Прямого запрета на признание права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок в установленном порядке предоставлен для размещения построек на праве аренды, Постановление N 10/22 и ГК РФ не содержат.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (п. 1 ст. 65 АПК РФ).

Между тем, материалами дела подтверждено, что спорный объект размещен на предназначенном для их строительства земельном участке, не нарушают права и законные интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и иным параметрам установленных ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта, качество использованных строительных материалов, изделий и конструкций спорного объекта, соответствует требованиям  нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ), а также объект исследования не имеет нарушений в части действующих строительных норм и правил, расположения объекта строительства внутри охранных зон, в том числе требований сейсмобезопасности. 

В части несоответствия градостроительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм и правил экспертом вследствие анализа объекта исследования нормативным требованиям, экспертами выявлены следующие недостатки:

в части соответствия санитарно-эпидемиологических норм и правил, в обследуемом объекте не в установленных местах расположены отопительные приборы (радиаторы) возле панорамного остекления;

в части соответствия объекта противопожарным нормативным требованиям: в здании не предусмотрены перегородки с дверьми, отделяющие лестничную клетку от коридоров на всех надземных этажах.

Истцом по первоначальному иску в материалы дела представлены доказательства устранения выявленных вышеуказанных недостатков, а именно договор подряда и фотоматериалы, подтверждающие установку перегородок с дверьми, отделяющих лестничную клетку от коридоров па 4-х надземных этажах и установку отопительных приборов (радиаторов) в здании в соответствии с п. 6.4.4. СП 60.13330.2016.

Так же согласно Заключительному акту о ведении технического надзора за строительством трехэтажного с цокольным этажом жилого дома в г-к Анапа, 

<

...>, подписанному инженером технического надзора ФИО9, «06» апреля 2015г. «Основные несущие конструкции трехэтажного здания с цокольным этажом здания жилого дома выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил, в т.ч. СНиП 11-7-81* «Строительство в сейсмических районах» и СНКК 22-301-2000 (ТСН 22-302-2000) «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта и подключения к газовым сетям». 

ФИО1 представлено в материалы дела письмо МЧС Росси отдел надзорной деятельности и профилактической работы г. Анапа от 22.04.2022 № 8-35-210 согласно которому при проведении мониторинга и рассмотренных документов установлено, что объёмно-планировочные и конструктивные особенности объекта имеют условия для соблюдения требований пожарной безопасности спорного объекта.  

Кроме того, экспертизой установлено, что по внешним параметрам спорный объект при дальнейшей эксплуатации в соответствии с его функциональным назначением не создает угрозу жизни и здоровью граждан находящемся в нем и вблизи него.

Обследуемое здание не соответствует проектной документации в части внешних и внутренних габаритов здания; конфигурации планов; высоты цокольного, первого и мансардного этажей; внешнего облика здания и расположения на земельном участке, не соответствует градостроительному плану земельного участка № RU 23301000-00000000001880 от «28» января 2009 г., в части отступов от здания до границ земельного участка, внешних габаритов здания и отсутствия мероприятий для инвалидов не может служит безусловным основание для отказа в признании права собственности, так как здание практически соответствует разрешению на строительство по площади застройки и общей площади. 

Кроме того, ФИО1 представлены в материалы дела согласия собственников смежных земельных участков о том, что не возражают против расположения спорной гостиницы от общей межи земельных участков. Указанные согласие подтверждает отсутствие нарушение прав и законных интересов соседних землепользователей при возведении спорных объектов на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности (т.1, л.д. 12-16). Кроме того, как указано выше пожарная безопасность здания подтверждена в том числе письмом МЧС Росси отдел надзорной деятельности и профилактической работы г. Анапа от 22.04.2022 № 8-35-210 согласно которому при проведении мониторинга и рассмотренных документов установлено, что объёмно-планировочные и конструктивные особенности объекта имеют условия для соблюдения требований пожарной безопасности спорного объекта.  

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:517, на котором расположен спорный объекте, допускает размещение гостиницы, так как в соответствии с правилами землепользования и застройки МО г.-к. Анапа вышеуказанный земельный участок находится к зане смешанной плотной жилой застройки (Ж- СПР), основной вид разрешенного использование – для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), гостиничное обслуживание (код 4.7). 

Таким образом, изучив материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, учитывая, что спорный объект возведен истцами с соблюдением условий договора аренды, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, истцом получено разрешение на строительство объекта, а также предпринимались надлежащие меры к легализации объекта, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований в полном объеме.

Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства, а также обстоятельств настоящего дела следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений (в данном случае без разрешения на ввод в эксплуатацию) на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанная позиция соответствует высказанной в определении ВАС РФ от 20.06.2014 №ВАС-2395/14, а также соответствует разъяснению, изложенному в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014. В связи с тем, что гражданское законодательство в соответствии со статьей 1 ГК РФ основано на признании равенства участников регулируемых им отношений, данная правовая позиция может быть распространена и на правоотношения с участием юридических лиц.

При таких обстоятельствах, при совокупности представленных сторонами доказательств, а также учитывая, что спорный объект реконструирован из легально возведенного и введенного в гражданский оборот на земельном участке находящимся в собственности предпринимателя, предоставленном в установленном порядке для строительства с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, существующие технико-экономические показатели спорного объекта соответствуют параметрам объекта, содержащимся в проектной документации, соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования, а также требованиям градостроительного плана земельного участка, а также предпринимались надлежащие меры к его легализации, суд находит исковые требования общества подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Суд отмечает, что признание права собственности на спорный объект устранит правовую неопределенность в его статусе, позволит эксплуатировать его в соответствии с законодательством. 

Кроме того, судом установлено, что спорным объекте проживают члены семьи собственника.

Согласно представленной в материалы дела домовой книге, в домовладении по адресу: г. Анапа, 

<

...> зарегистрированы по месту жительства семья ответчика - дети ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, отец- ФИО14, мама -ФИО15, племянник - ФИО16, сестра   -  ФИО17. 

Поскольку доводы администрации не нашли своего документального подтверждения, постольку суд находит их необоснованными, а требования о сносе не подлежащими удовлетворению.

Администрация не доказал каким образом нарушены его права и законные интересы спорным объектом, при том, что спорный объект возведен в соответствии со всеми строительными нормами и правилами, спорный объект угрозу для жизни и здоровья граждан не создает. Администрация не представил доказательств недостоверности выводов экспертов, либо их несоответствия представленным доказательствам, не опроверг доводы о соответствии спорного объекта всем строительным нормам и правилам.  

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд для защиты своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из содержания названных норм следует, что истец при обращении с иском должен доказать нарушение его прав и законных интересов, а избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

В настоящем деле, администрацией в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что избранный им способ защиты направлен на восстановление прав и законных интересов администрации, либо иных лиц. 

В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения публичных интересов при сохранении спорного объекта, а также доказательства того, что постройка нарушает права и законные интересы третьих лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Факт использования спорного объекта под гостиницу может служить основанием для предъявления самостоятельного требования о запрете эксплуатации спорного здания для осуществления предпринимательской деятельности, однако не может служить основанием для сноса такого объекта как самовольной постройки.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О и 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О). При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 № 13-П). 

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642, 18.05.2020 № 308-ЭС20-6294, от 17.12.2019 № 306-ЭС19-15447 и от 19.12.2019 № 308-ЭС19-14740.

С учетом выводов экспертного заключения суд пришел к выводу о том, что выявленные отступления спорного объекта от требований разрешения на строительство 03.08.2009 № 23301000-294 в виде превышения площади застройки и общей площади, в виде отступов от границ земельного участка не могут являться основанием для защиты прав муниципального образования путем сноса основного строения расположенного на территории земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности, поскольку избранный способ защиты права несоразмерен степени нарушения права.

Снос самовольной постройки является крайней мерой и допустим лишь при отсутствии других способов защиты права истца (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-КГ13-14). 

Более того, администрация, полагая свои требования неправомерными подписала с предпринимателем мировое соглашение, в котором от требований о сносе объекта отказалась, полагая возможным его введение в гражданский оборот, а нарушение порядка выдачи разрешения на реконструкцию объекта, с учетом обращений предпринимателя несоизмеримыми с требованиями о его сносе. 

Таким образом, с учетом того, что нарушений строительных норм и правил при возведении спорного объекта не допущено, земельный участок, на котором расположен спорный объект, находится в собственности ответчика, а его разрешенное использование допускает размещение спорного объекта, суд полагает требования администрации не подлежащими удовлетворению. 

Кроме того, возражая против исковых требований, ответчик по встречному иску заявил о пропуске администрацией срока исковой давности по заявленным исковым  требованиям.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса РФ  исковой  давностью  признается  срок  для защиты права по  иску  лица, право которого нарушено. 

Статья 196 Гражданского кодекса РФ  определяет общий  срок  исковой  давности, равный трем годам. 

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ течение  срока  исковой  давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно ст. 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Заявляя ходатайство о применении срока исковой давности, ответчик ссылается на то, что право собственности ФИО1 на спорный объект зарегистрировано в ЕГРП 10.02.2017 номер регистрации 23:37:0107003:2223-23/026/2017-1, на регистрацию права представлен технический паспорт, в котором содержится описание спорного объекта.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ). 

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" предусмотрено: учитывая, что законодательством не предусмотрено каких-либо требований к форме заявления стороны в споре о пропуске срока исковой давности, оно может быть сделано как в письменной, так и в устной форме непосредственно в ходе судебного разбирательства. В последнем случае о сделанном заявлении указывается в протоколе судебного заседания.

Согласно правовым позициям, приведенным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09 декабря 2010 года N 143 применение срока исковой давности к искам о сносе самовольных построек поставлено в зависимость от того, может ли быть защиты истца охарактеризована в качестве негаторной. Так, иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ, а, следовательно, не применяется срок исковой давности.

По смыслу статей 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника, или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ). То есть, в том случае, когда истец лишен владения участком, восстановление его прав будет достигнуто при единовременном со сносом возврате участка. В противном случае, снос самовольной постройки не приводит к реальному восстановлению прав истца.

Между тем, фактическое владение спорным земельным участком принадлежит предпринимателю как собственнику данного земельного участка, из чего следует, что негаторный иск администрации не доступен.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пропуск срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии с Федеральным законом от 06.10.03 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Градостроительным кодексом Российской Федерации контроль за планировкой и застройкой территорий муниципальных образований возложен на органы местного самоуправления. Следовательно, администрация, надлежащим образом осуществляя функцию земельного контроля, должна была своевременно узнать о возведении спорных объектов.

Поскольку истцом по делу выступает орган местного самоуправления, на который возложены обязанности по контролю за использованием земель поселения, для надлежащего осуществления своих обязанностей, имеет возможность в пределах срока исковой давности получить сведения о государственной регистрации прав.

Суд  полагает,  что  с  учетом  возложенных  на  администрацию  функций  по осуществлению муниципального контроля, истец должен был узнать о наличии спорной постройки и о её собственнике еще в 2017 году.

Администрация  обратилась в  арбитражный суд с исковым заявлением о сносе самовольной постройки лишь 07.07.2020, то есть, за пределами срока исковой давности.

На основании вышеизложенного, изучив материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, суд требования ФИО1 признает обоснованными, а требования администрации оставляет без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 5 части  2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако, не изменяет установленного законом порядка кадастрового учета и государственной регистрации.

В силу части 1 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются с депозитного счета суда по выполнении ими своих обязанностей.

Статьей 101 АПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Право на возмещение судебных расходов в силу статьи 110 АПК РФ возникает при условии фактически понесенных стороной затрат.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – постановление № 1) не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Таким образом, если суд не установит факты нарушения именно ответчиком прав истца, в защиту которых он обратился в судебном порядке, либо оспаривания им защищаемых истцом прав, то в таких случаях понесенные истцом судебные издержки не подлежат возмещению за счет ответчика.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными названной статьей, либо иными способами, предусмотренными законом. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются: установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

В рамках настоящего дела рассмотрены первоначальные требования истца о признании права собственности. Обращение истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением не было вызвано незаконностью действий администрации или департамента и нарушением ими прав истца, напротив истец должен был доказать, что спорный объект соответствует всем строительным нормам и правилам.

Более того, представитель предпринимателя подтвердил отнесение судебных издержек на него.

Исходя из правоотношений и специфики рассмотренного спора, процессуального поведения сторон, у суда отсутствуют основания для возложения на администрацию, департамент  судебных издержек связанных с проведением судебных экспертиз по настоящему делу и понесенные истцом судебные издержки не подлежат возмещению за счет администрации.

Также суд считает необходимым указать, что в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако, не изменяет установленного законом порядка кадастрового учета и государственной регистрации.

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство сторон об утверждении мирового соглашения – отклонить. 

Ходатайство ИП ФИО1 об уточнении исковых требований и частичном отказе от иска – удовлетворить.

Производство по делу в части требований о признании права собственности; признать право собственности за ИП ФИО1 на вспомогательный объект капитального строительства одноэтажное здание назначение: нежилое, наименование столовая, общей площадью 1093, кв.м, количество этажей 1, год завершения строительства 2017, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:517, по адресу: г. Анапа, 

<

...> – прекратить.

Признать за ИП ФИО1 право собственности гостиницу, общей площадью 2183,5 кв.м (включая площади открытых не застекленных балконов 245, 9 кв.м), этажностью: 4 надземных этажа (в том числе и мансардный этаж), а также на один подземный этаж - цокольный этаж расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:37:107003:517, по адресу: г. Анапа, 

<

...>.

В удовлетворении встречных исковых требований Администрации муниципального образования г.-к. Анапа к ИП ФИО1 о сносе самовольной постройки отказать.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО «Новая Экспертиза» (ИНН 

<

***>) 120 000 руб. стоимости экспертного исследования. 

Выдать ИП ФИО1 справку на возврат из федерального бюджета 54 000 руб. излишне уплаченной по квитанции от 19.12.2019 госпошлины.

Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако, не изменяет установленного законом порядка кадастрового учета и государственной регистрации.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья    В.А. Язвенко