ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-54220/2022

город Ростов-на-Дону

14 сентября 2023 года

15АП-13455/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Илюшина Р.Р.,

судей Н.В. Нарышкиной, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, 

в отсутствие участвующих в деле лиц, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 03.07.2023 по делу № А32-54220/2022 

по иску общества с ограниченной ответственностью «АГАТ»

к администрации города Сочи

об урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АГАТ» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Агат» и администрацией при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 20.09.2022; о возложении на администрацию обязанности заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 20.09.2022, изложив подпункт 2.2 в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы, определяется в соответствии с принципом № 7, согласно которому размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют». 

Решением суда от 03.07.2023 исковые требования удовлетворены.

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила его отменить, отказать в удовлетворении требований в полном объёме. 

В обоснование жалобы ответчик приводит доводы об отсутствии оснований для внесения изменений в договор относительно арендной платы. 

В судебное заседание истец и ответчик, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. 

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта. 

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью «Агат» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1030 общей площадью 3932 кв. м, расположенного по адресу край Краснодарский, г. Сочи, р-н Хостинский, ул. Транспортная, на основании договора аренды от 24.03.1998 №4900000726. 

Договор аренды от 24.03.1998 №4900000726 заключен между ИЧП ФИО2 «Агат» (правопредшественник ООО «Агат») и Комитетом по управлению имуществом г. Сочи. 

Договор аренды зарегистрирован Комитетом по землеустройству и земельным ресурсам г. Сочи за № 399 15.04.1998, в последующем договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости за номером 23-23-19/015/2011-175 от 08.04.2011. 

Право муниципальной собственности г. Сочи также зарегистрировано в ЕГРН № 23-23-19/015/2011-174 от 08.04.2011. 

Срок действия договора аренды установлен на 49 лет. 

Договор аренды от 24.03.1998 № 4900000726 заключен между ИЧП ФИО2 «Агат» (правопредшественник ООО «Агат») и Комитетом по управлению имуществом г. Сочи до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, удостоверенного Государственным актом № 426000974. 

Согласно сведениям Государственного акта № 426000974 земельный участок полностью входит в границы второй зоны округа санитарной защиты курортов, а так же в водоохранные зоны малых рек. 

На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301013:1030, расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «Агат»: здание производственно-хозяйственно-складского корпуса литер А, площадь 854,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0101004:2767; здание административно-бытового корпуса литер А-1, площадь 343,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0306003:15091; здание навеса-стоянки литер Б, площадь 321,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0306003:15084; здание магазина с офисами литер В, площадь 1338,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0306003:14135. 

Администрация направила в адрес общества дополнительное соглашение от 18.01.2022 к договору аренды, которым предлагала внести изменение в договор аренды в части величины арендной платы начиная с 27.09.2021. 

Вышеуказанное дополнительное соглашение не подписано обществом.

Обществом запрошен акт сверки взаиморасчетов по договору поскольку администрация в одностороннем порядке увеличила арендные платежи, как то указано в дополнительном соглашении от 18.01.2022. 

Общество, в свою очередь, исходя из условий подпунктов 2.2 и 2.4 договора аренды, посчитало необходимым урегулировать спор с администрацией в части величины арендных платежей, направив в ее адрес дополнительное соглашение от 20.09.2022, согласно которому вносится изменение в подпункт 2.2 договора аренды, изложив его в следующей редакции: 

«Размер годовой арендной платы, определяется в соответствии с принципом № 7, согласно которому размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют». 

Общество по истечении месяца получило от администрации претензию о имеющейся задолженности с требованием ее погасить (исх. № 14737/02.01-30). 

Действия администрации и разногласия в части величины арендных платежей послужили основанием для обращения общества в суд с иском по настоящему делу. 

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 12, 422, пункта 1 статьи 424, пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что имеется неопределенность в договоре аренды в части условий о расчете арендной платы, несоответствие предусмотренного в договоре расчета арендной платы нормам действующего законодательства, посчитав необходимым привести договор в соответствие с Законом путем внесения в договор изменений, признав обоснованными доводы истца о том, что подлежит применению при расчете арендной платы принцип № 7, установленный Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», пришёл к выводу об удовлетворении иска. 

С доводами, изложенными в апелляционной жалобе, судебная коллегия не может согласиться ввиду следующего. 

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

По правилам пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 данного Кодекса).

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 № 342-ФЗ) годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац четвертый пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Поскольку содержащиеся в Законе № 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (вопрос 7 разъяснений, приведенный в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, действующим с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены принципом № 7, в соответствии с которым арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. Размер арендной платы за такие земельные участки не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 данного Кодекса).

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что спорный земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости общества, находится в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта, то есть, ограниченыв обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса). Руководствуясь Постановлением № 582 (в редакции постановления от 05.05.2017 № 531), суд первой инстанции признал подлежащим применению к спорным правоотношениям принципа № 7, согласно которому, начиная с 12.08.2017, общество как арендатор должно вносить плату в размере, равном земельному налогу. Условия договоров аренды о размере арендной платы не соответствуют нормативным положениям. Исковые требования о возложении на ответчика обязанности внести изменения в договор способствуют установлению правовой определенности между сторонами по поводу имеющейся/отсутствующей задолженности по арендной плате; направлены на предотвращение новых споров между сторонами по поводу задолженности, возникающей из договоров аренды.

Доводы жалобы повторяют доводы отзыва на исковое заявление и не содержат новых аргументов со ссылками на законодательство о незаконности принятого решения. 

С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2023 по делу №А32-54220/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                                                           Р.Р. Илюшин

 

Судьи                                                                                             Н.В. Нарышкина

 

Т.Р. Фахретдинов