АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

16 января 2019 года

Дело №

А56-28940/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2019 года.

	Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Ржевка» Бразовской Я.Е. (доверенность от 03.05.2018), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 26.12.2018), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Чудаковой Н.Н. (доверенность от 09.01.2019),

	рассмотрев  в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2017 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2018 (судьи Кашина Т.А., Жиляева Е.В., Полубехина Н.С.) по делу № А56-28940/2016,                           

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ржевка», место нахождения: 195030, Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 59, ОГРН 1117847608196, ИНН 7806468380 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - комитет), об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 59, лит. А, совместно с земельным участком, на котором оно расположено, изложив пункты договора в следующей редакции: 

пункт 2.1: «Цена продажи Объекта составляет 49 376 345 руб. 00 коп., НДС не облагается и включает в себя: 2.1.1. Цена продажи Здания - 47 259 165 руб. 2.1.2. Цена продажи Участка - 2 117 180 руб.»; 

абзац первый пункта 2.2: «Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (60 месяцев) с момента заключения Договора в соответствии с Приложением 1 к Договору в следующем порядке: первые три года (36 месяцев) ежемесячно равными долями в размере 500 000 руб., оставшиеся 2 года (24 месяца) ежемесячно равными долями от оставшейся суммы в размере 1 307 347 руб. 71 коп. Ежемесячная сумма платежа уплачивается путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца»;

пункт 7.3: «За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пени) в размере 0,15% от суммы неисполненного обязательства в соответствующем периоде за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки»; 	пункт 7.5.1: «Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 10% от суммы очередного платежа»;

а также просило суд исключить из договора пункты 7.5.2 и 7.6 (с учётом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН).

Решением от 18.08.2017 суд урегулировал разногласия, возникшие между обществом и комитетом при заключении договора, изложив пункты договора в следующей редакции: 

пункт 2.1: «Цена продажи Объекта составляет 58 900 000 руб. 00 коп., НДС не облагается и включает в себя: 2.1.1. Цена продажи Здания - 50 065 324 руб. 00 коп. 2.1.2. Цена продажи Участка - 8 834 676 руб. 00 коп.»;

абзац первый пункта 2.2, пункты 7.3, 7.5.1, 7.5.2 и 7.6 договора купли-продажи изложить в редакции проекта договора купли-продажи, направленного акционерным обществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – фонд имущества) в адрес общества и подписанного последним 10.03.2016 с протоколом разногласий.

Постановлением апелляционного суда от 27.07.2018 решение в обжалуемой части изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции:

«Урегулировать разногласия, возникшие между обществом и комитетом при заключении договора купли-продажи, изложив пункты договора в следующей редакции: 

пункт 2.1: «Цена продажи Объекта составляет 44 000 000 руб. 00 коп., НДС не облагается и включает в себя: 2.1.1. Цена продажи Здания - 34 534 000 руб. 00 коп. 2.1.2. Цена продажи Участка - 9 466 000 руб. 00 коп.»

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на то, что суды применили не подлежащие применению статьи 445,  446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статью 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), полагает, что действующим законодательством не предусмотрена соответствующая процессуальная форма защиты прав субъектов малого и среднего бизнеса.

Податель жалобы полагает, что судами допущены существенные нарушения при исследовании отчёта ГУИОН, судом первой инстанции без проведения экспертизы отчёта ГУИОН необоснованно назначена экспертиза по определению рыночной стоимости здания и участка, суд апелляционной инстанции необоснованно отклонил ходатайство ГУИОН о назначении повторной экспертизы.

Податель жалобы считает недоказанным вывод суда о том, что величина рыночной стоимости здания и участка по состоянию на 02.12.2014 составляет 34 534 000 руб. и 9 466 000 руб.

В кассационной жалобе ГУИОН просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, указывает, что апелляционный суд поручил проведение экспертизы эксперту, несмотря на возражения ГУИОН, не учёл замечания ГУИОН на заключение эксперта, отказал в удовлетворении ходатайства о назначении ещё одной повторной экспертизы.

В отзыве на кассационные жалобы общество просит постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в нём выводами.

	Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители комитета и ГУИОН  подтвердили доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалоб.

	Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

	Материалами дела подтверждается следующее.

	Общество является арендатором принадлежащего Санкт-Петербургу нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 59, лит. А, общей площадью 1535 кв. м, на основании договора аренды от 04.07.2001 № 07-А002418, действующего в редакции дополнительных соглашений от 13.08.2008 №1, от 09.07.2013 № 3 и от 20.09.2013 № 4.

Общество подало в комитет заявление от 02.12.2014 в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Фонд имущества Санкт-Петербурга на основании распоряжения комитета от 31.12.2015 № 1689-рз направил обществу предложение от 27.01.2016           № 200/30 о заключении договора купли-продажи объекта нежилого фонда совместно с земельным участком, на котором он расположен, по цене 98 700 000 руб., определенной на основании отчёта ГУИОН от 16.12.2015 № 31-8-0119 (030)-2015.

Общество подписало договор купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложило установить цену выкупаемого объекта в размере 75 000 000 руб., определенную в отчёте независимого оценщика - ООО «Адвус-Нева» от 10.03.2016 № 915/2016, внести изменения в пункты 2.1, 2.2, 7.3, 7.5.1 договора и исключить пункты 7.5.2 и 7.6 договора. Договор с протоколом разногласий получен фондом имущества 15.03.2016.

Фонд имущества направил обществу письмо от 13.07.2015 № 2524/30 о том, что изменение цены продажи объекта не входит в его компетенцию.

 Ответ от комитета в адрес общества на протокол разногласий не поступил.

Ссылаясь на то, что при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества и иных условий договора, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

	Суд первой инстанции по ходатайству истца определением от 29.08.2016  назначил проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 78:11:0006167:3008 совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:11:0006167:3079, на котором он расположен, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Иола» Липпонен Ю. С.

Суд первой инстанции сослался на заключение эксперта от 17.02.2017       № СЭ-1/2017, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 58 900 000 руб., при этом стоимость земельного участка составляет 8 834 676 руб., стоимость здания - 50 065 324 руб.

Суд отклонил представленные ГУИОН замечания на заключение эксперта, посчитав, что они устранены путем дачи пояснений экспертом в судебном заседании и приобщения к материалам дела пояснений эксперта в письменной форме по каждому пункту замечаний ГУИОН, и отказал в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении по делу повторной экспертизы.

На основании заключения эксперта суд определил цену продажи объектов.

Суд посчитал, что абзац первый пункта 2.2, пункты 7.3, 7.5.1, 7.5.2 и 7.6 договора подлежат изложению в редакции проекта договора, направленного обществу фондом имущества и подписанного обществом 10.03.2016 с протоколом разногласий, признав необоснованными требования общества о снижении размера неустойки и штрафа, а также указал в решении, что исключение из договора пунктов 7.5.2 и 7.6 не позволит обеспечить требования Закона № 159-ФЗ.

Комитет и ГУИОН подали апелляционные жалобы на решение суда, не согласившись с выводами суда о цене договора.

Суд апелляционной инстанции по ходатайству ГУИОН для определения рыночной стоимости нежилого здания назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Спецэкспертиза» Ермаку П.В.

Апелляционный суд по ходатайству ГУИОН вызвал этого эксперта в судебное заседание, посчитал, что эксперт в судебном заседании устно и в письменных пояснениях устранил замечания, изложенные сторонами, сослался на заключение, выполненное экспертом ООО «Спецэкспертиза» от 11.04.2018     № 11/87, составленное по результатам проведения повторной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости (кадастровый номер 78:11:0006167:3008) совместно с земельным участком (кадастровый номер 78:11:0006167:3079) составляет: 44 000 000 руб., в том числе земельного участка - 9 466 00 руб., здания - 34 534 000 руб., и изменил решение суда первой инстанции в обжалуемой части, установив цену продажи в соответствии с заключением повторной экспертизы.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда. 

В части условий договора, изложенных в абзаце 1 пункта 2.2, пунктах 7.3, 7.5.1, 7.5.2 и 7.6, спора на момент рассмотрения дела в суде кассационной инстанции между сторонами нет, стороны согласились с выводами суда в этой части, и не обжалуют их в порядке кассационного производства.

Суд апелляционной инстанции правильно применил статьи 217, 445,  446  ГК РФ, пункт 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статью 3 Закона № 159-ФЗ и статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности.

Доводы комитета, касающиеся избрания истцом ненадлежащего способа защиты права, правомерно отклонены апелляционным судом, поскольку указанные доводы основаны на неправильном толковании норм материального права.

Поскольку между сторонами при заключении договора возникли разногласия относительно  условий договора, истец воспользовался правом, предоставленным ему в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, и передал разногласия на рассмотрение суда. 

Доводы подателей кассационных жалоб, касающиеся выводов апелляционного суда о цене продажи объектов, не могут быть приняты судом кассационной инстанции.

Апелляционный суд правомерно отклонил доводы комитета о том, что судом первой инстанции необоснованно назначена экспертиза по определению рыночной стоимости здания и участка без проведения экспертизы достоверности отчёта о рыночной стоимости здания и земельного участка, составленного ГУИОН.

При назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта оценки суды следовали толкованию норм права, приведенному в пунктах 1 и 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком». Поскольку каждая из сторон представила свои доказательства в подтверждение размера рыночной стоимости предмета выкупа, суд в целях устранения имеющихся противоречий, посчитав, что для правильного разрешения спора необходимы специальные познания, в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынес определение о проведении экспертизы об определении рыночной стоимости предмета купли-продажи.

При рассмотрении апелляционных жалоб комитета и ГУИОН суд апелляционной инстанции, правильно применив положения статей 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству ГУИОН назначил повторную экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка, проведение которой поручил эксперту ООО «Спецэкспертиза» Ермаку П.В.

Для устранения изложенных сторонами замечаний, апелляционный суд вызвал эксперта в судебное заседание, выслушал его пояснения, приобщил письменные пояснения эксперта к делу, и на основании пояснений, данных экспертом, пришёл к правильному выводу о том, что заключение эксперта является полным и обоснованным, не содержит неясностей, в связи с чем оснований для назначения ещё одной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов оценки не имеется.

Доводы ГУИОН, касающиеся неправильного подбора экспертом трех объектов аналогов при оценке земельного участка, обоснованно не приняты апелляционным судом, поскольку они не подтверждены надлежащими доказательствами. Представленные ГУИОН распечатки с сайтов в сети Интернет не могут быть признаны такими доказательствами, поскольку они изготовлены заинтересованной стороной, без привлечения к получению информации противоположной стороны по делу. Кроме того, представленные ГУИОН распечатки с сайтов не содержат информации о том, кем, где, когда, каким способом, с использованием каких технических средств и поисковых систем они получены.

Апелляционный суд обоснованно отклонил ссылку ГУИОН об использовании экспертом информации после даты оценки. При этом суд правомерно исходил из того, что нет оснований полагать, что расхождение между датой оценки – 02.12.2014 и дата публикации информации об одном из трех объектов-аналогов (15.12.2014) в 13 дней повлияло на результат оценки, так как не представлено доказательств существенных изменений на рынке недвижимости за этот период.

Доводы подателей жалоб о том, что заключение повторной экспертизы содержит противоречия, экспертом  неправильно поободраны объекты-аналоги, неправильно применены корректировки, обоснованно не приняты апелляционным судом. Применяя доходный подход для оценки в целом здания и земельного участка, на котором оно расположено, эксперт действовал в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. Не использование указанного подхода при определении стоимости земельного участка как самостоятельного объекта оценки аргументировано экспертом, мотивы достаточно убедительны. Не имеется оснований полагать, что экспертом допущены ошибки при выборе объектов-аналогов и использовании корректировок, которые существенно повлияли бы на определение величины рыночной стоимости объекта оценки.

Суд кассационной инстанции не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены постановления.

	С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа					

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2018 по делу № А56-28940/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» – без удовлетворения. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 Г.М. Рудницкий