Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-104601/19-84-931

г. Москва

22 июля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 22 июля 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Сизовой О.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Аксеновой Л.В.,

рассмотрев  в открытом судебном заседании дело

по заявлению: Департамента городского имущества г. Москвы  (ОГРН 1037739510423,  ИНН 7705031674, дата регистрации 08.02.2003, 125009, Москва, Газетный переулок, д. 1/12)

к ответчику: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве  (ОГРН 1097746680822,  ИНН 7726639745, дата регистрации 03.11.2009, 115191, Москва, ул. Большая Тульская, д. 15)

третьи лица: Правительство Москвы (125032, Москва, ул. Тверская, д. 13), ООО «ФСК Альтаир» (121375, Москва, ул. Генерала Дорохова, д. 4, корп. 3)

о признании незаконным решения, оформленного письмом от 04.03.2019 № 77/017/209/2018-7320 об отказе во внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды земельного участка от 27.11.2007 № М-07-508051, обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды земельного участка от 27.11.2007 № М-07-508051 на аренду земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004005:1003, расположенному по адресу: Москва, ул. Истринская, вл. 2-8,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Моисеев А.И. (удостоверение, дов. от 26.12.2018 №33-Д-1240/18);

от ответчика: Панин А.А. (удостоверение, дов. от 26.12.2018 №23246/2018),

от третьих лиц: от Правительства Москвы - Моисеев А.И. (дов. от 27.07.2018 №4-47-1343/18); от ООО «ФСК Альтаир» – Стахурский К.В. (паспорт, дов. от 11.12.2018);

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с требованием о признании незаконным решения, оформленного письмом от 04.03.2019 № 77/017/209/2018-7320 об отказе во внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды земельного участка от 27.11.2007 № М-07-508051, обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды земельного участка от 27.11.2007 № М-07-508051 на аренду земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004005:1003, расположенному по адресу: Москва, ул. Истринская, вл. 2-8.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал, со ссылкой на законность и обоснованность оспариваемого решения, представил отзыв на заявление и материалы регистрационного дела.

Представитель третьего лица, ООО «ФСК Альтаир» относительно заявленных требований возражал со ссылкой на то, что по мнению Общества внесение в ЕГРН записи о прекращении договора аренды указанного земельного участка будет нарушать принцип достоверности реестра, представил отзыв на заявление

Третье лицо, Правительство Москвы поддерживает позицию заявителя.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

Согласно ст.13 ГК РФ ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным. 

Согласно п.1 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.1996 г. № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 ГК он может признать такой акт недействительным.

Таким образом, из существа приведенных норм следует, что для признания недействительным обжалуемых заявителем решения Управления необходимо наличие двух обязательных условий, а именно, несоответствие их закону и наличие нарушения прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судом проверено и установлено, что срок на обжалование ненормативных актов, установленный п. 4 ст. 198 АПК РФ заявителем не пропущен.

Как следует из материалов дела, письмом от 04.03.2019 № 77/017/209/2018-7320 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) отказано в государственной регистрации прекращения договора от 27.11.2007 № М-07-508051 на аренду земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004005:1003, расположенному по адресу: Москва, ул. Истринская, вл. 2-8.

Не согласившись с вынесенным решением, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд учитывает следующее обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом   городского   имущества   города   Москвы    и ООО «ФСК Альтаир» (Арендатор) был заключен договор аренды 27.11.2007 № М-07-508051 земельного участка площадью 34 778 кв. м по адресу: Москва, ул. Истринская, вл. 2-8, с кадастровым номером 77:07:0004005:1003, для строительства жилого многофункционального комплекса с подземными гаражами-стоянками и отдельно стоящими зданиями общественного назначения, в том числе жилые дома (корпуса А,Б1, Б2, В, Г), физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК корп. А1), сооружение ГО двойного назначения (корп. Д) сроком действия до 31.12.2011 (в редакции дополнительного соглашения от 31.01.2011) (далее - Договор).

Согласно ст.ст. 610 и 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (в данном случае - 1 месяц в соответствии с п.8.2 договора).

Строительство объектов осуществлялось на основании инвестиционного контракта от 10.11.2004 № 13-001006-5701-0081-00001-04, заключенного между Правительством Москвы, ООО «ФСК Альтаир» и ООО СОФИЦЕНТР.

Вопросы в области земельных отношений при строительстве (реконструкции, реставрации)  на территории  города  Москвы  в  соответствии  с  постановлением Правительства   Москвы   от    16.11.2010   №    1019-ПП   подлежат   рассмотрению градостроительно-земельной комиссией города Москвы (далее - ГЗК).

На заседании ГЗК (протокол от 13.09.2018 № 21, п. 17) принято решение согласиться с прекращением реализации инвестиционного проекта и расторжением говора аренды земельного участка от 27.11.2007 № М-07-508051 в одностороннем порядке путем направления арендатору земельного участка уведомления об отказе от договора аренды.

На основании вышеуказанных норм права Департаментом в адрес ООО «ФСК Альтаир» направлено уведомление от 19.10.2018 № ДГИ-И-75856/18 об отказе от договора аренды от 27.11.2007 № М-07-508051.

В соответствии с положениями статей 407, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 8.2 Договора, данный договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты направления уведомления в адрес Арендатора, а именно с 22.11.2018.

Заверенные копии уведомления о прекращении договора и почтового реестра о направлении уведомления арендатору - ООО «ФСК Альтаир» были представлены Департаментом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) для государственной регистрации прекращения договора.

Однако    Управление    Росреестра    по    Москве    Письмом    от    04.03.2019 № 77 017/209/2018-7320 отказано в государственной регистрации прекращения договора аренды от 27.11.2007 № М-07-508051 земельного участка площадью 34 778 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Истринская, вл. 2-8, с кадастровым номером 77:07:0004005:1003 в (и с наличием в ЕГРН актуальной записи об ипотеке (залоге).

Между тем, данное обстоятельство не препятствует государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, г возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем с обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004№ 214-ФЗ «Об участии   в   долевом   строительстве   многоквартирных   домов   и   иных   объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской .рации» (далее - Закона об участии в долевом строительстве). 

Согласно пункту 1 статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в иге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых соя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения определенных условий договора.

Право аренды застройщика ООО «ФСК Альтаир» возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона к отношениям, вытекающим из залога, икающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом Ценностей, установленных этим Законом.

В  соответствии  с  частью  8.1   статьи   13  Закона  об  участии  в  долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога а, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения

Так, согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Московского округа по делам № А40-79980/2015, № А40-224371/2016, № А40-187044/2018.

Статьей 27 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. Перечень оснований для приостановления и соответственно последующего отказа в государственной регистрации является исчерпывающим. Возможность его расширительного толкования регистрирующим органом законом не предусмотрена.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что отказ Управления Росреестра по Москве в регистрации прекращения договора аренды не соответствует ст.ст.26,27 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 352 ГК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в экономической деятельности, поскольку он лишен возможности осуществлять полномочия собственника земельного участка, предусмотренные ст.209 ГК РФ.

В данном случае в регистрирующий орган представлен полный пакет документов, отвечающих требованиям законодательства, необходимых и достаточных для внесения в ЕГРН записи о прекращении действия договора аренды земельного участка.

Таким образом, совокупность условий, предусмотренных статьей 198 АПК РФ, необходимых для удовлетворения заявленных требований, в данном случае присутствует в полном объеме.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что решение Управления вынесено с существенным противоречием действующему законодательству и подлежат отмене.

Судом рассмотрены все доводы Ответчика, однако не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Судом также проверены и рассмотрены доводы ООО «ФСК Альтаир», однако они признаются судом несостоятельными и не принимаются во внимание, поскольку указанные доводы документально не подтверждены.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В настоящем случае регистрирующий орган не доказал законность принятого им отказа.

При указанных обстоятельствах, требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу действия части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, Руководствуясь  ст.ст. 110,  167, 170, 176,  198, 201 АПК РФ, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, оформленное письмом от 04.03.2019 №77/017/209/2018-7320, об отказе во внесение в ЕГРН записи о прекращения договора  аренды земельного участка от 27.11.2007 г.  №М-07-508051.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра  и картографии по Москве произвести государственную регистрацию прекращения договора от 27.11.2007 г.  №М-07-508081 на аренду земельного участка с кадастровым номером 77:07:0004005:1003 расположенного по адресу: г. Москва, ул. Истринская, вл. 2-8.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

О.В. Сизова