Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-50627/24

13 декабря 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2024 года                                    

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Т.Ю. Цыганковой 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело №А41-50627/24 по исковому заявлению ООО «Мособлдевелопмент» к Администрации г.о. Солнечногорск Московской области об изменении условий договора, третьи лица: Министерство строительного комплекса Московской области, Прокуратура Московской области, Министерство Жилищной политики Московской области,

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2, доверенность 25АА362486 от 23.11.2022 г., паспорт, диплом, ФИО3, по доверенности от 02.10.2024 №4, паспорт; 

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 25.01.2024 №5-иск/2024, паспорт;

от Министерства строительного комплекса Московской области: не явился, извещен.

от Прокуратуры Московской области: ФИО5, по доверенности от 14.10.2024 № 08-08-2024, удостоверение

от Министерства Жилищной политики Московской области: не явился, извещен.

ФИО6: паспорт, слушатель.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Мособлдевелопмент» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации г.о. Солнечногорск Московской области об изменении условий Договора о развитии застроенной территории микрорайона ММС-2 в д. Радумля Солнечногорского муниципального района Московской области № 2 от 02.09.2013 г.: 

1. Изложить пункт 3.2.2 Договора в следующей редакции: 

«3.2.2. Принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых распложены такие многоквартирные дома, в срок не позднее тридцати дней со дня вступления в силу судебного акта утверждающего изменение условий Договора в настоящей редакции, подав заявку на включение таких жилых помещений в государственную программу Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2019-2025 годы», утвержденную Постановлением Правительства Московской области от 28.03.2019 г. № 182/10». 

2. Изложить пункт 3.4.2 Договора в следующей редакции:

 «3.4.2. Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность в качестве последующего возмещения предоставляемых Администрацией в соответствии с п.3.2.2 Договора, благоустроенные и соответствующие стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации жилые помещения, жилой площадью не меньше жилой площади, предоставленных гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на Территории, начиная с даты ввода в эксплуатацию первого дома второй очереди по равнозначной или большей площади принадлежащих и предоставленных Администрацией жилых помещений в домах, подлежащих сносу.» 

3. Изложить пункт 3.4.3 Договора в следующей редакции: 

«3.4.3. Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность в качестве последующего возмещения предоставляемых Администрацией собственникам взамен подлежащих изъятию путем выкупа, жилых помещений в многоквартирных домах, указанных в п.2.1. Договора, признанных аварийными и подлежащих сносу, на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, благоустроенные и соответствующие стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации жилые помещения, жилой площадью и количеством комнат не меньше жилой площади освобождаемых жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, расположенных в границах Территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с настоящим Договором, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, в случае, если последующее возмещение предоставления Администрацией таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п.3.4.2. настоящего Договора, в срок не позднее одного года и шести месяцев со дня подписания Акта ввода в эксплуатацию первого дома второй очереди застройки Территории». 

4. Установить срок действия Договора до 2 сентября 2028 года. 

5. Утвердить график реализации проекта строительства (Приложение № 1 к Договору № 2 от 02.09.2013 г. о развитии застроенной территории) в редакции приложения № 1.

Требования заявлены с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ. 

Определением суда от 27 августа 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Московской области (107031, Москва, Малый Кисельный пер., д. 5, стр. 1) и Министерство строительного комплекса Московской области (Московская область, городской округ Красногорск, 

<

...>).

Определением суда от 16 октября 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Министерство Жилищной политики Московской области (143407, 

<

...>, секция «Г»).

Третьи лица Министерство Жилищной политики Московской области и Министерство строительного комплекса Московской области в судебное заседание не явились, дело рассматривалось в их отсутствие в порядке ст. 156 АПК РФ.  

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований истец указывает, что между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мособлдевелопмент» (прежнее наименование - ООО «Квадрострой») (далее -Застройщик) и Администрацией городского округа Солнечногорск Московской области (далее - Администрация) по результатам открытого аукциона, проведенного на основании Постановления Главы Администрации сельского поселения Пешковское от 15.07.2013 № 490 заключен Договор № 2 от 02.09.2013 (Приложение № 1) о развитии застроенной территории микрорайона ММС-2 в д. Радумля Солнечногорского муниципального района Московской (далее - Договор).

Застройщик в соответствии с пунктом 2.1. Договора произвел оплату цены права на его заключение в размере 1.310.400 рублей, а также в соответствии с пунктом 3.4.1. Договора подготовил проект планировки и проект межевания территории (далее - Проект планировки территории) в соответствии с градостроительным регламентом и расчетными показателями потребностей населенных пунктов сельского поселения Пешковское в объектах социального и коммунально-бытового назначения (Приложение №2), который был утверждён Постановлением Главы сельского поселения Пешковское Солнечногорского муниципального района Московской области от 07.07.2014 г. № 412 (Приложение №3);

24 августа 2021 года в рамках исполнения Договора в соответствии с Проектом планировки территории стороны подписали дополнительное соглашение № 7 к Договору, которым установили перечень и сроки выполняемых по Договору мероприятий, утвердив график реализации проекта строительства (далее - График). Утвержденный сторонами График (в ред. доп.согл. №7/2 от 31.03.2023) предусматривает:

- строительство корпусов первой очереди многоквартирных жилых домов №3 и №9 (общей площадью 14,7 тыс. кв. м) в период с третьего квартала 2021 года по четвертый квартал 2023 года включительно;

- строительство корпуса первой очереди многоквартирных жилых домов № 6 (общей площадью 11,2 тыс. кв. м) в период со второго квартала 2023 года по второй квартал 2024 года включительно;

- строительство корпусов первой очереди многоквартирных жилых домов № 7 и № 8 (общей площадью 12,35 тыс. кв. м) в период со второго квартала 2023 года по второй квартал 2024 года включительно;

- строительство корпуса второй очереди многоквартирных жилых домов № 2 (общей площадью 9,4 тыс. кв. м) в период со второго квартала 2024 года по четвертый квартал 2025 года включительно;

- строительство корпусов второй очереди многоквартирных жилых домов № 1, № 4 и № 5 (общей площадью 9,7 тыс. кв. м) в период с четвертого квартала 2024 года по четвертый квартал 2025 года включительно;

- переселение жителей пяти аварийных многоквартирных жилых домов №№ 11-15, расположенных по адресу: Московская обл., г.о. Солнечногорск, д. Радумля, мкр. ММС-2 (4.3 тыс. кв.м), в период с первого по третий квартал 2004 года включительно;

- строительство дошкольного образовательного учреждения в период с четвертого квартала 2023 года по четвертый квартал 2025 года включительно;

- капитальный ремонт здания средней общеобразовательной школы в период со второго по третий квартал 2023 года включительно;

- строительство паркинга на 350 машиномест в период с первого по четвертый квартал 2023 года включительно;

- строительство паркинга на 350 машиномест в период с третьего квартала 2024 года по четвертый квартал 2025 года включительно;

- строительство трех трансформаторных подстанций, газовой котельной для теплоснабжения, очистных сооружений (ливневых стоков), реконструкцию водозаборного узла и очистных сооружений (хозяйственно-бытовых) в период со второго по четвертый квартал 2023 года включительно;

Итоговый срок завершения проекта развития застроенной территории указанным дополнительным соглашением № 7 к Договору был продлен до 31 декабря 2025 года.

Во исполнение условий Договора, Застройщик осуществил следующие мероприятия:

- в соответствии с п.3.3.2. Договора, приобрел права собственности (аренды) на объекты капитального строительства и земельные участки с кадастровыми номерами: № 50:09:0060210:36 (Договор купли-продажи земельного участка и хоз. постройки от 01.07.2022 г.), № 50:09:0060210:68 (Договор купли-продажи земельного участка от 22.07.2022 г.), № 50:09:0060210:71 (Договор аренды земельного участка 24/21-А от 26.04.2021 г.), № 50:09:0060210:74 (Договор аренды земельного участка 276-АФ от 22.06.2012 г.), № 50:09:0060210:85 (Договор купли-продажи земельного участка от 08.08.2022 г.), № 50:09:0020718:172 (Договор купли-продажи земельного участка от 22.07.2022 г.), № 50:09:0060201:549 (Договор купли-продажи земельного участка от 27.07.2022 г.), № 50:09:0060201:550 (Договор купли-продажи земельного участка от 04.08.2022 г.), из которых им были сформированы (размежеваны) в границах застроенной территории и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060201:652; 50:09:0060201:653; 50:09:0060210:733; 50:09:0060210:734; 50:09:0060210:736; 50:09:0060210:737; 50:09:0060210:738; 50:09:0060210:739; 50:09:0060210:740, что подтверждается выписками из ЕГРН (Приложение № 4);

- сформировал (размежевал) в границах застроенной территории, поставил на кадастровый учет и принял в аренду, на основании зарегистрированных в установленном законом порядке (Приложение №5), договоров аренды земельные участки, с кадастровыми номерами: № 50:09:0060210:654 (Договор аренды № 145/22-А от 09.09.2022 г.) № 50:09:0060210:655 (Договор аренды № 147/22-А от 21.09.2022 г.) № 50:09:0060210:621 (Договор аренды №174/22-А от 01.12.2022 г.) № 50:09:0060210:727 (Договор аренды № 70-23-А от 17.04.2023 г.) № 50:09:0060210:728 (Договор аренды № 26/23-А от 31.03.3023 г.) № 50:09:0060210:729 (Договор аренды № 72-23-А от 27.04.2023 г.) № 50:09:0060210:731 (Договор аренды № 71-23-А от 17.04.2023 г.) № 50:09:0060210:732 (Договор аренды № 88/23-А от 22.05.2023 г.) № 50:09:0060210:744 (Договор аренды № 104/23-А от 22.06.2023 г.) № 50:09:0000000:194845 (Договор аренды № 120/22-А от 12.07.2022 г.);

- разработал проектную документацию стадии «П» и получил положительные заключения экспертизы на строительство корпусов многоквартирных жилых домов №№ 3, 6, 7, 8 и 9 № 50-2-1-3-045889-2021 от 17.08.2021 г., № 50-2-1-2-004919-2023, № 50-2-1-2-004925-2023 от 06.02.2023 г., № 50-2-1-3-074272-2022 от 20.10.2021 г. и № 50-2-1-3-012769-2021 от 22.03.2021 г. (Приложение № 6);

- разработал проектную документацию стадии «П» и получил положительные заключения экспертизы на строительство водозаборного узла, очистных сооружений и паркинга №50-2-1-3-034637-2022 от 31.05.2022 г., № 50-2-1-3-068029 от 10.11.2023 г. и №50-2-1-3-007168-2024 от 21.02.2024 г. (Приложение №7);

- получил свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика корпусов многоквартирных жилых домов № 3, 6, 7, 8 и 9 № АГО-2590/2022 от 11.02.2022 г, № АГО-2957/2022 от 21.10.2022 г., № АГО-2935/2022 от 06.10.2022 г., № АГО-2933/2022 от 30.09.2022 г. и № АГО-2591/2022 от 11.02.2022 г. (Приложение №8);

- получил разрешения на строительство корпусов многоквартирных жилых домов № 3, 6, 7, 8 и 9 № RU50-09-20238-2021 от 16.12.2021 г., № RU50-09-25087-2023 от 02.10.2023 г, № RU50-09-25146-2023 от 10.10.2023 r.,№RU50-09-23768-2023 от 19.04.2023 г. и №RU50-09-19250-2021 от 24.08.2021 г. (Приложение №9);

- начал и осуществляет строительство корпусов многоквартирных жилых домов №№ 3, 6, 7, 8 и 9; из которых строительная готовность корпусов № 9 и № 3 составляет более 95 %, корпусов № 8 и № 6 - 75%, корпуса № 7 - 20% (заложен фундамент) (Приложение № 10);

- заключил с участниками долевого строительства 230 договоров участия в долевом строительстве относительно квартир в корпусах многоквартирных жилых домов № 9 и № 3, что подтверждается выписками из ЕГРН (Приложение № 11).

Таким образом, Застройщик приступил к исполнению и смог частично исполнить свои обязательства по Договору.

Вместе с тем, Застройщик лишен возможности полностью и надлежащим образом исполнить свои обязательства по Договору в силу ненадлежащего исполнения обязательств Администрацией.

Согласно пункту 1.1 Договора в обязанности Администрации входит создание необходимых условий для выполнения Застройщиком обязательств по Договору.

В частности, в соответствии с пунктом 3.2.3. Договора и пунктом 9 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ), Администрация обязана предоставить Застройщику без проведения торгов земельные участки для строительства в границах застраиваемой территории очистных сооружений, водозаборного узла, водогрейной котельной и паркингов.

При этом положения указанной редакции Градостроительного кодекса РФ в силу статьи 5 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» подлежат применению к условиям Договора в настоящее время.

Условия Договора, как указано выше, возлагают на Администрацию обязанность по предоставлению земельных участков, а в силу положений закона условия заключенных договоров такого вида являются действительными по настоящее время.

Следовательно, в силу принятых на себя Администрацией обязательств по Договору и положений закона, Администрация обязана была совершить действия по предоставлению земельных участков.

В соответствии с Проектом планировки территории, в целях обеспечения строящихся многоквартирных домов тепловой энергией, при реализации проекта развития застроенной территории предусматривалось строительство (реконструкция) водогрейной котельной (кадастровый номер 50:09:0000000:783), расположенной по адресу: Московская область, Солнечногорский р-н, д.Радумля, в границах земельного участка № 16 Проекта межевания территории (т.3 Проекта планировки территории), (см. Приложение № 2).

Также Проектом планировки территории предусматривалось строительство в границах зоны осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию Территории (КУРТ-38), паркингов на семьсот машиномест, включая временный плоскостной паркинг на период строительства корпусов многоквартирных домов, в границах земельных участков № 1, № 2 и № 3 Проекта межевания территории (т.3 Проекта планировки территории) (см. Приложение № 2).

Застройщик неоднократно обращался в Администрацию с запросами о предоставлении земельных участков для указанных целей.

Тем не менее, в ответ на обращение о предоставлении земельных участков под размещение паркингов 1 июня 2022 года Администрация 21 июня 2022 года отказала в предоставлении земельного участка (Приложение № 12).

В ответ на повторное обращение от 11 июля 2023 года, Администрация 11 июля 2023 года отказала повторно (Приложение № 13).

В ответ на третье обращение от 1 ноября 2023 года - 22 ноября 2023 года в предоставлении земельных участков отказано в третий раз (Приложение №14).

Аналогичным образом Администрация не исполняла свои обязательства по предоставлению земельного участка под строительство котельной. Так, в ответ на обращение 5 мая 2023 года Администрацией дан отказ 29 мая 2023 года (Приложение №15).

14 июня 2023 года, в процессе рассмотрения обращения Застройщика в адрес Министерства жилищной политики от 29.05.2023 г. (Приложение № 16) и по результатам проведенного в Главгосстройнадзоре Московской области совещания с участием представителей Администрации, Главе Администрации было поручено проработать вопрос о выделении земельного участка (Приложение № 17), но поручение выполнено не было.

30 июня 2023 года Застройщик повторно сделал обращение при проведении совещания в Главгосстройнадзоре Московской области с участием представителей Администрации (Протокол совещания от 30.06.2023 - Приложение № 18). По результатам совещания Главе Администрации снова было поручено проработать вопрос о выделении земельного участка, но поручение также выполнено не было.

3 июля 2023 года Застройщик вновь обратился к Главе Администрации письмом с предложением о формировании иного земельного участка для размещения котельной (Приложение № 19). Обращение не было рассмотрено.

24 октября 2023 года в ответ на обращение от 5 октября 2023 года, Администрация еще раз предоставила отказ (Приложение № 20), а в соответствии с Решением от 05.02.2024 г. № Р001-2358805137-80949770, в нарушение условий п.3.2.3. ДРЗТ № 2 от 02.09.2013 г., оказала в предоставлении, находящегося в собственности муниципального образования (Ответчика) земельного участка с кадастровым номером: 50:09:0060210:730, занятого находящейся в муниципальной собственности и подлежащей реконструкции в рамках Договора водогрейной котельной (кадастровый номер 50:09:0000000:783), по причине его передачи на праве аренды третьему лицу, что подтверждается записью в ЕГРН № 50:09:0060210:730-50/ 416/2023 от 26.07.2023 г. (Приложение № 21).

Таким образом, Администрация допускает систематические нарушения условий Договора, что, как пояснил истец, лишает Застройщика возможности своевременного исполнения своих обязательств по Договору, и делает технически невозможным строительство многоквартирных домов и выполнение иных мероприятий, предусмотренных Договором.

Истец также указывает, что проект планировки территории предполагает, что теплоснабжение всех возводимых по Договору многоквартирных жилых домов и дошкольного образовательного учреждения должно осуществляться от реконструированной водогрейной котельной. Иного технологического решения по теплоснабжению проектом не предусмотрено. 

Следовательно, квартиры в возводимых многоквартирных жилых домах могут быть пригодны для проживания лишь при условии строительства котельной.

Помимо этого условия Договора (пункты 3.2.2, 3.2.3, 3.4.1, 3.4.2 и 3.4.3. Договора и дополнительное соглашение № 7) технологически определяют последовательность действий Застройщика в рамках реализации проекта развития застроенной территории, а именно: Возведение корпусов первой и частично второй очереди (первый дом второй очереди по пункту 3.2.2. Договора) с устройством котельной, Ввод в эксплуатацию построенных корпусов, Переселение жителей из домов, подлежащих сносу, во введенные в эксплуатацию корпуса, Снос выселенных домов, Строительство на месте снесенных домов оставшихся корпусов второй очереди и завершение проекта строительства.

Дополнительным условием ввода в эксплуатацию является устройство паркингов, которые должны быть построены параллельно со строительством котельной и корпусов многоквартирных жилых домов к моменту ввода в эксплуатацию.

В силу этого, обязательство по предоставлению Администрацией земельных участков, в том числе для строительства котельной, является существенным условием Договора, влияющим на возможность исполнения Договора в целом.

По мнению истца, задержка Администрацией сроков предоставления Застройщику земельных участков требует увеличения сроков выполнения мероприятий, установленных Графиком, так как до возведения и ввода в эксплуатацию котельной невозможно осуществить ни ввод в эксплуатацию построенных корпусов многоквартирных жилых домов, ни переселение жителей, ни снос выселенных домов, ни продолжение строительства на их месте новых корпусов.

Следовательно, указанная задержка со стороны Администрации является существенным нарушением условий Договора, и Застройщик вправе требовать внесения в условия Договора изменений, так как в установленный в настоящее время срок действия Договора (до 31 декабря 2025 года), завершение строительства очевидно стало невозможным, что лишает последнего возможности надлежащим образом подтверждать свои правомочия на реализацию проекта развития застроенной территории перед кредитными организациями, участниками долевого строительства и иными третьими лицами.

Кроме того, Застройщик письмом за исх. № 24 от 09.02.2024 г. (вх. № 3424/2024 от 12.02.2024) обращался в Администрацию с предложением о заключении дополнительного соглашения № 8 к Договору об увеличении срока действия Договора и утверждении нового графика строительства (Приложение № 24). 

В связи с отказом и бездействием Администрации Застройщиком было принято решение о самостоятельном приобретении земельного участка для размещения котельной и заново был произведен расчет требующегося дополнительного срока для завершения исполнения Договора.

Истец указывает, что с учетом параллельного переселения, ведения сноса и строительства корпусов многоквартирных жилых домов второй очереди общий срок действия Договора должен быть продлен до 2 сентября 2028 года.

29 мая 2024 года Застройщик вновь обратился в Администрацию г.о. Солнечногорск Московской области с письмом за исх. № 78 от (Вх. 14278/2024 от 30.05.2024) с предложением о заключении дополнительного соглашения № 8 к Договору об изменении условий Договора и утверждении нового графика строительства (Приложение № 25).

При этом, подготавливая проект дополнительного соглашения № 8 к Договору, Застройщиком было учтено, что Постановлениями Главы городского округа Солнечногорск №№ 244, 245 и 246 от 22.02.2023, № 326 от 13.03.2023 и № 411 от 23.03.2023, многоквартирные дома, расположенные по адресу: Московская обл., Солнечногорский р-н, д. Радумля, мкр. ММС-2, д.11 - 15, признаны аварийными и подлежащими сносу с определением способа переселения жителей в рамках исполнения Договора (Приложение № 23), а Правительством Московской области принято постановление № 182/10 от 28.03.2019 «Об утверждении государственной программы Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2019-2025 годы» (далее Постановление № 182/10 от 28.03.2019), которым установлен порядок включения в Программу (на основании заявок местных администраций) жилых домов, признанных аварийными, в том числе, признанных таковыми после 01.01.2017 (абз. 4 Раздела 3 Постановления № 182/10 от 28.03.2019).

В силу существенного нарушения Администрацией условий Договора, существенного изменения обстоятельств из которых стороны исходили, заключая договор, и отказа Администрации от подписания дополнительного соглашения, истец обратился с настоящим иском в суд. 

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции установил, что в соответствии с действующей редакцией Договора о развитии застроенной территории, ответчик был обязан создать необходимые условия для выполнения принятых истцом обязательств (п.1.1. Договора) и предоставить последнему земельные участки под строительство объектов в границах Территории (п.3.2.3 Договора), включая земельные участки под строительство инженерных сетей и объектов коммунально-бытовой инфраструктуры, создав тем самым условия для последующего технологического присоединения к коммуникациям и ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и объектов социальной инфраструктуры.

Судом установлено, что ввиду неисполнения ответчиком, установленных п.3.2.3 Договора обязательств по предоставлению земельных участков для размещения объектов тепло- и газоснабжения, и нарушения тем самым п.п. 4, 5 и 13 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, а также п.9 ч.3 ст.46.2 ГрК РФ, истец лишен возможности исполнения принятых на себя обязательств в условиях значительного отставания, как от сроков ввода в эксплуатацию объектов первой очереди строительства (включая объекты инженерной и коммунально-бытовой инфраструктуры, многоуровневой парковки и многоквартирные жилые дома), так и от графика реализации всего проекта строительства в целом.

Существенные нарушения обязательств по Договору со стороны ответчика и изменение существенных обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, привели к невозможности исполнения обязательств истцом по договору в установленные сроки, ввиду чего возникла необходимость в изменении его условий, а также продлении срока действия как самого Договора, так и сроков исполнения отдельных его обязательств.

В частности, действующей редакции Договора Ответчик обязан: создать необходимые условия для выполнения принятых на себя Истцом обязательств (п.1.1. Договора), утвердить проект планировки территории и межевания Территории (п.3.2.1. Договора) и предоставить Истцу без проведения торгов (в соответствии с утвержденным проектом) земельные участки под строительство объектов в границах Территории (п.3.2.3 Договора), а истец: разработать график освоения Территории, включая график строительства объектов (п.3.4.1 Договора), а также осуществить строительство объектов социальной, коммунально-бытовой инфраструктуры и инженерных сетей (п.3.4.5 Договора), с последующим подключением к ним строящихся многоквартирных домов первой и второй очереди, ко времени ввода которых в эксплуатацию Ответчик, в силу п.3.2.2 Договора также был обязан: принять решение о признании подлежащих сносу (в соответствии с п.1.2 Договора) домов аварийными и принять решение об изъятии путем выкупа имущества для муниципальных нужд, создав тем самым условия для последующего ввода в эксплуатацию многоквартирных домов первой очереди и строительства многоквартирных жилых домов второй очереди на участках, занятых подлежащими сносу домами (в соответствии с п.3.4.4 Договора), а также для передачи в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (в соответствии с п.3.4.2 Договора), уплаты выкупной цены за изымаемые на основании решения Администрации жилые помещения (в соответствии с п.3.4.3 Договора), т.е. создать условия для исполнения Истцом обязательств, предусмотренных п.п.3.4.2 и 3.4.3 Договора.

При этом срок Договора, в действующей его редакции, определен до 31.12.2025 г. и заключался 02.09.2013 г. на 10 лет с возможностью его продления на 5 лет, т.е. до 02.09.2028 г. (в соответствии с п.4.1 Договора).

Согласно п. 10 ч. 3 ст. 46.2 ГРк РФ существенным условием договора является срок договора.

Действовавшая при подписании Договора и применяемая (в силу приведенных положений) редакция ГрК РФ допускает внесение изменений в Договор таким образом, как это допускает сам договор и поскольку он (Договор) не содержит каких-либо ограничений или положений об обратном, количество изменений условий Договора (в т.ч. в части продления срока в установленных п.4.1. Договора временных пределах) не может быть ограничено.

Таким образом, довод ответчика об отсутствии предоставленного истцу пунктами 4.1. и 4.2. права на продление срока действия Договора, является необоснованным и противоречит действующей его редакции.

Вместе с тем, ответчик существенно нарушил свои обязательства по Договору, не создал необходимых условий для его выполнения и не предоставил земельные участки под строительство объектов и коммуникаций коммунально-бытового назначения, а также инженерных сетей электро-, тепло- и газоснабжения (для обеспечения работы предусмотренных проектом котельной, очистных сооружений и трансформаторных подстанций), лишив тем самым Истца возможности соблюдения графика строительства (в его действующей редакции) и своевременного ввода в эксплуатацию домов первой очереди строительства.

В частности, в нарушение п.3.2.3 Договора, подпунктов 4, 5 и 13 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, а также п.9 ч.3 ст.46.2 ГрК РФ Истцу не предоставлен, определенный Проектом планировки земельный участок под строительство здания автоматизированной водогрейной газовой котельной. В нарушение п.3.2.3 Договора и п.9 ч.3 ст.46.2 ГРк РФ истцу не предоставлены, определенные Проектом земельные участки под строительство паркингов.

В нарушение п.3.2.3 Договора и требований ст.56.3 ЗК РФ и п.20 ст.1 ГрК РФ, имущество для муниципальных нужд в целях строительства объектов электро-, тепло- и газоснабжения, предусмотренных документами территориального планирования и утвержденным Проектом не изъято, определенные им земельные участки под прокладку трассы кабельных линий электропередачи и газопровода Истцу не предоставлены.

Таким образом, перечисленные существенные нарушения Договора и возникшие в этой связи обстоятельства не позволяют истцу в установленные Договором сроки завершить строительство.

В свою очередь, в силу необходимости увеличения общего срока реализации Договора, ранее согласованные сторонами сроки и порядок исполнения, предусмотренных пунктами 3.4.2 и 3.4.3. Договора обязательств по переселению жителей из аварийного жилья так же стали невыполнимыми.

В частности, нарушение существенных условий и длительная задержка сроков исполнения ответчиком встречных обязательств увеличили сроки реализации проекта строительства.

Как следует из отзыва, ответчик не согласен с внесением изменений в п.3.4.3. Договора в связи с тем, что в данной редакции обязательства Застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые на основании решения Администрации жилые помещения в многоквартирных домах, признанные аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома существенно растягиваются по времени, что безусловно ухудшает положение лиц, подлежащих переселению.

Вместе с тем, согласно действующей редакции п.3.4.3. Договора срок уплаты Застройщиком выкупной цены за изымаемые жилые помещения в признанных аварийными и подлежащих сносу многоквартирных домах определен в 1 (один) год со дня принятия Администрацией решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в таких домах и исполнения п.3.2.2. Договора.   

В свою очередь, в соответствии с действующей редакцией п.3.2.2 Договора, срок принятия Администрацией решения об изъятии упомянутых жилых помещений определен сторонами в пределах 6 (шести) месяцев со дня подписания Акта ввода в эксплуатацию первого дома второй очереди.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Согласно части 3 статьи 46.1 ГрК РФ, решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1)многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2)многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Таким образом, после заключения договора о развитии застроенной территории Администрация обязана принять правовые акты об определении многоквартирных жилых домов под снос, а также правовой акт о переселении граждан и освобождении указанных многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу на основании муниципальной адресной программы и договора, об изъятии объектов недвижимого имущества, без которых процедура выселения граждан (как из муниципального жилья, так и жилья, принадлежащего гражданам на праве частной собственности) не может быть инициирована, в силу закона, а также предоставить Застройщику без проведения торгов земельные участки, предназначенные для реализации нового комплексного освоения территории, обеспечив тем самым возможность последнего, в частности, последовательно ввести в эксплуатацию объекты инженерной и коммунально-бытовой инфраструктур, а также многоквартирные жилые дома.

Учитывая изложенное, жилые дома могут быть расселены и снесены, а земельные участки, на которых они расположены, освобождены, только при условии принятия Администрацией указанных правовых актов о сносе домов и расселении граждан, либо правовых актов о признании домов аварийными и изъятыми для муниципальных нужд.

Однако до настоящего времени ответчиком не приняты соответствующие ненормативные акты, что не позволяет истцу исполнить свои обязательства, предусмотренные договора о развитии застроенной территории.

В этой связи и, несмотря на принятые истцом, все зависящие от него меры и выполнение всех действия, которые он имел возможность выполнить, для своевременного выполнения обязательств по Договору, у истца возникла потребность в осуществлении дополнительного комплекса мероприятий, направленного на существенную корректировку ранее разработанной документации по планировке территории либо ее изменение в полном объеме с учетом существенного изменения градостроительных регламентов, что в свою очередь, повлекло увеличение сроков исполнения обязательств и Договора.

Кроме этого, согласно представленному отзыву Министерства строительного комплекса Московской области, привлеченного в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку включенные в зону комплексного развития территории (КРТ-38) многоквартирные дома признаны аварийными в 2023 году, т.е. в пределах установленной для целей Программы даты (до 01.04.2024 г.), а расселение этих домов предполагалось в рамках действующей редакции Договора, рассмотрение вопроса о включении таких домов в Программу Переселения Министерством не исключается и возможно после исключения обязательств по переселению вышеуказанных домов из Договора, т.е. после и в случае удовлетворения судом заявленных исковых требований и принятия судебного акта об изменении его условий, что само по себе не ущемляет интересы Ответчика ввиду сохранения за Истцом обязательств последующего (после ввода в эксплуатацию первого дома второй очереди строительства) возмещения и передачи в муниципальную собственность соразмерного объёма жилых помещений, не менее площадей, предоставляемых ответчиком гражданам, выселяемым из признанных аварийными и подлежащих сносу домов, расположенных в границах застраиваемой Территории.

Таким образом, если существенное нарушение Администрацией условий Договора является основанием для его изменения, в части увеличения срока действия Договора и сроков исполнения отдельных его обязательств, отражаемых в графике реализации проекта строительства, то последовавшее в этой связи существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении - является основанием для его изменения, в части определения порядка исполнения таких обязательств.

С учетом изложенного, требования истца являются обоснованными, ответчиком документально не оспорены, в связи с чем, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, Арбитражный суд Московской области приходит к выводу о том, что заявленные требования надлежит удовлетворить.

Судебные расходы по настоящему делу подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Изменить условия Договора о развитии застроенной территории микрорайона ММС-2 в д. Радумля Солнечногорского муниципального района Московской области № 2 от 02.09.2013 г.:

1. Изложить пункт 3.2.2 Договора в следующей редакции:

«3.2.2. Принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых распложены такие многоквартирные дома, в срок не позднее тридцати дней со дня вступления в силу судебного акта утверждающего изменение условий Договора в настоящей редакции, подав заявку на включение таких жилых помещений в государственную программу Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2019-2025 годы», утвержденную Постановлением Правительства Московской области от 28.03.2019 г. № 182/10».

2. Изложить пункт 3.4.2 Договора в следующей редакции: 

«3.4.2. Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность в качестве последующего возмещения предоставляемых Администрацией в соответствии с п.3.2.2 Договора, благоустроенные и соответствующие стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации жилые помещения, жилой площадью не меньше жилой площади, предоставленных гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на Территории, начиная с даты ввода в эксплуатацию первого дома второй очереди по равнозначной или большей площади принадлежащих и предоставленных Администрацией жилых помещений в домах, подлежащих сносу.»

3. Изложить пункт 3.4.3 Договора в следующей редакции:

«3.4.3. Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность в качестве последующего возмещения предоставляемых Администрацией собственникам взамен подлежащих изъятию путем выкупа, жилых помещений в многоквартирных домах, указанных в п.2.1. Договора, признанных аварийными и подлежащих сносу, на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, благоустроенные и соответствующие стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации жилые помещения, жилой площадью и количеством комнат не меньше жилой площади освобождаемых жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, расположенных в границах Территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с настоящим Договором, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, в случае, если последующее возмещение предоставления Администрацией таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п.3.4.2. настоящего Договора, в срок не позднее одного года и шести месяцев со дня подписания Акта ввода в эксплуатацию первого дома второй очереди застройки Территории».

4. Установить срок действия Договора до 2 сентября 2028 года.

5. Утвердить график реализации проекта строительства (Приложение № 1 к Договору № 2 от 02.09.2013 г. о развитии застроенной территории) в редакции приложения № 1.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья Т.Ю. Цыганкова