ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А75-11809/2023

31 мая 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2024 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2024 года.  

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Воронова Т.А., судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  08АП-3267/2024) общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная  компания «СеверСтрой», (регистрационный номер 08АП-3408/2024) публичного акционерного  общества Банк Зенит на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа -  Югры от 14.02.2024 по делу № А75-11809/2023 (судья Яшукова Н.Ю.),  

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная  компания «СеверСтрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной  ответственностью «Среда комфорта» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  об освобождении помещения, взыскании платы за пользование помещением,  

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Банк  Зенит (публичное акционерное общество),  

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли  участие:  

от ООО ИСК «СеверСтрой»- не явились, извещены надлежаще;  от ООО «Среда комфорта» - ФИО1 по доверенности от 15.06.2023;  

от Банка Зенит (ПАО) – не явились, извещены надлежаще; 

установил:

общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительная компания  «СеверСтрой» (далее – истец, ООО ИСК «СеверСтрой») в лице конкурсного управляющего  ФИО2 обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского  автономного округа-Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью  «Среда комфорта» (далее – ответчик, ООО «Среда комфорта»)  с требованиями (в редакции принятых судом первой инстанции уточнений):  

 - выселить ООО «Среда Комфорта» из нежилого помещения: офис 4.4, площадью 314.90  кв. м, расположенного по адресу: Тюменская обл., ХМАО-Югра, 

<

...>, с кадастровым № 86:10:0101031:2492, обязав ООО «Среда  Комфрорта» передать ООО ИСК «СеверСтрой» указанное нежилое помещение по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения  арбитражного суда;  

 - взыскать с ООО «Среда Комфорта» задолженность за фактическое пользование  помещением: офис 4.4, площадью 314.90 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская обл.,  ХМАО-Югра, 

<

...>, с кадастровым № 86:10:0101031:2492,  за период с 25.02.2021 г. по 25.05.2023 г. в размере 8 367 522 руб. 80 коп.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечено Публичное акционерное общество Банк  Зенит (далее – третье лицо, Банк, ПАО Банк Зенит).  

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры  от 14.02.2024 в удовлетворении иска отказано в полном объеме.  

С ООО ИСК «СеверСтрой» в доход федерального бюджета взыскано 64 838 руб.  государственной пошлины.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО ИСК «СеверСтрой» и ПАО Банк  Зенит обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами,  в которой просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный  акт об удовлетворении заявленных требований.  

ООО ИСК «СеверСтрой» в обоснование поданной им апелляционной жалобы указывает  следующее:  

- у ООО «Среда комфорта» отсутствуют правовые основания пользоваться помещением,  принадлежащим на праве собственности ООО ИСК «СеверСтрой»;  

- поскольку переход права собственности не зарегистрирован, право собственности  истца на помещение не прекратилось.  

- судом первой инстанции не дана оценка правомерности заключения договора купли-продажи и добросовестности ответчика при его заключении; договоры об ипотеке, заключенные  ООО ИСК «СеверСтрой» и ПАО Банк Зенит не расторгались, являются действующими  (обеспечивающими исполнение кредитных обязательств), залогодержатель  не давал согласия на продажу предмета залога, поэтому залогодатель не вправе был отчуждать  спорное имущество;  

- в пункте 1.4 договора купли-продажи офиса № 32/н4.4 от 01.07.2016 между  ООО ИСК «СеверСтрой» и ООО «Среда комфорта» указано на нахождение офиса на момент  подписания договора в залоге у ПАО Банк Зенит, то есть ответчик знал о наличии обременения  на недвижимом имуществе, отчуждении имущества без согласия залогодержателя и не может  быть признан добросовестным приобретателем;  

- при рассмотрении дела о банкротстве ООО ИСК «СеверСтрой» № А75-11251/2020  ООО «Среда комфорта» обращалось за включением в реестр с требованиями о взыскании  7 085 979 руб. 54 коп., уплаченных ответчиком по договору купли-продажи офиса,  5 213 184 руб. 73 коп. стоимости неотделимых улучшений; при рассмотрении требования суд  неоднократно предлагал ответчику представить сведения об оплате по договору купли-продажи,  об основаниях пользования помещением и об оплате такого пользования, о причинах, по  которым ответчик не обращался в суд с требованиями о регистрации договора  или взыскании неосновательного обогащения более четырех лет; соответствующие сведения  представлены не были и требования ООО «Среда комфорта» оставлены без рассмотрения; ООО  ИСК «СеверСтрой» полагает, что в несовершении действий по включению требований  в реестр, необращении за принудительной регистрацией перехода права также выражается  недобросовестное поведение ответчика.  

- в результате пользования принадлежащим истцу помещением без внесения платы  у ответчика возникло неосновательное обогащение.  

ПАО Банк Зенит в поданной им апелляционной жалобе приводит следующие доводы: 

- требование об освобождении нежилого помещения направлено на достижение целей  конкурсного производства, реализацию имущества должника, в том числе залогового  имущества ПАО Банк Зенит, осуществление расчетов с кредиторами; отказ в удовлетворении  иска препятствует целям конкурсного производства;  

- является неверным вывод суда первой инстанции, что решение Арбитражного суда  Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 07.11.2022 по делу № А75-14872/2022,  которым признан заключенным договор № 32/н4.4 купли-продажи офиса от 01.07.2016,  является основополагающим для рассмотрения настоящего дела. Данное решение вынесено  после включения требований ПАО Банк Зенит в реестр требований кредиторов ООО ИСК  «СеверСтрой» (определение от 24.09.2021 по делу № А75-11251/2020). Поскольку  в рассматриваемом случае иск подан с целью удовлетворения требований залогового кредитора  в деле о банкротстве, приоритетным для разрешения настоящего спора является более ранее  определение – от 24.09.2021. Судебный акт по делу № А75-14872/2022 касается  правоотношений между ООО ИСК «СеверСтрой» и ООО «Среда комфорта» и не должен  

затрагивать права Банка как залогового кредитора; такие вопросы как оплата договора и его  государственная регистрация не подлежат рассмотрению при решении вопроса  об освобождении помещения, находящегося в залоге у Банка, а решаются сторонами в ином  порядке, в частности, в случае произведения ответчиком оплаты его денежные требования  подлежат включению в реестр;  

- согласно сведениям ЕГРН помещение находится в собственности истца и обременено  залогом Банка;  

- ООО «Среда комфорта» не является добросовестным выгодоприобретателем; договор  купли-продажи содержит противоречивые положения (пункты 1.4 и 1.5), ответчик осознанно  принял на себя предпринимательский риск утраты помещения;  

- судом первой инстанции необоснованно отказано во взыскании 4 875 000 руб.  задолженности за фактическое пользование помещением, не дана оценка обоснованности  данной суммы;  

- отказ в иске нарушает права ПАО Банк Зенит как залогового кредитора;  

- третье лицо выражает несогласие с выводом суда первой инстанции  о недобросовестности действий конкурсного управляющего.  

Представители надлежаще извещенных ООО ИСК «СеверСтрой» и ПАО Банк Зенит  в заседание суда апелляционной инстанции не явились; на основании статей 156, 266  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.  

Представитель ООО «Среда комфорта» в судебном заседании просил оставить решение  без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.  

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, выслушав представителя  ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.  

Как следует из материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра  недвижимости за ООО ИСК «СеверСтрой» зарегистрировано право собственности на нежилое  помещение, офис 4.4, площадью 314,90 кв. м, расположенное по адрес: Тюменская обл., ХМАО- Югра, 

<

...>, с кадастровым номером 86:10:0101031:2492.  

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры  от 25.02.2021 по делу № А75-11251/2020 ООО ИСК «СеверСтрой» признано несостоятельным  (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.  Конкурсным управляющим утвержден ФИО2.  

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры  от 28.02.2024 срок конкурсного производства продлен на 6 месяцев.  

Определением Арбитражного суда Арбитражного суда Ханты-Мансийского  автономного округа – Югры от 24.09.2021 по делу № А75-11251/2020 требования ПАО Банк  Зенит включены в реестр требований ООО ИСК «СеверСтрой», как обеспеченные залогом,  в том числе помещение 4.4, площадью 314,90 кв. м, расположенное по адрес: Тюменская обл.,  ХМАО-Югра, 

<

...>, с кадастровым № 86:10:0101031:2492,  по договорам об ипотеке 16/073/СеверСтрой-ЗН-3 от 29.12.2016, 16/074/СеверСтрой-ЗН-3  от 29.12.2016, 16/085/СУРГУТИНТЕРСТРОЙ-ЗН-3 от 02.11.2017, 107-11-03/03-2012-ЗН-3  от 11.07.2018, 16/085/СУРГУТИНТЕРСТРОЙ-ЗН-3 от 02.11.2017, 107-11-03/03-2012-ЗН-8  от 11.07.2018, 16/073/СеверСтрой-ЗН от 29.12.2016, 16/074/СеверСтрой-ЗН-2 от 29.12.2016,  16/085/СУРГУТИНТЕРСТРОЙ-ЗН-2 от 02.11.2017, 107-11-03/03-2012-ЗН-2 от 11.07.2018.  

Как указывает истец, конкурсному управляющему стало известно, что помещение 4.4  занимает ООО «Среда Комфорта», в связи с чем 31.01.2022 в адрес ответчика направлено  предложение заключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу:  Тюменская обл., ХМАО-Югра, 

<

...>, с кадастровым   № 86:10:0101031:2492, собственником которого является ООО ИСК «СеверСтрой»,  залогодержателем ПАО Банк Зенит. Стоимость аренды предполагалась к согласованию  с ПАО Банк Зенит как с залоговым кредитором.  

В случае отказа от заключения договора от ООО «Среда Комфорта» требовалось  освободить незаконно занимаемое помещение в течение 5 рабочих дней, а также погасить  задолженность за фактическое пользование помещением.  

В обоснование иска ООО ИСК «СеверСтрой» указывает, что в настоящее время  ООО «Среда Комфорта» осуществляет безвозмездное пользование помещением должника  без законных оснований, конкурсный управляющий лишен возможности поиска новых  арендаторов, поскольку арендованное имущество ему не возвращено (ключи от арендованных  помещений не переданы); предложение о заключении договора аренды отклонено.  

Площадь нежилого помещения составляет 314,90 кв. м, срок пользования ответчиком  помещением с даты введения процедуры конкурсного производства в отношении ООО ИСК  «СеверСтрой» (25.02.2021) по 25.05.2023 составляет 26 месяцев.  

Согласно представленному ПАО Банк Зенит заключению об оценке рыночной  стоимости недвижимости итоговая стоимость рыночной арендной ставки для данного нежилого  помещения составляет 1 022 руб.  

По уточненному расчету истца, за период с 25.02.2021 по 25.05.2023 размер  неосновательного обогащения ООО «Среда комфорта» составил 8 367 522 руб. 80 коп.  (321 827 руб. 80 коп. х 26 месяцев).  

В уточнениях к исковому заявлению от 12.12.2023 конкурсный управляющий в ответ  на доводы ответчика указал, что ответчиком по договору купли-продажи офиса от 01.07.2016  фактически внесены денежные средства в размере 100 000 руб., вместе с тем информация  о распределении данной суммы у конкурсного управляющего отсутствует.  

Отсутствие действий по оплате послужило основанием для обращения ООО ИСК  «СеверСтрой» в арбитражный суд с иском (уточненным в ходе рассмотрения дела судом первой  инстанции) о взыскании с ООО «Среда комфорта» 8 367 522 руб. 80 коп. неосновательного  обогащения в виде сбереженной платы за пользование нежилым помещением, об освобождении  нежилого помещения.  

Ответчик против удовлетворения иска возражал. 

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные  в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об отказе  в удовлетворении исковых требований в полном объеме.  

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке  статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционных жалоб (пункт 27 Постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде  апелляционной инстанции»), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его  отмены или изменения.  

Как следует из позиции сторон, между ними имеются разногласия относительно  наличия оснований для безвозмездного пользования ООО «Среда Комфорта» спорным  помещением.  

ООО ИСК «СеверСтрой» полагает, что такие основания у ответчика отсутствуют. 

ООО «Среда Комфорта» ссылается на приобретение спорного помещения в свою  собственность на основании договора купли-продажи офиса.  

Как следует из материалов дела, между истцом и ООО «Светодизайн» (в настоящее  время – ООО «Среда Комфорта») 01.07.2016 заключен договор купли-продажи офиса   № 32/н4.4.  

По условиям пункта 1.1 договора, ООО ИСК «СеверСтрой» (продавец) передает,  а ООО «Светодизайн» (покупатель) приобретает нежилое помещение, находящееся по адресу:  Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, офис 4.4., именуемое в дальнейшем «офис», в собственность.  

В соответствии с пунктом 1.3 договора, офис принадлежит на праве собственности  продавцу согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 86-АБ 777295  от 17.04.2014, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (регистрационная  запись в ЕГРП от 17.04.2014 № 86-86-03/042/2014-149).  

Согласно пункту 1.4 договора, на момент подписания договора вышеуказанный офис  находится в залоге у Банка Зенит (ПАО), согласно договору об ипотеке   № 16/122.15.12-02/3-2013-ЗСИС-ЗН2 от 14.08.2015. Снятие обременения подлежит  

государственной регистрации в УФСГРКиК по ХМАО-Югре одновременно с регистрацией  настоящего договора и перехода права.  

В пункте 1.5 договора продавец заявляет, что до заключения договора вышеуказанный  офис никому не продан, не подарен, не заложен, за исключением залога, указанного в пункте  1.4. договора, в споре, под арестом, запретом не состоит, права на офис рентой, арендой, наймом  не обременены. Одновременно с государственной регистрацией перехода права продавца также  осуществляется государственная регистрация прекращения права собственности.  

Таким образом, вопреки позиции третьего лица, противоречия в договоре в указанных  пунктах отсутствуют.  

Разделом 3 договора установлена цена договора - 18 894 000 руб. (пункт 3.1 договора)  и порядок расчетов.  

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора продавец обязался самостоятельно или  с привлечением третьих лиц, при условии выполнения покупателем обязанностей,  предусмотренных пунктами 4.2.3 (оплата государственной пошлины) и 4.2.4 (предоставление  необходимых для государственной регистрации документов и доверенности) настоящего  договора, совершать действия, связанные с государственной регистрацией перехода права  собственности на офис к покупателю, в том числе, подавать и подписывать все необходимые  документы, совершать иные действия, направленные на государственную регистрацию  перехода права собственности на офис к покупателю.  

В соответствии с Актом приема-передачи офиса от 01.07.2016 продавец передал,  а покупатель принял офис, общая площадь 314,9 кв. м, расположенный на 2 этаже  многоквартирного жилого дома по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский  автономный округ-Югра, 

<

...>, офис 4.4.  

Суд первой инстанции при принятии решения исходил из того, что указанный договор  признан заключенным, вступившим в законную силу судебным актом по делу   № А75-14872/2022, имеющим преюдициальную силу при рассмотрении настоящего дела (часть  2 статьи 69 АПК РФ).  

В рамках дела № А75-14872/2022 ООО «Среда Комфорта» обратилось в Арбитражный  суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к ООО ИСК «СеверСтрой»  о признании договора купли-продажи офиса от 01.07.2016 № 32/н4.4 заключенным. ПАО Банк  Зенит привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора.  

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры  от 07.11.2022 исковые требования удовлетворены, договор признан заключенным. Решение  вступило в законную силу, не оспаривалось.  

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим  в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу,  не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором  участвуют те же лица.  

Довод ПАО Банк Зенит о том, что данное решение касается исключительно  правоотношений между сторонами спора и не имеет значения для разрешения настоящего иска,  поданного по существу в интересах ПАО Банк Зенит, подлежит отклонению.  

Вместе с тем, судом при рассмотрении дела № А75-14872/2022 отмечено,  что предметом иска является требование о признании договора заключенным (в принятии  к рассмотрению дополнительных требований о признании права собственности  и о государственной регистрации права собственности отказано), заявленное требование  о признании договора заключенным не подразумевает исследования действительности сделки и  её исполнения, включение в договор условия об отчуждении заложенного имущества (пункт 2  статьи 346 ГК РФ) или противоречащих условий (статья 180 ГК РФ), не влияет  на заключенность договора. Заключенность договора оспаривалась ПАО Банк Зенит.  

Удовлетворяя исковые требования, суд в решении по делу № А75-14872/2022 исходил из  следующего: предметом договора является отчуждение нежилого помещения, поэтому  государственная регистрация рассматриваемой сделки не требуется; при подписании договора  сторонами соблюдены требования к форме, существенные условия договора купли-продажи  

недвижимости согласованы, предмет определен, договор подписан представителями сторон,  подписи скреплены оттисками печатей организаций.  

Суд при разрешении настоящего спора принимает во внимание следующее. 

После заключения в 2016 г. договора купли-продажи стороны полагали  его действующим, о чем свидетельствуют заключение уже в 2018-2019 гг. дополнительных  соглашений к договору, по условиям которых была изменена цена договора и порядок оплаты.  

В частности, дополнительным соглашением № 5 от 08.07.2019 к договору № 32/н4.4  купли-продажи офиса от 01.07.2016 стороны определили, что покупателем на дату подписания  указанного соглашения оплачены продавцу денежные средства в сумме 7 085 979 руб. 54 коп.  Сумму денежных средств в размере 9 807 560 руб. 46 коп. покупатель обязуется оплатить  продавцу в течение 30 рабочих дней со дня выдачи регистрирующим органом выписки  из ЕГРН о праве собственности покупателя на офис.  

Определение срока таким образом соответствует положениям статьи 190 ГК РФ. 

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в настоящее время  спорное нежилое помещение находится в залоге у третьего лица, титульным собственником  нежилого помещения является истец, регистрация перехода права не произведена. То есть  событие, предусмотренное дополнительным соглашением № 5 от 08.07.2019, не наступило.  

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции отклонен довод истца  о неполной оплате ответчиком цены заключенного договора.  

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что отсутствие оплаты в данном случае  не свидетельствует о незаключенности, недействительности или о прекращении, расторжении  договора купли-продажи.  

Уведомление от 18.09.2023 о расторжении договора в связи с неполной оплатой,  направленное истцом ответчику, составлено после окончания искового периода (требование  о взыскании задолженности заявлено за период до 25.05.2023), в уведомлении о расторжении  ООО ИСК «СеверСтрой» указывает на расторжение договора с момента получения ответчиком  настоящего уведомления, в связи с чем данное уведомление не влияет на определение размера  задолженности. Вместе с тем сам факт направления такого уведомления свидетельствует о том,  что истец полагал договор купли-продажи действующим.  

Кроме того, поскольку договором купли-продажи условие о полной оплате поставлено  в зависимость от регистрации перехода права, а переход права не зарегистрирован, срок оплаты  не наступил. Договор применительно к определению способа оплаты таким образом никем не  оспорен, недействительным не признан, о фальсификации дополнительных соглашений также  не заявлено. Соответственно, указанное истцом в уведомлении основание (непроизведение  оплаты) не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи в  одностороннем внесудебном порядке по инициативе продавца. О расторжении договора по  специальным основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве, истец также не  заявляет. Само по себе нахождение истца в стадии банкротства не позволяет автоматически  расценивать любое заявление отказа как произведенное в порядке Закона  о банкротстве, тем более, когда сторона договора об этом не заявляет, а ссылается на иные  основания.  

Таким образом, договор купли-продажи является действующим. Пользование  ответчиком помещением осуществляется на основании договора купли-продажи,  во исполнение его условий; при этом, сторонами не согласовывалась передача помещения  в возмездное пользование до даты регистрации перехода права.  

Оценивая доводы истца о несовершении ответчиком действий по регистрации перехода  права, суд отмечает, что пунктом 4.1.2 договора обязанность по совершению регистрационных  действий возложена на продавца (истца); доказательства уклонения покупателя  от предоставления необходимых для регистрации документов не имеется.  

В силу положений статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее  покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному  документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство  продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого  имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.  

Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что передача  недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки  письменного документа, который подтверждает исполнение продавцом обязанности  по передаче отчуждаемого имущества.  

Как следует из разъяснений, содержащихся пунктах 60, 61 Постановления Пленума  Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права  собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права  собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием  для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим  покупателем и продавцом.  

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю,  но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным  владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305  ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение  имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной  регистрации сохраняется за продавцом.  

Таким образом, в связи с наличием действующего в исковой период договора купли-продажи помещения суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что у ООО «Среда  Комфорта» имелось основание для использования спорного помещения без внесения платы  обществу ИСК «СеверСтрой».  

Соответственно, неосновательное обогащение в виде сбереженной платы  за пользование помещением (статья 1102 ГК РФ) ООО «Среда Комфорта» не получено  и взысканию в пользу истца не подлежит.  

Возражая на доводы ответчика о наличии заключенного договора купли-продажи,  ООО ИСК «СеверСтрой» и ПАО Банк Зенит по существу ссылаются на невозможность  отчуждения заложенного имущества, недобросовестность поведения ООО «Среда Комфорта»,  знавшего о нахождении имущества в залоге.  

Между тем, по оценке суда апелляционной инстанции недобросовестность поведения  ООО «Среда Комфорта» как приобретателя имущества в данном случае отсутствует, поскольку  ответчик, хотя и знал о нахождении спорного помещения в залоге Банка (что им  не отрицается), по условиям договора обременение должно было быть снято после заключения  договора и при регистрации права. Получение согласия залогодержателя на отчуждение  залогового имущества является обязанностью продавца, а не покупателя.  

При этом, условие договора о снятии продавцом обременений с недвижимости  не противоречит законодательству и не является неисполнимым. Продавец мог осуществить  действия по прекращению залога и снятию обременения – исполнив обязательство либо  согласовав замену предмета залога (пункт 1 статьи 345 ГК РФ). При оценке условий договора  суд исходит из презумпции добросовестности сторон, соответственно, как уже отмечалось выше,  оснований полагать, что сторонами в договор намеренно включены условия, исполнять которые  стороны не собирались, у суда не имеется.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать  предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или  договором и не вытекает из существа залога.  

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия  залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351,  подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить  убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.  

То есть применяются специальные правовые последствия. 

Согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество  от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого  имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352  (если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было  знать, что это имущество является предметом залога) и статье 357 (залог товаров  

в обороте) настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог  сохраняется.  

Как разъяснено в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023   № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», если для распоряжения заложенной  движимой вещью требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка  залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя  после заключения договора залога, не может быть оспорена последним, поскольку законом  установлено иное последствие нарушения (абзац второй пункта 1 статьи 173.1, пункт 2 статьи  346 ГК РФ).  

При отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя  последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью  недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности (пункт 1  статьи 37, статья 39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге  недвижимости», абзац первый пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ). Признание такой сделки  недействительной не лишает ее приобретателя права требовать от залогодателя возмещения  убытков при наличии соответствующих оснований в случаях, предусмотренных законом или  договором (например, статьями 460 - 462 ГК РФ).  

Согласно пункту 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица,  органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления,  необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона  не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного  давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной  по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.  

При этом, судебная коллегия обращает внимание, что согласно вышеприведенным  разъяснениям Постановления № 23, специальным субъектом оспаривания сделки, совершенной  без согласия залогодержателя, является именно сам залогодержатель, то есть Банк.  

Требования о признании договора купли-продажи оспоримой сделкой залогодателем  не заявлялись, договор купли-продажи № 32/н4.4 от 01.07.2016 недействительным не признан.  

Оснований для удовлетворения требований ООО ИСК «СеверСтрой» об освобождении  нежилого помещения по изложенным в иске мотивам не имеется.  

Суд апелляционной инстанции обращает внимание, что исковые требования заявлены  именно ООО ИСК «СеверСтрой», заявлены им со ссылкой на наличие в ЕГРН  зарегистрированного за ним права собственности и неосуществление регистрации перехода  права собственности к ответчику. Данным доводам уже дана оценка выше, суд апелляционной  инстанции согласился с выводом, что отсутствие регистрации перехода права собственности, то  обстоятельство, что договор не прекратился полным исполнением с обеих сторон,  не означает отсутствие у ответчика правовых оснований безвозмездного пользования  имуществом в соответствии с условиями заключенного договора, напротив, такие основания  безвозмездного пользования у ответчика имеются.  

Однако фактически требования предъявлены в интересах третьего лица – залогового  кредитора ПАО Банк Зенит.  

Между тем, права ПАО Банк Зенит как залогодержателя спорного имущества подлежат  самостоятельной защите в ином порядке.  

В рамках рассматриваемого спора ПАО Банк Зенит не является ни истцом, ни третьим  лицом с самостоятельными требованиями, а привлечено к участию в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.  

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были  применены правильно.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК  РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции  не установил.  

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. 

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда  не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.  

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы  по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со  статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.  

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.02.2024  по делу № А75-11809/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы  – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано  путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение  двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.  

Председательствующий Т.А. Воронов  

Судьи Е.Б. Краецкая   Е.С. Халявин