АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7560/23 

Екатеринбург

12 декабря 2023 г.

 

Дело № А47-4129/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Татариновой И. А., Краснобаевой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, предприниматель) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.06.2023 по делу № А47-4129/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 по тому же делу. 

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «Планета» (далее – общество «Планета») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору субаренды нежилых помещений № R-2-20 от 23.12.2019 в размере 119 946 руб. 13 коп., пеней по договору субаренды нежилых помещений № R-2- 20 от 23.12.2019 за период с 30.11.2020 по 31.03.2022 в размере 558 219 руб. 01 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В период рассмотрения спора предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным исковым заявлением к обществу «Планета» о взыскании неосновательного обогащения в размере 386 694 руб. 79 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.01.2018 по 21.03.2022 в размере 86 133 руб. 62 коп., а также судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 55 000 руб., расходов на проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб. (с учетом уточнения размера встречных исковых требований, принятого судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Север» (далее – общество «Север»). 

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.06.2023 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя ФИО1 в пользу общества «Планета» взысканы задолженность в размере 119 946 руб. 13 коп., неустойка в размере 111 643 руб. 80 коп. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований, а также в удовлетворении встречных исковых требований судом было отказано. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, предприниматель обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просила судебные акты отменить полностью, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указал, что договор субаренды нежилых помещений № R-2-20 от 23.12.2019 был досрочно расторгнут 27.01.2021. По результатам проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что фактическая площадь арендуемого помещения, расположенного на втором этаже здания - многофункционального торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: 

<

...>, которое было передано предпринимателю согласно договору субаренды нежилых помещений № R-2-20 от 23.12.2019, по внутренним размерам наружных стен помещения с учетом произведенных ремонтно-отделочных работ составила 117,3 кв.м, то есть на 4,7 кв.м меньше того, что указано в договоре аренды. В силу изложенного кассатор считает, что истец без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований неосновательно получил денежные средства в сумме 386 694 руб. 79 коп., принадлежащие ответчику, в связи с чем согласно статьям 1102, 1107 и 395 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами с того времени, когда узнал или должен был узнать о неосновательности получения денежных средств.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судами, между обществом «Планета» (арендатор) и предпринимателем ФИО1 (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений № R-2- 20 от 23.12.2019 (далее также – договор), согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) за плату помещение, общей площадью 122 кв.м., находящееся на 2 этаже здания (приложение № 1), расположенное по адресу:                    

<

...>, для использование помещения исключительно для организации магазина под вывеской «Servis» - женская и мужская одежда. 

В силу пункта 3.1.1 договора арендатор обязан передать субарендатору помещение по акту приема-передачи. 

На основании пункта 5.1. договора субарендатор выплачивает арендатору плату за пользование помещением (далее – арендная плата), которая рассчитывается арендатором исходя из следующих составляющих: 

- постоянная составляющая арендной платы в размере 2 400 руб. в месяц за 1 квадратный метр помещения, без НДС (пункт 5.1.1 договора); 

- переменная составляющая арендной платы, которая определяется по показаниям счетчиков, установленных в помещении, на основании тарифов потребляемых услуг, (отопление, электроэнергия и т.д.), установленных соответствующими уполномоченными государственными органами и поставщиками услуг, на основании счетов арендатора. Величина потребления электроэнергии определяется ежемесячно в соответствии с показаниями счетчиков, установленных на данное помещение, зафиксированных арендатором. Расходы по теплоснабжению определяются пропорционально площади, занимаемой субарендатором на основании документов, предоставленных поставщиками данных услуг. Расходы по дератизации и дезинсекции определяются пропорционально площади, занимаемой субарендатором (пункт 5.1.2 договора); 

- эксплуатационный платеж в размере 180 руб. в месяц за 1 квадратный метр помещения, без НДС. В эксплуатационный платеж входят расходы, связанные с эксплуатацией мест общего пользования здания и прилегающей территории, а также расходы согласно пункту 3.1.2. настоящего договора и расходы, связанные с оказанием услуг, прямо не предусмотренных настоящим договором, но необходимых для обеспечения бесперебойного и нормального функционирования ТРЦ, согласно акту разграничения эксплуатационной ответственности. 

В соответствии с пунктом 5.6 договора постоянная составляющая арендной платы и эксплуатационный платеж вносится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора не позднее 10 числа оплачиваемого месяца, а в январе - не позднее 20 числа. 

Согласно пункту 5.7. договора арендатор выставляет счет по переменной составляющей арендной платы до 25 числа месяца следующего за расчетным. Субарендатор производит оплату переменной составляющей путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора до последнего числа месяца, следующего за расчетным. 

В соответствии с пунктом 6.5. договора в случае просрочки внесения любых платежей, предусмотренных договором, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

По условиям пункта 8.1 договора досрочное расторжение настоящего договора может иметь место по письменному соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным статьями 619 и 620 ГК РФ, при условии направления стороной, решившей расторгнуть договор, другой стороне требования об устранении нарушений, которые могут служить основанием его расторжения. 

В пункте 8.2 договора установлено, что арендатор имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке (отказаться от исполнения своих обязательств по договору), уведомив об этом субарендатора за 15 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, в том числе, если постоянная или переменная составляющая арендной платы полностью или в какой-либо части не внесены субарендатором в течение 10 календарных дней после установленного срока оплаты (пункт 8.2.1 договора). 

По акту приема-передачи помещения помещение общей площадью 122 кв.м., находящееся на 2 этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>, было передано в арендное пользование предпринимателю.

Дополнительными соглашениями № 01 от 17.01.2020, № 02 от 20.03.2020 стороны согласовали размер постоянной части арендной платы в период с 01.02.2020 по 31.05.2020 в размере 2 200 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц. 

Дополнительным соглашением № 03 от 27.03.2020 стороны установили в период с 01.03.2020 по 31.03.2020 размер постоянной части арендной платы и эксплуатационного платежа в размере 252 894 руб. 19 коп. за все помещение. 

Дополнительным соглашением № 04 от 01.04.2020 стороны установили в период с 01.04.2020 по 30.04.2020 размер эксплуатационного платежа в сумме 21 960 руб. за все помещение. 

Дополнительным соглашением № 06 от 29.05.2020 стороны установили в период с 01.05.2020 по 31.05.2020 размер постоянной части арендной платы и эксплуатационного платежа в сумме 84 298 руб. 34 коп. за все помещение. 

Дополнительным соглашением № 07 от 01.06.2020 стороны установили в период с 01.06.2020 по 30.06.2020 размер постоянной части арендной платы в сумме 219 600 руб. за все помещение. 

Дополнительным соглашением № 08 от 02.07.2020 стороны установили в период с 01.07.2020 по 31.07.2020 размер постоянной части арендной платы в сумме 219 600 руб. за все помещение; в период с 01.08.2020 по 30.09.2020 размер постоянной части арендной платы в сумме 234 240 руб. за все помещение. 

Дополнительным соглашением № 08 от 27.10.2020 стороны установили в период с 01.11.2020 по 31.12.2020 размер постоянной части арендной платы в сумме 234 240 руб. за все помещение. 

Письмом исх. № 01 от 11.01.2021 общество «Планета» уведомило предпринимателя ФИО1 о досрочном расторжении договора субаренды с 27.01.2021, просило оплатить имеющуюся задолженность. 

По акту сдачи-приемки помещения от 27.01.2021 помещение общей площадью 122 кв.м., находящееся на 2 этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>, было возвращено обществу «Планета». 

Общество «Планета» нарочно вручило предпринимателя ФИО1 требование исх. № 15 от 28.01.2021 о погашении задолженности в размере                         119 946 руб. 13 коп. 

Ссылаясь на наличие задолженности по договору субаренды нежилых помещений № R-2-20 от 23.12.2019 общество «Планета» направило в адрес предпринимателя ФИО1 досудебную претензию исх. № 21 от 24.02.2021. 

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми первоначальными исковыми требованиями. 

Предпринимателем ФИО1 был произведен замер арендуемого по договору субаренды нежилого помещения № R-2-20 от 23.12.2019 помещения. 

Согласно заключению кадастрового инженера от 30.12.2020, при проведении обмеров нежилого помещения «Servis», расположенного по адресу: 

<

...>, ТРЦ «Север», 2 этаж, была определена основная и вспомогательная площадь. Общая площадь помещения составила 110,6 кв.м., что не соответствует площади, указанной в пункте 1.1.2. договора. 

Согласно заключению эксперта № 019/2021 от 18.10.2021 общая площадь нежилого помещения «Servis» № 50а (на поэтажном плане) в ТРЦ «Север», по адресу: 

<

...>, в заключении кадастрового инженера от 30.12.2020 согласно нормативным требованиям к определению площади определена неверно. 

В материалы дела также представлены ранее заключенные между сторонами договоры субаренды нежилых помещений № R-2-20 от 22.12.2017, 29.12.2018 в отношении спорного нежилого помещения, в которых площадь помещения также указана 122 кв.м. 

Ссылаясь на то, что в период арендного пользования помещением предпринимателем излишне оплачена арендная плата по заключенным договорам аренды в связи с неверным расчетом арендной платы, исходя из большей площади арендуемого помещения, что является неосновательным обогащением общества, предприниматель обратилась в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды исходили из того, что ответчик принятые на себя обязательства по договору субаренды нежилых помещений № R-2-20 от 23.12.2019 в полном объеме не исполнил, доказательства оплаты долга не представил, в силу чего требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате является правомерным и подлежит удовлетворению в заявленном истцом размере. Суды с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сочли возможным снизить размер заявленной ко взысканию неустойки до 0,2 % за каждый день просрочки, что составило 111 643 руб. 80 коп. 

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды пришли к выводу о том, что ответчиком не был доказан факт получения истцом денежных средств в отсутствие соответствующего встречного предоставления; отсутствие правовых оснований для пользования соответствующими денежными средствами, поскольку, заключая договор аренды на новый срок, вопрос об изменении арендуемой площади, сторонами не ставился, в деле не имеется доказательств того, что до момента предъявления истцом претензий об оплате долга истец заявлял о несоответствии площади занимаемого помещения ранее согласованным условиям договора.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает. 

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Стороны согласовали существенные условия договора аренды (предмет договора и размер арендной платы), приступили к исполнению его условий. 

Действительность и заключенность договора аренды лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в силу чего суды пришли к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений, вытекающих из указанного договора аренды.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исковые требования в части взыскания задолженности по арендной платы признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению полностью. Требование о взыскании неустойки судом удовлетворено с учетом применения к ее размеру положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по ходатайству предпринимателя.  

При этом, поскольку кассационная жалоба не содержит доводов относительно результата рассмотрения спора по первоначальному иску, в указанной части судебные акты судом округа не проверяются.  

Порядок возмещения потерпевшей стороне неосновательного обогащения, вызванного бездоговорным использованием его имущества, урегулирован главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательно обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Исходя из анализа вышеназванных норм права, а также разъяснений Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» следует, что неосновательное обогащение должно соответствовать трем обязательным признакам: должно иметь место приобретение или сбережение имущества; данное приобретение должно быть произведено за счет другого лица и  приобретение не основано ни на законе, ни на сделке (договоре), то есть происходить неосновательно. 

В соответствии с нормами гражданского законодательства обязательственные правоотношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов и недопустимости неосновательного обогащения. 

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в предмет доказывания по данным спорам входят следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт пользования ответчиком этим имуществом; период пользования спорным имуществом в целях определения размера неосновательного обогащения; размер неосновательного обогащения. 

Следовательно, распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования. 

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Следовательно, лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, наличие на его стороне неосновательного обогащения (сбережения) за счет истца, размер неосновательного обогащения. Ответчик, в свою очередь, в случае оспаривания иска лежит обязанность доказать наличие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества.

Учитывая, что предметом настоящего иска является требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, которое, по мнению истца, возникло в результате сбережения ответчиком по встречному иску денежных средств истца ввиду пользования истцом помещением меньшей площади, чем была согласована сторонами, именно на истца в силу распределения бремени доказывания возлагается обязанность по доказыванию на стороне ответчика факта неосновательного обогащения.

Соответственно, при рассмотрении иска о взыскании неосновательного обогащения суд должен установить как факт приобретения или сбережения имущества ответчиком за счет истца, так и отсутствие у него для этого правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения. 

Недоказанность одного из перечисленных обстоятельств является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска. 

Для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения потерпевший должен доказать, что приобретатель приобрел или сберег имущество за его счет без законных оснований. 

Само по себе заявление истца о неосновательном обогащении ответчика без представления соответствующих доказательств, подтверждающих данное заявление, не может являться безусловным основанием для удовлетворения исковых требований. 

В силу пункта 2 статьи 1105 указанного Кодекса  лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. 

В силу пункта 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Применительно к рассматриваемой ситуации, как обоснованно указано судами, внесенная ответчиком истцу по договору аренды недвижимости арендная плата может являться неосновательным обогащением в том случае, если такая плата уплачена в отсутствие на то правовых оснований либо уплачена излишне. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, позиция предпринимателя по встречному иску была основана на том, что фактически по договорам субаренды нежилых помещений № R-2-20 ответчику в арендное пользование было предоставлено помещение площадью меньше 122 кв.м, в силу чего ответчиком была произведена переплата арендных платежей. 

Оценивая обоснованность заявленного встречного иска, суды приняли во внимание, что согласно пункту 1.1.2. указанных выше договоров субаренды предпринимателю ФИО1 в аренду было передано помещение общей площадью 122 кв.м., находящееся на втором этаже здания – многофункционального Торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Как верно было отмечено судами, при заключении договоров субаренды стороны согласовали существенные характеристики арендуемого помещения, в частности указали его общую площадь – 122 кв.м., и установили размер ежемесячной платы, исходя из указанной площади арендуемого помещения, которая устроила обе стороны. 

Кроме того, сторонами было подписано приложение № 1 к договорам, в котором графически был отображен план этажа здания с выделенным арендуемым помещением, что с позиции пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет определенно установить предмет аренды. 

С учетом изложенного суды пришли к верному выводу о том, что, заключив указанные выше договоры субаренды, стороны связали себя обязательствами на согласованных ими условиях, которые не могут быть произвольно изменены по воле лишь одной из сторон без соблюдения положений главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Доказательства того, что при заключении договоров субаренды истец действовал недобросовестно в части определения площади передаваемого в субаренду помещения, материалы дела не содержат, ответчиком таких доказательств также не представлено.

Напротив, из материалов дела следует и судами установлено, что согласно данным первичного кадастрового учета при вводе здания торгово-развлекательного центра в эксплуатацию и формировании границ торговых отделов площадь спорного помещения составила 122 кв.м, что подтверждается справкой Центра технической инвентаризации и землеустройства по Оренбургской области АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 19.10.2021 № 21/5612. 

В техническом паспорте на помещение № 2 Торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: 

<

...>, площадь спорного помещения также указана 122 кв.м. 

Согласно условиям договора аренды нежилых помещений № П-1 от 25.12.2015 спорное нежилое помещение в составе торгово-развлекательного центра было передано в аренду истцу также площадью 122 кв.м. 

В ходе исполнения условий договоров субаренды ответчиком также не заявлялось возражений относительно недействительности каких-либо условий договора, в том числе в части площади арендуемого помещения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Ответчиком без замечаний и возражений подписывались акты приема-передачи и возврата арендуемого помещения, акты сверки взаимных расчетов, в которых размер начисленной арендой платы был указан исходя из условий договоров субаренды.

Поскольку вопрос относительно площади нежилого помещения № R-2-20 (№ 50а согласно поэтажно плана), расположенного по адресу: 

<

...> переданного во временное владение и пользование предпринимателю в рамках договора субаренды нежилых помещений № R-2-20 от 23.12.2019, является спорным, судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам автономной некоммерческой организации Научно-технологический парк Оренбургского государственного университета «Технопарк ОГУ» ФИО2, ФИО3, ФИО4.

В материалы дела поступило заключение эксперта № ТП-ПЭЗС-18/03-22 от 02.04.2022, согласно которому фактическая площадь нежилого помещения № R-2-20 (№ 50а согласно поэтажно плана), расположенного по адресу: 

<

...> переданного во временное владение и пользование ИП ФИО1 в рамках договора субаренды нежилых помещений № R-2-20 от 23.12.2019, по внутренним размерам наружных стен помещения без учета произведенных ремонтно-отделочных работ составила 119,4 кв. м. 

С учетом допроса в судебном заседании эксперта, по ходатайству предпринимателя ФИО1, судом была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации Научно-технологический парк Оренбургского государственного университета «Технопарк ОГУ» ФИО2, ФИО3, ФИО4. 

В материалы дела поступило заключение эксперта № ТП-ПЭЗС-18/03-22- 1 от 08.11.2022, согласно которому фактическая площадь исследуемого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> переданного во временное владение и пользование ИП ФИО1 в рамках договора субаренды нежилых помещений № R-2-20 от 23.12.2019, по внутренним размерам наружных стен помещения с учетом произведенных ремонтно-отделочных работ составила 117,3 кв.м.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Доказательств, опровергающих выводы экспертов, основанных на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела ни истцом, ни ответчиком не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако в силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемой ситуации суды пришли к верному выводу о том, что, заявляя о несоответствии указанных в тексте договора характеристик арендуемого помещения его фактической площади, ответчик, по сути, утверждает о несогласованности сторонам предмета аренды, что влечет незаключенность спорного договора в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, заключая договор аренды на новый срок, вопрос об изменении арендуемой площади, сторонами не ставился, усматривается воля сторон на вступление в правоотношения по поводу использования площади согласно технической документации в рамках подписанного договора аренды.

В деле не имеется доказательств того, что до момента предъявления истцом претензий об оплате долга истец заявлял о несоответствии площади занимаемого помещения ранее согласованным условиям договора.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

С учетом изложенного суды обоснованно указали, что ответчиком не был доказан факт получения истцом денежных средств в отсутствие соответствующего встречного предоставления; отсутствие правовых оснований для пользования соответствующими денежными средствами. При этом судами отмечено, что, вопреки позиции истца по встречному иску, заключение сторонами к ходе исполнения договора субаренды нежилых помещений № R-2-20 от 23.12.2019 дополнительных соглашений № 03 от 27.03.2020, № 04 от 01.04.2020, № 06 от 29.05.2020, № 07 от 01.06.2020, № 08 от 02.07.2020, № 08 от 27.10.2020 только подтверждает, что определение размера арендной платы по договору в первую очередь основывалось на привлекательности помещения как объекта аренды в целом, а не на площади переданного в аренду помещения.

При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении исковых требований по встречному иску. 

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.06.2023 по делу                     № А47-4129/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          И.А. Татаринова 

 

                                                                                      И.А. Краснобаева