﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А27-26725/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  29 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 мая 2021 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Щанкиной А.В.,

судей                                                    Сириной В.В.,

                                                              Тихомирова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Переверзева Матвея Алексеевича на решение от 17.09.2020  Арбитражного суда Кемеровской области (судья Алференко А.В.) и постановление от 28.12.2020 Седьмого  арбитражного апелляционного суда (судьи: Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Фертиков М.А.) по делу № А27-26725/2019 по иску индивидуального предпринимателя Переверзева Матвея Алексеевича (г. Кемерово, ИНН 420548636445, ОГРНИП 320420500029176) к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (107174, г. Москва, ул. Нов. Басманная, д. 2, ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295) о признании права собственности на земельный участок.

Третьи лица, участвующие в настоящем деле, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «Железнодорожная торговая компания» (107174, г. Москва, ул. Новорязанская, д. 12, ИНН 7708639622, ОГРН 5077746868403), Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу (650066, г. Кемерово, Октябрьский просп., 3, Г, ИНН 4205077178, ОГРН 1044205100059), Верлинская Маргарита Витальевна (г. Кемерово), Герасимов Алексей Алексеевич (г. Кемерово), Лобач Кирилл Анатольевич (г. Кемерово), Карабутов Евгений Николаевич (г. Москва). 

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кемеровской области (судья Потапов А.Л.) в судебном заседании приняли участие представители: 

от индивидуального предпринимателя Переверзева Матвея Алексеевича  - Ермоленко Н.С. по доверенности от 20.07.2020 (срок действия 3 года), представлен паспорт, диплом, Сизов Я.М. по доверенности от 17.09.2020 (срок действия 3 года), представлен паспорт, диплом, 

от открытого акционерного общества «Российские железные дороги» - Ермалюк Е.Г. по доверенности от 19.11.2020 № 3-7-77/Т (срок действия по 01.11.2023), представлен паспорт, диплом.

Суд установил:

индивидуальные предприниматели Герасимов Алексей Алексеевич, Лобач Кирилл Анатольевич, Карабутов Евгений Николаевич обратились в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (далее - ОАО «РЖД», общество, ответчик) о признании права общей долевой собственности в равных долях на земельный участок с кадастровым номером 42:21:0106001:33, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, площадью: 1 486,41 кв. м, адрес: Кемеровская область, г. Белово, ул. Ленина, д. 15а.

Определением от 30.07.2020 Арбитражного суда Кемеровской области суд произвел замену истца по делу с индивидуальных предпринимателей Герасимова Алексея Алексеевича, Лобач Кирилла Анатольевича, Карабутова Евгения Николаевича на индивидуального предпринимателя Переверзева Матвея Алексеевича (далее - ИП Переверзев М.А., предприниматель, истец).

Решением от 17.09.2020 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 28.12.2020 Седьмого  арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП Переверзев М.А. обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права, в связи с неправильно установленными обстоятельствами, при неприменении подлежащих применению норм подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 273, пункта 2 статьи 552, пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации; судебными актами нарушен основополагающий принцип земельного права о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости; при приобретении нежилого здания общей площадью 1385,3 кв. м с кадастровым номером 42:21:0106001:239 по адресу: Кемеровская область, г. Белово, улица Ленина, д. 15а, к Переверзеву М.А. как собственнику объекта недвижимости в силу положений ГК РФ и ЗК РФ перешло и соответствующее право на земельный участок, необходимый для его использования, эксплуатации, в равной мере, как и у всех предыдущих собственников данного имущества; вывод суда о том, что при передаче объекта недвижимости доля в праве на земельный участок не последовала за объектом, привел к применению не подлежащей применению пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, к незаконному выводу о том, что истец не лишен права как лицо, здание которого расположено на чужом земельном участке, требовать его предоставления из частной собственности; выводы судов в оспариваемых судебных актах легализовали сделки в нарушение запрета на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка, судами не рассмотрен вопрос о недействительности таких сделок; выводы судов противоречат сложившейся судебной практике (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016); пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (20l8), пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), Определение Верховного Суда Российской Федерации от l4.08.20l8 № 49-КГ18-26, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 307-ЭСl7-5707, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2016 № З03-ЭС15-13807; Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № BAC-l2873/l1, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11,  постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 № l5524/04, определение Верховного Суда Российской Федерации от l9.01.2015 № 306-ЭСl4-1927, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.20l2 № 5361/l2.

В судебном заседании представители кассатора полностью поддержали доводы кассационной жалобы, просили судебные акты отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований 

В отзыве на кассационную жалобу ОАО «РЖД» ссылаясь на то, что  воля сторон была направлена только на передачу нежилого здания, а не земельного участка, принадлежащего в момент отчуждения объекта недвижимости не продавцу (АО «Железнодорожная торговая компания»), а ОАО «РЖД», просил оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель ОАО «РЖД» поддержал свою правовую позицию.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы и отзыва на нее в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании сводного передаточного акта на имущество и обязательства организаций федерального железнодорожного транспорта, передаваемые в качестве вклада в уставный капитал ОАО «РЖД», утвержденного распоряжением Минимущества России, ФЭК России, МПС России от 30.09.2003 № 4557-р/6-р/884р, земельный участок с кадастровым номером 42:21:0106001:0023 площадью 4 714 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Белово, ул. Ленина, 15а внесен в уставный капитал ОАО «РЖД». Указанный земельный участок имел разрешенное использование: под столовую № 5, административно-бытовой комбинат (пункт 9 кадастрового плана от 24.11.2004 № 21/04-2935).

Право собственности ОАО «РЖД» на данный земельный участок под объектами недвижимости зарегистрировано 30.12.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.12.2004 № 42АА 917848.

Земельный участок с кадастровым номером 42:21:0106001:33 площадью 1 486,41 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Белово, ул. Ленина, д. 15а, является ранее учтенным, образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 42:21:0106001:23 на основании распоряжения ОАО «РЖД» от 10.12.2007 № 11.

На основании распоряжения ОАО «РЖД» от 10.12.2007 № 11 и сводного передаточного акта от 30.09.2003, утвержденного распоряжением Минимущества России, ФЭК России, МПС России от 30.09.2003                    № 4557-р/6-р/884р, за ОАО «РЖД» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:21:0106001:33 площадью         1 486,41 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.03.2008 № 42 АВ 680034.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) от 21.11.2019, 04.06.2007 было создано АО «Железнодорожная торговая компания» (далее - АО «ЖТК»).

Учредителем данного юридического лица выступило ОАО «РЖД», передав в качестве уставного капитала имущество по сводному акту приема-передачи объектов недвижимого имущества по Новосибирскому дорожному центру рабочего снабжения - филиалу ОАО «РЖД» от 03.09.2007 № 42-01/00-117/2003-92, в том числе и нежилое здание общей площадью 1385,3 кв. м, кадастровый номер 42:21:0106001:239, находящееся по адресу: Кемеровская область, г. Белово, улица Ленина, д. 15а. 

Таким образом, нежилое здание общей площадью 1385,3 кв. м, кадастровый номер 42:21:0106001:239, находящееся по адресу: Кемеровская область, г. Белово, улица Ленина, д. 15а, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:21:0106001:33 площадью 1 486,41 кв. м, было внесено ОАО «РЖД» в качестве вклада в уставный капитал АО «ЖТК».

По итогам проведения аукциона 28.11.2018 между АО «ЖТК» (продавцом) и гр-кой Верлинской М.В. (покупателем) был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, во исполнение условий которого покупателю перешло право собственности на нежилое здание общей площадью 1 385,3 кв. м, кадастровый номер 42:21:0106001:239, находящееся по адресу: Кемеровская область, г. Белово, улица Ленина, д. 15а (государственная регистрация права собственности осуществлена 25.12.2018).

При этом по условиям договора указано, что приобретаемый объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 42:21:0106001:33 площадью 1 486,41 кв. м, принадлежащем на праве собственности ОАО «РЖД» (пункт 2.1 договора). 

Между Верлинской М.В. и ИП Герасимовым А.А., Лобач К.А., Карабутовым Е.Н. заключен договор от 23.01.2019 купли-продажи нежилого здания общей площадью 1 385,3 кв. м, кадастровый номер 42:21:0106001:239, находящегося по адресу: Кемеровская область, г. Белово, улица Ленина, д. 15а, государственная регистрация права общей долевой собственности осуществлена 01.02.2019.

По договору купли-продажи от 30.04.2020 ИП Герасимовым А.А., Лобач К.А., Карабутовым Е.Н. нежилое здание общей площадью 1385,3 кв. м, кадастровый номер 42:21:0106001:239, находящееся по адресу: Кемеровская область, г. Белово, улица Ленина, д. 15а, передано ИП Переверзеву М.А., государственная регистрация права собственности за конечным приобретателем  на указанный объект была осуществлена 12.05.2020.

Ссылаясь на то, что ИП Переверзев М.А. как собственник нежилого здания общей площадью 1 385,3 кв. м, кадастровый номер 42:21:0106001:239, находящегося по адресу: Кемеровская область, г. Белово, улица Ленина, д. 15а, имеет правовые основания для признания за ним права собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:21:0106001:33 площадью    1 486,41 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Белово, ул. Ленина, д. 15а, ИП Переверзев М.А. обратился в арбитражный суд с уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ иском к ОАО «РЖД» о признании права собственности на указанный земельный участок. 

Руководствуясь статьями 11, 12, 223, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), пунктом 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установив отсутствие доказательств внесения земельного участка в уставный капитал продавца по договору купли-продажи, наличие права собственности на земельный участок за ОАО «РЖД» в момент распоряжения имуществом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что   доказательств перехода к ИП Переверзеву М.А. с приобретением объекта недвижимости прав на земельный участок, занятый этим имуществом, в материалы дела не представлено и отказали в удовлетворении исковых требований о признании права собственности.

Вместе с тем судами первой и апелляционной инстанций не было учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 2 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (в редакции Федерального закона от 26.06.2007       № 118-ФЗ). 

В пункте 5 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

В пункте 13 Постановления № 11 разъяснено, что покупатель недвижимости вправе требовать при ее приобретении оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее и не предусматривает в качестве условия для реализации этого права государственную регистрацию прав на земельный участок за продавцом недвижимости.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что спорный земельный участок с расположенными на нем объектом недвижимости передан ОАО «РЖД» в качестве вклада в уставный капитал в 2003 году. 

В 2007 году ОАО «РЖД» в качестве вклада в уставный капитал вновь созданного юридического лица - АО «ЖТК» - передало объект недвижимости – нежилое здание общей площадью 1385,3 кв. м, кадастровый номер 42:21:0106001:239, находящееся по адресу: Кемеровская область, г. Белово, улица Ленина, д. 15а. Право собственности на объект зарегистрировано за АО «ЖТК» 03.09.2007.

Делая вывод о том, что при передаче объекта недвижимости в уставный каптал АО «ЖТК» право собственности на земельный участок осталось за ОАО «РЖД», суды первой и апелляционной инстанций не учли то обстоятельство, что в силу статьи 273 ГК РФ, действующей в период передачи имущества в уставный капитал (по состоянию на 03.09.2007), при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в момент передачи объекта недвижимости в уставный капитал АО «ЖТК» (03.09.2007) указанному лицу в силу прямого указания закона перешло и право собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:21:0106001:33 площадью 1 486,41 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Белово, ул. Ленина, д. 15а, что повлекло за собой прекращение прав прежнего собственника - ОАО «РЖД» на указанный  земельный участок.

Условие первоначального договора купли-продажи между АО «ЖТК» и Верлинской М.В. от 28.11.2018 о том, что спорный земельный участок принадлежит на праве собственности ОАО «РЖД» является недействительным (статья 168 ГК РФ) как противоречащее положениям статей 273, 552 ГК РФ. 

Таким образом, суд округа приходит к выводу о том, что в силу статей 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ несмотря на то, что спорный земельный участок и проданное нежилое здание  являлись самостоятельными объектами гражданских прав, в момент заключения первого договора купли-продажи (2018 год) они принадлежали одному лицу – АО «ЖТК» и в данном случае в гражданском обороте участвовали совместно. 

Поскольку у АО «ЖТК» возникло право собственности на объект права – земельный участок, на котором находятся принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости, в результате последовательных сделок купли-продажи в собственность конечного приобретателя – ИП Переверзева  М.А. в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости вместе с правом собственности на недвижимое имущество общей площадью 1 385,3 кв. м с  кадастровым номером 42:21:0106001:239 перешло и право собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:21:0106001:33 площадью         1 486,41 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Белово, ул. Ленина, д. 15а.  

Учитывая изложенное, выводы судов первой и апелляционной инстанции об отсутствии доказательств перехода права собственности на земельный участок к истцу основаны на неправильном применении норм материального права (статьи 1, 35 ЗК РФ, статьи 273, 552 ГК РФ), требования  предпринимателя о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:21:0106001:33 площадью 1 486,41 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Белово, ул. Ленина, д. 15а, заявлены обоснованно.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 настоящей статьи;

Учитывая, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны по установленным фактическим обстоятельствам дела, но судом неправильно применены нормы права, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемых судебных актов на основании пункта 2 части 1 статьи 281 АПК РФ с принятием нового судебного акта.

С учетом принятия судом округа нового судебного акта, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска, а также по апелляционной и кассационной жалобам относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа 

 

постановил:

решение от 17.09.2020 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 28.12.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-26725/2019 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Переверзева Матвея Алексеевича удовлетворить. 

Признать за индивидуальным предпринимателем Переверзевым Матвеем Алексеевичем (ИНН 420548636445, ОГРНИП 320420500029176)  право собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:21:0106001:33, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, площадью 1 486,41 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Белово, ул. Ленина, д.15а.

Взыскать с открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295) в пользу индивидуального предпринимателя Переверзева Матвея Алексеевича 6 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска и 6 000 руб. по апелляционной и кассационной жалобам. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     А.В. Щанкина

 

Судьи                                                                  В.В. Сирина

 

                                                                            В.В. Тихомиров