ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-12701/2015

город Ростов-на-Дону

31 января 2017 года

15АП-21054/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2017 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Ванина В.В., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от заявителя (истца): представитель не явился,

от заинтересованного лица (ответчика - ООО «Вентал»): представитель не явился,

от заинтересованного лица (ответчика - ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус»): представитель не явился,

от третьего лица (ООО «Юг-Инжиниринг»): представитель не явился,

от третьего лица (ООО Агентство недвижимости «Модус»): представитель ФИО2 по доверенности от 11.11.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «СПЕЦСЕТЬСТРОЙБАНК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2016 г. по делу № А32-12701/2015 

по иску общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «СПЕЦСЕТЬСТРОЙБАНК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Вентал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Модус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьих лиц: общество с ограниченной ответственностью «Юг-Инжиниринг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Модус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

принятое в составе судьи Решетникова Р.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк «СПЕЦСЕТЬСТРОЙБАНК» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вентал», обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Модус» со следующими исковыми требованиями:

1) о взыскании с ООО «Вентал» по кредитному договору № 283- КДЮ/КЛН от 17.10.2013 задолженности по основному долгу в размере 27000000 руб., задолженности по просроченным процентам в размере 538890,41 руб.

2) об обращении взыскания по договору о залоге от 28.05.2014 № 283- ДЗЮ на следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для жилищного строительства, площадью 724 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0507002:334, расположенный по адресу: ул. Курортная, с. Дивноморское, г. Геленджик, Краснодарский край. Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества равной 13045300 руб.;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для жилищного строительства, площадью 725 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0507002:337, расположенный по адресу: ул. Курортная, с. Дивноморское, г. Геленджик, Краснодарский край. Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества равной 13063300 руб.;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для жилищного строительства, площадью 738 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0507002:338, расположенный по адресу: ул. Курортная, с. Дивноморское, г. Геленджик, Краснодарский край. Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества равной 13297500 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением должником – ООО «Вентал» обязательств кредитному договору № 

<

***> от 17.10.2013 по возврату кредита и уплате процентов.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Юг-Инжиниринг».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Модус».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2015 исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦСЕТЬСТРОЙБАНК» к обществу с ограниченной ответственностью «Вентал» о взыскании по кредитному договору № 

<

***> от 17.10.2013 задолженности по основному долгу в размере 27000000 руб., задолженности по просроченным процентам в размере 538890,41 руб., пени на просроченные проценты в размере 456818,46 руб., пени на просроченную задолженность по основному долгу в размере 22302000 руб., выделены в отдельное производство.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. С общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «СПЕЦСЕТЬСТРОЙБАНК» в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. государственной пошлины.

Общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «СПЕЦСЕТЬСТРОЙБАНК» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда от 17.11.2016 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что между ООО КБ «СССБ» (залогодержатель) и ООО ИСК «Модус» (залогодатель) был заключен договор о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, по условиям которого залогодатель в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № 

<

***> от 17.10.2013, заключенному между ООО КБ «СССБ» и ООО «Вентал», предоставил в залог банку 3 земельных участка (кадастровые номера: 23:40:0507002:334, 23:40:0507002:337, 23:40:0507002:338), общей залоговой стоимостью 39406100 руб. Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом Управления Росреестра в Краснодарском крае. Между ООО КБ «СССБ» и ООО ИСК «Модус» было заключено соглашение от 18.09.2014 о расторжении договора о залоге от 28.05.2014 № 283-ДЗЮ, согласно которому стороны пришли к соглашению о внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении регистрации записи указанных договоров о залоге. На основании заявления залогодержателя в ЕГРП были погашены записи о государственной регистрации обременении правами ипотеки земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0507002:334, 23:40:0507002:337, 23:40:0507002:338. По условиям договора купли-продажи от 25.02.2015 ООО ИСК «МОДУС» (продавец) обязалось передать в собственность, а ООО «Юг-Инжиниринг» (покупатель) принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора 24 земельных участка, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0507002:334, 23:40:0507002:337, 23:40:0507002:338. Свидетельствами о государственной регистрации права от 05.03.2015 подтверждается государственная регистрация перехода к ООО «Юг-Инжиниринг» права собственности на спорные земельные участки. В дальнейшем, с целью формирования участка для реализации инвестиционного проекта, земельные участки, являвшиеся предметом залога по договору о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, были объединены в единый земельный участок с кадастровым номером23:40:0507002:498. Свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2015 серии 23-АН № 625999 подтверждается государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507002:498 к ООО Агентство недвижимости «Модус» по договору купли-продажи от 27.03.2015.Материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение должником – ООО «Вентал» обеспеченного залогом обязательства по кредитному договору № 

<

***> от 17.10.2013, в связи с чем истец предъявил требования об обращении взыскания на заложенное имущество по договору о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014. Суд первой инстанции, анализируя сложившуюся ситуацию, акцентирует внимание на том, что в соглашении о расторжении договора о залоге от 18.09.2014 стороны (банк и залогодатель) констатировали полное исполнение условий договора о залоге от 28.05.2014 № 283-ДЗЮ. Однако, никакого полного исполнения условий договора не было и не могло быть, поскольку основное обязательство  - кредитный договор не было исполнено. Будучи добросовестным участником гражданского оборота, являющимся залогодателем, чье имущество передано в залог для обеспечения исполнения должником обязательств по кредитному договору, ООО ИСК «Модус» не могло не знать о том, что ООО «Вентал» не исполнило свои обязательства по кредитному договору. Также в пользу осведомленности ООО ИСК «Модус», ООО «Юг-Инжиниринг» и ООО Агентство недвижимости «Модус» о наличии долга ООО «Вентал» перед банком указывают те обстоятельства, с какой скоростью были проведены сделки по отчуждению земельных участков, по их объединению и повторной продаже. Соглашение о расторжении договора о залоге заключено 18.09.2014,договор купли-продажи между ООО «ИСК «Модус» и ООО «Юг-Инжиниринг» заключен 25.02.2015, объединение земельных участков осуществлено менее чем за месяц, договор купли-продажи между ООО «Юг- Инжиниринг» и ООО «Агентство недвижимости «Модус» заключен 27.03.2015. На каждом этапе имела место государственная регистрация сделок, которая занимает не менее 7 дней, при условии, что все документы, необходимые для государственной регистрации, поданы своевременно и подготовлены идеально, а на стадии объединения земельных участков также необходимо произвести кадастровые работы и пройти процедуру постановки вновь образованного земельного участка на кадастровый учет. Быстрота совершенных операций говорит о явных намерениях ответчиков и третьих лиц искусственно создать «добросовестность приобретения» залогового имущества.

Представители заявителя (истца), заинтересованных лиц (ответчиков) и третьего лица (ООО «Юг-Инжиниринг») явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. От заявителя (истца) поступило ходатайство о рассмотрения дела в отсутствие его представителя.

Заинтересованные лица (ответчики) и третье лица (ООО «Юг-Инжиниринг») отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представитель третьего лица (ООО Агентство недвижимости «Модус»)  в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей заявителя (истца), заинтересованных лиц (ответчиков) и третьего лица (ООО «Юг-Инжиниринг»). 

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя третьего лица (ООО Агентство недвижимости «Модус»), арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Коммерческим Банком «СПЕЦСЕТЬСТРОЙБАНК» (общество с ограниченной ответственностью) (банк) и обществом с ограниченной ответственностью «Вентал» (заемщик) заключен кредитный договор № 

<

***> от 17.10.2013, согласно условиям которого банк предоставил заемщику кредит на сумму 27000000 руб., на срок с 17.10.2013 по 17.10.2014, с уплатой 15,5 % годовых (пункты 1.1., 1.2. договора).

Согласно пункту 1.3. кредитного договора, банк обязался перечислить кредитные средства в течение двух дней после момента вступления договора в силу. 

Пунктом 1.3. договора заемщик обязался возвратить денежные средства по предоставленному кредиту в срок, а также уплачивать проценты за пользование кредитом ежемесячно (пункт 2.1. договора). 

В соответствии с пунктом 4.1. договора, за каждый день просрочки возврата кредита, уплаты процентов, банк имеет право взыскать с заемщика неустойку в размере 0,2% от суммы задолженности.

Денежные средства в размере 27000000 руб. перечислены заемщику – ООО «Вентал», что подтверждается выпиской из лицевого счета за период с 17.10.2013 по 03.04.2015 (т. 1, л.д. 18).

Заемщик – ООО «Вентал» обязательства по возврату кредита и уплаты процентов по кредитному договору исполнял ненадлежащим образом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.08.2016 по делу № А40- 73544/2016 с общества с ограниченной ответственностью «Вентал» в пользу общества с ограниченной ответственностью КБ «СССБ» взыскано 27000000 руб. задолженности по кредиту, 538890,31 руб. процентов за пользование кредитом, 22302000 руб. неустойки за просрочку возврата кредита; 456818,46 руб. неустойки за просрочку оплаты процентов за пользование кредитом.

Между Коммерческим Банком «СПЕЦСЕТЬСТРОЙБАНК» (общество с ограниченной ответственностью) (залогодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Модус» (залогодатель) заключен договор о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, согласно условиям которого залогодатель в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № 283- КДЮ/КЛН от 17.10.2013, заключенному между ООО КБ «СССБ» и ООО «Вентал», предоставил в залог банку три земельных участка, с кадастровыми номерами: 23:40:0507002:334, 23:40:0507002:337, 23:40:0507002:338, общей залоговой стоимостью 39406100 руб.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом Управления Росреестра в Краснодарском крае.

18.09.2014 между банком (залогодержателем) и залогодателем (ООО ИСК «Модус») заключено соглашение о расторжении договора о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, согласно которому стороны пришли к соглашению о внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении регистрации записи указанного договора о залоге в связи с полным исполнением сторонами условий договора о залоге (т. 1, л.д. 125).

На основании заявлений залогодержателя в ЕГРП были погашены записи о государственной регистрации обременений правами ипотеки земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0507002:334, 23:40:0507002:337, 23:40:0507002:338.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Модус» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Юг-Инжиниринг» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков от 25.02.2015, согласно условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями договора 24 земельных участка, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0507002:334, 23:40:0507002:337, 23:40:0507002:338.

Свидетельствами о государственной регистрации права от 05.03.2016 подтверждается государственная регистрация перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Инжиниринг» права собственности на спорные земельные участки (т. 1, л.д. 119-121).

В дальнейшем, с целью формирования участка для реализации инвестиционного проекта, земельные участки, являвшиеся предметом залога по договору о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, были объединены в единый земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507002:498.

Свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2015 серии 23-АН № 625999 подтверждается государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507002:498 к ООО Агентство недвижимости «Модус» по договору купли-продажи от 27.03.2015.

Приказом Банка России № ОД-2581 от 22.09.2014 у Коммерческого Банка «СПЕЦСЕТЬСТРОЙБАНК» (общество с ограниченной ответственностью) отозвана лицензия на осуществление банковских операций. 

Приказом Банка России № ОД-2581от 22.09.2014  в ООО КБ «СССБ» назначена временная администрация.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2014 по делу № А40-165966/2014 принято к производству заявление Центрального банка Российской Федерации (Банк России) о признании ООО КБ «СССБ» несостоятельным (банкротом). 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.11.2014 в рамках указанного дела, ООО КБ «СССБ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Утвержден конкурсный управляющий Государственная Корпорация Агентство по страхованию вкладов.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2016 по делу № А40-165966/2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016 и постановлением Арбитражного суда Московской области от 25.08.2016, ООО КБ «СССБ» отказано в удовлетворении требований о признании недействительными:

- соглашения от 18.09.2014 о расторжении договора о залоге № 291-ДЗЮ от 28.05.2014, заключенное между ООО КБ «СССБ» в лице председателя правления ФИО3 и ООО ИСК «Модус»;

- соглашения от 18.09.2014 о расторжении договора о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, заключенное между ООО КБ «СССБ» в лице председателя правления ФИО3 и ООО ИСК «Модус»;

- заявления ООО ИСК «Модус» и ООО КБ «СССБ» о внесении записей в Единый государственный реестр прав о прекращении ипотеки по десяти земельным участкам, которые являлись предметом договоров о залоге;

- договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2015 (в части), заключенного между ООО ИСК «Модус» и ООО «Юг-Инжиниринг»;

- решения ООО «Юг-Инжиниринг» об объединении земельных участков;

- договора купли-продажи земельного участка от 27.07.2015, заключенного между ООО «Юг-Инжиниринг» и ООО Агентство недвижимости «Модус», а также применении последствий недействительности указанных сделок.

Поскольку заемщик – ООО «Вентал» ненадлежащим образом исполнил обязательства по кредитному договору № 

<

***> от 17.10.2013, обеспеченные залогом по договору о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, истец обратился в суд с настоящим иском.

При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Заключенный между истцом и ответчиком - ООО «Вентал» договор № 283- КДЮ/КЛН от 17.10.2013 по своей правовой природе является кредитным договором и регулируется нормами главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как было указано выше, решением Арбитражного суда города Москвы от 10.08.2016 по делу № А40- 73544/2016 с ООО «Вентал» в пользу ООО КБ «СССБ» взыскана задолженность по кредитному договору № 283- КДЮ/КЛН от 17.10.2013 в размере 27000000 руб., проценты за пользование кредитом в размере 538890,31 руб., неустойка за просрочку возврата кредита в размере 22302000 руб., неустойка за просрочку оплаты процентов за пользование кредитом в размере 456818,46 руб.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № 283- КДЮ/КЛН от 17.10.2013 был заключен договор о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, согласно условиям которого залогодатель в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № 283- КДЮ/КЛН от 17.10.2013, заключенному между ООО КБ «СССБ» и ООО ИСК «Модус», предоставил в залог банку три земельных участка, с кадастровыми номерами: 23:40:0507002:334, 23:40:0507002:337, 23:40:0507002:338), общей залоговой стоимостью 39406100 руб.

Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров залога, установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно пункту 1 статьи 336 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (пункт 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Пунктом 3 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 22 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.

Договор о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, заключенный между ООО КБ «СССБ» и ООО ИСК «Модус» был зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом Управления Росреестра в Краснодарском крае на оборотной стороне последнего листа договора (т. 1, л.д. 13-16).

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

В соответствии со статьей 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя на имущество, заложенное по договору об ипотеке, обращается по решению суда.

Поскольку материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение должником (ООО «Вентал») обеспеченного залогом обязательства по кредитному договору 

<

***> от 17.10.2013, банк предъявил требования об обращении взыскания на заложенное имущество по договору о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014.

Вместе с тем, залог может быть прекращен по основаниям, указанным в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Пунктом 4 этой же статьи установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Пункт 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется. В случае отсутствия возможности подачи в регистрирующий орган совместного за явления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Из материалов дела усматривается, что между ООО КБ «СССБ» и ООО ИСК «Модус» заключено соглашение № 283-ДЗЮ от 18.09.2014 о расторжении договора о залоге от 28.05.2014, согласно которому стороны пришли к соглашению о внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении регистрации записи указанных договоров о залоге.

Из представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю материалов регистрационных дел следует, что на основании заявлений залогодержателя, поданных в порядке статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в ЕГРП были погашены записи о государственной регистрации обременений правами ипотеки земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0507002:334, 23:40:0507002:337, 23:40:0507002:338.

В связи тем, что запись об ипотеке в пользу банка по договору о залоге № 283- ДЗЮ от 28.05.2014 погашена, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у истца установленного Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права на обращение взыскания на имущество, заложенное по договору о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Доводы истца о том, что погашение регистрационной записи об ипотеке не является основанием ни прекращения действия договора залога, ни прекращением ипотеки как залога, правомерно отклонен Арбитражным судом Краснодарского края, как основанный на неверном толковании положений гражданского законодательства.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Суд первой инстанции верно указал на то, что в процессе рассмотрения настоящего спора истец не предпринял действий, направленных на восстановление записи о государственной регистрации обременения ипотекой в отношении спорных земельных участков.

Кроме того, согласно договору купли-продажи от 25.02.2015, заключенному между ООО ИСК «МОДУС» (продавец) и ООО «Юг-Инжиниринг» (покупатель), продавец обязался передать в собственность покупателя а покупатель - принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора 24 земельных участка, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0507002:334, 23:40:0507002:337, 23:40:0507002:338.

Свидетельствами о государственной регистрации права от 05.03.2015 подтверждается государственная регистрация перехода к ООО «Юг-Инжиниринг» права собственности на спорные земельные участки (т. 1, л.д. 119-121).

В дальнейшем, с целью формирования участка для реализации инвестиционного проекта, земельные участки, являвшиеся предметом залога по договору о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, были объединены в единый земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507002:498.

Свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2015 серии 23- АН № 625999 подтверждается государственная регистрация перехода права собственности земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507002:498 к ООО Агентство недвижимости «Модус» по договору купли-продажи от 27.03.2015 (т. 4, л.д.169).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2016 по делу № А40-165966/2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016 и постановлением Арбитражного суда Московской области от 25.08.2016 ООО КБ «СССБ» отказано в удовлетворении требований о признании недействительными:

- соглашения от 18.09.2014 о расторжении договора о залоге № 291-ДЗЮ от 28.05.2014, заключенное между ООО КБ «СССБ» в лице председателя правления ФИО3 и ООО ИСК «Модус»;

- соглашения от 18.09.2014 о расторжении договора о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, заключенное между ООО КБ «СССБ» в лице председателя правления ФИО3 и ООО ИСК «Модус»;

- заявления ООО ИСК «Модус» и ООО КБ «СССБ» о внесении записей в Единый государственный реестр прав о прекращении ипотеки по десяти земельным участкам, которые являлись предметом договоров о залоге;

- договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2015 (в части), заключенного между ООО ИСК «Модус» и ООО «Юг-Инжиниринг»;

- решения ООО «Юг-Инжиниринг» об объединении земельных участков;

- договора купли-продажи земельного участка от 27.07.2015, заключенного между ООО «Юг-Инжиниринг» и ООО Агентство недвижимости «Модус», а также применении последствий недействительности указанных сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

При этом в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. Суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. В частности, суды должны установить, был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге.

В случае если судом будет установлено, что предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге.

В абзаце 3 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Согласно абзацу 4 указанного пункта собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с пунктом 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

ООО ИСК «Модус» не являлось получателем денежных средств по кредитному договору № 

<

***> от 17.10.2013 и не может быть признано лицом, аффилированным с ООО «Вентал». Доказательств обратного в материалах дела отсутствуют и сторонами не представлено.

Таким образом, ООО ИСК «Модус» не могло и не должно было знать об обстоятельствах исполнения основным должником – ООО «Вентал» своих обязанностей перед банком по кредитному договору.

Судом первой инстанции учтены объяснения истца о том, что до расторжения договора о залоге ООО «Вентал» (заемщик) исполняло свои обязательства по кредитному договору, что свидетельствует о том, что на момент заключения соглашения о расторжении договора о залоге у основного должника не было задолженности перед ООО КБ «СССБ». В соглашении от 18.09.2014 стороны констатировали полное исполнение условий договора о залоге № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, следовательно, у ООО ИСК «Модус» не было оснований полагать о возможном причинении вреда банку вследствие прекращения залоговых обязательств.

Спорные земельные участки были реализованы ООО ИСК «МОДУС» в пользу ООО «Юг-Инжиниринг» по условиям договора купли-продажи от 25.02.2015, в отношении которого истцом не представлены доказательства афиллированности по отношению с первоначальным собственником земельных участков, банком или должником по основному кредитному обязательству. Земельные участки были приобретены ООО «Юг-Инжиниринг» уже после снятия с них обременения правами ипотеки в пользу банка. При этом ООО «Юг-Инжиниринг» уплатило за них денежные средства в размере 106900000 руб.

Последующее объединение земельных участков с целью формирования единого земельного участка для реализации инвестиционного проекта и его отчуждение в пользу ООО "Агентство недвижимости «Модус» также произведены в отсутствие в ЕГРП сведений об обременении участков правами ипотеки в пользу банка и каких либо притязаний истца.

В материалах дела отсутствуют и истцом не представлены доказательства того, что ООО «Юг-Инжиниринг» и ООО "Агентство недвижимости «Модус» знали или должны были знать о том, что спорные земельные участки являются предметом залога и (или) о том, что залоговые обязательства были прекращены в ущерб интересам банка.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание преюдициальные обстоятельства установленные в рамках дела № А40-165966/2014, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности факта того, что на момент приобретения имущества, являвшегося ранее предметом залога по договору № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, ООО Агентство недвижимости «Модус» не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество могло быть обременено правами залога в пользу банка.

Признавая ООО Агентство недвижимости «Модус» добросовестным приобретателем, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, при наличии в материалах дела сведений о принадлежности спорного имущества, которое банк полагает предметом залога по договору по договору № 283-ДЗЮ от 28.05.2014, ООО Агентство недвижимости «Модус», ООО КБ «СССБ» несмотря на неоднократные предложения суда не заявило о привлечении собственника земельного участка к участию в деле в качестве соответчика, согласие на совершение данного процессуального действия не предоставило.

Поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, то признаются апелляционным судом несостоятельными.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. (платежное поручение № 1043 от 19.12.2016), по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от  17.11.2016 года по делу № А32-12701/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Е.А. Маштакова

СудьиВ.В. Ванин 

Н.В. Нарышкина