АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-7550/2023

г. Оренбург

08 мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена       22 апреля 2024 года

В полном объеме решение изготовлено        08 мая 2024 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи  Калитановой Т.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сельвич Е.И. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Оренбургский район, пос. Ленина

к обществу с ограниченной ответственностью "ТАТУ-нефть", г.Оренбург, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>

о взыскании излишне уплаченной арендной платы в размере 260 100 руб. 00коп., 30 000 руб. 00 коп.- расходов на оплату услуг представителя.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО2, паспорт, диплом, доверенность от 04.05.2023, сроком на 3 года, удостоверение адвоката от 17.02.2003,

от ответчика: ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 01.01.2023, сроком по 31.12.2024. 

До начала судебного заседания через экспедицию арбитражного суда  от общества с ограниченной ответственностью «Созидание» поступили документы.

В порядке ст. 66 АПК РФ суд приобщает поступившие  документы к материалам дела.

В ходе судебного заседания представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, представитель ответчика возражал относительно заявленных исковых требований.

 Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Из искового следует, что 17.08.2020 между ООО «ТАТУ-нефть» (ответчик, далее - арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (истец, далее - арендатор) заключен договор аренды №47/20-Т, согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование часть торговой площади (далее по тексту - «помещение»), находящейся в здании многофункционального Торгового Комплекса «Армада» (далее - «здание»), расположенной в нежилом помещении № 62 на первом этаже под № D9 согласно Приложению № 1 к настоящему договору, расположенный по адресу: 460019, РФ, Оренбург, Шарлыкское шоссе, д. 1/2, для размещения магазина розничной торговли обувью и аксессуарами под коммерческим обозначением «GRACIANA», общая площадь сданная в аренду - 153 кв.м. (п. 17.1 договора, т.1 л.д. 10-20).

В соответствии с п. 1.4 договора сданная в аренду часть торговой площади предоставляется арендатору в возмездное пользование арендодателем, уполномоченным на ее предоставление на основании действующего законодательства РФ. Помещение принадлежит собственнику на основании свидетельства о государственной регистрации права, серии 56-АБ № 049428 106.2014, выданного 04.05.2010 Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, кадастровый (условный) номер: 56-56-01/074/2010-227 (помещение 62). 

Согласно п. 1.11 договора, начало срока аренды определяется  датой подписания акта приемки-передачи  помещения  от арендодателя арендатору. 

Пунктом 2.2 арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять во временное пользование помещение с ориентирами, указанными в п. 17.1 договору, - 01.09.2020.

Согласно п. 4.1 договора в течение 7 календарных дней с даты подписания настоящего договора арендатор обязуется перечислить на расчетный счет арендодателя сумму, эквивалентную арендной плате за один месяц, указанную в п. 7.4 договора (по тексту гарантийная денежная сумма) в размере 216 750 рублей 51 коп., с учетом НДС, размер гарантийной денежной суммы составляет 260 100 рублей. Данная сумма отражена в актах сверки взаимных расчетов между ООО "ТАТУ-нефть" и ИП ФИО1

Арендатор принимает указанный в п. 1.14. настоящего договора объект в аренду на условиях оплаты арендодателю: Базовой арендной платы в размере 1416 руб. 67 руб., без НДС, за 1 кв.м. арендуемого помещения в месяц, эксплуатационные  услуги по ставке 250 руб. 00 коп., без НДС за 1 кв.м. помещения в месяц (п. 17.3.), временной арендной платы в размере потребленных арендатором коммунальных услуг на основании выставленных счетов в течение 3-х рабочих дней с даты выставления (п.3.1.2).

Согласно п.4.1 договора, в течение 7  календарных дней с момента подписания договора арендатор обязуется перечислить  на расчетный счет арендодателя сумму, эквивалентную арендной плате  за один месяц, указанную в п. 7.4 договора.

Гарантийная денежная сумма, за вычетом, предусмотренным п.4.4 договора, подлежит возврату арендатору в случае прекращения договора по соглашению сторон (за исключением расторжения по инициативе арендатора) или в результате окончания срока действия договора в течение 30 дней с даты подписания акта возврата и отсутствия замечаний арендодателя по состоянию помещения.

В случае расторжения договора по инициативе арендатора гарантийная денежная сумма остается у арендодателя в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.

В случае обнаружения арендодателем повреждений помещения либо имущества арендодателя, находящегося в помещении, гарантийная денежная сумма остается у арендодателя в качестве штрафа. При этом, штраф не является компенсацией убытков и взыскивается сверх суммы причиненного  ущерба (убытков). 

В соответствии с п. 13.1 договора срок действия настоящего говора составляет период времени, течение которого начинается с момента подписания арендатором и арендодателем настоящего договора и завершается истечением одиннадцати месяцев с даты подписания. Договор автоматически продлевается на тот же срок одиннадцать месяцев при отсутствии письменного уведомления  арендатора  об  отказе  от  продления  договора,   направленного арендодателю не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия договора. 

ИП   ФИО1  10.01.2023  направила   в   адрес  ООО   «ТАТУ-нефть» уведомление о расторжении договора с указанием последнего срока аренды - 10.03.2023.

Уведомление  истца  о  расторжении  договора  аренды   получено ответчиком 11.01.2023. Впоследствии, ИП ФИО1 письмом от 06.03.2023 просила перенести дату расторжения договора аренды на 31.03.2023. 

На письменные заявления ИП ФИО1 получен ответ от заместителя управляющего  по  коммерческой  деятельности  Группы  компаний  ИНПРОМ ЭСТЕЙТ ФИО4  от  14.03.2023,  исх. № Ор-Тн-0323, в котором арендодатель не возражает перенести дату расторжения договора аренды на 31.03.2023. 

В письме указано, что арендная плата будет рассчитана по 31 марта 2023 года и 27.03 2023 ИП ФИО1 может закрыть магазин для сбора товара и оборудования. 

Также в письме указано, что гарантийная сумма договору не возвращается, а остается у арендодателя в качестве штрафа за срочное расторжение договора аренды (п. 4.1 договора). 

ИП ФИО1  по электронной почте 27.03.2023 и лично на руки менеджером ООО «ТАТУ-нефть» направлены документы: соглашение о расторжении говора аренды от 17.08.2020  №47/20-Т и соглашение о расторжении говора на предоставление услуг по организации эксплуатации и обслуживания № /20-Т от 17.08.2020 и акт на сверки на 31.03.2023, согласно которому у ИП ФИО1 перед ООО «ТАТУ - нефть» задолженность отсутствует. 

 Как утверждает истец, данные соглашения не подписаны ИП ФИО1 по причине включения в соглашение о расторжении договора пункта касающегося не возврата гарантийной денежной суммы, внесенной ИП ФИО1  арендодателю. 

21.04.2023 ИП ФИО1 получено письмо от 11.11.2023 от представителя Группы компаний ИНПРОМ ЭСТЕЙТ ФИО5, где она в ответ на письма от 10.01.2023 №1 и от 06.03.2023 №2, в качестве основания удержания арендодателем  гарантийной    денежной  суммы указывает на нарушение п. 6.4.13, 6.4.14 и абз.4 п.4.1 договора.

 Таким образом, стороны пришли к соглашению по срокам расторжения говора аренды от 17.08.2020 № 47/20-Т. 

30.03.2023 ИП ФИО1 полностью освобождено помещение магазина, а принято арендодателем 03.04.2023, по согласованию с менеджером ООО «ТАТУ-нефгь» ФИО6 

03.04.2023 составлен акт возврата помещения по говору аренды № 47/20-Т от 31.03.2023.

13.04.2023 ИП ФИО1 в адрес ООО «ТАТУ-нефть» направлена претензия о возврате гарантийной денежной суммы в размере 260 100 рублей до 30.04.2023 и выдаче копии акта возврата помещения, претензия проигнорирована ООО «ТАТУ-Нефть» и ответа не последовало. 

Истец пояснил, что 10.02.2020 между ООО «Созидание» и ИП ФИО1 заключен договор субаренды нежилого помещения D9 общей площадью 153,0 .м. на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>.

07.07.2020 между ООО «ОренШуз», в лице генерального директора ФИО1 и ООО «СтройАкадемия» заключен договор подряда №13, согласно которому подрядчик обязуется по заданию заказчика, своим материалом, выполнить своим материалом ремонтные работы в помещении магазина «GRACIANA», № Д9, площадью 153 кв.м. 

В локальный сметный расчет 4304 входил демонтаж и монтаж металлических дверных блоков. Данные блоки демонтированы из помещения магазина «GRACIANA», Е2, площадью 245,4 кв.м. и установлены в помещении магазина «GRACIANA», № Д9, площадью 153 LM., также как и прочее торговое оборудование.

Все работы по договору подряда № 13 от 07.07.2020  оплачены в сумме 188109,87 рублей со счета ООО «ОренШуз», в том числе и приобретение и установка  металлических дверных блоков, один из которых демонтирован при  освобождении   помещения   магазина (платежное   поручение  №  96  от  13.07.2020).

Единственным учредителем и участником ООО «ОренШуз» являлась ФИО1. После ликвидации ООО «ОренШуз» всё находящееся имущество в помещении магазина «GRACIANA», №Д9, площадью 153 кв.м. по передаточному акту перешло к ФИО1.

По мнению истца,  спорная демонтированная дверь в соответствии с п. 7.3 договора, находилась в собственности арендатора (ИП ФИО1), поскольку приобретена и установлена за счет средств истца, демонтирована в период действия договора аренды, до составления и подписания акта возврата помещения. Собственность арендодателя на дверь не возникла согласно условиям договора аренды, соответственно не может применятся абз.4 п. 4.1 договора для удержания гарантийной суммы. Сам демонтаж двери повреждений помещению магазина не причинил. В акте возврата помещения от 31.03.3023 данное обстоятельство не зафиксировано.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик возражал по мотивам, изложенным в письменном отзыве на иск, объяснениях, пояснил, что гарантийная денежная сумма правомерно удержана по договору и не подлежит возврату арендатору (т.1 л.д.74, 79, вх. от 28.02.2024).

Заслушав представителей истца, ответчика, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Пунктом 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа вчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 

В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, связанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения испеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом статья 310 ГК РФ).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По мнению истца, основания для удержания обеспечительного платежа как возмещения штрафа за досрочное расторжение договора либо штрафа за повреждение помещения отсутствуют.

Судом, вместе с тем, установлены следующие обстоятельства.

Истец в уточненном исковом заявлении ссылается на договор субаренды между ним и ООО «Созидание» от 10.02.2020, который заключен в отношении того же помещения, которое впоследствии являлось и предметом договора аренды между истцом и ответчиком.

Согласно разделительной ведомости, являющейся приложением №5 к договору субаренды, установка внутри помещения противопожарных дверей проводилась силами и за счет субарендатора (то есть истца).

В связи с производством работ в помещении субарендатором (истцом) подготовлен дизайн-проект, выписка из которого ответчиком  представлена в материалы дела.

Согласно данному проекту в помещении устанавливалось две противопожарных двери ДМП Е160.

Указанный договор субаренды  расторгнут по соглашению сторон 17.08.2020.

Факт того, что данные работы по установке противопожарных дверей, предусмотренные проектом, выполнены, подтверждается актом возврата помещения из субаренды от 31.08.2020, представленным в материалы дела ответчиком, где стороны (ООО «Созидание» и ИП ФИО1) указывают, что не имеют друг к другу претензий, помещение возвращается в надлежащем состоянии. 

После расторжения указанного договора субаренды заключен договор аренды на это же помещение между истцом и ответчиком от 17.08.2020 помещение передано истцу по акту приема – передачи 01.09.2020. И вновь при подписании данного акта стороны (истец и ответчик) указывают, что претензий друг к другу не имеют, все работы в помещении выполнены согласно проекту, которым и предусматривалась установка противопожарных дверей.

Следовательно, на момент передачи помещения в аренду ответчиком противопожарные двери уже имелись в наличии.

Вне зависимости от того, кем из сторон договора аренды данные двери устанавливались, на момент возврата объекта аренды они должны были находится в помещении, как его составная часть. Иного материалы дела не содержат.

Истец и ответчик в договоре аренды сами согласовали, что дверные блоки являются неотделимым улучшением арендованного имущества и после прекращения действия договора переходят в собственность ответчика без каких-либо компенсаций их стоимости истцу (п.7.3 договора).

Согласно п.6.4.13 и 6.4.14 договора аренды арендатор обязан за свой счет содержать помещение в полной исправности, не производить переоборудование помещения без предварительного письменного разрешения арендодателя.

В случае обнаружения арендодателем повреждений помещения либо имущества арендодателя, находящегося в помещении, гарантийная денежная сумма остается у арендодателя в качестве штрафа. При этом штраф не является компенсацией убытков и взыскивается сверх суммы причиненного ущерба (убытков) (абз.4 п.4.1 договора).

Следовательно, в данном случае при расторжении договора гарантийная денежная сумма правомерно удержана арендодателем и не подлежала возврату арендатору. 

Кроме того, в материалах дела отсутствуют вступившие в законную силу судебные акты, которыми договор аренды от 17.08.2020 признан незаключенным, недействительным полностью или в части.

В силу частей 1, 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Стороны, согласно статьям 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными процессуальными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе в части непредставления доказательств в обоснование своей правовой позиции.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя ФИО1 следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления судом относятся на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать истцу в порядке статей 319, 320 Арбитражного  процессуального   кодекса РФ после вступления решения в законную силу.

 

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в  течение  месяца   со дня его  принятия,  жалоба  может  быть  подана  через  Арбитражный  суд  Оренбургской  области.

Судья                         Т.В. Калитанова