Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А75-6722/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Щанкиной А.В.,

судей                                                                  Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Балабановой Е.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы акционерного общества «Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд», лица, не привлеченного к участию в деле, индивидуального предпринимателя ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск Стройресурс» на решение от 26.11.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Голубева Е.А.) и постановление от 18.03.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А. Краецкая Е.Б., Халявин Е.С.) по делу № А75-6722/2023 по иску Администрации города Сургута (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск Стройресурс» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) о понуждении осуществить строительство объектов.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «Югорское управление инвестиционно-строительными объектами», Правительство Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «23 квартал», Департамент образования и науки Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Департамент строительства и жилищно-коммунального комплекса Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, акционерное общество «Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ореол».

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск Стройресурс» - ФИО3 по доверенности от 01.02.2025, ФИО4 по доверенности от 01.02.2025;

Администрации города Сургута - ФИО5 по доверенности от 25.12.2024;

акционерного общества «Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд» - ФИО3 по доверенности от 18.07.2024, ФИО4 по доверенности от 18.07.2024.

Суд установил:

Администрация города Сургута (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, в котором просила:

1.    обязать общество с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск Стройресурс» (далее - ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс», общество, ответчик) возвести следующие объекты:

- «Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7375 (далее – участок № 7375);

- «Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7371 (далее – участок № 7371);

- «Общеобразовательная школа на 1500 учащихся» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7366 (далее – участок № 7366);

- «Общеобразовательная школа на 1500 учащихся» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7407 (далее – участок № 7407);

- завершить строительство объекта «Территория общего пользования (Дорога)» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0000000:22496 (далее – участок № 22496);

2.    обязать общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «17-1 квартал» (далее – ООО СЗ «17-1 квартал») возвести объект «Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7405 (далее – участок № 7405).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Югорское управление инвестиционно-строительными объектами» (далее – АО «ЮграИнвестСтройПроект»).

Решением от 11.10.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 15.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Постановлением от 07.03.2024 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечены Правительство Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее – Правительство), общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «23 квартал» (далее – ООО СЗ «23 квартал»), Департамент образования и науки Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее – Депобразования), Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее – Депгосимущество), Департамент строительства и жилищно-коммунального комплекса Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее – Депстрой), акционерное общество «Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд» (далее – АО «ХМНПФ»), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ореол» (далее – ООО «УК «Ореол»).

Определением от 18.06.2024 суд первой инстанции по ходатайству истца исключил из числа ответчиков ООО «СЗ «17-1 квартал». При этом, принимая во внимание реорганизацию указанного юридического лица в форме присоединения к ООО «СЗ «23 квартал», суд привлек его к участию в рассмотрении настоящего дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

При новом рассмотрении судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приняты уточнения исковых требований Администрации к ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» об обязании осуществить строительство объекта «Детский сад на 300 мест» на участке № 7375, объекта «Детский сад на 300 мест» на участке № 7371, объекта «Общеобразовательная школа на 1500 учащихся» на участке № 7366, объекта «Общеобразовательная школа на 1500 учащихся» на участке № 7407; объекта «Детский сад на 300 мест» на участке № 7405, а также завершить строительство объекта «Территория общего пользования (дорога)» на участке 22496 и земельных участках с кадастровыми номерами 86:10:0101246:5142 и 86:10:0101062:2265 (далее – участки № 5142 и 2265).

Решением от 26.11.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 18.03.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы общество указывает следующие доводы:

- апелляционная инстанция необоснованно отказала в приобщении дополнительных доказательств по делу, которые были получены после вынесения решения, а также в ходатайстве о проведении экспертизы по делу;

- аукционная документация по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и условия заключенного договора аренды земельного участка от 25.09.2006 № 716 (далее – договор аренды № 716), а также положения законодательства, действующие на дату заключения договора аренды и регламентирующие правоотношения сторон, не устанавливали обязательства арендатора за собственный счет возводить (строить) социальные образовательные объекты (детские сады, школы) с передачей их в муниципальную собственность; 

- ни аукционная документация, ни договор аренды № 716 не предусматривали обязательства по строительству арендатором за собственный счет социальных образовательных объектов (детских садиков, общеобразовательных школ), а тем более передачу указанных объектов Администрации, потому как такие объекты не поименованы в извещении об аукционе, аукционной документации и договоре аренды № 716;

- действующее в момент проведения аукциона и заключения договора аренды № 716 законодательство не возлагало на арендатора, а далее на ответчика обязанности строительства за собственный счет социальных образовательных объектов и безвозмездной передаче таких объектов Администрации;

- договор аренды № 716 не предусматривал обязательства Администрации приемки (принятия) на баланс детских садиков и общеобразовательных школ от Арендатора, что было установлено судами первой и апелляционной инстанции, подтверждено письменными отзывами Администрации;

- рассматривая настоящий спор судам необходимо было установить, содержал ли договор аренды № 716, а также условия аукционной документации условие об обязанности арендатора построить за свой счет конкретные объекты, поименованные в предмете иска и передать такие объекты Администрации безвозмездно либо по иной сделке, поскольку только наличие в договоре таких условий будет свидетельствовать о возникновении у истца обоснованного права на обращение в суд с иском о присуждении к исполнению обязанности в натуре;

- вопреки выводам судов в аукционной документации не установлены максимальные сроки осуществления строительства детских садов, школ, дорог, а также других объектов в соответствии с видами разрешенного использования, кроме объектов на земельных участках, предназначенных для жилищного строительства, а потому в силу прямого указания нормы пункта 7 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), на которую ссылаются суды к последующим правообладателям при обороте земельных участков, образованных из арендованного земельного участка не могут перейти обязанности по выполнению требований о максимальных сроках строительства, не установленных в аукционной документации;

- спорные правоотношения сторон по исполнению договора аренды № 716 регулировались нормами земельного, а не градостроительного законодательства; 

- сторонами был заключен договор аренды № 716 для комплексного освоения в целях жилищного строительства в порядке статей 30.2, 38.2 ЗК РФ, предусматривающий строительство, помимо жилых домов, объектов только инженерной инфраструктур, а не договор о комплексном освоении территории в соответствии с положениями 46.4 Градостроительного кодекса (далее – ГрК РФ), который предусматривает строительство также и социальных, коммунальных, транспортных объектов в случае, если это предусмотрено договором;

- в материалы дела не представлены документы, оформленные в соответствии с требованиями статьи 46.4 ГрК РФ в отношении арендованного земельного участка;

- потребность Администрации в строительстве образовательных учреждений в микрорайоне 30 города Сургута на ближайшую перспективу 5 лет отсутствует; 

- в настоящее время на ближайшую перспективу в течение 5 лет Правительством и Администрацией не предусмотрено выделение бюджетных средств для приобретения/строительства школ и детских садиков в микрорайоне 30 города Сургута;

- у арбитражных судов отсутствовали правовые основания для возложения на Ответчика обязанности возведения за свой счет для муниципальных нужд социальных образовательных объектов (школ, детских садов), в отсутствие встречного предоставления (финансирования строительства или выкупа) предусмотренной в Муниципальной программе по их строительству или выкупу;

- решением на ответчика необоснованно возложена обязанность построить 2 школы численностью на 1 500 учащихся каждая, и 3 детских садика по 300 мест; 

- при вынесении решения суд неверно руководствовался сведениями в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) на земельные участки по виду их использования; 

- проектом перепланировки и проектом межевания микрорайона, утвержденных постановлением Администрации от 03.04.2012 № 2201 предусмотрено строительство двух школ по 1000 учащихся и трех детских садиков по 300 мест; данный проект является неактуальным, поскольку земельные участки размежеваны в соответствии с иным проектом - от 14.07.2015 № 4896 (при признании данного постановления утратившим силу постановлением от 28.09.2016 № 7228 государственный кадастровый учет образованных участков, регистрация права собственности отменены не были); 

- согласно заключению от 18.07.2023 № 03/2023 общества с ограниченной ответственностью «Череповецстройэкспертиза» (далее – общество «Череповецстройэкспертиза») проект № 2201 не соответствует градостроительным нормам, фактическому расположению (границам) участков, строящимся объекта; строительство по данному проекту не представляется возможным; 

- арендатором построены, переданы в государственную, далее муниципальную собственность билдинг-сад на 40 мест и образовательное учреждение общей площадью 4 800 кв. м. которые также должны браться в расчет;

- решение арбитражного суда о понуждении ответчика к возведению (строительству) образовательных объектов неисполнимо; отсутствует реальная возможность в двухгодичный срок одновременно осуществить строительство социальных образовательных объектов за отсутствием финансирования; примерный нормативный срок строительства объектов - 6 лет 9 месяцев; 

- судами необоснованно отклонено заявление ответчика о пропуске Администрацией срока исковой давности, а также об отсутствии действий сторон, свидетельствующих признания долга;

- письма АО «ЮграИнвестСтройПроект» от 13.02.2018 № 239-ю и ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс» от 30.10.2020 № 1851-ю нельзя признать совершением действий по признанию долга по смыслу ст. 203, 206 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ);

- ответчиком на двух земельных участках, заявленных Администрацией, осуществлено строительство внутриквартального проезда; 

- судом первой инстанции принято уточнение исковых требований Администрации с нарушением процессуальных норм, поскольку они являются новыми.

Также в суд округа с кассационной жалобой обратилось лицо, не привлеченное к участию в деле, индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель), который просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на то, что решение арбитражного суда принято о правах лица, не привлеченного к участию в деле; между ним и ответчиком заключен договор подряда от 03.07.2020 № 13-ПД/ХМСР/20, по условиям которого им выполнены строительно-монтажные работы по строительству внутриквартального проезда (дороги) на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0000000:22131 (далее – участок № 22131); в последующем участок № 22131 разделен на три земельных участка №№ 22496, 5142 и 2265; с учетом выводов суда, у ответчика возникло право обратиться к предпринимателю с требованием о надлежащем исполнении обязательств по договору подряда и  завершении строительства дороги.

Кроме того, кассационная жалоба подана АО «ХМНПФ», которое просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования Администрации, с указанием следующих доводов: 

- приняв уточнение требований истца и рассмотрев их, суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, заявленных первоначально; 

- суд апелляционной инстанции не привлек предпринимателя в качестве третьего лица и не перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции; 

- судом не учтены выводы, содержащиеся в решении Сургутского городского суда от 11.11.2021 по делу № 2-8482/2021, имеющего преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора; 

- у ответчика не возникло обязательства за свой счет построить и передать истцу спорные объекты; 

- при вынесении решения суд первой инстанции неверно руководствовался сведениями, содержащимися в ЕГРН, о видах разрешенного использования на земельные участки, которые не соответствовали наименованию вида разрешенного использования земельных участков, установленному классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти; 

- суд апелляционной инстанции нарушил положения статьи 268 АПК РФ, отказав ответчику в приобщении доказательств, полученных после вынесения решения, а также в назначении по делу судебной экспертизы; 

- обязанность обеспечению подготовки, утверждения актуального проекта планировки возложена на Администрацию; 

- к спорным правоотношениям подлежат применению положения статей 30.2 и 38.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), а не статьи 46.4 ГрК РФ; 

- судами проигнорированы положения пункта 1.3 договора аренды № 716 и условия, изложенные в извещении об аукционе; в условиях аукциона и договора аренды отсутствуют обязательства арендатора по строительству за свой счет детских садов и школ и последующей передаче таких объектов безвозмездно в муниципальную собственность; 

- за счет возможной к получению прибыли от реализации развития застраиваемой территории в целях жилищного строительства невозможно было бы построить ни один социальный объект, а потому стоимость их строительства не учтены при определении права аренды, арендной платы и стоимости выкупа земельных участков, что подтверждается представленным в материалы дела отчетом об оценке, на основании которого Администрацией формировались условия аукциона, в том числе условия о выкупной цене земли; 

- в извещении об аукционе указаны максимальные сроки только для жилищного строительства, сроки иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков в извещении об аукционе не указаны.

В своем отзыве Администрация выразила несогласие с доводами кассационных жалоб, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения, ссылаясь на то, что как АО «ЮграИнвестСтройПроект», так и ответчик обязаны были осуществить жилищное и иное строительство в предусмотренные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков; словосочетание «иного строительства» означает обязанность возведения всех иных объектов помимо объектов жилищного строительства; о передаче объектов в муниципальную собственность Администрация не заявляла, такие требования в деле на рассматриваются; уточнению подвергались только требования в части уточнения кадастровых номеров земельных участков, что не является одновременным изменением предмета и основания исковых требований; суды не принимали судебных актов о правах и обязанностях предпринимателя; потребность в образовательных учреждениях определяется проектом планировки, исходя из количества запланированных квадратных метров жилья; обязанность Администрации выкупать спорные объекты в договоре не предусмотрена; включение некоторых объектов в государственные программы означало и означает намерение города приобрести данные объекты с помощью государственных субсидий, однако, для их приобретения они должны быть построены; финансирование строительства со стороны государства или муниципального образования в договоре не предусмотрено; срок исковой давности истцом не пропущен.

Депимущества в своем отзыве поддержал доводы, изложенные в кассационных жалобах, просит суд округа их удовлетворить, указывая, что положения статьи 39.8 ЗК РФ и статьи 46.4 ГрК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям; к существенным обстоятельствам, подлежащим установлению при рассмотрении настоящего дела, следовало отнести наличие/отсутствие фактической возможности, а также явных намерений возмездного приобретения, спорных объектов муниципальным образованием и (или) автономным округом, поскольку договор аренды № 716 хоть и содержал условие о передаче некоторых объектов в собственность муниципального образования, но не предусматривал безвозмездного характера передачи объектов образования; отсутствие намерений возмездного приобретения спорных объектов муниципальным образованием и (или) автономным округом может повлечь возникновение ситуации, при которой возведенные спорные объекты не будут востребованы; в результате рассмотрения дела не установлено наличие/отсутствие намерений истца и (или) автономного округа приобрести спорные объекты за счет средств соответствующих бюджетов.

Депимущества в порядке части 2 статьи 156 АПК РФ уведомил суд о возможности рассмотрения кассационной жалобы в отсутствие его представителей.

В судебном заседании представитель …

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286, 290 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией и закрытым акционерным обществом «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» (далее – ЗАО «ЮграИнвестСтройПроект») по итогам проведенного аукциона заключен договор аренды № 716 под комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Земельный участок расположен в микрорайоне 30, площадь составляла 490 789 кв.м, кадастровый номер 86:10:0101000:0337 (далее – участок № 0337).

Пунктом 1.5 договора аренды № 716 срок аренды участка установлен с 25.09.2006 до 01.09.2016.

В силу пункта 6.1 договора аренды № 716 максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков был определен до 01.08.2016.

К обязанностям арендатора в соответствии с разделами 3 и 6 договора аренды № 716 отнесено:

- в срок до 01.07.2007 в соответствии с архитектурно-планировочным заданием за свои средства подготовить (разработать) проект планировки и проект межевания микрорайона № 30;

- в срок до 30.12.2017 после утверждения проекта планировки обеспечить проведение межевания земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства и их государственный кадастровый учет;

- в срок до 01.07.2009 выполнить работы по строительству и вводу в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры микрорайона № 30, передать их в муниципальную собственность на условиях, предусмотренных разделом 5 договора аренды;

- в срок до 01.08.2016 осуществить строительство объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков территориальной зоны Ж.3-30 и утвержденным проектом планировки, с указанным минимальным объемом ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры и внутриквартальных проездов, необходимого для ввода объектов микрорайона 30, и построить и ввести в эксплуатацию 301 190 кв.м жилья, в том числе по годам: 2008 год - не менее 20 000 кв.м; 2009 год - не менее 25 000 кв.м; 2010 год - не менее 30 000 кв.м; 2011 год - не менее 30 000 кв.м; 2012 год - не менее 35 000 кв.м; 2013 год - не менее 35 000 кв.м; 2014 год - не менее 40 000 кв.м; 2015 год - не менее 40 000 кв.м; 2016 год - не менее 46 190 кв.м;

- до начала строительства в установленном порядке разработать проектно-сметную документацию на объекты строительства и получить разрешение на строительство;

- за счет собственных средств снести ветхое жилье с переселением граждан, проживающих в данном жилье.

Поскольку договор аренды № 716 был заключен по итогам торгов, изменение указанного условия не допускалось.

В последующем из участка № 0337 были образованы новые земельные участки в соответствии с документацией по планировке территории микрорайона 30. В частности, были образованы следующие земельные участки: участок № 7375, общей площадью 9 363 кв.м, с видом разрешенного использования: «Детский сад на 300 мест»; участок № 7371, общей площадью 9 322 кв.м, с видом разрешенного использования: «Детский сад на 300 мест»; участок №  7366, общей площадью 20 817 кв.м, с видом разрешенного использования: «Общеобразовательная школа на 1 500 учащихся»; участок № 7407, общей площадью 21 983 кв.м, с видом разрешенного использования: «Общеобразовательная школа на 1500 учащихся»; участок № 7405, общей площадью 8 840 кв.м, с видом разрешенного использования: «Детский сад на 300 мест»; участок № 22496, общей площадью 6 335 кв.м, с видом разрешенного использования: «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), 8-9-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, 17-этажный жилой дом, территория общего пользования (дорога), 25-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, 8-9-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, РП-ТП-5».

Между Администрацией и АО «ЮграИнвестСтройПроект» были заключены договоры купли-продажи на образованные земельные участки.

С 23.05.2019 участки № 7375, 7371, 7366, 7407 и с 30.09.2021 участок № 22496 перешли в собственность ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс», а участок № 7405 в собственность ООО «СЗ «17-1 квартал» на основании сделки от 25.10.2021.

Как следует из предоставленного в материалы дела акта осмотра земельных участков от 17.03.2023 только на участке № 22496 частично возведено сооружение - внутриквартальный проезд. Остальные земельные участки свободны от застройки, объекты недвижимости на них отсутствуют. Разрешений на строительство объектов на указанных земельных участках Администрация не выдавала.

На основании изложенных обстоятельств Администрация полагает, что у ответчиков, как у правопреемников первоначального застройщика, сохранились обязательства арендатора земельного участка по строительству объектов недвижимости социального назначения (детские сады, школы, объект - территория общего пользования (дорога)), неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд с требованием о возложении обязанности исполнить обязательства в принудительном порядке.

Государственной программой Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «Развитие образования в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре на 2018 - 2025 годы и на период до 2030 года», утвержденной постановлением Правительства от 09.10.2013 № 413-п (пункт 65 таблицы 6 раздела V) (в редакции по состоянию на 05.02.2018) было предусмотрено строительство объекта «Детский сад в микрорайоне № 30 г. Сургута на 300 мест» за счет внебюджетных источников финансирования с периодом реализации 2017-2019 гг.; впоследствии период реализации менялся на 2019-2021 гг.

Также указанной государственной программой было предусмотрено приобретение двух объектов «Средняя общеобразовательная школа в микрорайоне 30 г. Сургута (Общеобразовательная организация с универсальной безбарьерной средой)» на 1 500 мест каждый, которые должны быть построены в 2021-2023 гг. и 2022-2024 гг. соответственно.

Письмом от 05.02.2018 № 02-02-746/18-0 Департамент архитектуры и градостроительства Администрации сделал запрос о планируемых сроках строительства объекта, в ответ на которое АО «ЮграИнвестСтройПроект» письмом от 13.02.2018 № 239-Ю сообщило, что строительство объекта запланировано на 2021 год.

Кроме того, письмом от 30.10.2020 № 1851 ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» подтвердил планирование строительства внутриквартального проезда, а также детского сада на участке № 7375.

Решением от 11.10.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 15.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Постановлением от 07.03.2024 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость: исследовать аукционную документацию; установить объем прав и обязанностей застройщика по договору аренды от 25.09.2006; проверить исполнение первоначальным застройщиком  - АО «ЮграИнвестСтройПроект» обязанностей по комплексному освоению исходного земельного участка; установить и проверить действительную волю и правовые цели заключения договоров купли-продажи в 2016 году у первоначального застройщика и ответчиков (для каких целей приобрели земельные участки); установить и исследовать материально-правовые основания для приобретения спорных участков ответчиками в 2019-2021 годах на предмет их действительности, правомерности и соответствия нормам действующего законодательства; оценить действия первоначального застройщика по продаже спорных земельных участков с учетом возможного отнесения третьего лица и ответчиков к одной группе лиц (проверить учредительные документы, юридические адреса и тд.) и положений статьи 10 ГК РФ; исходя из требований действующего законодательства и условий договора о комплексном освоении, установить потребность муниципального образования в строительстве детских дошкольных и школьных учреждений (в том числе действие государственной программы в городе Ханты-Мансийске и включение в нее спорных объектов); разрешить вопрос о том, являются ли письма ответчиков о планировании строительства признанием существующей обязанности и могут ли быть в связи с этим квалифицированы в качестве признания долга (пункт 2 статьи 206 ГК РФ).

При новом рассмотрении настоящего спора судами было установлено, что по договору купли-продажи от 16.05.2023 участок № 7405, ранее реализованный ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» ООО «СЗ «17-1 квартал», был продан обратно ООО «СЗ «17-1 квартал» ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» и является на момент рассмотрения настоящего спора собственностью ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс».

В связи с изложенным, суд по ходатайству истца исключил ООО «СЗ «17-1 квартал» из числа ответчиков по настоящему делу.

При новом рассмотрении настоящего спора, руководствуясь статьями 1, 10, 11, 12, 195, 196, 200, 203, 206, 284 307, 309, 310, 408, 421, 422 ГК РФ, статьями 22, 30.2, 38.2 ЗК РФ, статьями 42, 43, 45, 46.4 ГрК РФ, статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пунктах 18-21 постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.08.2021 № 289-п «О порядке разработки и реализации государственных программ Ханты-Мансийского автономного округа - Югры» (далее – Постановление № 289-н), пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), правовой позицией, содержащейся в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.11.2021 № 310-ЭС21-7791, проанализировав условия договора аренды № 716, договоров купли-продажи, аукционной документации; принимая во внимание, что норма статьи 30.2 ЗК РФ предусматривала строительство не только жилых объектов и объектов инженерной инфраструктуры, но строительство и иных объектов в соответствии с видами разрешенного использования, указанных в проекте планировки территории, разработанной самим арендатором; заключив, что срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен, поскольку переписка сторон свидетельствует о прерывании срока исковой давности; учитывая, что положений статьи 46.4 ГрК РФ к правоотношениям применимы; ввиду того, что в проекте договора аренды № 716, являвшегося приложением к аукционной документации, в пункте 3.2.6 прямо предусмотрена обязанность арендатора осуществить строительство объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков и утвержденным проектом планировки; в силу того, что арендатором в 2012 году с согласия Администрации увеличены объемы жилищного строительства, а также предусмотрено строительство в территориальной зоне ДОУ трех детских садов и двух школ; беря во внимание, что первоначальный арендатор земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории микрорайона № 30 в г. Сургуте, после разработки проекта межевания и проекта планировки территории указанного микрорайона, выкупил из публичной собственности земельные участки общей площадью 70 325 кв.м, предназначенные исключительно для строительства объектов социального назначения (детских садов и общеобразовательных школ), приняв на себя обязанность построить указанные объекты в установленный срок на этих земельных участках, что прямо предусмотрено условиями указанных договоров купли-продажи; с учетом того, что впоследствии права собственника указанных земельных участков перешли к ответчику по результатам заключения с АО «ЮграИнвестСтройПроект» соглашения об отступном от 23.05.2019, следовательно, у нового собственника земельных участков сохранилась обязанность использовать их по целевому назначению, то есть для строительства на них исключительно детских садов и общеобразовательных школ; исходя из того, что потребность в строительстве образовательных учреждений определяется не содержанием государственных программ, а количеством проживающих граждан на территории соответствующего муниципального образования в связи с построенными и планируемыми к строительству объектами жилищного строительства; беря в расчет, что с учетом возможности ежегодной актуализации государственных программ субъекта Российской Федерации при рассмотрении настоящего спора не имеет правового значения вопрос о наличии на момент рассмотрения спора судом в государственной программе конкретных объектов социального назначения для целей их дальнейшего финансирования за счет бюджета; установив, что первоначальный арендатор и ответчик планировали уже после проведения работ по межеванию арендованного земельного участка, постановки вновь образованных земельных участков на кадастровый учет и их выкупу в частную собственность осуществлять строительство не только жилых объектов в микрорайоне № 30 г. Сургута, но и строительство социальных объектов как за счет собственных средств, так и путем выкупа этих объектов за счет бюджетных средств, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, отклонив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, не найдя оснований для его отмены или изменения.

Кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующим фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

При повторном рассмотрении дела, проанализировав условия договора аренды № 716, заключенного между Администрацией и ЗАО «ЮграИнвестСтройПроект», а также содержание аукционной документации, на основании которой заключался указанный договор, суды пришли к правильному выводу о том, что между сторонами фактически заключен договор, предусматривающий общие условия договора аренды земельного участка в соответствии с нормами ГК РФ и ЗК РФ, а также договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ, действовавшей в период заключения договора от 25.09.2006, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 2 статьи 30.2 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 статьи 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления; при этом изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 статьи 30.2 ЗК РФ требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Согласно части 5 статьи 30.2 ЗК РФ, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

При этом собственник или арендатор указанных в пункте 5 статьи 30.2 ЗК РФ земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, то есть соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Указанная норма права прямо предусматривает обязанность арендатора осуществить строительство не только жилых объектов, но и иных объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, которое, в свою очередь, определяется после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории.

Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции обоснованно отклонены доводы ответчика о том, что договором, заключаемым в соответствии с ЗК РФ, в отличие от договора комплексного освоения территории, заключаемым в порядке ГрК РФ, не предусмотрено строительство иных объектов, кроме инженерной инфраструктуры, соответственно, на ответчика не может быть возложена обязанность по строительству за свой счет спорных объектов, как не соответствующие нормам права.

При обороте указанных в пункте 5 статьи 30.2 ЗК РФ земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.

Таким образом, часть 5 статьи 30.2 ЗК РФ предоставляет лицу, осуществившему комплексное освоение земельного участка, право преимущественного приобретения земельного участка в собственность или в аренду. При этом следует сделать вывод о том, что этой нормой предусматривается заключение нового договора для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного участка. Если учесть, что согласно части 1 статьи 30.2 ЗК РФ комплексное освоение, помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.

Иное означало бы возможность выкупа в собственность земельных участков без проведения торгов путем использования процедуры комплексного освоения территории в отсутствие намерения это комплексное освоение осуществлять, что прямо противоречит правовому институту комплексного освоения территории, предусмотренному статьей 30.2 ЗК РФ.

Суды обоснованно указали, что вопреки доводам ответчика, указанная норма права не предусматривает обязанности бюджетного софинансирования при строительстве иных объектов (не жилищных), указанные условия могут определяться вне рамок договора аренды о комплексном освоении территории.

Поскольку принятие на баланс построенных социальных объектов, условия их передачи муниципальному образованию не являются предметом заявленных исковых требований, не влияют на наличие у ответчика обязанности такие объекты построить; требование о передаче построенных объектов в собственность муниципального образования Администрацией не заявлялось и судом не рассматривалось, поэтому в данной части доводов кассаторов о том, что в настоящее время не предусмотрено бюджетных средств на выкуп планируемых к строительству объектов социального назначения (детские сады, школы). 

Законом № 171-ФЗ были изменены нормы земельного законодательства, регулирующие порядок предоставления публичных земель в аренду, в том числе для их комплексного освоения. При этом пунктом 14 статьи 34 данного Закона предусмотрено, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу этого Закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Статьей 30.2 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, определен перечень мероприятий, которые подлежат выполнению арендатором в процессе комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, а именно: подготовка документации по планировке территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Следовательно, указанная норма земельного законодательства в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды № 716, предусматривала строительство не только жилых объектов и объектов инженерной инфраструктуры, но строительство и иных объектов в соответствии с видами разрешенного использования, указанных в проекте планировки территории, разработанной самим арендатором.

Поскольку требование о строительстве иных объектов, определенных проектом планировки территории, являлось условием заключения договора аренды № 716 с ЗАО «ЮграИнвестСтройПроект» согласно пункту 3.2.6 проекта указанного договора, являющегося частью аукционной документации, о чем ЗАО «ЮграИнвестСтройПроект» было известно на момент участия в аукционе, доводы ответчика о том, что условиями договора аренды № 716 предусмотрено осуществление строительства только жилых объектов в территориальной зоне Ж.3-30 (то есть в зоне, предназначенной под многоэтажную жилую застройку), а не в территориальной зоне ДОУ (предназначенной для размещения дошкольных и общеобразовательных учреждений), обоснованно отклонены судами при повторном рассмотрении дела. 

Если принять во внимание предложенную ответчиком трактовку пункта 3.2.6 договора аренды № 716, то обязанности арендатора по комплексному освоению территории, расположенной на участке № 0337, ограничивались осуществлением строительства исключительно в территориальной зоне Ж.3-30, предназначенной под многоэтажную жилую застройку, что не является комплексным освоением территории, предусматривающей освоение всей территории передаваемого в аренду земельного участка, а не его частей.

Кроме того, в отсутствие обязанности у ЗАО «ЮграИнвестСтройПроект» осуществлять строительство в территориальной зоне ДОУ, предназначенной для размещения дошкольных и общеобразовательных учреждений, у указанного лица также отсутствовало бы и право выкупа в собственность земельных участков, расположенных в зоне ДОУ, поскольку часть 5 статьи 30.2 ЗК РФ предусматривает исключительное право выкупа вновь сформированных земельных участков только в случае их освоения, то есть строительства на них объектов, предусмотренных документацией по планировке территории.

Выкуп в частную собственность части публичного земельного участка, ранее предоставленного под комплексное освоение территории, без его фактического освоения в соответствии с документами территориального планирования, земельное законодательство Российской Федерации не предусматривает. После 01.03.2015 выкуп земельных участков в частную собственность может производиться только по рыночной цене и исключительно в рамках публичных торгов, чего в рамках рассматриваемых правоотношений сделано не было.

По смыслу статьи 30.2 ЗК РФ, целью аренды земельных участков для их комплексного освоения является строительство жилых объектов и объектов инженерной инфраструктуры, а также иных объектов в соответствии с разработанными арендатором документами территориального планирования. Особенностью данных договоров является то, что при достижении указанных целей и исполнения сторонами обязательств (завершения строительства, ввода объектов в эксплуатацию и регистрации на них права собственности определенных договорами лиц) правоотношения по этим договорам как в отношении исходных земельных участков, так и участков, которые образованы в процессе межевания и раздела исходных участков для возведения конкретных объектов недвижимости, прекращаются в силу статьи 408 ГК РФ только надлежащим исполнением.

Следовательно, до исполнения указанных обязанностей, включающих в том числе и строительство жилых и иных объектов, обязательства по договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории не могут считаться выполненными, а договор - прекращенным.

Статьей 42 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры и включает в себя характеристики планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

Суд кассационной инстанции, направляя настоящее дело на новое рассмотрение, указал, что перечень объектов, подлежащих строительству и передаче в муниципальную собственность, устанавливается проектом планировки территории уже после проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Определить в аукционной документации и заключенном по результатам аукциона договоре аренды конкретный перечень таких объектов не представляется возможным ввиду установленного действующим на тот момент законодательством порядка предоставления земельного участка в аренду и порядка подготовки арендатором (застройщиком) документации по планировке территории арендуемого участка для комплексного освоения территории.

Суды на новом рассмотрении дела, отклоняя доводы ответчика о том, что к рассматриваемым правоотношениям не подлежат применению положения статьи 46.4 ГрК РФ, поскольку договор аренды № 716 был заключен ранее введения в действие указанной нормы права, исходили из следующего.

Пункт 3.26 договора № 716 предусматривает обязанность арендатора в срок до 01.08.2016 построить и ввести в эксплуатацию объекты на предоставленном в аренду для комплексного освоения территории земельном участке.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» введена в действие статья 46.4 ГрК РФ, регулирующая порядок комплексного освоения территории.

Согласно части 1 статьи 46.4 ГрК РФ комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 ГрК РФ).

Условиями договора о комплексном освоении территории являются, в том числе: обязательства лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органами местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории и объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов; обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном развитии территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; обязательство сторон осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства (пункты 2, 4, 6 части 5 статьи 46.4 ГрК РФ).

Указанные нормы градостроительного законодательства приняты в развитие норм земельного законодательства, предусматривающих порядок комплексного освоения территории в статье 30.2 ЗК РФ, действовавшие в момент заключения договора аренды № 716.

И даже если учесть, что указанные положения были введены в период после заключения спорного договора аренды, в любом случае, поскольку они приняты в развитие положений статьи 30.2 ЗК РФ, подлежащей применению к спорным правоотношениям, иной подход лишал бы смысла принятые по договору арендатором обязательства, вытекающие из специфики комплексного освоения, противоречил по существу «комплексности» такого освоения  и позволял бы осуществить застройку участка жильем без соответствующего благоустройства в виде дорог, объектов социальной инфраструктуры, лишал бы смысла ранее утвержденный проект планировки территории (определение Верховного Суда российской Федерации от 06.06.2024 № 301-ЭС24-7547 по делу № А11-1347/2020).   

В настоящем случае арендатор по договору № 716 обеспечил подготовку документации по планировке территории, а в последующем - раздел первоначального земельного участка на многочисленные участки в соответствии с видами их разрешенного использования, установленными проектом планировки территории.

Как следует из материалов дела и установлено судами, изначально предоставленный арендатору земельный участок № 0337 был разделен на земельные участки, предоставленные ЗАО «ЮграИнвестСтройПроект» в 2016 году в собственность на тех же условиях, которые были установлены аукционом и первоначальным договором аренды     № 716, то есть в том числе для строительства иных не жилых объектов.

Согласно части 8 статьи 46.4 ГрК РФ, действовавшей на момент заключения договоров купли продажи земельных участков от 15.07.2016, прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновением у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором аренды, что было отмечено и судом округа.

Возможность применения положений статьи 46.4 ГрК РФ к правоотношениям, возникшим из договоров аренды земельных участков для комплексного освоения территории, заключенных ранее 23.06.2014, в процессе реализации такого комплексного освоения территории, подтверждается определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.11.2021 № 310-ЭС21-7791 по делу № А09-5339/2020.

Вопреки доводам ответчика об отсутствии у него обязательств по строительству спорных социальных объектов, у него как у собственника спорных земельных участков, изначально предназначенных для строительства объектов социального назначения на основании разработанных ЗАО «ЮграИнвестСтройПроект» документов территориального планирования, полученных путем приобретения этих земельных участков у арендатора исходного участка № 0337, сохраняются обязанности, принятые ЗАО «ЮграИнвестСтройПроект» при подписании договора аренды № 716.

Отклоняя доводы ответчика о том, что на ЗАО «ЮграИнвестСтройПроект» и на ответчика как его правопреемника в указанных правоотношениях не были возложены обязанности по строительству каких-либо социальных объектов, кроме объектов жилищного строительства и объектов инженерной инфраструктуры, в том числе детских садов и школ, суды правомерно основывались на следующем.

Аукционной документацией, частью которой являлся проект договора аренды № 716, были предусмотрены следующие условия: начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка 350 000 000 руб.; срок подготовки, согласования и представления на утверждение проекта планировки и межевания территории в границах земельного участка до 01.07.2007 в соответствии с ЦНИИП Градостроительства «Временные нормы продолжительности проектирования» (раздел 3), СН 283-64 «Временные нормы продолжительности проектирования»; срок обеспечения проведения работ по межеванию территории микрорайона 30 в соответствии с разработанной и утвержденной документацией и постановки на кадастровый учет до 30.12.2007; срок строительства объектов инженерной инфраструктуры до 01.07.2009, по окончанию строительства объекты инженерной инфраструктуры подлежат безвозмездной передаче в муниципальную собственность; срок жилищного строительства микрорайона № 30 до 01.08.2016; срок аренды земельного участка по 01.09.2016; размер годовой арендной платы за земельный участок, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства, составляет 22 807 867 руб. 85 коп., который подлежит ежегодному пересмотру на основании муниципальных правовых актов; арендатор земельного участка предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность по цене 11 руб. за один квадратный метр или взять в аренду,

При этом в проекте договора аренды № 716, являвшегося приложением к аукционной документации, в пункте 3.2.6 прямо предусмотрена обязанность арендатора осуществить строительство объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков и утвержденным проектом планировки.

Как следует из материалов дела и верно установлено судами при новом рассмотрении, АО «ЮграИнвестСтройПроект» в 2007 году был разработан проект планировки и проект межевания микрорайона № 30 города Сургута, утвержденный постановлением Администрации от 21.12.2007 № 4235, предусматривающий строительство жилья 330 038 кв.м. Проектом планировки территории от 2007 года было предусмотрено строительство: в территориальной зоне Ж.3-30 (многоэтажная жилая застройка) 22 многоквартирных жилых дома на 10, 12, 14, 16, 20 этажей; пристроенные закрытые автостоянки 11 объектов на 1 580 машиномест; торговый центр; офисные здания; объекты инженерной инфраструктуры; в территориальных зонах ДОУ (дошкольные и образовательные учреждения) образовательные объекты: 1 детский сад на 200 мест, 1 детский сад на 200 мест с начальной школой на 300 мест, 1 детский сад на 300 мест, 1 школа на 900 мест, 1 школа на 895 мест.

В 2008 году АО «ЮграИнвестСтройПроект» по утвержденному проекту планировки от 2007 года был произведен раздел (межевание) арендуемого земельного участка, из которого образовано 35 земельных участков. 26.12.2008 данные земельные участки были поставлены на государственный кадастровый учет. В кадастровых паспортах на земельные участки от 25.06.2010 в разделе 4 указана информация о предыдущем номере земельного участка (86:10:0101000:337) из которого образованы новые земельные участки, в разделе 6 указана дата постановки на государственный кадастровый учет 26.12.2008, в разделе 18.1 перечислены кадастровые номера 35 образованных земельных участка.

Однако на вновь образованные 35 земельных участков Администрацией не было оформлено право муниципальной собственности, в связи с чем 13.01.2011 земельные участки были сняты с государственного кадастрового учета и аннулированы.

АО «ЮграИнвестСтройПроект» в 2012 году подготовлена корректировка (изменения) в проект планировки и проект межевания территории микрорайона № 30 г. Сургута. Постановлением Администрации от 03.04.2012 № 2201 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона № 30 города Сургута. Корректировка» утвержден откорректированный (измененный) проект планировки и проект межевания территории микрорайона 30 г. Сургута с объемом жилищного строительства 402 500 кв.м. Проектом планировки территории от 2012 года, действующей на момент рассмотрения настоящего спора, предусмотрено строительство в территориальной зоне Ж.3 (многоэтажная жилая застройка) 22 многоквартирных жилых дома 10, 12, 14, 16, 17, 21 этажей (в сторону увеличения этажности по сравнению с проектом 2007 года); 14 пристроенных автостоянок на 2 126 машиномест; 1 пристраиваемая автостоянка на 670 машиномест (7 этажей); парковочный комплекс на 1 500 машиномест (5-ти этажный); торговый центр; офисное здание; объектов инженерной инфраструктуры; в территориальных зонах ДОУ предусмотрено расположение образовательных объектов 3 детских сада на 300 мест (3-х этажные), 2 школы на 1 000 мест (2-4 этажа).

Таким образом, арендатором в 2012 году с согласия Администрации увеличены объемы жилищного строительства, а также предусмотрено строительство в территориальной зоне ДОУ трех детских садов и двух школ. Указанный проект планировки и проект межевания территории микрорайона № 30 города Сургута действует в настоящее время.

Из содержания договоров купли-продажи спорных земельных участков, заключенных между Администрацией и АО «ЮграИнвестСтройПроект» судами уставлено следующее: они заключены в соответствии с пунктом 14 статьи 34 Закона        № 171-ФЗ и статьи 30.2 ЗК РФ в редакции, действующей до дня вступления в законную силу Закона № 171–ФЗ; продавец (Администрация) передает в собственность покупателю(АО «ЮграИнвестСтройПроект») земельные участки для целей, указанных в договорах купли-продажи.

Так, по договору купли-продажи № 2756 от 15.07.2016 в собственность передан участок № 7375 площадью 9 363 кв.м с целевым назначением «Детский сад на 300 мест», стоимость которого составила 102 993 руб., при этом пунктом 3.2.1 договора купли-продажи на покупателя возложена обязанность осуществить строительство объекта в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и утвержденным проектом планировки; по договору № 2761 от 15.07.2016 в собственность передан участок № 7371 с целевым назначением «Детский сад на 300 мест», стоимость которого составила 102 542 руб., при этом пунктом 3.2.1 договора купли-продажи на покупателя возложена обязанность осуществить строительство объекта в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и утвержденным проектом планировки; по договору   № 2758 от 15.07.2016 в собственность передан участок № 7366 площадью 20 817 кв.м с целевым назначением «Общеобразовательная школа на 1 500 учащихся», стоимость которого составила 228 987 руб., при этом пунктом 3.2.1 договора купли-продажи на покупателя возложена обязанность осуществить строительство объекта в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и утвержденным проектом планировки; по договору № 2762 от 15.07.2016 в собственность передан участок № 7407 площадью 21 983 кв.м с целевым назначением «Общеобразовательная школа на 1 500 учащихся», стоимость которого составила 241 813 руб., при этом пунктом 3.2.1 договора купли-продажи на покупателя возложена обязанность осуществить строительство объекта в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и утвержденным проектом планировки; по договору купли-продажи № 2760 от 15.07.2016 в собственность передан участок № 7405 с целевым назначением «Детский сад на 300 мест», стоимость которого составила 97 240 руб., при этом пунктом 3.2.1 договора купли-продажи на покупателя возложена обязанность осуществить строительство объекта в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и утвержденным проектом планировки.

Таким образом, первоначальный арендатор земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории микрорайона № 30 в г. Сургуте, после разработки проекта межевания и проекта планировки территории указанного микрорайона, выкупил из публичной собственности земельные участки общей площадью 70 325 кв.м на льготных условиях, без торгов, не по рыночной стоимости, фактически предназначенные исключительно для строительства объектов социального назначения (детских садов и общеобразовательных школ), приняв на себя обязательства по строительству указанных объектов социального назначения в установленный срок на этих земельных участках, что прямо предусмотрено условиями указанных договоров купли-продажи в качестве цели их передачи в собственность.

Таким образом, общая стоимость выкупленных в 2016 году земельных участков площадью 70 325 кв.м составила всего в общем 773 575 руб., то есть по стоимости аренды 1 квадратного метра земельного участка, установленного при заключении договора аренды № 716 по результатам аукциона, проведенного в 2006 году.

Впоследствии права собственника указанных земельных участков перешли к ответчику (афиллированному к истцу лицу) по результатам заключения с АО «ЮграИнвестСтройПроект» соглашения об отступном от 23.05.2019.

 В рамках указанного соглашения стороны на основании составленных отчетов об оценке согласовали стоимость земельных участков: рыночная стоимость участка № 7375 составила 41 384 460 руб., участка № 7371 - 41 203 240 руб., участка № 7366 - 81 019 764 руб., участка № 7407 - 85 557 836 руб., участка № 7405 - 39 072 800 руб., итого на общую сумму более 288 млн. рублей, что больше выкупной стоимости в 372 раза. 

То есть цена продажи выкупленных по льготной цене земельных участков аффилированному лицу была многократно выше выкупной стоимости земельных участков. 

С учетом того, что целевое назначение спорных земельных участков не изменялось, в силу требований пункта 14 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, у нового собственника земельных участков сохраняется обязанность использовать их по целевому назначению, то есть для строительства на них исключительно детских садов и общеобразовательных школ, в связи с чем правомерным выводы судов о том, что как при заключении договора аренды № 716, так и при заключении впоследствии в 2016 году договоров купли-продажи земельных участков, на лицо, которое приобрело право аренды исходного земельного участка под его комплексное освоение по результатам аукциона и право собственности на вновь образованные земельные участки, в силу условий указанных договоров возложена обязанность по осуществлению на этих земельных участках исключительно строительства школ и детских садов (социальный объектов). При этом строительство иных объектов является нецелевым использованием земельных участков, что запрещено земельным законодательством Российской Федерации и влечет соответствующую административную и гражданскую ответственность.

В настоящем случае перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству, установлен проектом планировки территории, подготовленным первоначальным арендатором по договору № 716, и на момент рассмотрения настоящего спора не изменен (с учетом итогов рассмотрения дела № А75-11234/2023).

Как отмечено Верховным Судом Российской Федерации в определении от 01.04.2025 по делу № А75-11234/2023, общество, являясь собственником земельных участков с видами разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка, ТП-4, ТП-3, общеобразовательные школы, детские сады, не лишено возможности продолжать осваивать и использовать данные участки по назначению в соответствии с установленными видами разрешенного использования, целями и условиями приобретения (выбытия) указанных участков из публичной собственности в порядке статьи 30.2 ЗК РФ, действовавшей на дату заключения договора аренды комплексного освоения исходного земельного участка в целях жилищного строительства и подлежавшей применению при заключении в 2016 году договоров купли-продажи земельных участков (образованных из исходного участка), не оспоренных и не признанных в установленном порядке недействительными.

В рамках настоящего дела судами правомерно принято во внимание, что один из спорных объектов «территория общего пользования (дорога)» также не поименован в договоре аренды земельного участка № 716 и в аукционной документации как объект, подлежащий строительству, что не препятствовало ответчику приступить к строительству указанного объекта исходя из документов территориального планирования. Указанное также свидетельствует о выборочном подходе ответчика к вопросу о том, какие именно объекты должны быть им построены в рамках комплексного освоения исходного земельного участка.

В настоящем случае обязательства по комплексному освоению территории в части возведения объектов социальной инфраструктуры - трех детских садов по 300 мест, двух общеобразовательных школ - ни первоначальным арендатором земельных участков, получившим право аренды по результатам торгов, ни новым собственников вновь образованных земельных участков (ответчиком), в настоящее время не исполнены.

Относительно возражений ответчика на предмет возложения на него обязанности построить указанные объекты социального назначения касаются отсутствия в настоящее время обязательств публичных образований по финансированию строительства этих объектов за счет бюджетных средств, суды правильно обозначили, что указанные обстоятельства не являются препятствием для возложения на ответчика обязанности построить спорные объекты в силу следующего.

Ранее действовавшей государственной программой Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «Развитие образования в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре на 2018 - 2025 годы и на период до 2030 года», утвержденной постановлением Правительства от 09.10.2013 № 413-п (пункт 65 таблицы 6 раздела V) (в редакции по состоянию на 05.02.2018) было предусмотрено строительство объекта «Детский сад в микрорайоне № 30 г. Сургута на 300 мест» за счет внебюджетных источников финансирования с периодом реализации 2017-2019 гг.; впоследствии период реализации менялся на 2019-2021 гг.

Таким образом, изначально строительство указанного объекта предусматривалось за счет внебюджетных источников финансирования, а не за счет бюджета соответствующего публичного образования.

Также указанной государственной программой было предусмотрено приобретение двух объектов «Средняя общеобразовательная школа в микрорайоне 30 г. Сургута (Общеобразовательная организация с универсальной безбарьерной средой)» на 1 500 мест каждый, которые должны быть построены в 2021 - 2023 гг. и 2022 - 2024 гг. соответственно.

При новом рассмотрении дела в целях исполнения указаний суда кассационной инстанции в указанной части суд первой инстанции привлек к рассмотрению спора Депобразования, Депгосимущество и Депстрой.

Из представленных в материалы дела доказательств судами установлено, что приобретение в собственность автономного округа спорных социальных объектов в настоящее время, действительно, не предусмотрена государственными программами Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (как следует из отзыва Депгосимущество); в государственную программу «Строительство», утвержденную постановлением Правительства от 10.11.2-23 № 561-п, на период 2029-2030 годов включено строительство объекта «Средняя общеобразовательная школа в микрорайоне № 30 г. Сургута», а в Перечне создаваемых объектов на 2024 год и на плановый период 2025-2030 годов, утвержденных постановлением Правительства от 10.11.2023 № 562-п, предусмотрено приобретение здания для размещения дошкольной организации и здания для размещения общеобразовательной организации (начальная школа - детский сад) в городском округе Сургут (как следует из отзывов Депстроя и Депобразования).

Доводы ответчика о том, что у муниципального образования отсутствует потребность в строительстве вышеуказанных образовательных учреждений на территории микрорайона № 30, верно признаны судами необоснованными.

При этом судами признаны обоснованными указания истца о том, что потребность в строительстве образовательных учреждений определяется не содержанием государственных программ, а количеством проживающих граждан на территории соответствующего муниципального образования исходя из построенных и планируемых к строительству объектов жилищного строительства.

Проектом планировки территории от 2012 года, действующим в настоящее время, предусмотрено строительство на территории микрорайона № 30 двадцать два многоквартирных жилых дома 10, 12, 14, 16, 17, 21 этажей, при этом ответчиком не приведено доказательств наличия на указанной территории детских садов и школ, построенных в рамках комплексного освоения территории.

Принимая во внимание, что при этом количество детей, обучающихся в школах и посещающих детские сады, было рассчитано исходя из объемов жилищного строительства самим арендатором земельного участка при разработке проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона № 30 г. Сургута, а также отражено в ЕГРН при постановке на кадастровый учет этим же арендатором земельных участков, предназначенных для указанных целей, суды правильно отклонили доводы ответчика о более низкой потребности населения в количестве мест в школах и детских садах, как не подтвержденные доказательствами.

Также судами верно принято во внимание, что по сравнению с объемами жилищного строительства, запланированными первоначально при заключении договора аренды № 716, объемы жилищного строительства фактически были увеличены, что повлекло необходимость внесения соответствующих изменений в проект планировки и проект межевания территории микрорайона № 30 г. Сургута и что свидетельствует об увеличении потребности в количестве мест в детских садах и школах, а не их уменьшении.

Из отзыва Депстроя следует, что потребность в обеспеченности населения объектами образования учитывается при формировании государственных программ на основании предложений органов местного самоуправления, которые вправе принять участие в мероприятиях по развитию социальной инфраструктуры. Как следует из ответа Депобразования от 27.05.2024 № 10-Исх-5951 Администрация неоднократно обращалась с предложениями о замене, включению, исключению объектов, изменению их технико-экономических показателей в государственные программы округа, в том числе в ходе рассмотрения настоящего дела 07.05.2024 по включению в государственную программу спорных объектов.

С учетом изложенного, принимая во внимание действующее законодательство как в сфере бюджетного финансирования, так и в сфере принятия и реализации государственных программ, суды при новом рассмотрении дела пришли к обоснованным  выводам, что с учетом возможности ежегодной актуализации государственных программ субъекта Российской Федерации при рассмотрении настоящего спора не имеет правового значения вопрос о наличии на момент рассмотрения спора судом в государственной программе конкретных объектов социального назначения для целей их дальнейшего финансирования за счет бюджета. Указанные обстоятельства не имеют правового значения при рассмотрении спора об обязании стороны договора исполнить в натуре предусмотренные этим договором обязательства с учетом того, что условия договора прямо не предусматривают софинансирования за счет средств бюджета выполнение арендатором принятых на себя обязательств, указанные условия не входят в предмет договора аренды земельных участков. 

При новом рассмотрении судами верно установлено, что из представленных в материалы дела 07.08.2023 документов усматривается, что письмом от 05.02.2018 Администрация запрашивала информацию о планируемых сроках начала строительства объекта «Детский сад в микрорайоне № 30 г. Сургута» для подготовки предложений о внесении изменений в государственную программу Ханты -Мансийского автономного округа - Югры «Развитие образования в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре на 2018-2025 годы и период до 2030 года»

В ответ АО «ЮграИнвестСтройПроект» письмом от 13.02.2018 № 239-Ю сообщило, что строительство детского сада запланировано на 2021 год, для комфортного проживания жителей микрорайона компанией предусмотрено устройство билдинг-садов на 80-100 мест в 2018-2019 годах в жилых домах, расположенных на участках с кадастровыми номерами 86:10:0101000:7374 и 86:10:0101000:7384 (далее – участки № 7374 и 7384) со сроком их вводы в 2019-2020 годах.

Кроме того, письмом от 30.10.2020 № 1851-О ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» в ответ на запрос информации о формировании финансовой потребности на возмещение части затрат по строительству инженерной инфраструктуры на 2021 год и плановый период 2021-2023 год, подтвердило планирование строительства внутриквартального проезда, а также детского сада на участке № 7375.

Вышеуказанные обстоятельства позволили судами констатировать, что вопреки доводам и возражениям ответчика, и первоначальный арендатор, и ответчик уже после проведения работ по межеванию арендованного земельного участка, постановки вновь образованных земельных участков на кадастровый учет и их выкупу в частную собственность планировали осуществлять строительство не только жилых объектов в микрорайоне № 30 г. Сургута, но и строительство спорных социальных объектов как за счет собственных средств, так и путем выкупа этих объектов за счет бюджетных средств.

При этом, при рассмотрении настоящего спора ответчиком не представлено мотивированных пояснений о том, на кого в таком случае в соответствии с разработанным его правопредшественником проектом планировки территории, и выкупом по льготной цене земельных участков, должна быть возложена обязанность по возведению социальных объектов на земельных участках, которые имеют именно целевое назначение для строительства детских садов и школ и не могут быть использованы в иных целях, принимая во внимание нахождение этих участков на момент рассмотрения спора в собственности ответчика.

Кроме того, при освобождении ответчика от таких обязательств, по мнению окружного суда, с его стороны не будет предоставлено равноценное встречное предоставление по заключенным сделкам выкупа (возникнет неосновательное обогащение), поскольку ответчик уже получил земельные участки из публичной собственности по льготной цене (без проведения торгов), при этом перепродал их в сотни раз дороже, не исполнив предусмотренные условия такой продажи в виде строительства объектов социального назначения (в том числе и инфраструктуры). О возврате участков Администрации (муниципалитету) ответчик также не завилял, таких доводов в период рассмотрения спора не приводил. 

С учетом изложенного, намеренное уклонение ответчика как застройщика в течение более 9 лет от исполнения добровольно принятых обязательств по строительству объектов социального назначения, в том числе последовательные действия по продаже земельных участков аффилированным лицам с намерением признания обязанности по строительству прекратившейся, подтверждает правомерность выводов судов о злоупотреблении ответчиком предоставленными ему гражданскими правами (статья 10 ГК РФ).

Поскольку в частную собственность публичные земельные участки выкупались АО «ЮграИнвестСтройПроект» исключительно с целью комплексного освоения территории микрорайона № 30 и строительства на них конкретных объектов (школ и детских садов), а не для последующего осуществления на них строительства иных объектов или для выкупа за средства бюджета этих земельных участков обратно в публичную собственность, действия ответчика противоречат закону. 

 Иная оценка противоречила бы принципу добросовестного поведения лиц, которые получают право осуществлять на публичных землях предпринимательскую деятельность по строительству жилых объектов, не предоставляя встречного исполнения обязанности по возведению иных объектов социального назначения в рамках комплексного освоения территории.

При новом рассмотрении спора судом первой инстанции обоснованно установлено, что как первоначальным застройщиком (арендатором), так и ответчиком, составляющим группу взаимозависимых юридических лиц, что было подтверждено при новом рассмотрении настоящего спора, получившими земельный участок для комплексного освоения всей территории этого земельного участка, в том числе и для строительства социально значимых объектов, а также получивших в собственность земельные участки по цене, значительно ниже рыночной, не доказано надлежащее исполнение обязательств, которые в силу положений статей 30.2 и 38.2 ЗК РФ также возложены на ответчика как на правопреемника первоначального арендатора.

Прекращение срока действия договора аренды № 716, также как и определенного договором срока возведения объектов на полученном в аренду земельном участке не препятствуют заявлению истцом как заинтересованным лицом требований об исполнении обязательств о строительстве (завершении строительства) таких объектов с последующей передачей муниципальному образованию спорных социально значимых объектов.

Учитывая изложенное, правомерно отклонены доводы ответчика о пропуске срока исковой давности в связи с истечением срока действия договора аренды (по позиции ответчика, срок исковой давности надлежит исчислять с 01.08.2016 со ссылкой на пункт 3.2. 6 договора, в связи с чем срок исковой давности по заявленным требованиям истек 01.08.2019) на основании следующего. 

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. На основании пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

При этом в соответствии со статьями 203, 206 ГК РФ если в течение или по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, течение исковой давности начинается заново.

Письмом от 05.02.2018 Администрация запрашивала информацию о планируемых сроках начала строительства объекта «Детский сад в микрорайоне № 30 г. Сургута» для подготовки предложений о внесении изменений в государственную программу Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «Развитие образования в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре на 2018-2025 годы и период до 2030 года»

В ответ АО «ЮграИнвестСтройПроект» письмом от 13.02.2018 № 239-Ю сообщило, что строительство детского сада запланировано на 2021 год, для комфортного проживания жителей микрорайона компанией предусмотрено устройство билдинг-садов на 80-100 мест в 2018-2019 годах в жилых домах, расположенных на участках № 7374 и 7384 со сроком их вводы в 2019-2020 годах.

Кроме того, письмом от 30.10.2020 № 1851-О ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс» в ответ на запрос информации о формировании финансовой потребности на возмещение части затрат по строительству инженерной инфраструктуры на 2021 год и плановый период 2021-2023 год, подтвердил планирование строительства внутриквартального проезда, а также детского сада на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7375.

Поскольку ответчиком по настоящему делу в 2018 и в 2020 годах в указанной переписке была признана обязанность по строительству не только жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, но и принятие на себя обязательств по строительству социальных объектов (в том числе с учетом возмещения только части затрат на строительство), суды пришли к обоснованным выводам, что указанная переписка сторон свидетельствует о прерывании срока исковой давности по правилам, установленным статьями 203, 206 ГК РФ в виду признания ответчиком после истечения срока действия договора своей обязанности по строительству социальных объектов на выкупленных земельных участках.

Иного из материалов дела не следует и кассаторами не доказано. 

Поскольку в настоящем случае исковые требования заявлены о выполнении обязанности по договору в целом, а не об исполнении самостоятельных, независимых обязанностей по строительству отдельных объектов, признание неисполнения договора является призванием в целом, а не в его части.

Возражая относительно исковых требований, ответчик ссылался на судебные акты по делу № А75-11234/2023 и отказ Администрации согласовать изменения в проект планировки и проект межевания, признанный в судебном порядке законным. По мнению ответчика, зарегистрированные права на спорные земельные участки в ЕГРН по конфигурации и местоположению не соответствуют актуальному на сегодняшний день проекту планировки территории микрорайона № 30 в редакции 2012 года, действующему в настоящее время на территории муниципального образования, что является препятствием для получения разрешения на строительство спорных объектов и приведет к невозможности фактического исполнения решения судов, еще и в уставленные сроки       (2 года). 

В указанной части суды справедливо заметили, что указанное ответчиком несоответствие является результатом действий его самого, имевшего интерес в дроблении участков. При этом после признания проекта планировки недействующим первоначальный арендатор и ответчик не принимали попыток по приведению земельных участков в соответствие с изменившейся документацией.

При рассмотрении дела № А75-11234/2023 Восьмой арбитражный апелляционный суд в постановлении от 31.05.2024 указал, что подготовленный обществом проект корректировки документации по планировке территории микрорайона № 30 правомерно был направлен Администрацией на доработку постановлением № 1520 от 24.03.2023, поскольку предусматривал суммарно значение вводимого в эксплуатацию жилья более 301 190 тыс. кв.м, что противоречило условиям договора о комплексном освоении территории и условиям аукциона, по результатам которого был заключен договор № 716, указав при этом на злоупотребление обществом предоставленными ему гражданским правами.

Поскольку вопросы об определении лица, обязанного актуализировать документы территориального планирования, о порядке и сроках такой актуализации не относятся к предмету рассматриваемых требований об обязании стороны по договору комплексного освоения территории построить объекты недвижимости, соответственно доводы кассаторов в указанной части о невозможности строительства в настоящее время спорных объектов (детских садов и школ) суд округа признает не обоснованными. 

Учитывая отсутствие доказательств разработки ответчиком проектов планировки территории с учетом уже состоявшихся работ по межеванию земельных участков, постановки их на кадастровый учет, при наличии такой обязанности ответчика как правопреемника АО «ЮграИнвестСтройПроект» (что следует из условий аукционной документации и заключенного на его основании договора № 716), неисполнение самим ответчиком обязанностей, возложенных на него в силу договора и требований закона, не может расцениваться судом как препятствие для исполнения обязательств по строительству спорных объектов социального назначения.

В связи с изложенным подлежат отклонению как не обоснованные доводы ответчика о неисполнимости заявленных Администрацией требований, поскольку объективно существующих препятствий для осуществления строительства социальных объектов на земельных участках, полученных обществом в собственность, судом не установлена.

Таким образом, при новом рассмотрении спора суды, исследовав аукционную документацию и объем прав и обязанностей АО «ЮграИнвестСтройПроект» по договору аренды земельного участка № 716, пришли к законному выводу о наличии у ответчика как правопреемника первоначального арендатора обязанности осуществить строительство спорных социальных объектов, поскольку АО «ЮграИнвестСтройПроект» обязательство по комплексному освоению участка № 0337 не исполнило, при этом приобрело в собственность публичные участки, предназначенные для комплексного освоения земель, и в последующем передало их в собственность Общества; установили недоказанность пропуска истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, а также наличие потребности муниципального образования в спорных социальных объектах в микрорайоне № 30 г. Сургута.

Исследовав и оценив предоставленные в материалы дела доказательства в их взаимной связи и совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая вышеизложенное, суды нижестоящих инстанций пришли к правомерным выводам об удовлетворении  требований Администрации об обязании ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» исполнить предусмотренные договором аренды № 716 обязательства по строительству на каждом из упомянутых земельных участков тех социальных объектов, которые были предусмотрены правопредшественником общества, осуществившим межевание исходного земельного участка, переданного под комплексное освоение по договору № 716, и постановку вновь образованных земельных участков на кадастровый учет.

При этом суд первой инстанции счел возможным установить срок исполнения указанной обязанности в течение двух лет с даты вступления решения суда по настоящему делу, принимая во внимание необходимость ответчику актуализировать документы территориального планирования для получения соответствующих разрешений на строительство объектов.

Относительно доводов ответчика о том, что данный срок неисполнимым, указывая, что нормативный срок строительства объектов - 6 лет 9 месяцев, а согласно письму ООО «Строительный холдинг Енко» от 24.12.2024 - более 13 лет, а также на необходимость проведения экспертизы с целью определения срока строительства, суд округа исходит из следующего.

ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» необоснованно считает срок строительства отдельно по каждому объекту и общий срок исчисляет арифметическим сложением этих сроков, то есть как если бы объекты последовательно возводились один за другим, не учитывая возможность одновременного возведения объектов. Первоначально возведение всех объектов планировалось до 2016 года, и правопредшественник ответчика не заявлял о неисполнимости данного обязательства, согласился с таким сроком. Несмотря на это, по состоянию на март 2025 года социальные объекты до сих пор не возведены, при том, что коммерчески выгодное жилищное строительство осуществляется. По верному замечанию суда апелляционной инстанции, при таких обстоятельствах ссылка ответчика на недостаточность срока для исполнения судебного акта является проявлением его недобросовестного поведения и не может являться основанием для изменения решения суда первой инстанции, установления ответчику еще более длительного срока исполнения (учитывая общий срок просрочки исполнения обязательства).

Возникающие при исполнении судебного акта затруднения подлежат разрешению с помощью иных процессуальных инструментов, в частности, предусмотренных статьей 324 АПК РФ.

В части требований Администрации об обязании общества завершить строительство объекта «Территория общего пользования (дорога)» на участках №№ 22496, 5142 и 2265 суды также пришли к обоснованным выводам в силу нижеследующего. 

Из представленных в материалы дела доказательств следует и сторонами не оспаривается, что в настоящее время на указанных земельных участках обществом осуществлено строительство упомянутого объекта.

При этом между сторонами в настоящее время имеется спор о качестве и объемах выполненных обществом работ, но спора по вопросу о необходимости строительства объекта «Территория общего пользования (дорога)» на упомянутых земельных участках не имеется.

Так, согласно акту обследования от 14.10.2024, составленному должностным лицом Администрации в одностороннем порядке, в ходе визуального осмотра участка № 2265, фактически являющегося проездом по ул. Университетская до дома № 15/1 по ул. Захарова в микрорайоне № 30, вдоль транспортных проездов отсутствует тротуар, а также пешеходные дорожки, имеются повреждения асфальтового покрытия.

В то же время в материалы дела представлен договор подряда от 03.07.2020 на строительство внутриквартального проезда с дополнительными соглашениями № 1 и № 2; заключение по результатам строительно-технического исследования от 14.09.2024, проведенное ООО «Опора», из которых следует, что работы по строительству спорного объекта осуществляются.

Поскольку исковые требования Администрации связаны с обязанием ответчика исполнить обязательства, определенные договором № 716, в котором не содержалось каких-либо конкретных требований к строительству указанного объекта, суды пришли к верному заключению об отсутствии у него в рамках рассмотрения настоящего дела полномочий по определению качественных характеристик подлежащего строительству объекта.

Вместе с тем, поскольку доказательств сдачи названного объекта дорожной сети в эксплуатацию в установленном законом порядке в материалы настоящего дела не представлено, подлежит удовлетворению требование об обязании общества завершить строительство объекта «Территория общего пользования (дорога)» на упомянутых земельных участках в установленном законодательством порядке в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу с учетом доводов ответчика о фактическом выполнении большей части работ по строительству указанного объекта.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на предоставленных в материалы дела доказательствах, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой суда апелляционной инстанции, который в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешает дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Доводы кассационных жалоб относительно принятия судом первой инстанции уточненных требований Администрации с нарушением процессуальных норм, поскольку они являются новыми, отклоняются судом округа, поскольку при уточнении исковых требований Администрация не изменяла одновременно предмет и основание иска.

Как следует из взаимосвязанных положений статей 49, 125 АПК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» предметом иска является материально - правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменения или прекращения его. Изменение предмета иска - это изменение материально-правового требования истца к ответчику. Основание иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. Изменение основания иска - изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Как при первоначальном обращении в суд, так и при уточнении иска в спорной части Администрация просила обязать ответчика исполнить обязательства, возникшие в связи с переходом к ответчику прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 716, а именно завершить строительство объекта «Территория общего пользования (дорога)», при этом уточнению исковые требования подвергались только в части уточнения кадастровых номеров земельных участков, на которых истец просил обязать ответчика завершить строительство указанного объекта: при первоначальном обращении в суд истец просил обязать совершить указанные действия только на участке № 22496, а при уточнении иска по результатам повторного рассмотрения спора указал на необходимость завершения строительства объекта на участках № 22496, 5142 и 2265, что не является одновременным изменением предмета и основания исковых требований в указанной части.

Вместе с тем, поскольку в материалах дела имеются противоречивые сведения о состоянии частично построенного ответчиком объекта «Территория общего пользования (дорога)» на момент принятия судом решения по настоящему делу, судом первой инстанции уточненные исковые требования Администрации приняты только в части уточнения кадастровых номеров земельных участков, на которых истец просит обязать ответчика завершить выполнение работ по строительству объекта «Территория общего пользования (дорога)», без указания видов работ, которые по мнению истца не выполнены ответчиком, поскольку условиями договоров, на которых основаны исковые требования, не определен перечень этих работ.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно приняты уточнения исковых требований.

Относительно доводов кассационных жалоб об отказе судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайств ответчика и третьего лица о приобщении к материалам дела новых доказательств, суд округа отмечает следующее.

Арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам. При решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств (пункт 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

Апелляционный суд исходил из того, что такие доказательства до подачи апелляционной жалобы (с учетом длительности рассмотрения дела, направления дела на новое рассмотрение) представлены не были, о наличии уважительных причин невозможности их своевременного представления не заявлено, часть доказательств получены после вынесения решения, в связи с чем счел приобщение новых доказательств к материалам дела и оценка данных доказательств не повлияет на разрешение спора по существу.

Суд округа не усматривает оснований согласиться с кассационными жалобами относительно необоснованного отказа апелляционным судом проведения экспертизы по делу, поскольку апелляционный суд дал надлежащую правовую оценку всей совокупности представленных в дело доказательств и всем доводам апелляционных жалоб.

Оснований для назначения по делу экспертизы, предусмотренных статьей 82 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не установил, признав достаточной совокупность имеющихся в деле доказательств для рассмотрения дела.

Таким образом, данные суждения не могут служить основанием для отмены судебных актов, поскольку в соответствии со статьей 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора.

Суд округа полагает, что фактические обстоятельства дела установлены судами обеих инстанций на основе представленных в дело доказательств и согласуются с ними. При этом к установленным обстоятельствам суды применили соответствующие нормы материального права и рассмотрели спор с соблюдением процессуальных норм.

Приведенные в кассационных жалобах доводы являлись предметом исследования и должной правовой оценки судов двух инстанций, а потому отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права, не опровергают выводов судов, основанных на установленных ими фактических обстоятельствах дела, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств, не свидетельствуют о неправильном применении или существенном нарушении норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, или о допущенной судебной ошибке.

Иное толкование подателями жалоб положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом округа не установлено. Кассационные жалобы акционерного общества «Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд» и общества с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск Стройресурс» удовлетворению не подлежат.

В отношении кассационной жалобы ИП ФИО2, поданной в порядке положений статьи 42 АПК РФ, суд округа приходит к следующим выводам.

Из части 1 статьи 4 АПК РФ следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу положений статьи 42 АПК РФ лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» (далее – Постановление № 13) указано, что при применении статей 273, 290 АПК РФ судам кассационной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке кассационного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ.

К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 АПК РФ относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт.

Таким образом, для признания права на обжалование судебного акта необходимо, чтобы принятый судебный акт непосредственно затрагивал права лица, не привлеченного к участию в деле, то есть устанавливал права относительно предмета спора либо возлагал соответствующие обязанности.

При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.

Наличие у субъекта, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела само по себе не наделяет его правом на обжалование судебных актов.

Для возникновения права на обжалование судебного акта у лица, не привлеченного к участию в деле, необходимо наличие суждений о его правах и обязанностях непосредственно в судебном акте, то есть в силу судебного акта у лица должны возникнуть или прекратиться какие-либо конкретные права и обязанности.

Вынесение такого судебного акта должно с очевидностью нарушать права субъекта спорных правоотношений на рассмотрение дела судом с его участием.

В пункте 3 Постановления № 13 также разъяснено, что в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При отсутствии соответствующего обоснования кассационная жалоба возвращается в силу пункта 1 части 1 статьи 281 АПК РФ.

Если после принятия кассационной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по жалобе подлежит прекращению.

Исходя из содержания названных норм, судебный акт может быть признан принятым о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора или другого лица либо на это лицо возлагаются какие-либо обязанности. Лицами, названными в статье 42 АПК РФ, должны быть представлены доказательства факта нарушения их прав и законных интересов.

Принимая во внимание отказ апелляционного суда в привлечении в качестве третьего лица ИП ФИО2, в связи с тем, что права и законные интересы предпринимателя обжалуемым судебным актом не затрагиваются; учитывая, что возможные требования ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» к предпринимателю могут быть основаны на самостоятельных договорных взаимоотношениях между ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» и ИП ФИО2, но не напрямую на решении суда по настоящему делу, исходя из отсутствия у предпринимателя охраняемого законом и подлежащего судебной защите интереса, который, по его мнению, нарушен, суд округа приходит к выводу, что у ИП ФИО2 не имеется прав на кассационное обжалование принятых по настоящему делу судебных актов в порядке статьи 42 АПК РФ.

На этом основании производство по кассационной жалобе ИП ФИО2 подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Согласно требованиям статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы общества относится на него.

На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная ИП ФИО2 при подаче кассационной жалобы сумма государственной пошлины подлежит возврату в связи с прекращением производства жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 150, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 26.11.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 18.03.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-6722/2023 оставить без изменения, кассационные жалобы акционерного общества «Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд» и общества с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск Стройресурс» - без удовлетворения.

Производство по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО2 прекратить.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 20 000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе, уплаченной по платежному поручению от 16.05.2025 № 112.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                      А.В. Щанкина

Судьи                                                                                    А.Ю. Донцова

ФИО1