Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-4098/2017

27 декабря 2017 г.

г. Челябинск

        Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2017 г.

        Решение изготовлено в полном объеме 27 декабря 2017 г.

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Гордеевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев  в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью управляющая организация «Комфорт» № 4, ОГРН 

<

***>, г. Коркино, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 304741221700102, г. Коркино, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Государственной жилищной инспекции по Челябинской области, о  предоставлении доступа к инженерным сетям для производства ремонтных работ и устранения аварийной ситуации и признании незаконным переустройства в нежилом помещении и приведении незаконно переустроеного нежилого помещения в прежнее состояние

при участии в заседании:

от истца: ФИО3, действующей по доверенности от 08.02.2017, паспорт 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью управляющая организация «Комфорт» № 4 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением (с учетом уточнений заявленных требований) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о предоставлении доступа к инженерным сетям для производства ремонтных работ и устранения аварийной ситуации и признании незаконным переустройства в нежилом помещении и приведении незаконно переустроеного нежилого помещения в прежнее состояние (л.д.103-107).

В обоснование требований истец указывает, что ответчиком выполнены работы по переустройству инженерных сетей канализации, а также ограничен доступ к ним, в связи с чем, жильцы квартир, расположенных над помещением ответчика испытывают неудобства ввиду  систематического затопления, а также собственник затрудняет доступ к обслуживанию и осмотру инженерных сетей и проведению ремонтных работ.  

Ответчик возражает против заявленных требований по основаниям, указанным в отзывах (л.д. 111-115, 132-136, 162-166).

Определением суда от 05.09.2017в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечена Государственная жилищная инспекция по Челябинской области  (л.д. 170).

  Заслушав доводы истца, возражения ответчика, исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст. ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд считает, что при разрешении спора следует руководствоваться следующим.

Как следует из материалов дела, на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления от 20.05.2008 г. за № 1, ООО УО «Комфорт» № 4 выполняет функции по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 97. 

        ИП ФИО2 на основании права собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 19.03.2008 года принадлежит нежилое помещение № 103 - кафе «Милана», расположенное в цокольном этаже МКД по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д.97 (л.д. 64).

На протяжении длительного периода времени собственники квартир № 75,76,89,90 расположенных на первом этаже многоквартирного дома № 97 по ул. Сакко и Ванцетти в городе Коркино испытывают неудобства в связи с систематическим затоплением квартир канализационными стоками, что подтверждается актами выполненных работ, фотоснимками, представленными в материалы дела (л.д. 20-26, 36-41). 

В результате проверки инженерных сетей канализации, проходящих в цокольном этаже, а именно, в нежилом помещении № 103 дома № 97 по ул. Сакко и Ванцетти (кафе «Милана») было выявлено, что сбор канализационных стоков осуществляется в один приемный канализационный колодец, пропускная способность которого не соответствует объему принимаемых канализационных стоков, что является причиной постоянного запаха и частых засоров системы канализации.

Кроме того, собственником нежилого помещения кафе «Милана» самостоятельно были выполнены работы по переустройству (переносу) инженерных сетей канализации, входящих согласно п. 5 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г № 491 в состав общего имущества дома, с установкой дополнительного сантехнического оборудования (раковины, унитазы). Проходящие в нежилом помещении трубы канализации скрыты под облицовочными материалами и бетонными полами с отделкой керамической плиткой, что затрудняет доступ к обслуживанию и осмотру инженерных сетей, и проведению ремонтных работ, что подтверждает комиссионный акт обследования от 17.08.2016, ситуационный план (л.д. 26-27).

В связи с созданием препятствий к общедомовым инженерным системам водоотведения, собственнику кафе «Милана» ФИО2 неоднократно направлялись уведомления о предоставлении допуска в нежилое помещение для производства ремонтных работ (л.д. 10-14).

Собственник нежилого помещения ФИО2 направил в адрес ООО УО «Комфорт» № 4 ответ (вх. № 432 от 09.11.2016 г), в котором, уведомляет Управляющую организацию о предоставлении доступа в летний период 2017 г. и предлагает определить источник финансирования, а также, выбрать подрядную организацию, имеющую лицензию для проведения данного вида работ (л.д. 25). 

В материалы дела ответчиком представлены договор купли-продажи на основании которого приобретено нежилое помещение, санитарно-эпидемиологическое заключение, технический паспорт, письмо Отдела архитектуры и градостроительства Администрации Коркинского муниципального района Челябинской области от 03.03.2008 о том, что выполненная перепланировка соответствует требованиям действующих нормативных документов по пожарной и санитарной безопасности. Конструктивная целостность здания не нарушена, инженерные нагрузки и общедомовые системы инженерного обеспечения не изменены, акт осмотра нежилого помещения (кафе «Милана»), проведенный представителями администрации Коркинского городского поселения, представителями ресурсоснабжающих организаций, представителями управляющих организаций, в том числе ООО УО «Комфорт № 4№, где установлено, что доступ к инженерным сетям для текущего обслуживания имеется частичный доступ, предписание ООО УК «Комфорт № 4»,  (л.д. 116-125). 

В соответствии с запросом суда от 11.08.2017 (л.д. 154-155), Администрацией Коркинского муниципального района представлен ответ от 23.08.2017, из которого следует, что представить документы, подтверждающие законные действия собственника ФИО2 по проведению перепланировки и переустройства нежилого помещения № 103 кафе «Милана» не представляется возможным. Администрация разрешение на проведение работ по перепланировке и (или) переустройству вышеуказанного нежилого помещения не выдавала. 

          В соответствии с письмом Администрации Коркинского муниципального района от 20.09.2016 (л.д. 31), разрешение на переустройство, перепланировку, а также разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию нежилого здания, части здания,  нежилого помещения № 103 –кафе «Милана» общей площадью 174, 2 кв. м, расположенного в цокольном этаже по адресу: 

<

...> и Ванцетти, 97 не выдавалось.  

            В соответствии с письмом муниципального казенного учреждения «Управление городского хозяйства и архитектуры» Коркинского городского поселения от 26.12.2016, администрацией Коркинского городского поселения ФИО2 выдавались следующие разрешительные документы: разрешение на строительство пристроя к нежилому зданию кафе по вышеуказанному адресу,  а также разрешение на ввод в эксплуатацию пристроя к нежилому зданию кафе. Документы о перепланировке и переустройстве нежилого помещения № 103 –кафе «Милана», расположенного в цокольном этаже дома № 97 по улице Сакко и Ванцетти в городе Коркино, не представляется возможным. Документы о перепланировке и переустройстве в МКУ «УГХА» отсутствуют. (л.д. 33-35).  

В соответствии с ходатайством ответчика, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечена Государственная жилищная инспекция по Челябинской области.

Государственная жилищная инспекция по Челябинской области представила письменное мнение, из которого следует, что 23.10.2017 Главное управление в присутствии представителей управляющей компании УО «Комфорт» № 4 и ответчика-супруги собственника нежилого помещения была проведена проверка спорного нежилого помещения, по результатам которой составлен акт № 3958-Ч-Л-2017 от 23.10.2017. При визуальном обследовании установлено, что часть инженерного оборудования систем водоотведения (канализации) и водоснабжения «зашито» отделочными материалами, что не предоставляет возможным в свободном доступе проведения осмотра и обслуживания общедомового имущества. Часть отводящих и подводящих трубопроводов переоборудована, выполнена замена материалов. 

В соответствии с пунктом 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 года № 170 переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах, допускается производить после получения, соответствующих разрешений в установленном порядке. Представителем собственника разрешение на проведенное переоборудование по вышеуказанному адресу не представлено, что так же подтверждается письмом МКУ «Управление городского хозяйства и архитектуры» Коркинского городского поселения от 26.12.2016 № 297. 

Таким образом, по проведенной проверке можно сделать вывод, что в нежилом помещении кафе «Милана»,  расположенном в многоквартирном доме 97 по ул. Сакко и Ванцетти в городе Коркино отсутствует свободный доступ к инженерным сетям для проведения осмотров, производства работ. Часть отводящих и подводящих трубопроводов переоборудована, выполнена замена материалов, данное переоборудование выполнено без соответствующего разрешения, что является самовольным переоборудованием нежилого помещения в жилом доме (л.д. 189-191).

В соответствии с п. 4. ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми/нежилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

        Инженерные коммуникации (в том числе канализация) которые расположены в подвальном помещении дома № 97  по улице Сакко и Ванцетти относятся к общему имуществу собственников помещений, находящихся в многоквартирном доме. 

         Общедомовое имущество в том числе и канализация обслуживаются управляющей организацией ООО УО «Комфорт» № 4.

       Собственники помещений многоквартирного дома не имеют права самостоятельно вмешиваться в инженерные коммуникации, относящиеся к общедомовому имуществу, ответственность за содержание и ремонт которого несет управляющая компания.

Пункт 10 Правил № 491 говорит о том, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений (п. 10 ПП РФ от 13.08.2006 г. № 491).

Подпунктом "е" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. N 354 предусмотрена обязанность потребителя допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем время, а для ликвидации аварий - в любое время.

Согласно приведенным положениям действующего законодательства на потребителя возложена обязанность обеспечить допуск представителей исполнителя для выполнения необходимых ремонтных работ в отношении общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, собственники (жилых/нежилых) помещений обязаны обеспечить свободный доступ не только в само помещение, но и непосредственно к самим элементам коммуникаций, и не вправе без соответствующего разрешения изменять их конструкцию, а также скрывать их несъемными элементами отделки, которые могли бы стать препятствием для постоянного контроля состояния коммуникаций и (или) для проведения их оперативного ремонта.

Поскольку инженерная система водоотведения в соответствии п. 5 правил от 13.08.2006 № 491 входит в состав общего имущества МКД, ответчик как собственник, обязан соблюдать права и законные интересы иных лиц, проживающих в доме, правила пользования жилыми/нежилыми помещениями, обязан допускать в заранее согласованное время работников Управляющей организации для проведения осмотра и ремонта внутриквартирного оборудования.

В соответствии положениями статей 25, 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно п. 1.7.2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении  Правил  и  норм  технической  эксплуатации  жилищного  фонда"     переоборудование ведущие к нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования не допускаются.

Согласно ч.3., ст. 29 ЖК РФ собственник жилого/нежилого помещения, которое было самовольно переустроено, обязан привести такое помещение в прежнее состояние.

            В силу статьи 249 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

          В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.  При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

           В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

          Таким оборудованием являются, в том числе, инженерные сети и коммуникации, относящиеся к зданию.

                 Материалами дела, в частности актом проверки от 23.10.2017 подтверждается ограничение свободного доступа к инженерным сетям для проведения осмотров и производства работ, часть отводящих и подводящих трубопроводов переоборудована (л.д. 192-194). 

             Какие либо доказательства, опровергающие установленные в акте факты, в материалы дела не представлены. 

           Собственники помещений многоквартирного дома не имеют права самостоятельно вмешиваться в инженерные коммуникации, относящиеся к общедомовому имуществу, ответственность за содержание и ремонт которого несет управляющая компания. 

             В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжение своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

           Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (далее - Правил), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций и оборудования для предоставления коммунальных услуг. 

             На основании абзаца 15 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 года N 354, потребителем является лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги. 

            В силу положений ст. 288 ГК РФ и ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. 

           Требования истца по существу направлены на устранение препятствий в пользовании централизованной системой канализации, являющейся общим имуществом многоквартирного дома путем восстановления в первоначальное состояние (для приема сточных вод) участка трубопровода, соединяющего канализационную систему помещения истца с центральной системой.

       В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжение своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций и оборудования для предоставления коммунальных услуг.

На основании абзаца 15 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 года N 354, потребителем является лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

В соответствии с ч. ч. 1 - 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Никто не вправе ограничивать гарантированные Конституцией РФ права собственников владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим недвижимым имуществом.

В силу положений ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.

На основании вышеизложенного,  действия ответчика, выразившиеся в ограничении доступа в занимаемое нежилое помещение для устранения аварийной ситуации и производства ремонтных работ, установка дополнительного сантехнического оборудования,  не соответствуют действующему законодательству и ведут к ограничению прав иных собственников, что не допускается в силу положений части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации устанавливающей, что права и свободы должны осуществляться с таким расчетом, чтобы не нарушать права и свободы других лиц.

Истцом при подаче иска в суд, платежным поручением № 8 от 11.01.2017 уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. (л.д. 8).

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражный судом со стороны. 

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 предоставить обществу с ограниченной ответственностью управляющей организации «Комфорт» № 4 доступ в занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 97, неж. помещение № 103, для устранения аварийной ситуации и производства ремонтных работ по замене канализационной трубы. 

Признать произведенное в нежилом помещении переустройство, а именно установку дополнительного канализационного оборудования (раковины, унитаз) незаконным, обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 привести нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 97, неж. помещение № 103 в прежнее состояние, а также открыть для систематического осмотра и обследования общедомовые инженерные системы водоотведения (отводы, переходы, ревизии, стояки, заглушки), а также другого оборудования, расположенного в этой системе. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу обществу с ограниченной ответственностью управляющей организации «Комфорт» № 4 расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                              Н.В. Гордеева 

     Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru