﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-45180/2019

г. Краснодар

03 февраля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 февраля 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С. при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Восход» (ИНН 6155054680, ОГРН 1046155012892) – Рецлова О.А. (доверенность от 27.01.2021), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, – администрации города Шахты (ИНН 6155027630, ОГРН 1026102773751), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Бюро кадастровых инженеров», комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Восход» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2020 по делу № А53-45180/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Восход» (прежнее наименование «Дон-Агропродукт»; далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации города Шахты (далее – администрация) о признании недействительным постановления от 18.09.2019 № 3662 об отмене постановления от 11.07.2018 № 3533 о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:38 по проспекту Карла Маркса, 192, в г. Шахты (далее – земельный участок) при условиях уточнения его границ и площади, присвоения адреса, изменения вида разрешенного использования, внесения соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Бюро кадастровых инженеров», комитет по управлению имуществом администрации города Шахты (далее – бюро, комитет).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2020, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. В Едином государственном реестре недвижимости площадь земельного участка указана равной 344 700 кв. м, сведения о местоположении – отсутствующими, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства. Общество не обеспечило уточнение границ земельного участка, не обосновало его уточненную площадь 286 031 кв. м на предмет соразмерности площади расположенных на участке объектов недвижимости и их разрешенному использованию (зеленые насаждения, открытые спортивные площадки). Основной вид деятельности общества (производство мукомольной и крупяной промышленности, крахмала и крахмалосодержащих продуктов) не соответствует разрешенному использованию земельного участка (он не может является для общества основной производственной базой). Совокупность условия для признания оспариваемого постановления администрации незаконным отсутствует.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Оценив постановление от 11.07.2018 № 3533, суды не рассмотрели по существу требование о признании недействительным постановления от 18.09.2019 № 3662. Земельный участок является основной производственной базой общества. Расположенные на нем объекты недвижимости носят вспомогательный характер. При переходе права собственности на них к обществу оно приобрело право пользования земельным участок на тех же условиях и объеме, что и прежний собственник предприятия. Отсутствие у общества возможности представления в суд первой инстанции заключения специалиста, обосновывающего площадь земельного участка, обусловлено введенными в связи с пандемией ограничительными мерами. Данное заключение направлено в суд апелляционной инстанции в качестве приложения к дополнению к апелляционной жалобе. Объекты недвижимости являются обязательным неотъемлемым элементом усадьбы и входят во вспомогательную часть плодопитомника. Вся площадь земельного участка  необходима для произрастания древесно-кустарниковой растительности. После приобретения имущественного комплекса плодопитомника общество дополнило в Едином государственном реестре юридических лиц сведения о дополнительных видах деятельности. Испрашиваемая площадь земельного участка согласована с администрацией. Остальная часть земельного участка изъята в предыдущие периоды. Суд апелляционной инстанции не вынес мотивированное определение о принятии новых доказательств или об отказе в этом.

В отзыве на кассационную жалобу комитет указывает на несоответствие назначения объектов недвижимости разрешенному использованию земельного участка. Несоразмерность площади земельного участка площади этих объектов являлось самостоятельным основанием для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов. Отмененное в порядке самоконтроля постановление от 11.07.2018 № 3533 не содержало обоснование площади земельного участка (286 031 кв. м) и ее необходимости для эксплуатации объектов недвижимости. Предоставление обществу такого участка без проведения торгов не соответствовало бы принципу рациональности. 

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что распоряжением мэра города Шахты от 16.07.2001 № 1642 земельный участок, площадь которого составляла 34,47 га, был закреплен за муниципальным унитарным предприятием «Чистый город» (далее – муниципальное предприятие) на праве бессрочного (постоянного) пользования. По сведениям правил землепользования и застройки муниципального образования город Шахты земельный участок расположен в трех территориальных зонах.

Общество (покупатель) и муниципальное предприятие в лице внешнего управляющего (продавец) на основании протокола от 30.05.2005 об итогах торгов продаже предприятия путем публичного предложения заключили договор от 04.06.2005 № 1 купли-продажи предприятия, в состав которого вошли расположенные на земельном участке нежилое здание площадью 197,1 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020520:288, административное здание площадью 59,5 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020520:287 и нежилое здание площадью 25,1 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020520:289 (далее – нежилые здания).

При проведении кадастровых работ было установлено, что уменьшение площади земельного участка связано с тем, что в его границах образованы земельные участки с кадастровыми номерами 61:59:0020520:323, 61:59:0020520:308, 61:59:0020520:263, 61:59:0020520:324, 61:59:0020520:311, которым присвоены почтовые адреса: Ростовская область, г. Шахты, проспект Карла Маркса, 188-ж, 188-д, 188-в, 188-е, 186-б.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 24.05.2018 № 841150 о присвоении земельному участку почтового адреса и о предварительном согласовании предоставления земельного участка в связи с необходимостью уточнения его границ. Администрацией издано постановление от 11.07.2018 № 3533 о предварительном согласовании предоставления обществу земельного участка (площадью 286 031 кв. м) при условии уточнения его границ. Земельному участку и нежилым зданиям присвоен почтовый адрес: Ростовская область, г. Шахты, пр-кт Карла Маркса, 192. Обществу предложено обратиться в уполномоченный орган по вопросу о внесении в сведения Единого государственного реестра недвижимости изменений, касающихся почтового адреса нежилых зданий и земельного участка, расположения последнего в зоне неиспользуемых природных территорий, разрешенного использования земельного участка (зеленые насаждения, открытые спортивные площадки), а также обеспечить размещение аншлага на фасаде объекта.

Комитет обратился в администрацию с заявлением от 02.08.2019 № 61/КУИ/1592 об отмене постановления от 11.07.2018 № 3533. Администрация со ссылкой на данное обращение постановлением от 18.09.2019 № 3662 отменила постановление от 11.07.2018 № 3533.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным возможно при установлении несоответствия этого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Компетентному органу местного самоуправления (его должностному лицу) предоставлено право на отмену ранее принятого им правового акта в целях обеспечения соблюдения действующего законодательства при осуществлении публичных функций и в порядке самоконтроля (пункт 4 статьи 7, пункт 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»; далее – Закон № 131-ФЗ). 

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 26.05.2011 № 739-О-О отметил, что названное положение направлено на реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления. Оно не исключает возможность судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений об отмене ранее изданных актов, которые не могут носить произвольный характер. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 сформулировал правовую позицию, согласно которой отмена в порядке самоконтроля ненормативного правового акта осуществляется с обязательным указанием норм, которым отмененный правовой акт не соответствовал.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Законодатель допускает возможность продажи земельных участков, находящихся в публичной собственности, или заключения договоров их аренды без проведения торгов в случае предоставления этих участков собственнику расположенных на них зданий, сооружений (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное право собственников расположенных на публичных землях зданий, сооружений является исключительным (часть 1 статьи 39.20).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработан правовой подход, согласно которому условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является доказанность (обоснованность) площади испрашиваемого участка, необходимой для использования зданий, сооружений (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна их площади (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

Руководствуясь названными нормативными положениями и правовыми подходами, заключив о неисполнении обществом обязанности по обоснованию площади испрашиваемого земельного участка и ее необходимости для эксплуатации нежилых зданий, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что земельным законодательством предусмотрены иные случаи, при которых предоставление находящегося в публичной собственности земельного участка также возможно без проведения торгов и без обоснования его площади.

Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) юридическим лицам вменены в обязанности переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретение таких участков в собственность (пункт 2 статьи 3). Договоры купли-продажи или аренды в этих случаях заключаются без проведения торгов (подпункт 7 пункта 2 статьи 39.3, подпункт 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, но которое в силу закона не может быть субъектом такого права, вправе заключить договор купли-продажи этого участка или договор его аренды (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования не требуется представление документов, обосновывающих площадь выкупаемых (приобретаемых в аренду) земельных участков. Аналогичный подход по отношению к землям сельскохозяйственного назначения приведен в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020. Правовые препятствия для его применения по отношению к землям населенных пунктов отсутствуют.

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки (часть 1 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Общие правила продажи недвижимости применяются к продаже предприятий (пункт 2 статьи 549 Гражданского кодекса).

Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) допускается включение в план внешнего управления в качестве меры по восстановлению платежеспособности должника продажу его предприятия (статья 109, пункт 2 статьи 110), под которым понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (пункт 1 статьи 110). При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе здания, сооружения, земельные участки (пункт 3 статьи 110).

В обжалуемых судебных актах не отражены результаты оценки заключенного обществом и муниципальным предприятием договора от 04.06.2005 № 1 купли-продажи предприятия  и приложений к нему. Суды не установили перешедший к обществу по этому договору объем прав на земельный участок. Установление данного обстоятельства необходимо для вывода о наличии у общества предусмотренной пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ обязанности по переоформлению прав на земельный участок и, соответственно, обязанности по обоснованию площади участка, необходимого для размещения и эксплуатации нежилых зданий. С учетом этих обстоятельств и сделанных на основании их оценки выводов суду следовало дать оценку оспариваемому обществом акту администрации с точки зрения его обоснованности, мотивированности, соответствия приведенным нормам и правовым позициям.

Названные недостатки не позволяют суду кассационной инстанции признать приведенные в обжалуемых судебных актах выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2020 по делу № А53-45180/2019 отменить.

Дело № А53-45180/2019 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     Н.С. Мазурова