427/2020-46924(3) 

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 10АП-4887/2020

Дело № А41-92027/19

14 июля 2020 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года  Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2020 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Игнахиной М.В., судей Миришова Э.С., Ханашевича С.К., при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, при участии в заседании: 

от ОАО «РЖД» - представитель ФИО2 по доверенности от 15  октября 2018 № МОСК НЮ-34/Д, паспорт;  

от ООО «Геопроектизыскания» - представитель ФИО3 по  доверенности от 05 ноября 2019, паспорт;  

от ФГБУ «НП «Лосиный остров» - представитель ФИО4 по  доверенности от 06 марта 2020 № 30, паспорт;  

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО «РЖД» на  решение Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2020 года  по делу № А41-92027/19, по иску ООО «ГЕОПРОЕКТИЗЫСКАНИЯ» к ОАО  «РЖД» о расторжении,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью  «ГЕОПРОЕКТИЗЫСКАНИЯ» (далее - ООО «ГЕОПРОЕКТИЗЫСКАНИЯ»,  истец) обратилось в суд с иском к открытому акционерному обществу  «Российские железные дороги» (далее - ОАО «РЖД», ответчик) о  расторжении договора купли-продажи № ЦРИ/4/КП/2920/13/000091 от  01.07.2013, взыскании уплаченных по договору денежных средств.  

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 февраля  2020 года по делу № А41-92027/19 заявленные требования удовлетворены  (том 2, л.д.143-145).  

Не согласившись с указанным судебным актом ОАО «РЖД»  обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.  

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии  со статьями 266 – 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

В судебном заседании представитель ОАО «РЖД» поддержал доводы  апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу  удовлетворить.  

Представители ООО «Геопроектизыскания» и ФГБУ «НП «Лосиный  остров» возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили  оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без  удовлетворения.  

Повторно исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной  жалобы, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для  отмены решения суда первой инстанции.  

Как следует из материалов дела, 30.04.2013 ОАО «РЖД», в лице  филиала Московской железной дороги, проводился открытый аукцион №  1187/ОАМОСК/13 по продаже принадлежащих ОАО «РЖД» на праве  собственности четырех объектов недвижимого имущества расположенных  

по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. 4-я Парковая, продаваемых  как единый имущественный комплекс.  

Согласно аукционной документации ОАО «РЖД» выставлено на  продажу следующее имущество:  

1. здание административное, адрес объекта: 

<

...>., кадастровый (условный) номер объекта  50- 50- 12/028/2009- 316, запись о государственной регистрации права  собственности ОАО «РЖД» от 25.04.2009 № 50- 50-/12/028/2009- 316.  

2. 

<

...>  кв.м., кадастровый (условный) номер объекта 50- 50- 12/028/2009- 317,  запись о государственной регистрации права собственности ОАО «РЖД» от  25.04.2009 № 50- 50-/12/028/2009- 317.  

3. Забор железобетонный 

<

...> м., кадастровый (условный) номер объекта 50- 5012/028/2009-318, запись о государственной регистрации права собственности  ОАО «РЖД» от 25.04.2009 № 50- 50-/12/028/2009- 318  

4. Площадка с грунтовым покрытием 

<

...>., кадастровый (условный) номер объекта 50- 5012/028/2009- 319, запись о государственной регистрации права  собственности от 25.04.2009 № 50- 50-/12/028/2009- 319.  

По результатам проведенного 19.06.2013 аукциона, ООО  «Геопроектизыскания» признан победителем, 01.07.2013 между ОАО «РЖД»  (продавец) и ООО «Геопроектизыскания» (покупатель) заключен договор  купли-продажи № ЦРИ/4/КП/2920/13/000091 (том 1, л.д. 24-28).  

Истцом оплачена стоимость договора в размере 40 053 560 руб.  Имущество по акту до настоящего времени не передано.  

Из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда  Московской области от 16.01.2019 по делу № А41-128/2018, оставленным без  изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от  26.03.2019 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от  

08.07.2019, признано отсутствующим право собственности ОАО «РЖД» на  следующие объекты:  

- площадка с грунтовым покрытием, назначение: нежилая,  строительная, расположенная по адресу: Московская область, Мытищинский  район, городское поселение Мытищи, 

<

...>  кадастровый номер 50:12:0100135:49,  

- забор железобетонный, протяженность 772 м., расположенный по  адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение  Мытищи, 

<

...> кадастровый номер 50:12:0100135:48,  

- водопровод, протяженностью 18 м., кадастровый номер  50:12:0100135:46, расположенный по адресу: Московская область,  Мытищинский район, городское поселение Мытищи, 

<

...> (том 1, л.д. 105-127).  

Как установлено судом все объекты расположены на земельном  участке с кадастровым номером 50:12:0000000:12 предоставленном ФГБУ  «НП «Лосиный остров» на праве постоянного (бессрочного) пользования на  основании постановления Главы Мытищинского района Московской  области № 1454 от 16.05.2001г., изданного во исполнение п. 6  Постановления Правительства Москвы и Администрации Московской  области № 235-113 от 29.04.1992г.  

 Договорные отношения между ФГБУ «НП «Лосиный остров» и ОАО  «РЖД» на право использования земельного участка под спорными объектами  отсутствуют.  

Таким образом, вышеуказанным решением суда признано  отсутствующим право собственности ответчика на три из четырех объектов  имущественного комплекса, являвшегося предметом договора купли- продажи.  

Кроме того, вышеуказанным решением суда установлено, что: 

- забор железобетонный является объектом вспомогательного  назначения, созданным для обслуживания иных объектов, в том числе в  

качестве улучшения земельного участка, на котором он расположен и  является элементом, обозначающим границы и ограничивающим доступ на  земельный участок;  

- водопровод, протяженностью 18 м., кадастровый номер  50:12:0100135:46, является объектом вспомогательного назначения,  созданным для обслуживания иных объектов, в том числе в качестве  улучшения земельного участка, заключающегося в приспособлении его для  удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком;  

- площадка с грунтовым покрытием не отвечает признакам объекта  недвижимого имущества, является объектом вспомогательного назначения,  созданным для обслуживания иных объектов, в том числе в качестве  улучшения земельного участка, на котором он расположен, и является  элементом благоустройства.  

Исходя из выводов суда по вышеуказанному делу, все три объекта  являются объектами вспомогательного назначения, созданными в качестве  улучшения земельного участка, связаны с ним общим назначением  (принадлежностью) и в силу ст. 135 ГК РФ следуют судьбе главной вещи, т.е.  земельного участка.  

Иными словами, данные объекты не могут быть самостоятельными  предметами гражданского оборота.  

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный  порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец  обратился с иском в суд.  

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны  исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства  и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в  соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно  предъявляемыми требованиями.  

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения  обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за  

исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от  исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами  предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий  такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных  договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в  собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять  этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).  

Согласно пункту 1 статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать  покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.  

В силу пункта 1 статьи 549 названного Кодекса по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)  продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок,  здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья  130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550).  

Из статьи 130 ГК РФ следует, что к недвижимым вещам (недвижимое  имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все,  что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,  сооружения, объекты незавершенного строительства.  

Из материалов дела следует, что при заключении договора купли- продажи стороны исходили из того, что продавец продает, а покупатель  приобретает принадлежащие ОАО «РЖД» на праве собственности четыре  объекта недвижимого имущества.  

Цена договора определена на все четыре объекта. 

Данные обстоятельства, определенные договором, могут  свидетельствовать о том, что предметом договора был имущественный  комплекс.  

В рассматриваемом случае именно отнесение объектов к недвижимым  вещам являлось существенным условием договора.  

Как усматривается из материалов дела, при заключении договора  истец имел намерения приобрести именно объекты недвижимого имущества.  

Правовой режим использования вещей отнесенных к движимым,  существенно отличается от вещей, отнесенных к недвижимым.  

В настоящее время у продавца имеется лишь один объект,  обусловленный рассматриваемым договором, который относится к  недвижимым вещам.  

Поскольку исполнить обязательства продавца по рассматриваемому  договору по передачи 4-х объектов недвижимого имущества стало  невозможным, истец предложил ответчику расторгнуть договор.  

Соглашение о расторжении сторонами не достигнуто. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ, изменение  обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько,  что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был  бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся  условиях.  

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что если стороны не  достигли соглашения о его расторжении, договор может быть расторгнут по  требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно  следующих условий:  

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что  такого изменения обстоятельств не произойдет;  

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые  заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при  той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по  характеру договора и условиям оборота;  

3) исполнение договора без изменения его условий настолько  нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных  

интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб,  что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе  рассчитывать при заключении договора;  

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения  обстоятельств несет заинтересованная сторона.  

Исходя из представленных доказательств, суд апелляционной  инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что имеется  все совокупность условий, определенных статьей 451 ГК РФ, а именно:  

на момент заключения договора купли-продажи стороны не могли  предполагать и, естественно, исходить из того, что впоследствии судом будет  признано отсутствующим право собственности АО «РЖД» на три из четырех  объектов продаваемого имущественного комплекса, то есть измениться  правовой режим вещи;  

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог  преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и  осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и  условиям оборота;  

причиной изменения обстоятельств является решение Арбитражного  суда о признании права отсутствующим, а изначальной причиной –  незаконная государственная регистрация объектов, как объектов  недвижимости;  

при всей степени заботливости истец не мог преодолеть указанные  причины;  

изменение правового режима вещи нарушает соотношение  имущественных интересов сторон и влечет для истца ущерб, что он в  значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при  заключении договора. Цена всех четырех объектов была одной (без разбивки  по отдельным объектам) признание трех объектов принадлежностью  земельного участка, влечет для истца ущерб, так как фактически это  означает, что вся сумма по договору была уплачена только за здание. Истец  

по договору приобретал четыре объекта недвижимости, как имущественный  комплекс. Признание судом водопровода, забора и грунтовой площадки  неотъемлемой принадлежностью земельного участка, фактически лишает  истца возможности их использования в иных целях, кроме обслуживания  земельного участка.  

При наличии указанных обстоятельств и с учетом правового  положения земельного участка (как особо охраняемых земель),  использование истцом имущественного комплекса в каких-либо  коммерческих целях невозможно.  

Из договора купли-продажи не вытекает, что риск изменения  обстоятельств несет истец.  

В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников  гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.  

При таких обстоятельствах требования в части расторжения договора  являются обоснованными и как следствие подлежат удовлетворению.  

Пунктом 4 статьи 453 ГК РФ установлено, что в случае, когда до  расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой  стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое  обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение,  к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие  неосновательного обогащения (глава 60).  

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных  законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или  сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего),  обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или  сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением  случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила,  предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того,  явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения  

приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло  помимо их воли.  

Положением статьи 1103 ГК РФ предусмотрено следующее: поскольку  иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными  правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений,  правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к  требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате  исполненного в связи с этим обязательством.  

Как следует из материалов дела, истец обязательства по оплате  имущественного комплекса выполнил в полном объеме. Объекты  недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи, истцу не  переданы.  

Учитывая произведённую истцом оплату ответчику по договору,  который расторгнут судом, фактическую не передачу имущества истцу,  вывод суда первой инстанции о том, что истцу подлежат возврату денежные  средства, уплаченные по договору, является обоснованным.  

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил  заявленные истцом требования.  

Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии совокупности  условий, установленных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, отклоняется судебной  коллегией.  

На момент заключения договора купли-продажи указанные три объекта  зарегистрированы как объекты недвижимости и сведения о них внесены в  ЕГРН.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда  Московской области по делу № А41-128/2018 установлено, что три из  четырех объектов являются объектами вспомогательного назначения,  созданными в качестве улучшения земельного участка, связаны с ним общим  назначением (принадлежностью) и в силу статьи 135 ГК РФ следуют судьбе  главной вещи, т.е. земельного участка.  

Таким образом, данные объекты не могут быть самостоятельными  предметами гражданского оборота.  

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на  имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим  лицом на основании договора купли-продажи.  

Положения статьи 209 ГК РФ устанавливают, что собственнику  принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим  имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в  отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе  отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им,  оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения этим  имуществом.  

Признание данных объектов движимым имуществом, а также  объектами вспомогательного назначения, созданными в качестве улучшения  земельного участка, лишает истца возможности распоряжаться этими  объектами.  

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что использование  водопровода, забора, грунтовой площадки, разбор их на части, перемещение  на иной земельный участок не нанесет имуществу несоизмеримый урон, оно  не потеряет своих свойств и качеств, отклоняется судебной коллегией.  

Как усматривается из материалов дела, истец по договору приобретал  четыре объекта недвижимости, как имущественный комплекс. Забор и  водопровод можно разобрать и перенести на другой участок, здание же, как  часть имущественного комплекса, является недвижимым объектом и  перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.  

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу  о правомерности требований истца. Оснований для отмены судебного акта  по приведенным в апелляционной жалобе обстоятельствам не установлено.  

Доводы апелляционной жалобы являются необоснованными и подлежат  отклонению.  

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных  

при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не  

установлено. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным  

основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. 

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.  

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271  

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2020  года по делу № А41-92027/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух  месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд  первой инстанции.  

Председательствующий М.В. Игнахина  

Судьи Э.С. Миришов  С.К. Ханашевич