﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3885/2020-ГК

г. Пермь

05 августа 2020 года

Дело № А60-29124/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 августа 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Крымджановой Д.И.,  Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Саттаровой Н.О.,  Шималиной Т.В., 

рассмотрел в судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АЛГОЛ»  (ОГРН  1176658006953, ИНН 6671065938)

к  ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Банковский» (ОГРН  1126671017330, ИНН 6671404154),  индивидуальному предпринимателю Пономареву Александру Борисовичу (ОГРНИП 310667031200013, ИНН 667219699549), индивидуальному предпринимателю Шараповой Наталье Станиславовне (ОГРНИП 315665800071788, ИНН 663903476390)

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

в судебном заседании приняли участие представители:

от  истца – Кузьминых Р.А., по доверенности, паспорт, Кучеренко К.А., по доверенности, паспорт;

от  ответчиков –  Климов Д.Н., по доверенности,   паспорт,  Малмыгин А.С., по доверенности, паспорт;  

(лица, участвующие в деле,   о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)  

 Общество с ограниченной ответственностью «АЛГОЛ» (далее – ООО «АЛГОЛ»,  истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Торговый комплекс «Банковский» (далее – ООО ТК «Банковский», ответчик) о взыскании  стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений на первом и втором этажах, расположенных в трехэтажном здании по адресу: Российская Федерация, Свердловская обл., г. Екатеринбург, переулок Театральный, 5 / переулок Банковский, 4, и ранее арендуемых по договору аренды №2-17 от 10.07.2017 в размере 8 001 422 руб. 32 коп. (с учетом уточнения исковых требований принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации).

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены  индивидуальный  предприниматель Пономарев Александр Борисович, индивидуальный предприниматель Шарапова Наталья Станиславовна.

 Решением Арбитражного суда Свердловской области  от 12.02.2020 исковые требования удовлетворены частично. С ООО ТК «Банковский» в пользу ООО «АЛГОЛ» взыскана стоимость производственных неотделимых улучшений нежилых помещений на первом  и втором этажах, расположенных в трехэтажном здании по адресу: Российская Федерация, Свердловская обл., г. Екатеринбург, переулок Театральный, 5 / переулок Банковский, 4, и ранее арендуемых по договору аренды №2-17 от 10.07.2017 в размере 2 199 564 рубля 39 копеек, а расходы по оплате государственной пошлины в сумме 17320 рублей 62 копейки, по оплате судебной экспертизы 21992  рубля 00 копеек. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, истец,  общество с ограниченной ответственностью «АЛГОЛ» и ответчик, общество с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Банковский», обратились с апелляционными жалобами на указанное решение суда.

При рассмотрении апелляционных жалоб определением от 09.06.2020 при наличии оснований, предусмотренных  ч.6.1  ст.268, ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд   перешел  к рассмотрению дела   по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; к участию в деле  в качестве деле ответчиков  привлечены индивидуальный предприниматель Пономарев Александр Борисович и индивидуальный предприниматель Шарапова Наталья Станиславовна.

Определением от 21.07.2020 в порядке ч.3 ст.18 АПК РФ произведена замена судей Дюкина В.Ю., Поляковой М.А. на судей Гуляеву Е.И., Семенова В.В., сформирован состав для рассмотрения дела: председательствующий судья Гуляева Е.И., судьи Крымджанова Д.И., Семенов В.В. 

Истцом уточнены заявленные требования, согласно которым истец просит взыскать с ответчиков солидарно стоимость  неотделимых улучшений нежилых помещений на первом и втором этажах, расположенных в трехэтажном здании по адресу: Российская Федерация, Свердловская обл., г.Екатеринбург, переулок Театральный, 5 / переулок Банковский, 4, и ранее арендуемых по договору аренды №2-17 от 10.07.2017,  в размере 8001422 руб. 32 коп. Уточнения судом приняты в порядке ст.49 АПК РФ.  

В судебном заседании 22.07.2020 объявлен перерыв до 29.07.2020 13 час. 00 мин. После перерыва судебное разбирательство возобновлено. 

В судебном заседании истец на удовлетворении иска настаивает. Заявленные требования обоснованы истцом тем, что в период действия договора аренды  и с согласия ответчика ООО ТК «Банковский» истец произвел в арендуемых помещениях неотделимые улучшения; в связи с расторжением договора аренды ответчики солидарно обязаны компенсировать истцу стоимость указанных улучшений помещений. 

Ответчики иск не признали, привели доводы об отсутствии оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений в связи с отсутствием согласия арендодателя на их проведение. Указывают, что предпринимателям  Пономареву А.Б., Шараповой Н.С. передан спорный объект в пригодном работоспособном состоянии,   имеющиеся в материалах дела письма от ответчика подтверждают согласование работ, которое не относятся к неотделимым улучшениям, по тем же улучшениям которые заявлены истцом как неотделимые, письменные разрешения ответчика отсутствуют. Ответчики полагают, что  проведенное истцом переустройство арендуемого здания  привело к смене назначения помещений с торгового назначения на назначение – организации общественного питания, что  не свидетельствует об улучшении помещений,   истец злоупотребляет правами  подав настоящий иск, поскольку им получено возмещение стоимости произведенных работ  в виде  предоставления арендных каникул и льготы по оплате арендной платы,  взыскание стоимости работ с ответчика ООО «ТК «Банковский»   повлечет двойное возмещение затрат  и неосновательное обогащение на стороне истца.

Заслушав мнение участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд   установил: 

10.07.2017 между ООО Торговый комплекс «Банковский» (арендодатель) и ООО «АЛГОЛ» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №2-17 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передал арендатору, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения на первом и втором этажах, расположенных в 3-этажном здании по адресу: Российская Федерация, переулок Театральный, 5/пер. Банковский, дом 4 (далее - помещения, объект). Срок аренды договором определен  как 7 лет с момента  получения помещения арендатором по акту приема-передачи (п.1.6 договора). Пунктом  1.4 договора определено, что помещение будет использоваться под предприятие общественного питания. Также пунктом 2.4 договора (п.п. «д») согласовано условие об обязанности арендатора не производить никаких  неотделимых улучшений помещения без письменного согласования с  арендодателем, определено, что неотделимые улучшения, произведенные  арендатором без согласия с арендодателем, по расторжению договора являются собственностью арендодателя (п.3.3). 

11.07.2017 помещение передано истцу по акту приема-передачи с указанием на работоспособное состояние водопровода, канализации, сантехнического оборудования, фиксацией показаний счетчиков.

29.12.2017 проведена государственная регистрация договора аренды.   

14.06.2018  ООО ТК «Банковский», ООО «АЛГОЛ», ИП Пономаревым А.Б. и ИП  Шараповой Н.С. заключено соглашение №1  о перемене лиц в обязательстве к договору аренды недвижимого имущества №2-17 от 10.07.2017, согласно которому в связи с прекращением у прежнего арендодателя ООО Торговый комплекс «Банковский» права собственности на помещение, переданное арендатору в аренду, стороны пришли к соглашению о перемене лица (замене стороны) по вышеуказанному договору; арендодатель передал, а новый арендодатель принял права и обязанности прежнего арендодателя по договору аренды.

16.07.2018 арендатор и новый арендодатель заключили соглашение № 2 о расторжении договора аренды недвижимого имущества №2-17 от 10.07.2017 с 31.07.2018.

31.07.2018 сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с которым на основании соглашения № 2 о расторжении договора аренды арендатор передал, а арендодатель принял нежилые помещения. 

Настоящий спор о возмещении стоимости улучшений арендованного имущества вытекает из договорных (арендных) отношений, поэтому он подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных договором (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно  п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.   

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества либо наличие иных условий, установленных договором аренды; факт прекращения договора аренды; наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором; их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение эксперта,  суд полагает иск подлежащим удовлетворению частично. 

Обращаясь с иском в арбитражный суд, истец ссылается на то, что в период действия договора аренды   истцом за счет собственных средств произведены улучшения арендуемого имущества, а именно: произведен комплекс строительно-монтажных и отделочных работ на объекте - зашивка стен, монтаж плитки настенной, окон, дверей, ламината, шпатлевка и грунтовка стен, покраска потолка и т.п.); выполнены работы по проектированию и организации системы приточно-вытяжной вентиляции на объекте; выполнены работы по проектированию и организации системы электропитания и освещения на объекте; выполнены работы по проектированию и организации системы водоснабжения, водоотведения, водоочистки и отопления, работы по монтажу сантехники и подключению сантехнического и технологического оборудования к системам ВК на объекте; выполнены работы по проектированию и организации системы АПС и СОУЭ на объекте; выполнены работы по установке жироуловителя на объекте; изготовлена и установлена металлическая лестница на 18 ступеней между 1-ым и 2-ым этажом на объекте; выполнены работы по алмазной резке и бурению отверстий на объекте; выполнены земляные работы на объекте (разработка грунта, установка фундаментных блоков, монтаж трубопровода, засыпка котлована щебнем и т.п.); осуществлен комплекс работ по изготовлению и монтажу автоматических дверей GILGEN SLA; выполнены работы по отделке зала на объекте (нанесение декоративного покрытия - венецианской штукатурки). Указанные улучшения, по мнению истца, были произведены с согласия арендодателя.

 

То обстоятельство, что в период действия договора истец осуществил неотделимые улучшения арендованных помещений, договор аренды прекращен, помещения возвращены их  собственникам, участвующие в деле лица не оспаривают. 

Договором аренды иные, по сравнению с положениями ст.623 ГК РФ, обязательства сторон не установлены. 

Возражая против удовлетворения иска, ответчики  привели доводы о том, что согласие арендодателя на  каждый отдельный вид произведенных работ получено не было,  стоимость работ согласована арендодателем не была.  Указанные доводы ответчиков судом рассмотрены и отклонены, поскольку ремонтные работы, изменение качества помещений осуществлялись под контролем арендодателя, о чем свидетельствует совокупность собранных по делу доказательств, в том числе показания свидетелей. Достаточные доказательства обратного ответчиками не представлены. 

Согласно заключению  эксперта Ямановой М.А. (ООО «ЭнергоСтройПроект-Эксперт»), выполненному на основании судебного определения (т.6 л.д.66-117),  на объекте, расположенном по адресу:  Российская Федерация, г.Екатеринбург, переулок Театральный, 5/переулок Банковский, дом 4,  за счет арендатора произведены неотделимые улучшения  нежилых помещений, в том числе посредством проведения отделочных работ, устройство лестницы, работ по алмазному бурению и нанесению венецианской штукатурки, электромонтажных работ, по оборудованию санитарно-технических систем,  (водоснабжение, водоотведение, отопление), земляных работ и благоустройства; стоимость неотделимых улучшений помещений, без учета стоимости отделимых улучшений,  составила  2199564 рубля 39 копеек.

Данное заключение отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности доказательств. Мотивы, по которым эксперт пришел к указанным выводам, в заключении отражены. Истцом, ответчиками  выводы эксперта иными  достоверными доказательствами не  опровергнуты. 

Принимая заключение эксперта Ямановой М.А. (ООО «ЭнергоСтройПроект-Эксперт») в качестве достоверного доказательства, суд суд учитывает, что арендатором помещение переоборудовано для использования в целях предоставления услуг общественного питания, при этом стоимость работ, проведенных исключительно для перепрофилирования деятельности в помещении, и не улучшающих качества помещения, не подлежит включению в стоимость неотделимых улучшений. 

Доводы истца о том, что стоимость неотделимых улучшений помещений подлежит определению на основании заключения, представленного им в ходе судебного разбирательства, и что достоверность данного заключения подтверждена также соответствующей представленной истцом рецензией на заключение, судом рассмотрены и отклонены, поскольку указанное заключение ошибочно, в противоречие с положениями ст.623 ГК РФ  относит к неотделимым улучшениям помещения стоимость всех работ, проведенных в помещении за счет истца.  

Приведенные ответчиками доводы о том, что стоимость неотделимых улучшений помещений уже компенсирована истцу предоставлением по условиям договора арендных каникул и уменьшением размера арендной платы  судом расценены как ошибочные, поскольку из условий договора аренды не следует, что размер арендной платы был уменьшен в целях компенсации неотделимых улучшений помещений. 

 В судебном заседании суда апелляционной инстанции 29.07.2020 все   участвующие в деле лица подтвердили то обстоятельство, что  переход права собственности на  переданные в аренду истцу помещения  зарегистрирован в ЕГРН  14.06.2018; представитель ответчиков  в данном судебном заседании  пояснил суду, что основанием прекращения права собственности ответчика ООО «ТК «Банковский» на помещения и возникновения  на него права общей долевой собственности  ответчиков  14.06.2018  послужила сделка купли-продажи, с даты проведения государственной регистрации ответчики предприниматель Пономарев А.Б., предприниматель Шарапова Н.С. являются собственниками помещений, размер доли в праве общей собственности каждого из ответчиков составляет ½.  Обстоятельства перехода права собственности на помещения, наличие права общей долевой собственности ответчиков Пономарева А.Б.,  Шараповой Н.С.  на него, соотношение долей  ответчиков в праве участвующими в деле лицами также не оспаривается, ввиду чего судом данные обстоятельства признаны установленными.   

В связи с переходом права собственности на помещения к ответчикам Пономареву А.Б.,  Шараповой Н.С.  14.06.2018  ООО ТК «Банковский», ООО «АЛГОЛ», ИП Пономаревым А.Б. и ИП  Шараповой Н.С. заключено соглашение № 1  о перемене лиц в обязательстве к договору аренды недвижимого имущества №2-17 от 10.07.2017, согласно которому   стороны пришли к соглашению о перемене лица (замене стороны) по вышеуказанному договору; арендодатель передал, а новый арендодатель принял права и обязанности прежнего арендодателя по договору аренды.

Действие договора аренды помещений прекращено после возникновения права собственности ответчиков Пономарева А.Б.,  Шараповой Н.С  на помещения; по условиям соглашения № 1  указанные ответчики приняли на себя  все обязательства арендодателя (права и обязанности), вытекающие из договора, вместе с тем вопросы компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений помещений на случай прекращения действия договора  при продаже помещений и заключении соглашения № 1 сторонами не были разрешены.    

 Как разъяснено в п.27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", если из соглашения кредитора, первоначального и нового должников по обязательству, связанному с осуществлением предпринимательской деятельности, неясно, привативный или кумулятивный перевод долга согласован ими, следует исходить из того, что первоначальный должник выбывает из обязательства (пункт 1 статьи 322, статья 391 ГК РФ). 

С учетом изложенного выше надлежащими ответчиками по требованиям истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений  являются предприниматели Пономарев А.Б.,  Шарапова Н.С., с которых учитывая размер их долей в праве общей собственности на помещения  стоимость подлежит взысканию в равных долях.  

Доводы истца о наличии  солидарной обязанности ответчиков выплатить стоимость неотделимых улучшений помещений  судом рассмотрены и отклонены, так как солидарность ответственности  ответчиков законом в данном случае не установлена.  

	При таких обстоятельствах иск  следует удовлетворить частично,  к ответчикам индивидуальному предпринимателю Пономареву Александру Борисовичу,    индивидуальному предпринимателю Шараповой Наталье Станиславовне.  В удовлетворении иска к ответчику ООО ТК «Банковский» необходимо отказать. Принятое судом первой инстанции решение  подлежит отмене по основаниям, предусмотренным  ч.6.1  ст.268, ст.270 АПК РФ.   

	В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины   по иску относятся на   ответчиков Пономарева А.Б.,  Шарапову Н.С.  пропорционально размеру удовлетворенных требований; по результатам рассмотрения дела в целом расходы истца по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на него; расходы ответчика ООО «ТК «Банковский»  по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ответчиков Пономарева А.Б.,  Шарапову Н.С.   

При изготовлении резолютивной части постановления допущена описка в наименовании арбитражного суда первой инстанции, через который осуществляется обжалование принятого по делу судебного акта, вместо «через Арбитражный суд Свердловской области» указано «через Арбитражный суд Удмуртской Республики»; данную описку, как не изменяющую содержания постановления, следует исправить в порядке ст.179 АПК РФ путем изложения резолютивной части мотивированного постановления в верной редакции.  

Руководствуясь статьями   258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного  суда  Свердловской  области  от  12.02.2020  по делу № А60-29124/2019 отменить. 

Иск удовлетворить частично к ответчикам индивидуальному предпринимателю Пономареву Александру Борисовичу (ОГРНИП 310667031200013, ИНН 667219699549), индивидуальному предпринимателю Шараповой Наталье Станиславовне (ОГРНИП 315665800071788, ИНН 663903476390).

Взыскать с индивидуального предпринимателя Пономарева Александра Борисовича (ОГРНИП 310667031200013, ИНН 667219699549) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АЛГОЛ» (ОГРН 1176658006953, ИНН 6671065938) денежные средства в общей сумме 1 119 638 руб. 20 коп., в том числе стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 099 782 руб. 20 коп., расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 8 860 руб., расходы по оплате экспертизы в сумме 10 996 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шараповой Наталье Станиславовне (ОГРНИП 315665800071788, ИНН 663903476390) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АЛГОЛ» (ОГРН 1176658006953, ИНН 6671065938) денежные средства в общей сумме 1 119 638 руб. 20 коп., в том числе стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 099 782 руб. 20 коп., расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 8 860 руб., расходы по оплате экспертизы в сумме 10 996 руб.

В удовлетворении иска в остальной части, а также к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Банковский» (ОГРН  1126671017330, ИНН 6671404154) отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Пономарева Александра Борисовича (ОГРНИП 310667031200013, ИНН 667219699549) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Банковский» (ОГРН  1126671017330, ИНН 6671404154) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 500 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шараповой Натальи Станиславовны (ОГРНИП 315665800071788, ИНН 663903476390) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Банковский» (ОГРН  1126671017330, ИНН 6671404154) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 500 руб.

 Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской  области. 

Председательствующий

Е.И. Гуляева

 

Судьи

 

Д.И. Крымджанова

В.В. Семенов