ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                         Дело № А54-4109/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18.09.2023

Постановление изготовлено в полном объеме 19.09.2023

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие  сторон, извещенных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 19.07.2023 по делу № А54-4109/2023 (судья И.В. Шуман), принятое в порядке упрощенного производства по иску администрации муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области (г. Спасск-Рязанский) к обществу с ограниченной ответственностью «Агросоюз Спасск» (Рязанская область, Спасский район, с. Деревенское) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 62:20:0020104:450 от 07.07.2022 № А-77-22 за период с 07.09.2022 по 03.01.2023 в сумме 96193 руб. 96 коп., пеней, начисленных за период с 16.09.2022 по 24.04.2023 в сумме 5566 руб. 02 коп.,

УСТАНОВИЛ:

указанным решением иск удовлетворен частично, истец обратился с апелляционной жалобой о его отмене, ссылается на то, что земельный участок не передан истцу 29.11.2022 при расчете задолженности необходимо исходить из иной даты. 

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. 

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия проверяет обжалуемое решение только в части заявленных истцом доводов, в остальной части решение ответчиком не обжаловано.

07.09.2022 между администрацией (арендодатель) и ООО «Агросоюз Спасс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:20:0020104:450 от 07.07.2022 № А-77-22 (далее - договор). 

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору в аренду на срок с 07.09.2022 до 07.09.2027 земельный участок с кадастровым номером 62:20:0020104:450 общей площадью 191602 кв.м, местоположение: Рязанская область, Спасский район, в районе д. Гулынки, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования. Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

 Арендодатель исполнил свои обязательства по договору, передав арендатору земельный участок в соответствии с условиями договора, что подтверждается передаточным актом к договору аренды земельного участка от 07.09.2022. 

В соответствии с договором, использование участка является платным. 

Размер арендной платы составляет: годовая – 593564 руб. 27 коп., 1,2,3 кварталы – 148391 руб. 07 коп., 4 квартал – 148391 руб. 06 коп. (пункт 2.4 договора).

Между сторонами 29.11.2022 заключено соглашение о расторжении договора, а также подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 29.11.2022, согласно которому арендодатель принял земельный участок от арендатора в удовлетворительном состоянии без замечаний. 

Истец сослался на то, что  ООО «АгроСоюз Спасск» не исполнило возложенную договором обязанность по государственной регистрации соглашения, администрация самостоятельно обратилась в регистрирующий орган, вследствие чего действие договора прекращено 04.01.2023. 

Поскольку, начиная с момента заключения договора (07.09.2022) и до момента прекращения его действия (03.01.2023) ответчик в нарушение условий договора не вносил арендную плату, истец направил ответчику претензию с требованием уплатить задолженность в сумме 90627 руб. 94 коп. Направленная в адрес ответчика претензия оставлена без ответа. 

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в период с 07.09.2022 по 03.01.2023, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности в сумме 96193 руб. 96 коп., одновременно заявив требование о взыскании пеней, начисленных на основании пункта 5.1 договора за период с 16.09.2022 по 24.04.2023, в сумме 5566 руб. 02 коп. 

Суд первой инстанции частично удовлетворяя требования правомерно руководствовался следующим.

 В пункте 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Данный принцип раскрыт в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ). 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.  В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. 

С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. 

Аналогичный вывод содержится в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66, в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", в соответствии с которыми, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ), и пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

 С учетом приведенных выше норм, обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается при возврате имущества из аренды, доказательством чего является подписанный сторонами акт. 

Судом области установлено, что между сторонами 29.11.2022 заключено соглашение о расторжении договора. 

Из имеющегося в материалах дела акта приема-передачи земельного участка от 29.11.2022 следует, что  ответчик возвратил истцу спорный земельный участок.

Доказательств подписания акта в иной промежуток времени, чем указано в нем, материалы дела не содержат, как и не содержат сведений о том, что после подписания данного акта предмет аренды продолжал находиться в фактическом пользовании ответчика.

 Согласно данному акту земельный участок передан арендодателю от арендатора в удовлетворительном состоянии, акт подписан сторонами без замечаний относительно даты его составления.

 Отклоняя доводы истца о том, что договор аренды признается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о его расторжении, а, соответственно, отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды свидетельствует о сохранении действия договора между сторонами, суд области обоснованно указал на следующее.

 В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

 Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ определено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

 Согласно пунктам 2, 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. 

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. 

Исходя из положений пунктов 9, 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение о внесении изменений в договор аренды, подлежащий государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.

 В абзаце 2 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. 

Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился. Кроме того, по смыслу положений пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие государственной регистрации договора аренды не отменяет необходимости исполнения обязательств, принятых на себя сторонами такого соглашения. 

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. 

Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. 

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункта 3 статьи433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц. 

Таким образом, факт отсутствия государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не отменяет необходимость исполнения сторонами взятых на себя обязательств. Закон не связывает момент прекращения действия расторгнутого договора с фактом государственной регистрации такого расторжения. 

С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период до возврата ему имущества.

Вместе с тем, последствием несоблюдения требования о государственной регистрации такого соглашения не может являться сохранение договора. 

В указанном случае для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о его расторжении или с момента, указанного в соглашении о расторжении договора, а для третьих лиц - с момента внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Судом области установлено, спорный земельный участок по акту приема-передачи возвращен арендодателю 29.11.2022, фактически договор сторонами с момента возврата имущества не исполнялся. Таким образом, поскольку иное не вытекает из закона (глава 34 ГК РФ), договора и существа обязательства, суд пришел к выводу о том, что договор аренды расторгнут 29.11.2022. 

Суд области, отклоняя ссылку истца на письмо ответчика №б/н от 14.12.2022 как на обстоятельство, подтверждающее фактическое использование земельного участка в январе 2023 года, обосновано указал, что истец неверно толкует смысл данного обращения. Из буквального содержания письма следует, что ответчик, ссылаясь на финансовые трудности, возникшие в связи с тем, что хозяйство не смогло полностью закончить уборку картофеля, просит отсрочку платежа, а не продолжение деятельности по уборке картофеля в декабре на спорном земельном участке. 

Поскольку при отсутствии доказательств фактического пользования ответчиком спорным имуществом в дальнейшем, нет правовых оснований для начисления арендной платы после прекращения договора, то суд правомерно отказал во взыскании арендной платы за период с 30.11.2022 по 03.01.2023.

Факт пользования земельным участком в период с 07.09.2022 по 29.11.2022, а также факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за используемый земельный участок в спорный период установлен судом области и ответчиком не оспорен.

Учитывая, что ответчиком не исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, что установлено судом и не оспорено ответчиком, суд пришел к выводу о том, что истец вправе рассчитывать на получение с ответчика договорной неустойки (пени). 

Поскольку ответчик не вносил плату за период с 07.09.2022 по 29.11.2022 в размере 33710 руб. 82 коп., то суд обоснованно взыскали пени в размере 2157 руб. 49 коп.  

Ходатайство о снижении размера пеней (0,04%) ответчиком не заявлено, доказательств несоразмерности пеней последствиям нарушения обязательства не представлено. 

Поскольку в  остальной части решение ответчиком не обжаловано, то оно в отсутствие  возражений сторон рассмотрено только в обжалуемой истцом части.

Руководствуясь ст. 266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 19.07.2023 по делу                                                           № А54-4109/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Судья                                                                                                                        М.М. Дайнеко