Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-38907/2022

г. Краснодар

21 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения от 13 декабря 2022 года

Полный текст судебного акта изготовлен 21 декабря 2022 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  

общества с ограниченной ответственностью «Стройуниверсал», г. Сочи (ИНН: 

<

***>, ОГРН:  

<

***>)

к администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность;

от ответчиков: ФИО2 – доверенность;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной возможностью «Стройуниверсал», г. Сочи (далее – истец) обратилось в  Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к  Администрации города Сочи, г. Сочи (далее – ответчик), Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (далее – ответчик), об обязании администрации города Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключить с обществом с ограниченной ответственностью дополнительное соглашение от 06 декабря 2021 года к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900010462 от 05 июня 2017 г., ООО «Стройуниверсал», на правах аренды принадлежит земельный участок общей площадью 9 048 кв.м с кадастровым номером 23:49:0420022:2, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский внутригородской район города Сочи, 

<

...> з/у 105, с видом разрешенного использования - «Гостиничное обслуживание», категория земель - земли населенных пунктов, изложив п. 1 дополнительного соглашения от 06 июля 2022 года к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900010462 от 05 июня 2017 г., в следующей редакции: Пункт 3.2. «Размер годовой арендной платы за участок составляет: Кадастровая стоимость земельного участка 190 933 429,44 руб. Налоговая ставка 1,2 % 190 933 429,44 руб.* 1,2 % = 2 291 201 рублей 15 копеек и устанавливается в соответствии с пунктом 3. Г. правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости.

В ответ на запрос суда от кадастровой палаты поступила выписка ЕГРН на объект недвижимости, которая приобщена к материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании представил дополнения, которые приобщены к материалам дела, так же пояснил, что на спорном земельном участке расположено одно здание, принадлежащее истцу, при этом сведения ЕГРН о расположении на участке иного здания с кадастровым номером 23:49:0420022:2944 являются ошибочными, поскольку данное здание расположено на соседнем участке, что подтверждается сведениями кадастровой карты.

Представитель истца устно уточнил дату, с которой в дополнительном соглашении следует установить размер арендной платы исходя из земельного налога – 01.07.2022 г.

Согласно ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом установлено, что данное ходатайство не противоречит положениям ст. 49 АПК РФ, в связи с чем,  подлежит удовлетворению.

Представитель ответчиков в судебном заседании поддержал ранее занимаемую позицию по делу.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до   16-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

05.06.2017 г. между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО «Горный Кластер» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 4900010462. 

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 10 793 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420022:2, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, c. Эсто-Садок, ул. Таммсааре, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, для строительства и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса. 

Земельный участок расположен в территориальной зоне – «ОЦ-1», в границах территории исторического поселения регионального значения, в зоне «ВД» - водоохранная зона реки Мзымта – 200 м, в зоне «ОГП-С» территория развития селей.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.06.2017 г., регистрационный номер 23:49:0420022:2-23/050/2017-4/5.

В связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства «Спортивно-оздоровительный комплекс», процент готовности 70, назначение: нежилое, площадь: общая площадь застройки 3 135,2 кв.м., литер: А, этажность: 5, подземная этажность: 1, кадастровый номер 23:49:0000000:5121, адрес (местоположение) город Сочи, 

<

...> (регистрационная запись 23:49:0000000:5121-23/050/2019-6) между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО «Стройуниверсал» (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 28.02.2019 г.. в которому стороны изменили арендатора спорного земельного участка на ООО «Стройуниверсал».

На основании решения Лазаревского районного суда г. Сочи, Краснодарского края от 19.03.2021 г. по делу № 2а-1338/2021, вступившего в законную силу 13.04.2021 г., определения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22.04.2021 г., вступившего в законную силу 18.05.2021 г., между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Стройуниверсал» заключено дополнительное соглашение от 15.09.2021 г., в котором стороны определили следующий предмет договора:

«Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок площадью 9 048 (девять тысяч сорок восемь) кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, 

<

...> з/у 105, с видом разрешенного использования – «гостиничное обслуживание».

Так же данным соглашением сторонами определен размер и сроки исчисления арендной платы:

«Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.08.2021 г. № 1/12-П-21/29 и составляет 4 355 390,52 руб. 

Исчисление арендной платы устанавливается с 18.05.2021 г.».

Истец, считая, что размер арендной платы,  установленный в договоре в соответствии с Отчетом об  оценке величины (размера) годовой арендной платы от 16.08.2021 № 1/12-П-21/29, определен с нарушением действующего законодательства, поскольку в отношении спорного земельного участка следует производить расчет исходя из ставки земельного налога в связи с ограничением участка в обороте, направил в адрес администрации для подписания проект дополнительного соглашения, которым установлен размер арендной платы исходя из ставки земельного налога. 

Письмом от 01.08.2022 г. № 11046/02.01-30 департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи отказал в заключении указанного дополнительного соглашения, ссылаясь на отсутствие на то оснований.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что расчет размера арендной платы, установленный в соответствии с Отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 16.08.2021 № 1/12-П-21/29 является неверным, так как в связи с вступлением с 12.08.2017 г. в законную силу постановления Правительства Российской Федерации №  531  от  05.05.2017  г. «Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации №  582  от  16.07.2009  г., дополнены абзацем №8 (Принцип №7) устанавливающим императивное правило «О расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности в размере не выше уровня земельного налога».

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим. 

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной (муниципальной) собственности, является регулируемым и определяется на основании нормативно-правовых актов уполномоченных органов государственной власти.

В силу требований ч. 1 ст. 39.7. ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление от 16.07.2009 № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - основные принципы).

С учетом требований ч. 1 ст. 39.7. ЗК РФ и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  17.04.2012 № 15837/2011 основные принципы, являются общеобязательными при определении арендной платы за земли, находящиеся в любой публичной собственности, в том числе и муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О  внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от  16  июля  2009 № 582» (далее – постановление от 05.05.2017 № 531) дополнены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, абзацем следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

Постановление от 05.05.2017 № 531 вступило в силу 12.08.2017, а именно по истечении трех месяцев с даты его опубликования (опубликовано на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 12.05.2017 года).

В пункте 30 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710, принятого во исполнение п. 4 постановления от 16.07.2009 № 582 разъяснено, что в целях применения Основного Принципа № 7, рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством РФ (п.  5  ст.  27  ЗК  РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 НК РФ).

Исходя из изложенного, размер платы (арендной платы) за пользование ограниченным в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, на котором расположены здания или сооружения принадлежащие истцу, являющемуся пользователем (арендатором) спорного земельного участка с 12.08.2017 (дата вступления в силу постановления от 05.05.2017 года № 531) определяется в размере не выше земельного налога, рассчитанного в соответствии с требованиями законодательство о налогах и сборах (НК РФ) в отношении такого земельного участка.

Правовым основанием применения этого основного принципа № 7, является наличие двух условий:

- земельный участок, должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ);

- на земельном участке, должен быть расположен объект недвижимого имущества (здания и (или) сооружения) принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно подпункту 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи.

Принадлежащий истцу на праве аренды спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:2 в силу подпункта 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ относится к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта), что подтверждается сведениями ИСОГД и не опровергается ответчиками в ходе рассмотрения дела.

Все земельные участки, расположенные в административных границах муниципального образования город-курорт Сочи во второй зоне горно-санитарной охраны курорта - являются ограниченным в обороте в силу п. 5 ст. 27 ЗК РФ

Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного суда Российской Федерации от 16.12.2016 № 308-КГ16-17577 и от 07.02.2018 № 18-КГ17-248.

Как следует из материалов дела (выписка ЕГРН и свидетельство о государственной регистрации права) на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420022:2, имеющим вид разрешенного использования: «гостиничное обслуживание, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов», имеется объект недвижимости: нежилое здание, назначение: нежилое, площадью 15 630,1 кв.м. кадастровый номер 23:49:0420022:2745, принадлежащее на праве собственности ООО «Стройуниверсал» (номер регистрации права №23:49:0420022:2745-23/238/2020-1, дата регистрации 09.11.2020 г.).

При этом суд отмечает, что сведения ЕГРН (представленная кадастровой палатой выписка ЕГРН) о расположении на участке иного здания с кадастровым номером 23:49:0420022:2944 являются ошибочными, поскольку данное здание расположено на соседнем участке, что подтверждается сведениями публичной кадастровой карты.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что истец имеет право уплачивать арендную плату в размере равном земельному налогу.

Согласно уточненным требования, истец просит установить в дополнительном соглашении начальную дату для начисления арендной платы по налогу – 01.07.2022 г., что не противоречит сложившимся обстоятельствам дела (право собственности на объект – гостиницу возникло у общества 09.11.2020 г.).

Согласно положениям главы 31 ЗК РФ земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства и ставкой земельного налога.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 190 933 429, 44 руб.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером  23:49:0420022:2 – гостиничное обслуживание.

Согласно подп. 2.9 п. 2 решения городского собрания Сочи от 26.11.2020 г. № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи», а так же решения в редакции от 29.09.2022 г. № 130 налоговая ставка в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц составляет 1,2 %.

При таких обстоятельствах, расчет годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:2 с 01.07.2022 г., должен быть выполнен следующим образом: 190 933 429, 44 руб. (кадастровая стоимость) * 1,2 % (расчетная (налоговая) става) = 2 291 201, 15 руб., до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога.

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (определение от 24.01.2014 года №ВАС-1955200/2013) разъяснил, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья  446  Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, с одной стороны истец не лишен возможности корректировать требования (статья 49 АПК РФ), а ответчик может представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований (в том числе и измененных истцом).

В этой связи, разрешая переданный для рассмотрения в судебном порядке спор об урегулировании возникших при исполнении договора аренды № 4900010462 от 05.06.2017 г. разногласий, относительно условий договора о величине регулируемой арендной платы, арбитражный суд в силу названных положениях гражданского законодательства и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.05.2007 года № 1340/07 должен определить в решении суда и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возник спор.

Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 года N 10782/13).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 г. № 12404/09 прямо указал, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Однако, в рассматриваемом деле положения п. 3 ст.453 ГК РФ неприменимы, поскольку при разрешении заявленного требования, судом определяются условия договора о размере регулируемой арендной платы с учетом действующей методики расчета, установленной соответствующим нормативным правовым актом, а не с даты вступления в силу судебного акта.

Правомерность данного подхода соответствует сложившейся судебной практики Арбитражного суда Северо-Кавказского округа (постановления от 14.02.2017 года по делу №  А53-11098/2016, от 10.05.2018 года по делу № А32-3413/2017, от 27.11.2017 года по делу № А32-101799/2017,  от 07.02.2012 года по делу № А63-215/2011) и Верховного суда  Российской Федерации (от 05.08.2016 года № 301-ЭС16-8777, от 25.11.2016 года №  309-ЭС16-15628).

При таких обстоятельствах исковые требования истца об обязании администрации в лице департамента заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 4900010462 от 05.6.2017 г. в редакции, указанной в исковом заявлении подлежат удовлетворению. (Аналогичные выводы содержатся в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2018 г. по делу №А32-6024/2018).

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме и фактически внося в договор аренды условия, устанавливающие размер арендного платежа и формулу его расчета, подлежащую применению в конкретный период времени, суд исходит прежде всего из того, что посредством такого судебного акта устанавливается правовая определенность в правоотношениях сторон арендной сделки, и в договор аренды вносятся условия, соответствующие действующему законодательству РФ, что не может нарушать права ответчика, поскольку он, будучи публичным собственником земельного участка, вправе претендовать на получение от истца как арендатора земельного участка законного размера арендных платежей.

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлине следует возложить на ответчика как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать администрацию города Сочи (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение одного месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда направить в адрес ООО «Стройуниверсал», г. Сочи (ИНН: 

<

***>, ОГРН:  

<

***>) подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 4900010462 от 05.06.2017 г., в котором п. 3.2 договора изложить в следующей редакции: 

«Размер годовой арендной платы за участок с 01.07.2022 г. составляет: 190 933 429, 44 руб. (кадастровая стоимость) * 1,2 % (расчетная (налоговая) става) = 2 291 201, 15 руб., до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога».

Взыскать с администрации города Сочи (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Стройуниверсал», г. Сочи (ИНН: 

<

***>, ОГРН:  

<

***>) 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий