АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-4310/2022

г. Ярославль

14 декабря 2022 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  Муниципального казённого учреждения "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Берега-Строй" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

3-и лица: ИП ФИО2, ООО Специализированный застройщик «В-Строй»

о   взыскании   1210656.01  руб.

при участии:

от истца – ФИО3 - по дов. от 08.06.2022

от ответчика – ФИО4 - по дов. от 24.09.2020

от 3-го лица 1 - ФИО4 - по дов. от 01.10.2020

от 3-го лица 2 – не явились

установил:

Муниципальное казённое учреждение "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к  Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Берега-Строй" о   взыскании   1210656.01  руб., в том числе: 540 074,90 руб. - долга по арендной плате за период с 11.08.2019 по 16.12.2020, 670 581,11 руб. - пени за период с 12.07.2017 по 05.07.2021, с продолжением начисления пени  по день фактического исполнения обязательства.

Определением от 04.10.2022 судом принято уточнение суммы иска, по которому истец просит взыскать с ответчика 412 939,33 руб. - долга по арендной плате за период с 11.08.2019 по 16.12.2020, 1 021 686,32 руб. - пени за период с 12.07.2017 по 30.09.2022, с продолжением начисления пени  по день фактического исполнения обязательства.

Уточнение иска принято судом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО2, ООО Специализированный застройщик «В-Строй».

Представитель ответчика и третьего лица-1 ИП ФИО2 против иска возражал, заявил об истечении исковой давности по части требований пени.

Заслушав участвующих в деле представителей сторон и третьего лица, рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области в лице КУМИ ЯМР и ИП ФИО2 был заключен договор №1 от 11.08.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером  76:17:160901:138 (исходный участок). Вид разрешенного использования земельного участка: под малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство.

В дальнейшем земельный участок  был разделен на семь  земельных участков, одним из которых был земельный участок с кадастровым номером   76:17:160901:1015.

Договор №1 от 11.08.2015 был расторгнут по соглашению сторон.

Для целей строительства многоквартирных  домов между Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области в лице КУМИ ЯМР и ИП ФИО2 были заключены договоры №№49-55 от 26.10.2016.

В том числе был  заключен и  договор № 52 от 26.10.2016 на земельный участок:

кадастровый номер:  76:17:160901:1015;

общая площадь: 11815 кв.м;

адрес: Россия, Ярославская обл., Ярославский р-н, п. Ивняки;

категория земель:  земли населенных пунктов;

-вид разрешенного использования земельного участка: под малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство.

Уведомлением от 22.11.2016 ИП ФИО2 сообщила арендодателю о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 52 от 26.10.2016 к ООО «Берега-строй» и ООО «В-Строй»  в отношении земельного участка  с кадастровым номером  76:17:160901:1015.

Не смотря на то, что по сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером  76:17:160901:1015 имеет вид разрешенного использования под малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство, фактически этот участок предназначался и использовался в целях благоустройства территории и строительства инженерных коммуникаций к многоквартирным жилым домам, которые ООО «Берега-строй» построило на трех смежных земельных участках с кадастровыми номерами 76:17:160901:1012, 76:17:160901:1013 и 76:17:160901:1014. 

27.12.2019 года получены разрешения на ввод многоквартирных жилых домов в эксплуатацию.

25.11.2019 года ООО «Берега-строй» направило в адрес уполномоченного органа письмо №25 о расторжении с 26.11.2019 года договора аренды № 52 от 26.10.2016 в связи с окончанием благоустройства и строительства инженерных сетей у многоквартирных жилых домов.

В настоящее время арендодателем земельного участка является Ярославский муниципальный район Ярославской области в лице Муниципального казенного учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района  на основании Устава.

Срок действия договора аренды установлен с 26.10.2016 по 10.08.2025.

16.12.2020 договор прекращен в связи с передачей имущества в многоквартирном доме первому собственнику.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с протоколом о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в Ярославском муниципальном районе от 28.07.2015 №2 определен размер ежегодной арендной платы в сумме 2 439 000 рублей 00 коп. Каждый последующий размер ежегодной арендной платы вносится Арендатором ежегодно согласно Приложению №1 к договору.

За просрочку платежей, предусмотренных в п. 5.1. Договора, Арендатор уплачивает пени в размере 0,15 % за каждый день просрочки.

В претензионном порядке вопрос не урегулирован.

По расчету истца, за ответчиком числится задолженность, что явилось основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском. 

В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок представляет собой территорию, между домами, свободную от застройки. 

По мнению ответчика, изложенному в отзыве от 28.06.2022, арендодатель неправомерно продолжил начислять арендную плату ООО «Берега-строй» за земельный участок после ввода объектов в эксплуатацию и оформления права собственности участниками долевого строительства на жилые помещения с 26.11.2019.

Правовая позиция ответчика сводится к тому, что собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а также  земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений (части 1 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что по смыслу приведенных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С учетом изложенного, по мнению ответчика, оснований для начисления застройщику арендной платы с даты регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме неправомерно. По расчету ответчика, за период до даты регистрации права собственности первого лица период пользования земельным участком истцом рассчитан за период с 11.08.2019 по 20.01.2020 задолженность отсутствует.  Пени с учетом исковой давности и произведенных оплат рассчитаны ответчиком за период с 11.07.2019 по 13.07.2022 на сумму 225010,28 руб. Оплачены по п/п №485 от 09.11.2022 на сумму 225010,28 руб.

Истец в письменных пояснениях от 19.07.2022 возражал против указанной правовой позиции ответчика, указав, что спорный участок действительно предназначен для благоустройства. А благоустройство территории является неотъемлемой частью строительного процесса, выполняется применительно к каждому построенному дому на рассматриваемых участках. При этом объекты благоустройства не переходят в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, поскольку под МКД уже сформированы земельные участки. Автоматическое изменение площади участка под жилым домом  с целью включения в него объектов благоустройства законодательством не предусмотрено. По мнению истца, фактическое использование земельного участка с кадастровым номером  76:17:160901:1015 должно быть прекращено при завершении благоустройства для последнего возведенного многоквартирного дома в очереди домов. Однако юридически, полагает истец, пользование земельным участком у арендатора  прекратится в связи с расторжением договора или  с истечением его срока действия. Ответчик отказался от подписания расторжения договора. 

Истец на иске настаивает. 

Исследовав представленные доказательства и доводы сторон, суд пришел к следующему.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) основным принципом земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу обязательства одно лицо (должник-ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора-истца) определенное действие (уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 ГК РФ). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ).

Как следует из материалов дела Общество с ограниченной ответственностью «Берега-Строй» является арендатором земельного участка, по договору.

Наличие задолженности по арендной плате, факт нарушения сроков внесения арендной платы подтвержден материалами дела и по существу ответчиком не оспаривается.

Спор между сторонами заключается в периоде пользования  арендованным земельным участком.

Суд основывается на следующем.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 1 статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего до 01.01.2017, было установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в части 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, вступившего в силу 01.01.2017.

Таким образом, законодателем установлено правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 76:17:160901:1015 размещены объекты благоустройства для жилых  домов, построенных на смежных земельных участках, введенных в эксплуатацию и имеющих зарегистрированные в ЕГРН права помещения.

Истцом не оспаривается факт передачи квартир в указанных домах покупателям и регистрации покупателями прав на квартиры (

<

...>

Указанные обстоятельства и нормативное регулирование позволяют суду  прийти к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 76:17:160901:1015, площадью 11815 кв. м в настоящее время в силу закона находится в общей долевой собственности граждан - собственников квартир в построенных многоквартирных домах.

Довод истца о том, что переход в силу закона права собственности на земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером  76:17:160901:1015 от застройщика (ответчика, арендатора) к собственникам квартир многоквартирных домов не произошел, так как земельные участки под каждым из многоквартирных домов отдельно не формировались, на кадастровом учете не состоят, их границы и размеры в установленном порядке не определены, подлежит отклонению в связи с тем, что действующим законодательством не предусмотрено запрета на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных домов.

Данная позиция подтверждается письмами Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.09.2011 № д23-4059 и от 10.12.2010 № Д23-5067, из которых следует, что раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов способствует упрощению управления многоквартирным домом, однако если при строительстве было предусмотрено возведение на одном земельном участке совокупности многоквартирных домов, представляющих собой жилой комплекс, то их расположение на одном земельном участке допустимо, и только при волеизъявлении собственников жилых домов на такой раздел, органы государственной и муниципальной власти обязаны осуществить формирование (кадастровый учет) земельного участка под конкретным домом.

Указанная ситуация - при строительстве было предусмотрено возведение на одном земельном участке совокупности многоквартирных домов, представляющих собой жилой комплекс, прослеживается в данном деле.

Судом истребована проектная документация на строительство  домов на рассматриваемой территории.

Управление архитектуры и градостроительства Администрации ЯМР по запросу суда представила копии разрешений на ввод объектов в эксплуатацию (на 6 домов) и раздел пояснительная записка к проектной документации, составленной ООО «Стандарт» в 2016 году. Из представленных документов следует, что на исходном земельном участке с кадастровым номером 76:176160901:138 площадью 19761 кв.м планировалось строительство многоквартирных жилых домов с инженерными коммуникациями в с/с Ивняки. Из ситуационного плана земельного участка, схемы расположения зданий и сооружений, разбивочного плана и других листов проектной документации видно, что строительство шести домов проектировалось на едином земельном участке комплексом зданий без выделения отдельной территории под размещение объектов благоустройства. Благоустройство предусмотрено вокруг домов с размещением между ними детских игровых площадок. Согласно представленной проектной документации  раздел 1.5. ПЗУ Описание решений под благоустройство территории в комплекс работ входит:

- устройство асфальтового покрытия проездов, тротуаров, отмостки, площадок, дорожек,

 - устройство песчаного покрытия игровой площадки и площадки для занятий физкультурой,

 - укладка бордюрного камня,

 - укладка водоотводных лотков,

- установка металлического ограждения игровых площадок высотой 1 м, установка металлического ограждения площадки мусороконтейнеров высотой 1,5 м 

- озеленение и др.

Суд считает возможным согласиться с правовой позицией ответчика, основанной на пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, и применить к спорному земельному участку подход, что с даты первой регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такая регистрация произведена  в ЕГРН 21.01.2020.

Учитывая, что спорный земельный участок не используется ответчиком как строительная площадка, не занят объектом недвижимости, невозможно выделить часть благоустройства, приходящуюся на конкретный жилой дом, поскольку размещенные на этом участке объекты (сети, детские площадки, озеленение и т.п.) могут использоваться любым из жителей домов, построенных на ул.Береговая в пос.Ивняки.

Таким образом, в аренде у ответчика земельный участок находился с 11.08.2019 по 20.01.2020.

Этот период оплачен ответчиком.

По пени ответчик заявил исковую давность.

Рассматривая заявление  ответчика о пропуске срока исковой давности, суд исходит из следующего.

В силу положений статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса РФ). 

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения  (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

О наличии у арендатора задолженности по пени арендодатель не мог не знать. Пени с учетом исковой давности оплачены ответчиком по 13.07.2022, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Поскольку задолженность по арендной плате и пени оплачена ответчиком в иске следует отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). 

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

С.Е. Секерина