/

 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-33929/2017

г. Краснодар

09 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя – администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 2355006983, ОГРН 1032330758910), органов, осуществляющих публичные полномочия: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) в лице филиала по Краснодарскому краю, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Болдырева Сергея Алексеевича, Бондаревой Александры Викторовны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 (судьи Филимонова С.С., Ефимова О.Ю., Соловьева М.В.) по делу № А32-33929/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования Туапсинский район (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю (далее – управление, кадастровая палата) о признании незаконным решения об изменении сведений государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка площадью 2531 кв. м с кадастровым номером 23:33:0906002:239, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, Туапсинский район, в западной части с. Небуг, слева от подъездной дороги, северо-западнее отеля «Молния», (далее – земельный участок) для строительства и эксплуатации двух 40 квартирных жилых домов на сведения о его разрешенном использовании для ведения личного подсобного хозяйства, а также о понуждении к восстановлению в Едином государственном реестре недвижимости сведений о разрешенном использовании земельного участка для строительства и эксплуатации двух 40 квартирных жилых домов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Болдырев С.А., Бондарева А.В.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018, заявление удовлетворено со следующей мотивировкой. Администрация распоряжается земельным участком на законных основаниях. Оспариваемые действия кадастровой палаты в нарушение действующего законодательства совершены по заявлению неуполномоченного лица. В сведениях государственного кадастра недвижимости незаконно изменено разрешенное использование земельного участка. Земельный участок предоставлен третьему лицу в аренду для строительства и эксплуатации двух 40 квартирных жилых домов. Изменение вида разрешенного использования земельного участка предполагает изменение соответствующего условия договора аренды и невозможно без такого изменения. У арендатора отсутствует право на изменение условий договора аренды в одностороннем порядке. Дополнительное соглашение об изменении вида разрешенного использования земельного участка сторонами не заключено. При наличии действующего договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, в отсутствие соответствующего договорного регулирования (в пунктах основного договора либо путем подписания дополнительных соглашений) ни арендатор, ни арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка. Изменение вида разрешенного использования земельного участка повлекло изменение предмета договора аренды без согласия арендодателя.

Кадастровая палата обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Оспариваемые действия кадастровой палаты соответствовали нормам действующего законодательства. Заявление об учете изменений принято правомерно от арендатора земельного участка. Согласие собственника земельного участка на изменение вида его разрешенного использования в пределах территориальной зоны не требовалось. Принятие положительных решений о проведении кадастрового учета действующим законодательством не предусмотрено. В автоматизированном программном комплексе в истории объекта недвижимости делается соответствующая запись о дате принятия положительного решения, а заявителю выдается кадастровая выписка. На момент осуществления оспариваемой кадастровой процедуры запреты, аресты и иные ограничения в государственном кадастре недвижимости относительно земельного участка отсутствовали. Основанием обращения администрации с заявлением в суд явилось нарушение Болдыревым С.А. условий договора аренды земельного участка.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании результатов торгов (протокол от 12.09.2008 № 4/23/6) администрация (арендодатель) и ЗАО «Монолит БК Строй 2003» (арендатор) заключили договор от 26.09.2008 № 3300003771 аренды земельного участка (площадью 3031 кв. м) в целях строительства и эксплуатации двух 40 квартирных жилых домов сроком на 49 лет (далее – договор аренды). По договору от 27.03.2013 № 1Н права и обязанности арендатора по договору аренды переданы Болдыреву С.А.

Решением Туапсинского районного суда от 06.02.2015 признана правомерной площадь спорного земельного участка в размере 2531 кв. м., а также установлено местоположение границ участка в соответствии с межевым планом от 23.12.2014. Администрация и Болдырев С.А. заключили соответствующее дополнительное соглашение от 01.10.2015 № 1120 к договору аренды об изменении площади и границ земельного участка.

По соглашению от 06.12.2016 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы Бондаревой А.В.

По данным Единого государственного реестра недвижимости (выписка от 12.05.2017 № 23/054/003/2017-4145) разрешенным использованием земельного участка значится ведение личного подсобного хозяйства.

Администрация обратилась в кадастровую палату с заявлением от 14.06.2017 о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее установленном виде разрешенного использования земельного участка со ссылкой на недопустимость его изменения в одностороннем порядке арендатором по договору аренды, заключенному на торгах. В ответе от 26.06.2017 кадастровая палата указала на отсутствие возможности восстановления в административном порядке прежнего вида разрешенного использования земельного участка, на изменение сведений Единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка 22.12.2015 на основании поданного арендатором земельного участка заявления от 17.12.2015 № 23-0-1-54/3001/2015-3938 и приложенных к нему документов (доверенность, декларация о выбранном виде разрешенного использования земельного участка, сведения ИСОГД).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Нормами Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в действовавшей в момент совершения кадастровой палатой оспариваемых действий редакции предусматривалось внесение в государственный кадастр недвижимости данных о разрешенном использовании земельного участка как дополнительных сведений об этом объекте недвижимости (пункт 14 части 2 статьи 7). Кадастровый учет в связи с изменением указанных сведений осуществляются на основании соответствующего заявления и необходимых документов, представленных заявителем или в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия. Никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости (части 2, 3, 4 статьи 16). С заявлением об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве (часть 3 статьи 20).

Согласно пункту 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, в действовавшей в момент совершения кадастровой палатой оспариваемых действий редакции, сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости в соответствии с зонированием территории, в том числе на основании градостроительного регламента, либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

Гражданским кодексом Российской Федерации определено, что гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункты 1, 2 статьи 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422). Допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке в случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (статьи 450, 451). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции закреплен принцип использования земель в соответствии с установленным для них целевым назначением, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Под видом разрешенного использования земельного участка подразумевается конкретная деятельность, осуществляемая землепользователем на предоставленном ему участке (пункт 2 статьи 7). Арендаторы используют земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом (статья 85).

Пунктами 3, 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается возможность изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования только в соответствии с градостроительным регламентом. При этом основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Необходимость принятия главой администрации решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования с учетом результатов публичных слушаний предусмотрена законодателем только на период до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки (подпункт 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

Применительно к названным нормативным положениям Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 выработал следующие правовые подходы, учитывающие особенности оборота земельных участков, находящихся в публичной собственности. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. Изменение использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы их. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, поскольку связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор также не имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом, а удовлетворение требования об изменении вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о том, что изменения разрешенного использования земельного участка и соответствующего условия договора аренды могли быть произведены только с согласия представителя публичного собственника земельного участка, по его заявлению. В отсутствие таких согласия, заявления и дополнительного соглашения к договору аренды у органа кадастрового учета отсутствовали законные основания для удовлетворения заявления арендатора о внесении в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке изменений.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 по делу № А32-33929/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Я.Е. Волков

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин