АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15752/2021

г. Владивосток

26 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Лазовского муниципального округа (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Полянка» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.03.2017, регистрационный номер 7/2017, заключенный между администрацией Лазовского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «Полянка»; о взыскании 4 071 078 рублей 13 копеек основного долга, 800 197 рублей 97 копеек пени за период с 01.06.2017 по 01.04.2022,

при участии в судебном заседании: стороны не явились, извещены.

при участии:

от истца – не явился, извещён,

от ответчика – не явился, извещён, 

установил:

администрация Лазовского муниципального округа (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Полянка» (далее – ООО «Полянка») о расторжении договора аренды земельного участка от 16.03.2017, регистрационный номер 7/2017, заключенный между администрацией Лазовского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «Полянка». О взыскании 4 071 078 рублей 13 копеек основного долга, 800 197 рублей 97 копеек пени за период с 01.06.2017 по 01.04.2022 (в редакции уточнений, принятых определением суда от 11.04.2022). 

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явились, дополнительны документы в материалы дела не представили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

16.03.2017 между администрацией Лазовского муниципального района Приморского края (арендодатель) и ООО «Полянка» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, регистрационный № 7/2017 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые здания: 

а) нежилое здание – хранилище № 10 (литер 4) – 1593 кв.м. кадастровый номер: 25:33:000000:948;

б) нежилое здание – хранилище № 8 (литер 5) – 848,8 кв.м. кадастровый номер: 25:33:000000:805;

в) нежилое здание - хранилище № 7 (литер 6) – 846,3 кв.м. кадастровый номер: 25:33:000000:397;

г) нежилое здание – гараж – хранилище (литер 8) – 1603,3 кв.м. кадастровый номер: 25:33:000000:396;

д) нежилое здание – бокс (литер 9) – 2172,9 кв.м. кадастровый номер: 25:33:000000:573;

е) нежилое здание – хранилище № 9 (литер 10) – 815,3 кв.м. кадастровый номер: 25:33:000000:804;

ж) нежилое здание – караульное помещение № 3 (литер 11) - 88,1 кв.м. кадастровый номер: 25:33:000000:463.

Общая площадь объектов 7 967,7 кв.м. Объекты расположены по адресу: 

<

...> А., (далее – объекты).

Объекты принадлежат Лазовскому муниципальному району Приморского края на праве собственности, о чем 23.11.2016 в ЕГРП внесены регистрационные записи №25-25/014-25/010/003/2016-1045/2, №25-25/014-25/010/003/2016-1043/2, №25-25/014-25/010/003/2016-1041/2, №25-25/014-25/010/003/2016-1040/2, №25-25/014-25/010/003/2016-1046/2, №25-25/014-25/010/003/2016-1039/2, №25-25/014-25/010/003/2016-1044/2.

И земельный участок (далее - участо») с кадастровым номером 25:33:180108:18, площадью 80 227 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание вокзала ж/д станции «Партизанск». Участок находится примерно в 3500 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Категория земель: Земли населённых пунктов. Разрешённое использование: общественные и специализированные продовольственные и непродовольственные склады. Данный земельный участок принадлежит Лазовскому муниципальному району Приморского края на праве собственности, о чем 15.12.2016 в ЕГРП внесена регистрационная запись № 25-25/014-25/010/003/2016-1152/2.

Вид использования: не жилые здания, торговые - продовольственные и промтоварные магазины, универмаг и другие предприятия оптовой и розничной торговли, магазины, реализующие предметы культуры, искусства, национальных промыслов, книжную продукцию; складские – для хранения продуктов, различных изделий и прочих материальных ценностей.

Срок аренды определён с 16.03.2017 по 16.03.2020 (пункт 1.2 договора). 

По акту приёма – передачи от 16.03.2017 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок и нежилые здания указанные в договоре аренды.

Согласно пункту 3.1 договора, за пользование объектом арендатор своевременно оплачивает арендную плату в общей сумме: в месяц включая НДС 69 810 рублей 50 копеек, в год включая НДС 837 726 рублей согласно протокола, являющегося неотъемлемой частью договора, сложившуюся в результате проведения аукциона (протокол № 1 признания аукциона несостоявшимся от 06.03.2017).

В пункте 3.2 договора сторонами согласовано, что оплата производится ежемесячно до 10 числа текущего месяца со срока, указанного в пункте 1.2 договора.

Как указал истец в заявлении, ответчик не выполнил принятые на себя обязательства в части внесения арендных платежей за пользование земельным участком, в связи с чем, образовалась задолженность. 

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 17.05.2021 №1-12/1180 с требованием об оплате арендных платежей и начисленной неустойки. Также, указанной претензией ответчику было предложено расторгнуть договор аренды объекта муниципального имущества от16.03.2017 №7/2017 по взаимному согласию сторон. 

Ссылаясь на не исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей по договору, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу Закона Приморского края от 04.03.2020 №727-КЗ «О Лазовском муниципальном округе Приморского края», решения Думы Лазовского муниципального округа Приморского края от 30.09.2020 № 4-МПА «О правопреемстве вновь образованного муниципального образования Лазовский муниципальный округ» администрация Лазовского муниципального округа является правопреемником администрации Лазовского муниципального района. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что арендодателем по договору аренды земельного участка от 16.07.2017 регистрационный №7/2017 в настоящее время является администрация Лазовского муниципального округа Приморского края. 

Отношения сторон настоящего спора, сложившиеся на основании спорного договора, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об аренде, а также общими положениями об обязательствах.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из статей 307, 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В обоснование исковых требований истец ссылался на уклонение ответчика от исполнения денежных обязательств по договору, повлекшее возникновение задолженности в размере 4 071 078,13 рублей основного долга.

В соответствии с пунктом 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Принимая во внимание непредставление ответчиком в нарушение положений части 1 статьи 131 АПК РФ, пункта 3 статьи 41 АПК РФ письменного отзыва на иск, а также документов, свидетельствующих о надлежащем выполнении обязательств по оплате арендной платы или об отсутствии оснований для оплаты, доводы истца о нарушении ответчиком вышеуказанных денежных обязательств согласно пункту 3.1 статьи 70 АПК РФ считаются признанными ответчиком, в связи с чем в силу пункта 3 статьи 70 АПК РФ истец освобожден от необходимости доказывания указанных доводов.

В пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Из пункта 1 статьи 424 ГК РФ следует, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что условиями договора определен порядок и сроки внесения арендной платы, следует признать, что исковые требования о взыскании основного долга подлежат удовлетворению. 

Истцом также заявлено требования о взыскании 800 197 рублей 97 копеек пени за период с 01.06.2017 по 01.04.2022.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие о неустойки согласовано сторонами в пункте 3.4 договора аренды, из которого следует, что в случае не внесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. Срок поступления арендной платы считается моментом поступления денежных средств на счет арендодателя.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. 

Между тем, заявляя о взыскании неустойки за период с 01.06.2017 по 01.04.2022 истцом не учтены положения постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 474 «О некоторых особенностях регулирования жилищных отношений в 2022 году», а также положения номер статьей 191, 193 ГК РФ (о течении срока, определенного периодом времени, окончание срока в нерабочий день). 

В соответствии с положениями постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на б месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве но заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

В силу положений постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 474 «О некоторых особенностях регулирования жилищных отношений в 2022 году» до 1 января 2023 г.: начисление и уплата пени в случае неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт, установленных жилищным законодательством Российской Федерации, а также начисление и взыскание неустойки (штрафа, пени) за несвоевременное и (или) не полностью исполненное юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями обязательство по оплате услуг, предоставляемых на основании договоров в соответствии с законодательством Российской Федерации о газоснабжении, об электроэнергетике, о теплоснабжении, о водоснабжении и водоотведении, об обращении с твердыми коммунальными отходами, осуществляются в порядке, предусмотренном указанным законодательством Российской Федерации, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 27 февраля 2022 г. Постановление вступило в силу со дня его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 28 февраля 2022 г.

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются, а на правоотношения, возникшие с 28.02.2022 подлежит применению ключевая ставка России, действовавшей по состоянию на 27.02.2022. 

В связи с изложенным, суд пришёл к выводу, что в период действия указанного моратория не подлежат начислению заявленная истцом неустойка в период с 01.04.2022, а за период с 28.02.2022 по 31.03.2022 пеня начисляется из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной' Центральным банком Российской Федерации в размере ключевой ставка 9,5 %.

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (статья 191 ГК РФ).

Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (статья 193 Кодекса).

С учетом положений статьей 191, 193 ГК РФ, а также вышеизложенных положений и разъяснений, судом самостоятельно произведен неустойки и установлено, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 742 916 рублей 63 копейки. 

Доказательств погашения задолженности, а также возражений относительно правильности расчета заявленной к взысканию суммы долга и пени ответчиком суду не представлено. 

В остальной части исковых требований в части взыскании пени суд отказывает.

Истцом так же заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 16.03.2017, регистрационный номер 7/2017, заключенный между администрацией Лазовского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «Полянка».

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При заключении договора истец рассчитывал на получение дохода в виде ежемесячных арендных платежей, но ответчик в нарушение условий договора не вносит арендную плату уже более двух месяцев подряд и тем самым лишает истца законного дохода.

В соответствии с пунктом 3 части 1 стастьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату. Аналогичное положение закреплено в пункте 4.2.2 договора.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статьи 452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что ответчик не вносил арендную плату по договору, нарушая периодичность внесения арендных платежей, что признается судом существенным нарушением условий указанного договора. 

Ответчик в нарушении статьи 65 АПК РФ не представил суду надлежащие и достоверные доказательства погашение задолженности перед истцом.

Также материалам дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию от 17.05.2021 № 1-12/1180 с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а в случае неоплаты задолженности выразил намерение расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.03.2017 регистрационный 7/2017.

Приложенная к исковому заявлению претензия была направлена в адрес ответчика, в подтверждение чего приложен список №1 внутренних почтовых отправлений с проставлением штампа Почты России. Так, факт отправки претензии подтверждается материалами дела. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Учитывая, установленные факты, суд приходит к выводу, что воля истца направлена на расторжение спорного договора в порядке статьей 450, 452, 619 ГК РФ.

Истец надлежащим образом исполнил свою обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, суд считает, что заявленные требования о расторжении спорного договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку администрация при обращении в суд освобождена от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании частей 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.03.2017, регистрационный номер 7/2017, заключенный между администрацией Лазовского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «Полянка».

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Полянка» в пользу администрации Лазовского муниципального округа 4 071 078 рублей 13 копеек основного долга, 742 916 рублей 63 копейки пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Полянка» в доход федерального бюджета 52 844 рубля государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Чжен Е.Е.