Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск                                                                            Дело №А72-7360/2020

«01» октября  2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2020 года. Полный текст решения изготовлен  01 октября 2020 года.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Т.М.Крамаренко,

при ведении  протокола судебного заседании секретарем судебного заседания  ФИО1,

рассмотрев   в  судебном заседании дело 

по исковому заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Открытому акционерному обществу «Димитроврадкрупозавод» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 4 814 814 руб. 28 коп.,

третье лицо - Публичное акционерное общество «Восточный экспресс банк», г.Благовещенск,

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО2, доверенность  от 13.12.2019, диплом, свидетельство о заключении брака,  паспорт;

от ответчика – Е.А.Чмут, доверенность от  09.01.2020, диплом, свидетельство о заключении брака, паспорт;

от третьего лица – не явились, извещены (уведомление);

У С Т А Н О В И Л:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу «Димитроврадкрупозавод»  о взыскании задолженности в размере 4 470 023 руб. 58 коп., пеней в размере 344 790 руб. 70 коп.

Определением от 30.07.2020 суд в порядке ст.51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора,  Публичное акционерное общество «Восточный экспресс банк», г.Благовещенск.

Суд данным определением принял к рассмотрению ходатайство ответчика  о применении срока исковой давности.

Протокольным определением от 24.09.2020 судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с ответчика 6 426 051 руб. 66 коп. – задолженность по арендной плате за период с 20.12.2016 по 31.03.2020, 646 457 руб. 89 коп. – пени за период с  31.12.2017 по 31.03.2020.

Рассмотрение дела судом отложено на 28.09.2020.

Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела,  в судебное заседание не явился.

Дело рассматривается в отсутствие указанного лица в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Представитель истца  настаивает на исковых требованиях в полном объеме; дополнительно представил дополнительное соглашение от 28.12.2009 к договору аренды земельного участка №6089 от 05.06.2009, справочный  расчет исковых требований с учетом срока исковой давности.

Представитель ответчика исковые требования не признает; в обоснование заявленных возражений представил дополнительные пояснения по делу, контррасчет исковых требований с учетом срока исковой давности. 

Изучив материалы дела,  исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителей истца и ответчика, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, 05.06.2009 между Комитетом по управлению  имуществом г. Димитровграда (Арендодатель) и ОАО «Димитровградкрупозавод» (Арендатор)  заключен договор аренды  земельного участка № 6089, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду фактически занимаемый  земельный участок площадью 74 737,21 кв.м. с кадастровым номером 73:23:0:87 из состава земель  населенных пунктов, находящийся по адресу: ул. 50 лет Октября, 14 г. Димитровград, Ульяновская область, для производственной базы (п. 1.1).

В границах земельного участка расположены нежилые строения (п. 1.2).

Договор заключается на сок до 01.04.2019 (п. 2.1).

По истечении срока договора аренды земельного участка Арендатор имеет  преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (п. 2.2).

По акту приема-передачи земельный участок был передан в арендное пользование ОАО «Димитровградкрупозавод».

Согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права  серии 73АГ № 977133 от 10.11.2009 за Российской Федерации зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером  73:23:0:187  площадью 74737 кв.м.  из земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для производственной базы», расположенный по адресу: 

<

...> Октября, уч. 14. 

Указанные обстоятельства являются основанием замены Арендодателя по настоящему договору в порядке ст. 617 ГК РФ.

Дополнительным соглашением от 28.12.2009, заключенным между  Территориальным  управлением  Федерального агентства по управлению  государственным имуществом по Ульяновской области и ОАО «Димитровградкрупозавод»  от 28.12.2009  стороны преамбулу договора изложили в новой редакции, указав в качестве Арендодателя Территориальное  управлением  Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ульяновской  области (правопредшественник истца), а также изложили п. 3.4 договора в новой редакции: …(указанный пункт стал пунктом 3.2):

-Арендная плата начисляется ежемесячно и вносится  Арендатором вперед не позднее десятого числа оплачиваемого месяца…

Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области (дата государственной регистрации  24.06.2009,  № 73-73-02/059/2009-461). 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом изложенного, спорный договор аренды является действующий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения условий договора аренды не требуется.

Величина годовой арендной платы определяется в соответствии с «Правилами определения размера арендной платы, а также порядка,  условий и сроков внесения арендной платы  за земли,  находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. 

Поскольку ответчик не исполнил обязательств по внесению арендной платы, истец обратился с исковым заявлением о взыскании задолженности в сумме 4 470 023 руб. 58 коп.  за период с 20.12.2016 по 31.03.2020 в судебном порядке. 

В последующем истец уточнил исковые требования, просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 6 426 051 руб. 66 коп.  за период с 20.12.2016 по 31.03.2020.

Ответчик исковые требования не признал, указав, что 11.07.2019  между ОАО «Димитровградкрупозавод» и ПАО «Восточный экспресс банк» заключено соглашение  об оставлении предмета залога за собой (в качестве отступного), зарегистрированное управлением Росреестра 29.08.2019. В предмет данного соглашения об оставлении  предмета залога за собой входит, в том числе,  право аренды земельного участка площадью 74 737Ю,21 кв.м. с кадастровым номером 73:23:000000:187, являющегося предметом спорного договора аренды. Кроме того, к заявленным требованиям просил применить срок исковой давности.

Проанализировав доводы сторон, суд приходит к следующему.

Что касается заявленного ходатайства о применении срока исковой давности.

Исходя из положений ст. 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума № 43) по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При разрешении вопроса о том, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своего права, следует исходить из существа заявленного требования, фактических обстоятельств, на которых оно основано.

Как было указано выше, в соответствии с п. 3.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2009 арендная плата вносится Арендатором не позднее  десятого числа оплачиваемого месяца.

С учетом разъяснений, указанных в п. 24 постановления Пленума  № 43, срок исковой давности подлежит исчислению по каждому просроченному платежу.

Иск предъявлен в арбитражный суд 22.06.2020, то есть по истечении установленного статьей 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности для предъявления требований о взыскании задолженности, образовавшейся за период с декабря 2016  по июнь 2017 года.

Между тем, пунктом 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Соблюдение обязательного досудебного порядка пунктом 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» отнесено к основаниям приостановления течения срока исковой давности.

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, предусмотрено 30 календарных дней со дня направления претензии (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Правило о продлении срока исковой давности до шести месяцев касается только тех обстоятельств, которые поименованы в пункте 1 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и характеризуются неопределенностью момента их прекращения. Применительно к соблюдению процедуры досудебного урегулирования спора начало и окончание этой процедуры, влияющей на приостановление течение срока, установлены законом. Указанные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 24.11.2017 № 309-ЭС17-11333.

Судом установлено, что 23.04.2020 истцом в адрес ответчика направлена претензия  с требованием оплатить задолженность по арендной плате 

Таким образом, подачей соответствующей претензии срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности за  июнь 2017 года прервался.

Соответственно, суд приходит к выводу, что  срок исковой давности является истекшим по заявленным требованиям  за период с декабря 2016  по май 2017 года. 

В связи с чем, судом анализируется задолженность, сложившаяся за период с июня 2017 года.

 В судебном заседании установлено, что 11.07.2019 между ОАО «Димитровградкрупозавод» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ПАО «Восточный экспресс банк» заключено соглашение  об оставлении  предмета залога за собой (в качестве отступного), согласно которому Залоговый кредитор в порядке, установленном п. 4.1 ст. 138  Закона о банкротстве, оставляет за собой (в качестве отступного) имущество, заложенное в обеспечение обязательств Должника перед Залоговым кредитором, в состав которого входят объекты недвижимости (по перечню), расположенные на спорном земельном участке, а также право аренды земельного участка площадью 74 737 кв.м., категория земель:  земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, адрес: 

<

...> октября, уч. 14, кадастровый номер 73:23:000000:187, на основании договора аренды земельного участка от 05.06.2009 № 6089, сроком  по 01.04.2019 (л.д. 10-17).

По Акту приема-передачи имущество, в том числе, право аренды спорного земельного участка, было передано ПАО «Восточный экспресс банк».

Согласно представленным сведениям право собственности на  объекты недвижимого имущества, поименованные в п. 1.1.  Соглашения об отступном, зарегистрировано за ПАО «Восточный экспресс банк» 29.08.2019, 02.09.2019, 03.09.2019 (л.д. 17-20).

По смыслу п. 1 ст. 407, ст. 409 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.); размер сроки и порядок предоставления отступного устанавливается сторонами.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Данный способ замены лица в обязательстве является разновидностью уступки права требования, на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений части 3 статьи 552 ГК РФ и части 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из материалов дела следует, что 03.09.2019 в ЕГРН внесены последние записи о государственной регистрации права собственности за ПАО «Восточный экспресс банк» на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке.

Соответственно, с указанного времени, в связи с переходом права собственности на имущество от ОАО «Димитровгракрупозавод» к ПАО «Восточный экспресс банк», произошла смена арендатора по договору аренды земельного участка № 6089 от 05.06.2009, арендатором по указанному договору стало ПАО «Восточный экспресс банк».

Следовательно, арендные платежи подлежат взысканию с ОАО «Димитровградкрупозавод» по 02.09.2019.

Из представленных сторонами расчетов следует, что ежемесячный размер  арендной платы в период с 01.06.2017 по 02.09.2019 составляет 163  002 руб. 34 коп.

Судом установлено, что в спорный период времени оплата арендных  платежей ответчиком не производилась.

Соответственно, размер задолженности  по арендной плате составляет 4 411 930 руб. 00 коп.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

С учетом изложенного, исковые требования  в части взыскания задолженности по арендной плате подлежат частичному  удовлетворению в сумме 4 411 930 руб. 00 коп.

Предметом спора является также требование о взыскании законной неустойки  в размере 646 457 руб. 89 коп. за период с 31.12.2017 по 31.03.2020 (л.д. 60).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными договором.

В соответствии с п. 5.4 договора при нарушении сроков внесения   арендной платы Арендодатель  обязан уплатить Арендатору неустойку в размере 1/300  ставки рефинансирования Банка России (действующей на момент просрочки) от суммы задолженности  за каждый календарный день просрочки платежа.

Расчет договорной неустойки суд производит самостоятельно, учитывая  срок наступления обязательства по оплате (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), а также размер ключевой ставки ЦБ РФ, действующей в соответствующие периоды.

Размер исчисленной судом неустойки за период с 13.06.2017 по 31.03.2020 составил 666 273  руб. 27 коп.

Поскольку при правильном расчете сумма неустойки больше заявленной истцом, а суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований, то требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в заявленном истцом размере.

Соответственно, договорная неустойка подлежит взысканию за период с 13.06.2017 по 31.03.2020 в размере 646  457  руб. 89 коп.

Исковые требования в целом подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по оплате государственной пошлины следует отнести на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

                                                               Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Димитровградкрупозавод» в пользу Межрегионального территориального управления  Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в республике Татарстан и Ульяновской области  4 411 930 руб. 00 коп.  – основной долг по арендной плате за период с 01.06.2017 по 02.09.2019, 646 457 руб. 89 коп. – неустойку.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Димитровградкрупозавод» в доход федерального бюджета 43 387 руб. 31 коп. – государственную пошлину.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья                                                                                                  Т.М.Крамаренко