Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-34192/17

24 ноября 2017 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 15 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Дубны МО (ИНН 5010010751, ОГРН 

<

***>) 

к ООО "ДОКТОР АЙБОЛИТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство имущественных отношений МО, 

о взыскании задолженности, пени и расторжении договора № 730-ОРИ от 30.09.2007г. При участии в судебном заседании - согласно протоколу с/з от 15.11.2017,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Дубны Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ДОКТОР АЙБОЛИТ" (далее – ответчик) с требованиями: о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.09.2007 года № 730-ОРИ за период с 30.09.2007 года по 31.03.2017 года в размере 2 923 679 руб. 11 коп., пени за период с 16.03.2016 года по 16.03.2017 года в размере 423 767 руб. 58 коп., а всего в общей сумме 3347446 руб. 69 коп; о расторжении договора аренды земельного участка от 30.09.2007 года № 730-ОРИ.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

В судебном заседании участвовал представитель истца. Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении. Представитель истца также заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов – акта осмотра земельного участка от 26 октября 2017 года. Указанный акт приобщен судом к материалам дела.

 В материалах дела имеются доказательства направления определения о назначении дела к судебному разбирательству в адрес ответчика. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 123 АПК РФ, приходит к выводу, что ответчик извещен надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства. 

В материалах дела имеются доказательства направления определения о назначении дела к судебному разбирательству в адрес третьего лица. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 123 АПК РФ, приходит к выводу, что третье лицо извещено надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства. В то же время, третье лицо не направило представителя в судебное заседание.

Дело рассмотрено в порядке частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Арбитражный суд, заслушав представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №730-ОРИ от 30.09.2007 года (далее - договор аренды). В соответствии с пунктами 1.1. договора аренды предметом договора аренды является земельный участок общей площадью 4 400 кв. м., с кадастровым номером 50:40:020108:0016, расположенный в 25 м по направлению на юго-запад от ориентира: 

<

...>, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «размещение малоэтажного жилого дома (в целях завершения строительства малоэтажного жилого дома)». Срок аренды земельного участка установлен с 30.09.2007 года по 29.09.2009 года (пункт 2.1. договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован 26.03.2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, № 50-50-40/008/2008-030.

22.05.2009 года истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды земельного участка до 30.06.2011 года.

21.06.2011 года истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды земельного участка на срок до 30.06.2013 года.

05.07.2013 года истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды земельного участка на срок до 30.10.2013 года.

22.11.2013 года истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды земельного участка на срок до 31.12.2013 года.

28.11.2013 года истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды земельного участка на срок до 30.05.2014 года.

29.05.2014 года истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды земельного участка на срок до 30.04.2015 года.

Между истцом и ответчиком также заключен инвестиционный контракт №И-086 от 21.07.2017 года на строительство шестиэтажного двухсекционного жилого дома на земельном участке общей площадью 4 400 кв. м. с кадастровым номером 50:40:020108:0016, расположенный в 25 м по направлению на юго-запад от ориентира: 

<

...>.

Согласно пункту 3.1. договора аренды размер арендной платы за участок определен в Приложении №1 к договору аренды и устанавливается расчетным путем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года №23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области».

В соответствии с пунктом 3.5. договора аренды размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно- территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к нему, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор аренды.

Как следует из пункта 3.3. договора аренды арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

В соответствии с пунктом 4.4.4. договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды.

 В соответствии с пунктом 5.3. договора  аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец, полагает, что у ответчика образовалась дебиторская задолженность по внесению арендной платы по договору аренды. Согласно акту сверки на 16.03.2017 года размер задолженности за период с 30.09.2007 года по 31.03.2017 года составляет 2 923 679 руб. 11 коп. Также истцом начислены пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 16.03.2016 года по 16.03.2017 года в размере 423 767 руб. 58 коп.

17.03.2017 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 16.03.2017 года №б/н, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в течение 30 дней, а также предложил досрочно расторгнуть договор аренды. Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления задолженность не погашена.

В судебных заседаниях представитель ответчика устно возражал против удовлетворения исковых требований в связи с неиспользованием ответчиком спорного земельного участка. Представитель ответчика в обоснование своей позиции представил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 50319000-120/14/ от 31.12.2014 года, а также соглашение о расторжении договора аренды от 31.12.2014 года. 

Суд отклоняет доводы ответчика по следующим основаниям.  

Согласно представленному акту осмотра от 26.10.2017 года земельного участка с кадастровым номером 50:40:020108:0016 в ходе осмотра установлено, что ответчиком не исполнена обязанность по передаче помещений в жилом доме участникам долевого строительства по передаточным актам, а также не исполнены обязательства по постановке дома на кадастровый учет.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

Между тем, как следует из материалов дела, в том числе акта осмотра спорного участка, доказательств регистрации права собственности на помещения в расположенном на спорном участке объекте капитального строительства в материалы дела не представлено, на момент рассмотрения спора право собственности на указанный объект к иным лицам не перешло.

При таких обстоятельствах суд не принимает довод ответчика о неиспользовании спорного участка. 

Также суд не принимает довод ответчика о расторжении спорного договора аренды, поскольку регистрация прекращения права аренды на основании указанного соглашения не произведена, надлежащие доказательства регистрации права собственности иных лиц на объект недвижимости, расположенный на спорном участке, в материалы дела не представлены, таким образом не представлены доказательства использования спорного земельного участка иными лицами на законных основаниях.    

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Ответчиком не представлены доказательства уплаты арендной платы за взыскиваемый период; мотивированные возражения и контррасчет задолженности также не представлены.

Таким образом, задолженность подлежит взысканию.

Также истцом заявлено требование о взыскании пеней в соответствии с условиями договора за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Пунктом 5.2. договора  аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным, ответчиком о применении ст. 333 ГК РФ не заявлено.

Таким образом, начисленные пени подлежат взысканию.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с неполным внесением арендной платы за пользование земельным участком. 

Согласно пункту 4.1.1. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды при внесении арендной платы не в полном объеме.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о доказанности существенного нарушения обязанности по внесению арендной платы в полном объеме.

Как следует из положений части 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного законом претензионного порядка в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 30.09.2007 года № 730-ОРИ.

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "ДОКТОР АЙБОЛИТ" в пользу Администрации города Дубны Московской области по договору аренды от 30.09.2007 № 730-ОРИ задолженность за период с 30.09.2007 по 31.03.2017 в размере 2923679 руб. 11 коп., пени за период с 16.03.2016 по 16.03.2017 в размере 423767 руб. 58 коп., а всего в общей сумме 3347446 руб. 69 коп.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.09.2007 № 730-ОРИ, заключенный между Администрацией города Дубны Московской области и ООО "ДОКТОР АЙБОЛИТ".

Взыскать с ООО "ДОКТОР АЙБОЛИТ" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 45737 руб. 23 коп. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                  Ю.С. Петропавловская