СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-20443/2018-ГК

г. Пермь

21 февраля 2019 года

Дело № А60-52348/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 февраля 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей                                 Дюкина В.Ю., Поляковой М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца: Арбузов И.Н. (паспорт, доверенность от 17.07.2018);

от ответчика: Бикмулин М.Г. (паспорт, доверенность от 18.12.2018);

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Гранд",

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 19 ноября 2018 года,

принятое судьей Е.А. Мезриной 

по делу № А60-52348/2018

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Нижнетуринского городского округа 

к обществу с ограниченной ответственностью "Гранд" (ОГРН 1069630004828, ИНН 6630011235)

о расторжении договора купли-продажи,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Нижнетуринского городского округа (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гранд" (далее – ответчик) о расторжении договора купли-продажи от 25.09.2014 №14ПР/2014, о возложении на ответчика обязанности  возвратить по акту помещение № 8-22 по поэтажному плану 1 этажа (литера А), № 1-7, 23-25 по поэтажному плану 1 этажа (литера А1), общей площадью 477,4 кв.м, с кадастровым номером 66:17:0802003:410, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Тура, ул. Машиностроителей, д. 24.

Решением арбитражного суда от 19.11.2018 (резолютивная часть от 12.11.2018) исковые требования удовлетворены. 

Решение суда от 19.11.2018 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на отсутствие доказательств причинения значительного ущерба истцу по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Считает, что отсутствие оплаты по договору купли-продажи является недостаточным для признания нарушений, допущенных покупателем, существенными. Также указывает, что в договоре купли-продажи сторонами не предусмотрена возможность возврата имущества. Основания для расторжения договора купли-продажи отсутствуют. Ответчик ссылается на то, что оплатил по договору 4 085 394 руб. 85 коп., задолженность погашается по соглашению с истцом от 27.12.2017. Истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, нарушение условий договора купли-продажи не является существенным. Кроме того, к участию в деле не привлечен арендатор спорного имущества АО «Тандер». Ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения. В отзыве на апелляционную жалобу ссылается на нарушение ответчиком условий договора купли-продажи. Ответчиком не оплачена большая часть стоимости имущества, договор купли-продажи расторгнут в соответствии с условиями пункта 5.3 договора, части 2 статьи 450 ГК РФ. Утверждение ответчика об оплате более половины стоимости не соответствует действительности. Соглашение от 27.12.2017 ответчиком не исполняется.  Истец просит оставить решение суда без изменения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи № 14ПР/2014 от 25.09.2014, по условиям которого в соответствие со статьей 3 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на основании решения об условиях приватизации муниципального имущества от 13.08.2014, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: помещение, номера на поэтажном плане № 8-22 по поэтажному плану 1 этажа (литера А),  №  1-7, 23-25 по поэтажному плану 1 этажа (литера А1), назначение: нежилое, общая площадь 477,4 кв. м, этаж: 1,  инвентарный номер 2019\01\0001\48-03,  кадастровый номер 66:17:0802003:410, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Тура, ул. Машиностроителей, д. 24.

Право собственности покупателя на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 16.10.2014 внесена запись № 66-66-10/663/2014-451, одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона в связи с согласованной сторонами договора рассрочкой платежа.

В соответствии с пунктом 2.1 договора сумма выкупа составляет 8 390 000 руб. (без учета НДС) и установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 04.08.2014  №124-14.

Согласно пункту 2.2 договора оплата приобретаемого имущества по договору производится покупателем с рассрочкой: начало срока платежа - 20.10.2014, окончание срока платежа - 20.09.2021. Оплата по договору производится ежемесячно до 20 числа текущего месяца.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в еженедельной газете «Время», и уплачиваемых одновременно с основным платежом. Ставка рефинансирования ЦБ РФ по состоянию на 10.09.2014 составляет 8,25% годовых (график платежей является неотъемлемой частью договора - приложение №1) (пункт 2.3 договора).

Из графика платежей (приложение №1 к договору) следует, что покупатель обязался производить оплату ежемесячно, ежемесячный платеж составляет 99 880 руб., рассрочка предоставлена на 84 месяца, помимо платежа уплачиваются проценты, сумма которых определена в графике, с учетом процентов покупатель в срок до 20.09.2021 должен оплатить в общей сумме 9 206 611 руб. 27 коп.

Как указывает истец, ответчиком нарушены условия договора купли - продажи в части своевременной оплаты основного долга и процентов, по состоянию на 06.09.2018 ответчик имеет задолженность по уплате платежей в сумме 2 662 471 руб. 85 коп., с мая 2017 года ответчик не производит текущие платежи по договору (погашалась задолженность по исполнительному листу).

13.06.2018 истец направил ответчику претензию об оплате задолженности, 20.07.2018 – предложение о расторжении договора купли-продажи в связи с невнесением платежа более двух раз подряд. Корреспонденция была возращена в адрес отправителя.

Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора купли - продажи в части своевременной оплаты основного долга и процентов, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Признав исковые требования обоснованными, суд первой инстанции удовлетворил их в полном объеме.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Согласно пункту 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§ 1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров. 

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Имущество передано продавцом покупателю, что сторонами не оспаривается (статья 65 АПК РФ).

Исковые требования обоснованы нарушением ответчиком условий договора купли-продажи в части своевременной оплаты суммы основного долга и процентов. По состоянию на 06.09.2018 ответчик имеет задолженность по уплате платежей в сумме 2 662 471 руб. 85 коп., с мая 2017 года ответчик не производит текущие платежи по договору (погашалась задолженность по исполнительному листу).

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.09.2016 по делу №А60-36028/2016 с ответчика в пользу истца взыскан долг в сумме 1 523 564 руб. 86 коп., в том числе 1 217 784 руб. 70 коп. - основной долг по договору купли-продажи № 14ПР/2014 от 25.09.2014, 305 780 руб. 16 коп. - неустойка за период с 22.12.2014 по 20.07.2016.

27.12.2017 между истцом и ответчиком заключено соглашение, в котором стороны утвердили график погашения задолженности и неустойки во исполнение решения суда по делу № А60-36028/2016 за период с января 2015 года по июль 2016 года включительно. Соглашением от 27.12.2017 установлено, что поступившие в период с 01.10.2016 по 27.12.2017 платежи от покупателя на общую сумму 1 311 733 руб. 85 коп. засчитываются в счет погашения задолженности по решению суда по делу № А60-36028/2016.

Также стороны утвердили график погашения задолженности и неустойки за период с августа 2016 года по декабрь 2017 года включительно.

На основании пунктов 1, 2 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ при существенном нарушении договора одной стороной, по требованию другой стороны, договор может быть расторгнут по решению суда. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 5.3 договора  купли-продажи договор может быть расторгнут по основаниям, установленным законодательством, в том числе в связи с неоплатой (ежемесячной суммы и процентов, начисленных на сумму основного долга) более двух раз подряд; неполной оплаты (части ежемесячной суммы и процентов, начисленных на сумму основного долга) более двух раз подряд; оплатой с нарушением сроков, установленных договором, более двух раз подряд в течение 12 месяцев, которая признается существенным нарушением условий договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

При исследовании имеющихся в материалах дела доказательств по правилам статей 65, 71 АПК РФ суд первой инстанции установил, что оплата приобретенного недвижимого имущества в установленные договором сроки не произведена, что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора.

Доводы ответчика о том, что отсутствие оплаты по договору купли-продажи является недостаточным для признания нарушений, допущенных покупателем, существенными, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Целью заключения договора купли-продажи для продавца было получение оплаты, обязательства покупателем не исполнены, что является существенным нарушением условий договора.

Неоплата покупателем цены по договору купли-продажи с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

Данные доводы ответчика не соответствуют смыслу, придаваемому указанному в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

Материалами дела подтверждено, что истец направил ответчику претензию об оплате задолженности, уведомление о расторжении договора в связи с неисполнением обязательств. 

Доказательств надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору при рассмотрении дела судом первой инстанции представлено не было.

Таким образом, удовлетворение судом первой инстанции требований истца о расторжении договора купли-продажи №14ПР/2014 от 25.09.2014 следует признать правомерным, основанным на законе и условиях договора.

В силу части 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, следовательно, обязательства сторон прекращены, в том числе обязанность ответчика по внесению соответствующих платежей.

В связи с прекращением договора ответчик утратил право владения и пользования спорным помещением, поэтому требование истца об истребовании у ответчика имущества удовлетворено судом обоснованно.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Также судом апелляционной инстанции отклоняется ссылка ответчика на то, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, в связи с неправильным толкованием пункта 3 статьи 486 ГК РФ.

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Доказательств, подтверждающих внесение покупателем денежных средств по договору в полном размере либо в размере более половины его стоимости, не представлено, из материалов дела не следует.

Довод ответчика о том, что к участию в деле в качестве третьего лица необходимо было привлечь арендатора спорного имущества - АО «Тандер», судом апелляционной инстанции отклоняется.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Необходимость участия в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, обусловлена тем, что судебный акт по делу может повлиять на его права и обязанности по отношению к одной из сторон.

Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для них последствий.

Вместе с тем, обоснование наличия указанных обстоятельств ответчиком не приведено, ходатайство о привлечении к участию в деле третьего лица АО «Тандер» при рассмотрении дела судом первой инстанции заявлено не было, договор аренды не представлен.

Оснований считать, что вынесенный по делу судебный акт повлиял на права и обязанности АО «Тандер»,  у суда апелляционной инстанции не имеется.

По существу доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств и установленных по делу обстоятельств. Несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом первой инстанции представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно статье 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 19.11.2018 отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 ноября 2018 года по делу № А60-52348/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Т.Л. Зеленина 

 

Судьи

В.Ю. Дюкин 

 

М.А. Полякова