Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-188727/18-127-1309

22 ноября 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2018 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Кантор К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассматривает в судебном заседании дело по иску (заявлению)

ООО «МИРС»

к ООО «ФЭШН КОНФЭШН»

о взыскании задолженности по договору аренды от 21.06.2017 № СА-601/2017 в размере 995 089 руб. 04 коп.

при участии: 

от истца (ответчик по встречному исковому заявлению)  –  ФИО2 по дов. от 06.09.2018 № Д-109/09/2018

от ответчика (истец по встречному исковому заявлению)  – ФИО3 по дов. от 22.08.2018 № б/н

УСТАНОВИЛ:

ООО «МИРС» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО «ФЭШН КОНФЭШН» задолженности по Постоянной части арендной платы по Договору аренды от 21.06.2017 № СА-601/2017 за март и апрель 2018г. в размере 694.299 руб. 12 коп., неустойку за просрочку оплаты Постоянной части арендной платы в размере 300.789 руб. 92 коп.

Ответчик представил встречное исковое заявление о признании соглашения от 06.04.2018 года о расторжении договора аренды помещения № СА-601/2017 от 21.06.2017 года с условием о выплате определенной денежной суммы в пользу Ответчика по встречному иску недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности; о взыскании задолженности  в размере 468.700 руб. 88 коп.

Судом встречное исковое заявление принято в порядке п.3 ст. 132 АПК РФ.

Истец (ответчик по встречному исковому заявлению) представил отзыв на встречное исковое заявление.

Представитель истца (ответчик по встречному исковому заявлению)  изложил правовую позицию, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика (истца по встречному исковому заявлению) изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражал, встречное исковое заявление поддержал.

Выслушав представителей сторон, исследовав в полном объеме все в дело письменные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО «МИРС» и ООО «ФЭШН КОНФЭШН» заключен Договор аренды от 21.06.2017 № СА-601/2017 в отношении Помещения № LVI, комната № 105, Общей площадью 113,3 кв.м., отмеченного на выкопировке из Поэтажного плана, выданного Автозаводским территориальным бюро технической инвентаризации города Москвы «10» ноября 2014 года (далее - «Поэтажный план БТИ»), расположенного на 2 (втором) этаже МФК, находящегося по адресу: 

<

...>. 

Номер Помещения согласно внутреннему плану Арендодателя - № С-050 (Помещение).

Согласно пунктам 4.1.1. - 4.1.2.3. Договора Аренды Ответчик обязан уплачивать Истцу:

4.1.1 Постоянную часть Арендной платы в следующем порядке: 

4.1.1.1 -1/12 (одну двенадцатую) Базовой годовой арендной платы, указанной в Приложении 1 к настоящему Договору аренды (Основные коммерческие условия аренды) - ежемесячно, не позднее Даты платежа (включая эту дату), на основании счета Арендодателя, за следующий календарный месяц;

-1/12 (одну двенадцатую) Платы за обслуживание, указанной в Приложении 1 к настоящему Договору аренды (Основные коммерческие условия аренды) - ежемесячно не позднее Даты платежа на основании счета Арендодателя за следующий календарный месяц;

-1/12 (одну двенадцатую) Платы за маркетинг, указанной в Приложении 1 к настоящему Договору аренды (Основные коммерческие условия аренды) - ежемесячно не позднее Даты платежа на основании счета Арендодателя за следующий календарный месяц;

4.1.2 Переменную часть Арендной платы в следующем порядке :

Плату с оборота - ежеквартально, не позднее 15 (пятнадцатого) числа календарного месяца, следующего за отчетным кварталом, на основании счета Арендодателя, в соответствии с правилами, определенными в п. 4.2. настоящего Договора аренды;

Стоимость Коммунальных услуг, потребленных Арендатором в Помещении - ежемесячно, на основании счета Арендодателя, в соответствии с правилами, определенными в п. 4.3. настоящего Договора аренды;

Долю Арендатора в стоимости Коммунальных услуг на Неарендуемых площадях - ежемесячно, на основании счета Арендодателя, в соответствии с правилами, определенными в п. 4.3. настоящего Договора аренды;

Истец не исполнил надлежащим образом взятые на себя при заключении договора аренды обязательства, а именно, не погасил имеющиеся задолженности по:

- оплате Базовой годовой арендной платы на сумму 512.796 руб. 68 коп., платы за обслуживание на сумму 66.963 руб. 67 коп., за март 2018г. 

Общая сумма задолженности по счету КЛБШ801073 от 12.02.2018г. составляет 579.760 руб. 35 коп., в том числе НДС 88.438 руб. 02 коп.; 

- оплате Базовой годовой арендной платы на сумму 102.559 руб. 34 коп., платы за обслуживание на сумму 11.979 руб. 43 коп., за апрель 2018г. 

Общая сумма задолженности по счету КЛБП1801678 от 12.03.2018г. составляет 114.538 руб. 77 коп., в том числе НДС 17.472 руб. 02 коп.;

Общая сумма задолженности по счетам №КЛБП 1801073 от 12.02.2018г., №КЛБП1801678 от 12.03.2018г. составляет 694.299 руб. 12 коп.

Согласно п. 4 Соглашения о расторжении Договора аренды помещения, Арендатор обязуется погасить задолженность (при ее наличии) в течение 5 (пяти) рабочих дней от даты подписания акта сверки взаиморасчетов между Сторонами. 

В случае не подписания Арендатором акта сверки в установленный настоящим пунктом срок и не предоставления Арендодателю мотивированного отказа от подписания, акт сверки взаиморасчетов считается принятым Арендатором, а указанные в нем суммы задолженностей — подтвержденными Арендатором.

29 мая 2018 года Арендодатель направил в адрес Арендатора письмо с просьбой подписать акт сверки и оплатить задолженность в размере 694.299 руб.12 коп. Однако Арендатор акт сверки не подписал, мотивированный отказ от подписания акта сверки Арендодателю не предоставил и задолженность не оплатил до настоящего времени.

Поскольку ответчиком обязанности по уплате аренды надлежащим образом не исполнены, истец направил ответчику претензию от 05.07.2018 № 584-МС с требованием об оплате задолженности.

Поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом свои обязательства по оплате задолженности по арендной плате в полном объеме, истец обратился с иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором. 

Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Пунктом 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Судом установлен факт наличия задолженности ответчика перед истцом за март и апрель 2018г. в размере 694.299 руб. 12 коп., контррасчет ответчиком в материалы дела не представлен.

Доводы ответчика о том, что в соответствии с дополнительным соглашением ответчик выплатил истцу 1.163.200 руб. 00 коп., что является платой за выход ответчика из договора аренды (п. 2), который зачтен из оплаченного ответчиком обеспечительного взноса, в связи с чем каких-либо иных задолженностей у  ответчика перед истцом не имеется, судом отклонен, поскольку из п. 4 указанного соглашения следует, что стороны обязуются осущесвить сверку расчетов по договору аренды по состоянию на 06.04.2018 и в случае наличия задолженности ответчика, ответчик обязуется погасить задолженность в течение 5 дней с момента подписания акта сверки.

Таким образом, указанным соглашением стороны не установили отсутствие задолженности ответчика перед истцом по арендной плате, как и не установили зачет обеспечительного взноса в счет погашения спорной задолженности.

Судом а также установлено, что договор расторгнут по инициативе ответчика, в связи с невозможностью исполнения обязательств по оплате аренды, что подтверждается письмом от 20.11.2017.

Пунктом 13.1.2 договора установлено также право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договору в случае если арендатор отказывается от исполнения настоящего договора.

В настоящем случает в связи с отказом арендатора от исполнения договора стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды.

При этом п. 13.2 установлено, что в случае расторжения договора по вине арендатора, арендатор обязуется компенсировать арендодателю убытки, понесенные при расторжении договора в размере гарантийного депозита и т.д.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности условия договора аренды и соглашения о его расторжении, суд полагает, что выплата ответчиком истцу денежной компенсации за расторжения договора правомерна.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойку за просрочку оплаты Постоянной части арендной платы в размере 300.789 руб. 92 коп.

В соответствии с п. 7.3. Договора аренды, в случае просрочки внесения Арендатором любого из платежей, предусмотренного настоящим Договором аренды, Арендодатель имеет право начислить Плату за просрочку финансовых обязательств.

Арендодатель начислил Арендатору Плату за просрочку финансовых обязательств в размере 0,3 % от суммы, подлежащей оплате и неоплаченной Арендатором в срок, и уплачиваемый за каждый день просрочки оплаты, начиная с даты, когда платеж должен был быть совершен и до/включая дату, когда Арендатор оплатил все подлежащие оплате суммы, и требует оплатить Дополнительную арендную плату (по п. 7.3. Договора аренды).

Расчет неустойки судом проверен, признан верным, в связи с чем подлежит взысканию в заявленном размере.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении несоразмерной неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса российской Федерации.

В соответствии с частью первой статьи 333 Гражданского кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Пунктом 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В пункте 73 постановления N 7 предусмотрено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно пункту 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7) снижение размера неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

По смыслу нормы статьи 333 ГК РФ уменьшение размера неустойки является правом, а не обязанностью суда. К выводу о наличии или об отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

В связи с чем, оценив, представленные в материалы дела доказательства,  проверив представленный в материалы дела расчет истца суммы исковых требований, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии факта несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком, в связи с чем, ходатайство о снижении неустойки удовлетворению не подлежит.

Рассмотрев встречные исковые требования о признании соглашения от 06.04.2018 года о расторжении договора аренды помещения № СА-601/2017 от 21.06.2017 года с условием о выплате определенной денежной суммы в пользу Ответчика по встречному иску недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности в виде взыскания задолженности  в размере 468.700 руб. 88 коп., суд установил следующее.

В обоснование требований истец ссылается на то, что дополнительное соглашение от 06.04.2018 года о расторжении договора аренды помещения № СА-601/2017 от 21.06.2017 года является недействительной сделкой, поскольку договор аренды исходя из его буквального содержания был заключен на неопределенный срок.

Согласно условиям договора, стороны пришли к соглашению, что фактическая площадь передаваемого в аренду помещения составляет 116,32 кв.м.. Помещение было представлено для осуществления торговой деятельности.

При этом, в п.3.1. договора стороны пришли к соглашению, что настоящий договор аренды вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует до даты окончания срока действия договора. 

Однако, стороны договорились считать настоящий договор аренды до момента его государственной регистрации краткосрочным договором аренды, заключенным на срок 11 месяцев.

В случае, если по истечении 11 месяцев государственная регистрация договора аренды не будет произведена, по любым причинам, настоящий Договор аренды считается автоматически перезаключенным на тот же срок и на тех же условиях на следующий день по истечении 11 месяцев. При этом, в соответствии с условиями договора, общий срок на который настоящий договор аренды будет перезаключаться до государственной регистрации настоящего договора аренды распространяют свое действие на фактическое правоотношение сторон, которые будут существовать с даты подписания настоящего договора или подписания даты акта доступа в помещения, в зависимости от того, какая из этих дат наступит ранее до даты окончания срока действия договора, при этом все платежи осуществляются арендатором по краткосрочному договору аренды. 

В договоре стороны пришли к соглашению давать следующие определения и толкования. 

Так, в соответствии с п. 1.50 «срок договора» означает период времени с даты подписания настоящего договора аренды до даты окончания срока действия договора. 

В п. 1.14 датой окончания срока договора считается дата, указанная в Приложении 1 к настоящему договору или дату расторжения, которой в соответствии с п. 1.17 считается дата, указанная в уведомлении Арендодателя о расторжении договора аренды.

При этом, в Приложении 1 к Договору «Основные коммерческие условия договора аренды» указано, что датой окончания срока договора является календарная дата, наступающая через пять лет начиная с даты начала коммерческой деятельности. Однако, дата начала коммерческой деятельности в приложении к договору не указана. Таким образом, по мнению ответчика, условия договора имели противоречия в определении срока действия договора, определяя его с одной стороны как с даты подписания настоящего договора, а с другой стороны с даты начала коммерческой деятельности и подписания соответствующего акта передачи помещения, кроме того, связывая условия продления срока действия договора с волеизъявлением сторон по истечении каждых 11 месяцев договора.

Кроме того, по мнению отве6тчика условия спорного договора допускают неоднозначность в формулировках и не позволяют достоверно установить срок действия договора. Таким образом, поскольку условия спорного соглашения допускают неоднозначность в определении срока аренды помещения, государственная регистрация договора аренды произведена не была, по мнению Истца он является заключенным на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок (см. Например, в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66) и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. Это связано с тем, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон

Наличие данного пункта договора не исключает применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и признание договора продленным на неопределенный срок в ситуации, когда новый договор сторонами не будет заключен. Кроме того, в силу ст. 432 ГК РФ, договор аренды, заключаемый на срок более 12 месяцев подлежал обязательной государственной регистрации обязательной для третьих лиц, обязанность по осуществлению которой была возложена на Арендодателя.

Исходя из буквального содержания п. 16.1. Арендодатель обеспечивает государственную регистрацию в ЕГРП настоящего договора аренды, а так же любых изменений к нему, в том числе и соглашений о расторжении договора.

При этом, в силу п.8.4.4. Договора Арендодатель освобождается от ответственности, связанной с государственной регистрации договора аренды помещения только в случаях, когда оно предприняло меры для государственной регистрации Договора аренды помещения и задержка в государственной регистрации Договора аренды помещения была вызвана действиями государственных органов, за которые сторона Арендодателя отвечать не могла.

Таким образом, Арендодатель не принимая мер к государственной регистрации настоящего договора аренды помещения, своими конклюдентными действиями выражал согласие на заключение договора аренды на неопределенный срок.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, хотя отсутствие государственной регистрации договора аренды само по себе не говорит о его незаключенности, однако с учетом тех условий, о котором установили стороны в спорном договоре аренды (договор до момента его государственной регистрации считается заключенным на срок 11 месяцев и продляется на каждые последующие 11 месяцев) позволяет говорить о том, что спорный договор аренды был заключен на неопределенный срок, поскольку не исключает его последующее продление в порядке ст. 621 ГК РФ, поскольку в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

 Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ). (Постановление Пленума № 54)

В соответствии со статьями 310, 450.1, 610, 621 Гражданского кодекса Российской

Федерации,  разъяснениями,  изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не обосновывая причины такого отказа, и действуя при этом без злоупотребления правом по отказу от договора аренды.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. При таких условиях договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

21 ноября 2017 года своим письмом б/н Ответчик уведомил Арендодателя о невозможности продолжить правоотношения на условиях установленных договором в связи с низкими экономическими показателями предприятия, невозможности дальнейшего исполнения обязательств и при этом просил обсудить условия прекращения договора с 01.12.2017 года.

Однако, Арендодатель, зная из вышеуказанного письма о невозможности продолжить правоотношения сторон в силу низких экономических показателей, своим правом на расторжение договора, предусмотренным п.7.2. не воспользовался. 

В ответ на указанное предложение, Арендодатель письмом от 01.12.2017 года № 812 отказал в прекращении договора аренды сославшись на ст.310 ГК РФ, в соответствии с которым по его мнению право на досрочное расторжение договора у Арендатора отсутствовало.

Так же сослался на те обстоятельства, что в случае прекращения коммерческой деятельности Арендатором он воспользуется своим правом, представленным ему п.9.3, п. 1.44, п.7.2. Договора аренды помещения и применит к Арендатору штрафные санкции в виде взыскания 100 процентной арендной платы до окончания срока действия договора.

Такой отказ, по мнению ответчика исходя из фактических обстоятельств дела и условий договора является неправомерным, противоречит существу законодательного регулирования правоотношений сторон по арендным обязательствам, поскольку право на односторонний отказ от договора возникало у ответчика в силу императивной нормы права, в данном случае ст.610 ГК РФ и не могла регулироваться соглашением сторон. 

06 апреля 2018 года было подписано соглашение, в котором стороны договорились, что Договор аренды помещения № С А - 601 / 2017 от «21» июня расторгнут с «06» апреля 2017 г., при этом Арендатор оплатит Арендодателю плату за выход из Договора аренды в размере 1.163.200 руб. 00 коп., которые будут перечислены из гарантийного депозита, перечисленного ранее платежными поручениями №25 от 27.06.2017 г. на сумму 581 600 и №263 от 30.08.2017 г. на сумму руб. 00 коп. (п.2,3 соглашения о расторжении договора аренды помещения). При этом, стороны договорились, что не позднее 25 мая между ними будет проведена сверка взаимных расчетов, при наличии задолженности Арендатор обязуется погасить ее в течении пяти рабочих дней с момента подписания акта сверки взаимных расчетов. В п.5 соглашения стороны предусмотрели, что они отказываются и освобождают друг друга от любых исков и претензий, требований и обязательств об уплате убытков за исключением обязательств, указанных в п.4 настоящего договора.

Таким образом, Соглашения от 06.04.2018 года о расторжении договора аренды помещения № СА-601/2017 от 21.06.2017 года с условием о выплате определенной денежной суммы в пользу Ответчика является недействительной сделкой в силу ст. 168, 180 ГК РФ, поскольку при таких обстоятельствах правоотношения сторон регулировались нормами Закона.

С учетом тех обстоятельств, что фактическое владение и пользование спорным помещением осуществлялась до 05 апреля 2018 года, то на стороне истца возникло неосновательное обогащение в сумме 468 700, 88, которая составляет разницу между денежными средствами, перечисленными в пользу Истца по недействительной сделке в сумме 1.163.200 руб. 00 коп., которые перечислены из гарантийного депозита, оплаченного ранее платежными поручениями №25 от 27.06.2017 г. на сумму 581.600 руб. 00 коп. и №263 от 30.08.2017 г. на сумму 581.600 руб. 00 коп.).

В адрес Ответчика была направлена претензия исх. № 01/07-18 от 20.07.2018 года о признании спорного соглашения в добровольном порядке недействительной сделкой, которая была получена Ответчиком (входящий № 303-07/АР от 20.07.2018 года), в добровольном порядке Ответчик по встречному иску претензию удовлетворить отказался, что подтверждается его ответом № 760-МС от 10.08.2018 года.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон по встречному иску, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

В п.3.1. договора стороны пришли к соглашению, что настоящий договор аренды вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует до даты окончания срока действия договора. 

Однако, стороны договорились считать настоящий договор аренды до момента его государственной регистрации краткосрочным договором аренды, заключенным на срок 11 месяцев.

В случае, если по истечении 11 месяцев государственная регистрация договора аренды не будет произведена, по любым причинам, настоящий Договор аренды считается автоматически перезаключенным на тот же срок и на тех же условиях на следующий день по истечении 11 месяцев. При этом, в соответствии с условиями договора, общий срок на который настоящий договор аренды будет перезаключаться до государственной регистрации настоящего договора аренды распространяют свое действие на фактическое правоотношение сторон, которые будут существовать с даты подписания настоящего договора или подписания даты акта доступа в помещения, в зависимости от того, какая из этих дат наступит ранее до даты окончания срока действия договора, при этом все платежи осуществляются арендатором по краткосрочному договору аренды. 

Судом установлено, что договор аренды заключен 21.06.2017.

Государственная регистрация договора аренды не произведена.

Таким  образом, договор заключен на 11 месяцев.

То есть на срок до 21.05.2018.

При этом по истечении указанного срока, договор считается автоматически перезаключенным на тот же срок и на тех же условиях.

То есть следующим периодом действия договора аренды является с 21.05.2018 по 21.04.2019.

При этом, судом установлено, что договор расторгнут сторонами 06.04.2018, то есть до истечения 11 месячного периода действия договора, то есть автоматически не перезаключался.

Таким образом, суд полагает, что какие-либо неясности в прочтении условий договора о сроке его действия отсутствуют, а доводы ответчика (истца по встречному иску) о заключении договора аренды  на неопределенный срок основаны на неверном толковании условий договора и применении положений ГК РФ,  в связи с чем основания для применения к настоящему договору положений п. 2 ст. 610 ГК РФ отсутсвуют.

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют основания для признания соглашения о расторжении договора от 06.04.2018 ничтожным, поскольку указанное соглашение соответствует закону и заключено сторонами в соответствии с условиями договора аренды и в соответствии со ст. 421 ГК РФ.

В связи с признанием судом необоснованными требований о признании соглашения о расторжении договора ничтожным, у суда отсутствуют основания для зачета обеспечительного платежа в счет погашения задолженности ответчика и взыскании оставшихся денежных средств в пользу ответчика. 

Учитывая изложенное, суд не находит основания для удовлетворения встречного иска.

Судебные расходы относятся на ответчика по первоначальному иску, в соответствии со ст.ст. 101, 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 330, 614, 615, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с ООО «ФЭШН КОНФЭШН» в пользу  ООО «МИРС» задолженности по Постоянной части арендной платы за март и апрель 2018г. в размере 694.299 руб. 12 коп., неустойку за просрочку оплаты Постоянной части арендной платы в размере 300.789 руб. 92 коп., а также 22.902 руб. 00 коп. в  счет оплаты государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья:

К.А. Кантор