АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-40100/2018

г. Нижний Новгород                                                                             4 апреля 2022 года

                                                    Резолютивная часть решения объявлена 28 марта 2022 года  Решение изготовлено в полном объеме 4 апреля 2022 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Федорычева Георгия Сергеевича (шифр 30-376),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Паутовой Ю.С., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. ФИО2                 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Академия здоровья»                                    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 1243019 руб. 57 коп. долга,

а также по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Академия здоровья» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. ФИО2                 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 713591 руб. 12 коп. неосновательного обогащения,

при участии представителя от ответчика: ФИО1 по доверенности от 10.01.2022,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. ФИО2 (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Академия здоровья» (далее – ООО «Академия здоровья», ответчик) о взыскании 1243019 руб. 57 коп. задолженности               по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2012 № 46.

Ответчик против удовлетворения иска возразил по доводам, изложенным в отзывах на иск и дополнениях к ним.

ООО «Академия здоровья» предъявило встречное исковое заявление, в соответствии с которым попросило взыскать с Комитета 533027 руб. 15 коп. неосновательного обогащения. Определением суда от 21.02.2022 встречный иск принят к производству                   для его рассмотрения совместно с первоначальным иском.

От ответчика поступило ходатайство об уточнении встречного иска в порядке               статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии       с которым ООО «Академия здоровья» попросило взыскать с истца 713591 руб. 12 коп. неосновательного обогащения.

Уточнение встречного искового заявления судом принято.

В отзыве на встречный иск Комитет указал, что его позиция и подтверждающие документы уже представлены в материалы дела, дополнительные доказательства                             и пояснения отсутствуют.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 28.03.2022.

Истец при надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания явку представителя в заседание не обеспечил, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению спора.

Рассмотрев материалы дела и представленные в обоснование иска доказательства, заслушав представителя ответчика, суд установил следующее.

Между муниципальным образованием город ФИО2 (ЗАТО) в лице Комитета                     по управлению муниципальным имуществом Администрации г. ФИО2 (Арендодатель)               и обществом с ограниченной ответственностью «Академия здоровья» (Арендатор) заключен договор № 46 от 01.01.2012, по условиям которого Арендодатель передал,                    а Арендатор принял во временное возмездное пользование (в аренду) недвижимое имущество казны г. ФИО2 - здание мастерской, общей площадью 502 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, и здание сарая, общей площадью 86,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (помещения) под медицинские услуги.

Договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке (т. 1, л. 21).

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора установлен с 01.01.2012                  по 01.11.2016 включительно. Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, но не освобождает стороны от ответственности                          по обязательствам, взятым на себя при заключении договора аренды и не выполненным                  на момент его окончания (пункт 2.2 договора). 

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки в случае не возврата Арендатором арендованного имущества либо возврата его несвоевременно.

В силу пункта 5.1 договора расчет арендной платы осуществляется по формуле, определенной соответствующим решением Городской Думы г. ФИО2, с учетом ставки годовой арендной платы, установленной соответствующим решением Городской Думы                  г. ФИО2, составляется в письменной форме (приложение № 3), согласовывается сторонами                          и является неотъемлемой частью настоящего договора.

Арендатор принимает на себя функции налогового агента по расчету                                 и перечислению в бюджет налога на добавленную стоимость, исчисленного из суммы арендной платы по настоящему договору; сумма НДС перечисляется Арендатором                     на единый счет казначейства (пункты 5.2 и 5.4 договора).

Согласно пункту 5.3 договора Арендатор ежемесячно в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным месяцем, вносит арендную плату за пользование арендованными помещениями в размере, указанном в приложении № 3 к договору, без НДС.

Размер арендной платы и представленные льготы по уплате арендной платы могут быть изменены Арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще  1 раза в год. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с ее расчетом направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть договора (пункт 5.5 договора).

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи помещений от 01.01.2012 (т. 1, л.д. 18). 

Соглашением от 12.01.2016 к договору расчет арендной платы от 16.12.2014 признан недействительным; с 01.01.2016 вступил в силу новый расчет арендной платы                                 за пользование арендованным помещением, указанный в приложении к соглашению                      от 12.01.2016.

С 01.01.2016 арендная плата за пользование помещениями составляла в год -              1095052 руб., в месяц – 91254 руб.

На основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ                          «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» между Комитетом и ООО «Академия здоровья» заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 01.03.2018, по условиям которого ответчик приобрел у истца в собственность мастерскую (нежилое отдельно стоящее здание),               общей площадью 494,8 кв.м, расположенную по адресу: 

<

...>.

Указанный договор заключен в соответствии с «Порядком реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на отчуждение арендуемых ими объектов муниципального нежилого фонда города ФИО2», утвержденным решением Городской Думы города ФИО2 от 29.01.2009 № 09/4-гд                       на основании Условий приватизации муниципального имущества, утвержденных решением Городской Думы города ФИО2 от 07.04.2016 № 22/6-гд и решения Арбитражного суда Нижегородской области от 31.10.2017 по делу № А43-17804/2016.

Цена приобретаемого имущества составила 7358180 руб., объект приватизации обременен договором аренды с ООО «Академия здоровья» (пункты 1.5 и 1.6 договора                  от 01.03.2018). Здание мастерской передано ответчику по акту приема-передачи                             от 21.03.2018.

Также между истцом и Арендатором заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 31.03.2017, в соответствии с которым ответчик приобрел                        у истца здание сарая (нежилое здание), площадью 73,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Договор заключен в соответствии с «Порядком реализации субъектами малого                   и среднего предпринимательства преимущественного права на отчуждение арендуемых ими объектов муниципального нежилого фонда города ФИО2», утвержденным решением Городской Думы города ФИО2 от 29.01.2009 № 09/4-гд на основании Условий приватизации муниципального имущества, утвержденных решением Городской Думы города ФИО2 от 23.03.2017 № 15/6-гд.

Цена приобретаемого имущества определена в размере 543000 руб. на основании отчетов ООО «Инвест Капитал» от 16.12.2016 № 2016/31 и от 12.01.2017 № 2017/01.

Объект приватизации обременен договором аренды с ООО «Академия здоровья» (пункт 1.5 договора). Здание сарая передано ответчику по акту приема-передачи                 от 26.04.2017.

Право собственности на здания мастерской и сарая зарегистрировано                                    в установленном законодательством порядке, что подтверждается выписками                                   из ЕГРН в отношении приобретенного муниципального имущества.

Учитывая, что арендная плата за 2016 внесена Арендатором не в полном объеме,                а за 2017 и 2018 гг. не оплачена им вовсе, у последнего образовалась задолженность перед истцом за пользование арендуемыми помещениями за период с 2016 года и до момента заключения договоров купли-продажи муниципального имущества, размер которой составил в общей сумме 1243019 руб. 57 коп.            

Направленная в адрес ответчика претензия от 05.07.2018 с требованием погасить долг оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. ФИО2                        в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации                      по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение                     и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается,                             что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства                       и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что начисленная                              и предъявленная к взысканию арендная плата является убытками ООО «Академия здоровья», а уплаченная им арендная плата в 2016 году - неосновательным обогащением истца, так как подписание договоров купли-продажи помещений мастерской и сарая                   с соблюдением сроков, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, избавило бы ответчика от обязанности по внесению арендной платы за предъявленные                  к взысканию периоды.

Суд рассмотрел довод Арендатора и отклонил его в силу следующего.

Пунктом 2.1 договора от 01.01.2012 № 46 установлен срок действия договора                   до 01.11.2016 включительно.

Согласно пункту 4.1.20 договора Арендатор обязан в случае прекращения настоящего договора в течение 5 (пяти) дней после прекращения действия договора передать имущество Арендодателю по акту приема-передачи.

После окончания срока действия договора ответчик арендуемые помещения Арендодателю не вернул, продолжал ими пользоваться, использовал помещения                         для осуществления предпринимательской деятельности.

Как полагает истец, по смыслу пункта 2.2 договора договор № 46 от 01.01.2021                           после его прекращения на неопределенный срок не продлевался.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации                   при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество                  в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 8 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»                     в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение                или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например,                         статьи 622, 655, 664 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо договором,                        в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока              его действия. В таком случае положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пунктов 13, 37 и 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Сам факт неиспользования арендатором имущества, с учетом невозврата имущества арендодателю, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. При этом арендодатель не вправе требовать уплату арендной платы                      за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства         по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы                             за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений. Такая правовая позиция сформулирована в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного его Президиумом 26.12.2018.

Кроме того, в абзацах 6 и 7 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого                     и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено следующее. При применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено               на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения                         со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение                   у него не возникает. Поскольку общество продолжало пользоваться помещениями по истечении срока действия договора аренды, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Данные разъяснения даны в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Академия здоровья» не представило доказательств, подтверждающих возвращение арендуемых помещений Арендодателю в установленном порядке либо уклонение Комитета от приемки арендованного имущества, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи помещений в пользование третьим лицам после прекращения договора аренды № 46 от 01.01.2021, следовательно, обязанность по внесению оплаты                за пользование арендуемыми помещениями у ответчика сохранилась. 

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор                         купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, судам необходимо учитывать,                                     что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                             от 17.11.2011 № 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды                    на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Учитывая приобретение ООО «Академия здоровья» зданий мастерской и сарая                    в собственность на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, арендная плата за пользование данными помещениями подлежит уплате до момента заключения договоров купли-продажи, то есть до 01.03.2018 и 31.03.2017 соответственно.

Пунктом 5.1 договора № 46 от 01.01.2021 установлено, что подлежащая внесению арендная плата является регулируемой.

Размер платы за пользование арендуемым недвижимым имуществом определен истцом в соответствии с решениями Городской Думы города ФИО2 Нижегородской области от 17.12.2015 № 43/6-гд «Об арендной плате за пользование муниципальными нежилыми помещениями на 2016 год» (2016 год), от 28.11.2016 № 101/6-гд «Об арендной плате за пользование муниципальными нежилыми помещениями на 2017 год» (2017 год), от 30.11.2017 № 113/6-гд «Об арендной плате за пользование муниципальными нежилыми помещениями» (2018 год).

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель               по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды                           не требуется.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (пункт 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                             от 17.11.2011 № 73).

Таким образом, при расчете арендной платы подлежат применению вышеназванные нормативно-правовые акты.

Довод ответчика, что начисление арендной платы после прекращения действия договора аренды  № 46 от 01.01.2012, в отсутствие доказательств согласования иных ставок, следует производить с учетом соглашения от 12.01.2016 к договору, судом отклоняется, так как предусмотренная договором арендная плата является регулируемой,                   расчеты за 2017 и 2018 гг. произведены Комитетом с применением действующих в данный период ставок арендной платы, установленных соответствующими решениями Городской Думы города ФИО2.

Кроме того, в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» даны разъяснения, согласно которым норма части второй статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество                       после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем                                  в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.

Арендная плата после окончания срока действия договора № 46 от 01.01.2012 правомерно исчислена Комитетом исходя из ставок арендной платы, установленных                   для арендаторов, пользующихся имуществом на основании действующих договоров аренды муниципальных нежилых помещений.

Как указал истец, несмотря на отсутствие такой обязанности в силу закона,                         он направлял Арендатору письма с уведомлениями об изменении размера арендной платы                  № 01.17-04/3764 от 23.12.2016 (т. 2, л.д. 17), № 01.17-04/3696 от 19.12.2017 (т. 1, л.д. 39),                   № 01.17-04/1568 от 25.05.2017, № 01.17-04/873 от 22.03.2017 (т. 1, л.д. 38) и № 01.17-04/935 от 30.03.2017 (т. 2, л.д. 18).

О получении уведомлений об изменении стоимости арендной платы на 2017 год свидетельствует содержание письма ООО «Академия здоровья» № 533-02/16 от 29.12.2016 (т. 2, л.д. 19). 

Получение письма № 01.17-04/873 от 22.03.2017 ответчиком подтверждается уведомлениями о вручении от 02.04.2017 и 04.03.2018 (копия данного письма повторно направлена Арендатору с письмом № 01.17-04/935 от 30.03.2017).

Таким образом, уведомления об изменении размера арендной платы ответчику направлялись и были им получены.

Расчет суммы задолженности произведен на основании заключенного договора № 46 от 01.01.2012 (в редакции соглашения от 12.01.2016), а после его прекращения                               в соответствии с требованиями законодательства, исходя из размера ставок арендной платы, установленных на территории города ФИО2 для всех арендаторов находящихся                           в муниципальной собственности нежилых помещений.

В возражениях на иск ответчик указал, что представленное в материалы дела дополнительное соглашение от 12.01.2016, в котором согласован размер арендной платы  на 2016 год, в установленном законом порядке не зарегистрировано, в связи с чем                         не подлежит применению к правоотношениям сторон по договору.

Соглашение от 12.01.2016 сторонами договора подписано, предусмотренный соглашением размер арендной платы определен на основании решения Городской Думы              г. ФИО2 от 17.12.2015 № 43/6-гд «Об арендной плате за пользование муниципальными нежилыми помещениями на 2016 год».

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»                 по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным             с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий                           для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам                    пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили                               в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды,                         что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После подписания соглашения от 12.01.2016 стороны связаны обязательственными правоотношениями, в связи с чем по правилу статьи 309  Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться контрагентами надлежащим образом.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора,              не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения              и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации                          не предусмотрено иное.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ                                         «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон                       о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства                 в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Абзацем первым статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства,                                  за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет                         в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества                 в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 3 Федерального закона                       от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства                       в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответчик после получения обращения истца обязан: 

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества                              в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества                   в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа                           в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Федерального закона                               от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления                             в законную силу решения суда.

Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать значению, определенному независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества (соответствующая правовая позиция сформулирована                          в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                    от 27.07.2011 по делу № 2419/11).

Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлена возможность оспаривания достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете.

Предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии                                     с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает,               что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 по делу № 2419/11).

ООО «Академия здоровья» впервые заявило о намерении приобрести здание мастерской в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, 13.08.2015 (письмо № 208-10/15). Письмом от 13.11.2015 № 01.17-04/1436  Комитет отказал ответчику в рассмотрении заявления ввиду отсутствия технического плана помещения                   с учетом проведенной в нем реконструкции.

Ответчик вновь обратился с заявлением о выкупе здания мастерской 25.11.2015 (письмо № 290-02/15).

На основании данного заявления Комитетом заключен договор на проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, стоимость объекта недвижимости определена специалистом ООО «Инвест Капитал» в отчете об оценке № 2016/05-01                     от 25.01.2016 в размере 14228000 руб. (18926000 руб. - стоимость помещения за вычетом 4698000 руб. стоимости неотделимых улучшений).

Договор с ООО «Инвест Капитал» заключен истцом в двухмесячный срок с даты получения заявления Арендатора, 25.01.2016 Арендодателем уже получен отчет об оценке.

В тот же день 25.01.2016 истец обратился в Городскую Думу города ФИО2                                      с предложением утвердить условия приватизации арендуемого имущества. 

Действие по принятию решения об утверждении условий приватизации арендуемого имущества подлежало выполнению в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, то есть до 08.02.2016 (25.01.2016 + 2 недели), после чего в десятидневный срок                   с даты принятия решения об условиях приватизации проект договора купли-продажи арендуемого имущества подлежал направлению истцом в адрес ООО «Академия здоровья» (08.02.2016 + 10 дней), срок на подписание договора купли-продажи - 30 дней (19.03.2016). 

Таким образом, договор купли-продажи муниципального имущества (здания мастерской) подлежал заключению, согласно положениям Федерального закона                        от 22.07.2008 № 159-ФЗ, не позднее 19.03.2016.

Из материалов дела усматривается, что «Условия приватизации муниципального имущества – мастерской, расположенной по адресу: 

<

...>» утверждены Городской Думой города ФИО2 решением              № 22/6-гд от 07.04.2016, то есть с превышением установленного законодательством двухнедельного срока.

Ответчик усматривает наличие вины в действиях (бездействии) истца в нарушении данного срока, полагает, что уплаченную за данный период арендную плату следует считать убытками ООО «Академия здоровья».

Суд отклоняет довод Арендатора, так как обязанность по утверждению условий приватизации недвижимого имущества возложена не на Комитет, а на Городскую Думу                г. ФИО2, которая является законодательным органом местного самоуправления, работает по установленному регламенту, не подконтрольна и не подотчетна истцу. Комитет                      не наделен полномочиями, реализация которых позволила бы сократить срок принятия решения самостоятельным органом местного самоуправления.

Ознакомившись с заявлением ответчика от 25.11.2015 на приватизацию здания мастерской, истец незамедлительно обеспечил заключение договора на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, после получения соответствующего отчета в тот же день 25.01.2016 направил обращение в Городскую Думу г. ФИО2 с просьбой об утверждении условий приватизации здания мастерской.

Арендодатель, исполняя требования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовал добросовестно, обратного суду не доказано, вина Комитета в превышении срока принятия решения об утверждении условий приватизации арендуемого имущества                          не усматривается.

Кроме того, в период утверждения Городской Думой г. ФИО2 условий приватизации выкупаемого объекта недвижимого имущества Арендатор пользовался зданием мастерской на основании действующего договора аренды № 46 от 01.01.2012,                     в связи с чем был обязан вносить арендную плату за пользование данным помещением                   в соответствии с условиями указанного договора.

После принятия Городской Думой г. ФИО2 решения от 07.04.2016 № 22/6-гд                    об условиях приватизации здания мастерской Комитет незамедлительно направил ответчику проект купли-продажи здания мастерской (письмо № 01.17-04/857                                от 12.04.2016). 

ООО «Академия здоровья» в свою очередь направило 12.05.2016 в адрес Комитета проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, установив цену приобретаемого имущества в размере 8171786 руб. (11800000 руб. - стоимость помещения за вычетом 3628214 руб. стоимости неотделимых улучшений, отчет об оценке                            ООО «ПЦФКО-Орион» № 14434 от 02.03.2016).

Истец заявил о несогласии с представленным Арендтором протоколом разногласий, предложил подписать договор на прежних условиях (письмо № 01.17-04/1389                          от 30.05.2016).

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах                     его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются                        в соответствии с решением суда (часть 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ООО «Академия здоровья» 07.07.2016 обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском об обязании Комитета заключить договор купли-продажи муниципального имущества - мастерской (нежилого отдельно стоящего здания), общей площадью 494,8 кв.м, расположенной по адресу: 

<

...>, на условиях, определенных проектом ответчика, направленным истцу письмом от 12.04.2016 № 01.17-04/857, с учетом пунктов 1.5, 3.1, 3.2, 4.4 и приложения № 2, изложенных в редакции Арендатора согласно протоколу разногласий.

Вступившим в законную силу решением суда от 31.10.2017 по делу                                   № А43-17804/2016 требование Арендатора удовлетворено частично. Суд решил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - здания мастерской, пункты 1.5, 3.1. в следующей редакции: 

«1.5 Цена приобретаемого имущества определена в размере 7358180 (семь миллионов триста пятьдесят восемь тысяч сто восемьдесят) руб. на основании заключения эксперта ООО «Эксперт» от 05.05.2017 по определению рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>.» 

«3.1. Покупатель обязан оплатить стоимость муниципального имущества, указанную     в пункте 1.5 настоящего договора в размере 7358180 (семь миллионов триста пятьдесят восемь тысяч сто восемьдесят) руб. Указанная сумма должна вноситься покупателем ежемесячно равными долями на расчетный счет продавца до 30 числа текущего месяца                  в течение всего срока предоставленной рассрочки платежа, указанной в пункте 1.8 настоящего договора. Покупатель имеет право досрочной оплаты выкупной цены                            за имущество. 

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества».

В пункте 3.2 договора слово «ежеквартально» изменить на «ежемесячно». 

В пункте 4.4 договора исключить фразу «указанным в приложении № 2                                к настоящему договору». 

Приложение № 2 исключить».

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным               актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь                         при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика признается документом, имеющим доказательственное значение, пока в судебном порядке                            не установлено иное. Суд вправе обязать совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 данного Закона).

Из содержания имеющего преюдициальную силу решения суда от 31.10.2017                   по делу № А43-17804/2016 следует, что в ходе рассмотрения спора проведены две судебные экспертизы.

На основании ходатайства ООО «Академия здоровья» проведена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости арендуемого им здания мастерской.

Согласно заключению эксперта ООО «Инвестконсалтинг» рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 494,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 25.11.2015 составила             11733000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого здания -                           5371000 руб.

Комитетом заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы                      в связи с отсутствием объективности со стороны эксперта ООО «Инвестконсалтинг» ФИО3 и ее заинтересованности в определении рыночной стоимости здания мастерской и ее неотделимых улучшений. 

В обоснование ходатайства Комитет указал, что он не был уведомлен о дате                             и времени проведения осмотра объекта оценки, осмотр объекта эксперт провел с участием представителя истца ООО «Академия здоровья», согласовав дату и время осмотра непосредственно с представителем истца, а не через суд, назначивший судебную экспертизу.

Приняв во внимание доводы Арендодателя, суд назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО «Эксперт» ФИО4

Подготовленное указанным экспертом заключение легло в основу решения суда              от 31.10.2017 по делу № А43-17804/2016.

Обратившись в арбитражный суд с требованием обязать Комитет заключить договор купли-продажи здания мастерской в редакции Арендатора, ООО «Академия здоровья» реализовало право, предусмотренное статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Первоначальная выкупная стоимость имущества определена на основании решения Городской Думы от 07.04.2016, а не истца, с учетом данных подготовленного                                    ООО «Инвест Капитал» отчета об оценке рыночной стоимости здания мастерской                       № 2016/05-01 от 25.01.2016.

Заявление Комитетом в рамках дела № А43-17804/2016 ходатайства о проведении повторной экспертизы связано не с намерением последнего затянуть судебный процесс,                            а вызвано объективными причинами, связано с наличием существенных недостатков подготовленного экспертом ООО «Инвестконсалтинг» заключения.

Таким образом, злоупотребление Комитетом процессуальными правами                               при заявлении ходатайства о назначении повторной экспертизы судом не усматривается.

Решение суда от 31.10.2017 по делу № А43-17804/2016 вступило в законную силу 20.02.2018, судебный акт обжаловался в судах вышестоящих инстанций обществом «Академия здоровья», а не истцом, в связи с чем, то обстоятельство, что срок вступления                  в законную силу данного решения отодвигался на более поздний срок, от Комитета                   не зависело.

Кроме того, Комитет от заключения договора купли-продажи здания мастерской               с ответчиком не уклонялся, установленная судом в рамках дела № А43-17804/2016 выкупная стоимость помещения отличалась как от первоначально определенной                 ООО «Инвест Капитал», так и от предложенной ООО «Академия здоровья» при обращении с иском об обязании истца заключить договор купли-продажи.

Согласно решению суда от 31.10.2017 по делу № А43-17804/2016 выкупная цена здания мастерской составила 7358180 руб. (с учетом предоставленной Арендатору налоговой льготы в размере 2324180 руб.), из договора купли-продажи исключены условия о первоначальном платеже и изменении даты определения размера процентов на сумму просрочки.

Как указал ответчик, позиция Комитета в рамках судебного процесса по делу               № А43-17804/2016 не привела к увеличению выкупной стоимости приобретаемого имущества, недобросовестность последнего подтверждается направлением договора              купли-продажи с указанной в нем ценой, значительно превышающей рыночную.

Довод Арендатора судом отклоняется в силу следующего.

Пунктом 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной                      и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Оценка рыночной стоимости арендуемого помещения мастерской проведена                  ООО «Инвест Капитал», а не истцом. Право на приобретение имущества по рыночной цене обеспечено проведением оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Между сторонами дела № А43-17804/2016 возникли разногласия относительно стоимости нежилого помещения, выкупаемого Арендатором  на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Наличие права ООО «Академия здоровья» на выкуп помещения Комитетом не оспаривалось.

В статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлено,                              что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке                    не установлено иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма                   от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности                              и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле,                       или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе                    в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик полагает, что совокупность недобросовестных действий истца (нарушение сроков, установленных Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, нарушение права           на приобретение имущества по рыночной цене, затягивание судебного процесса в виде заявленного ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы) была направлена исключительно на понуждение ответчика к максимальному продолжению арендных отношений, искусственному созданию задолженности по арендной плате за пользование помещением, тогда как при заключении договора купли-продажи производились                             бы систематические платежи в счет выкупа приобретенного имущества. Арендатор сослался на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на злоупотребление Комитетом предусмотренными законодательством правами.

Вместе с тем, обстоятельства настоящего дела, наличие договорных разногласий                не свидетельствуют о наличии оснований для привлечения Комитета к имущественной ответственности, не доказывают возникновение убытков на стороне ООО «Академия здоровья» и злоупотребление истцом своими правами по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда от 31.10.2017 по делу № А43-17804/2016 вступило в законную силу 20.02.2018.

Таким образом, на основании части 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ срок заключения договора купли-продажи арендуемого имущества приостанавливался до 20.02.2018. 

Договор купли-продажи здания мастерской подписан сторонами 01.03.2018,                        с соблюдением предусмотренного частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008              № 159-ФЗ тридцатидневного срока.

Согласно пункту 30 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019) лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества в соответствии                       с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе.

Из материалов дела усматривается, что Комитет в реализации права на выкуп помещения мастерской ответчику не отказывал.

ООО «Академия здоровья» обратилось к Комитету с заявлением о приватизации здания сарая на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ 08.09.2016.

Письмом от 10.10.2016 № 01.17-04/3016 истец указал Арендатору на необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости изменений технических характеристик объекта недвижимости после проведенной ответчиком реконструкции. При этом, письмом от 21.11.2016 № 01.17-04/3455 Комитет указал, что решения об отказе в выкупе имущества им не принималось, проводятся мероприятия, направленные на оценку рыночной стоимости выкупаемого имущества. Изменения относительно площади выкупаемого помещения внесены 08.12.2016.

Договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества заключен между истцом и ООО «Инвест Капитал» 24.10.2016, то есть с соблюдением двухмесячного срока, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно отчету об оценке ООО «Инвест Капитал» от 16.12.2016 № 2016/31 рыночная стоимость здания сарая, расположенного по адресу: 

<

...>, составила 543000 руб. (2640000 руб. - стоимость помещения за вычетом 2097000 руб. стоимости неотделимых улучшений).

Отчет об оценке получен Комитетом 20.12.2016 (т. 2, л.д. 30).

Письмом от 26.01.2017 № 01-18/221 в Городскую Думу г. ФИО2 направлен проект решения об утверждении условий приватизации здания сарая, то есть с нарушением установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ двухнедельного срока,                  при этом письмом от 27.01.2017 (т. 2, л.д. 32) ООО «Академия здоровья» в дополнение               к заявлению от 08.09.2016 изменило порядок внесения выкупных платежей и попросило определить порядок оплаты в виде ежеквартальных выплат в равных долях.

С учетом внесенных Арендатором изменений, Комитет подготовил новый проект решения об утверждении условий приватизации и направил его на утверждение                             в Городскую Думу г. ФИО2 17.02.2017.

Из материалов дела усматривается, что «Условия приватизации муниципального имущества – здания сарая, расположенного по адресу: 

<

...>» утверждены Городской Думой г. ФИО2 решением              № 15/6-гд от 23.03.2017.

Нарушение срока направления проекта решения об утверждении условий приватизации произошло как по вине истца, так и ответчика. Наличие вины в действиях (бездействии) Комитета в нарушении Городской Думой г. ФИО2 срока утверждения условий приватизации судом не установлено, так как Городская Дума г. ФИО2 является законодательным органом местного самоуправления, работает по установленному регламенту, не подконтрольна и не подотчетна истцу.

Проект договора купли-продажи направлен Комитетом ответчику 30.03.2017, договор купли-продажи здания сарая подписан сторонами 31.03.2017, то есть                                 с соблюдением предусмотренного частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008               № 159-ФЗ тридцатидневного срока.

Факт превышения срока направления проекта решения об утверждении условий приватизации выкупаемого имущества не освобождает ООО «Академия здоровья»                        от необходимости оплачивать аренду за фактическое пользование помещением сарая. Данное нарушение вызвано, в том числе, действиями самого Арендатора, направившего 27.01.2017 изменения к порядку внесения платежей в счет выкупа приобретаемого имущества, вызвавшие необходимость подготовки нового проекта решения об утверждении условий приватизации.

Кроме того, Комитет в выкупе здания сарая Арендатору не отказывал, зависящее только от истца превышение срока утверждения условий приватизации являлось незначительным, ООО «Академия здоровья» пользовалось зданием сарая весь период оформления права собственности на него по правилу Федерального закона от 22.07.2008               № 159-ФЗ, ни на каких условиях до заключения договора купли-продажи, кроме договора аренды, ООО «Академия здоровья» не могло пользоваться помещением, являющимся объектом муниципальной собственности.

В отзыве на иск ответчик указал, что совокупность недобросовестных действий Комитета была направлена исключительно на понуждение ООО «Академия здоровья»                  к максимальному продолжению арендных отношений, искусственному созданию задолженности по арендной плате за пользование помещениями, тогда как при заключении договора купли-продажи производились бы систематические платежи в счет выкупа приобретенного имущества.

Предельный срок заключения договора купли-продажи здания сарая составлял 01.01.2017, договора купли-продажи здания мастерской – 19.03.2016. Фактически договора заключены 31.03.2017 и 01.03.2018 соответственно.

Начисление арендной платы за пользование зданием мастерской в период                        с 20.03.2016 по 28.02.2018, за пользование зданием сарая в период с 01.01.2017                           по 31.03.2017, ответчик считает неправомерным, внесенные за данный период арендные платежи Арендатор считает неосновательным обогащением Арендодателя и своими убытками.

По расчету ответчика, в случае соблюдения Комитетом требований законодательства, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Арендатор должен был оплатить в 2016 году арендную плату в размере 466732 руб. 85 коп. (здание мастерской в период с 01.01.2016 по 19.03.2016 - 174884 руб. 32 коп.; здание сарая        в период с 01.01.2016 по 31.12.2016 - 138236 руб. 53 коп.; за землю с 01.01.2016                           по 31.12.2016 – 153612 руб.).

В 2016 году ответчиком оплачено 999760 руб., следовательно, сумма неосновательного обогащения Комитета составила 533027 руб. 15 коп. С учетом перерасчета арендной платы, принимая во внимание изменившиеся площади арендуемых помещений, а также зачет платежа по платежному поручению № 3469 от 01.11.2016                    на основании решения суда от 16.09.2020 по делу № А43-51651/2018, размер неосновательного обогащения Комитета, по расчету ООО «Академия здоровья», составил 713591 руб. 12 коп.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии                с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса. 

В пункте 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков                         в меньшем размере. 

По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям               в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации                                     об ответственности за нарушение обязательств»).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками. Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или                          за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Представленная в материалы дела совокупность доказательств не подтверждает наличие оснований для отнесения на Комитет убытков в виде уплаченной и подлежащей взысканию арендной платы за пользование зданиями мастерской и сарая в заявленный истцом период, не подтверждает наличие на стороне истца неосновательного обогащения        в виде излишне внесенной Арендатором арендной платы.

Арендодатель в выкупе арендуемых помещений ответчику не отказывал, обратное вступившим в законную силу решением суда не установлено, вина Комитета, а также причинно-следственная связь между действиями (бездействием) истца и возникшими,                 как полагает Арендатор, убытками в виде уплаченной и подлежащей оплате арендной платы судом не усмотрена. 

ООО «Академия здоровья» после прекращения договора аренды № 46 от 01.01.2012 арендуемые помещения Комитету не возвратило, пользовалось находящимися                                в муниципальной собственности зданиями мастерской и сарая до момента заключения договоров купли-продажи указанных объектов недвижимости (01.03.2018 и 31.03.2017), арендную плату в полном объеме не оплатило, в связи с чем предъявление требования                о взыскании задолженности по внесению арендной платы является правомерным                           и обоснованным.

Предъявленная к взысканию сумма задолженности рассчитана Комитетом следующим образом: 

1) арендная плата за 2016 год = 1095052 руб.;

2) арендная плата за 2017 год = 920250 руб. 57 коп.;

3) арендная плата за 2018 год = 154019 руб.;

4) сумма поступивших в 2016 году платежей = 926302 руб.;

5) подлежащая взысканию общая сумма долга: (1095052 руб. + 920250 руб. 57 коп. + 154019 руб.) - 926302 руб. = 1243019 руб. 57 коп. 

Таким образом, арендная плата за 2016 год внесена ответчиком не в полном объеме, за 2017 и 2018 гг. арендная плата по пользование находящимися в муниципальной собственности объектами недвижимости Арендатором не вносилась.

В соответствии с расчетом (приложение к соглашению от 12.01.2016 к договору аренды № 46 от 01.01.2012), а также согласно положениям решения Городской Думы города ФИО2 Нижегородской области от 17.12.2015 № 43/6-гд «Об арендной плате                           за пользование муниципальными нежилыми помещениями на 2016 год», арендная плата               за пользование помещениями мастерской и сарая рассчитывается в 2016 году                               по следующей формуле: 

Ар = Абп + Аз + НДС, где: Ар – годовая арендная плата, Абп – величина годовой базовой арендной платы в рублях, Аз – арендная плата за землю, НДС – налог                                на добавленную стоимость.

При расчете арендной платы истец учитывал, что площади мастерской и сарая                   в 2016 году составляли 502 кв.м и 86,4 кв.м соответственно, площадь земельного участка – 2305 кв.м.

Абп = Аб * Квд * S, где: Аб – годовая базовая ставка арендной платы за кв.м,                   Квд – коэффициент вида деятельности арендатора (0,5), S – площадь аренды в кв.м                  (502 кв.м – мастерская, 86,4 кв.м. - сарай).

Абп = 3200 * 0,5 * 502 = 803200 руб. (аренда мастерской за период с 01.01.2016                            по 31.12.2016).

Абп = 3200 * 0,5 * 86,4 = 138240 руб. (аренда сарая за период с 01.01.2016                           по 31.12.2016).

Размер арендной платы за землю, согласно приведенному в соглашении                             от 12.01.2016 расчету, составлял 153612 руб. (в год), в том числе за мастерскую – 137664 руб., за сарай – 15948 руб.

Ар = 803200 руб. + 137664 руб. = 940864 руб. (здание мастерской).

Ар = 138240 руб. + 15948 руб. = 154188 руб. (здание сарая).

Ар = 940864 руб. + 154188 руб. = 1095052 руб.

Итого: арендная плата в год (без НДС) составила, согласно условиям договора, 1095052 руб., арендная плата в месяц (без НДС) – 91254 руб.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что расчет арендной платы за 2016 год является неверным, так как фактически площади арендуемых помещений были меньше заявленных в предлагаемом расчете.  

Истец в свою очередь указал, что площадь арендуемых помещений изменилась                    в 2017 году, что нашло свое отражение в расчетах арендной платы за 2017 и 2018 гг.

В ответ на запрос суда Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области (письмо от 05.03.2022           № 37-2236/22) представил сведения, что объект капитального строительства (здание сарая)                    с кадастровым номером 13:60:0010009:5207 внесен в реестр объектов недвижимости 30.12.2014 как ранее учтенный с площадью 86,4 кв.м, 08.12.2016 площадь изменена                      на 73,4 кв.м; объект капитального строительства (здание мастерской) с кадастровым номером 13:60:0010009:5237 внесен в реестр объектов недвижимости 30.12.2014 как ранее учтенный с площадью 502 кв.м, 30.01.2016 площадь изменена на 494,8 кв.м.

Таким образом, довод Арендатора является обоснованным.

Суд произвел перерасчет арендной платы, подлежащей уплате в 2016 году, исходя               из фактических данных в отношении площадей арендуемых помещений.

Ар = Абп + Аз + НДС, где: Ар – годовая арендная плата, Абп – величина годовой базовой арендной платы в рублях, Аз – арендная плата за землю, НДС – налог на добавленную стоимость.

Абп = Аб * Квд * S, где: Аб – годовая базовая ставка арендной платы за кв.м,                   Квд – коэффициент вида деятельности арендатора (0,5), S – площадь аренды в кв.м                  (502 кв.м – мастерская, 86,4 кв.м - сарай).

Абп = 3200 * 0,5 * 502 кв.м = 803200 руб. (аренда здания мастерской за период                  с 01.01.2016 по 31.12.2016).

Абп за период с 01.01.2016 по 29.01.2016: 803200 руб./12 месяцев =                                     66933 руб. 33  коп. (в месяц); 66933 руб. 33 коп./31 день в январе = 2159 руб. 14 коп.                      (в день); 2159 руб. 14 коп. х 29 = 62615 руб. 06 коп. 

Абп = 3200 * 0,5 * 494,8 кв.м = 791680 руб. (аренда здания мастерской за период                            с 01.01.2016 по 31.12.2016).

Абп за период с 30.01.2016 по 31.12.2016: 791680 руб./12 месяцев =                                    65973 руб. 33 коп. (в месяц), 65973 руб. 33 коп. /31 = 2128 руб. 17 коп. (в день в январе), 2128 руб. 17 коп. х 2 = 4256 руб. 34 коп. (30 и 31 января), за 11 месяцев – 725706 руб.                   63 коп.; 725706 руб. 63 коп.+ 4256 руб. 34 коп. = 729962 руб. 97 коп.

Итого, Абп (здание мастерской): 62615 руб. 06 коп. + 729962 руб. 97 коп. =                           792578 руб. 03 коп.

Абп = 3200 * 0,5 * 86,4 = 138240 руб. (аренда здания сарая за период с 01.01.2016                           по 31.12.2016).

Абп за период с 01.01.2016 по 07.12.2016: 138240 руб./12 месяцев = 11520 руб.;                      за 11 месяцев – 126720 руб.; за декабрь: 11520 руб./31 день = 371 руб. 61 коп.;                                371 руб. 61 коп. х 7 = 2601 руб. 27 коп. (с 01.12 по 07.12); 126720 руб. + 2601 руб. 27 коп. = 129321 руб. 27 коп.

Абп = 3200 * 0,5 * 73,4 = 117440 руб. (аренда сарая за период с 01.01.2016                           по 31.12.2016).

Абп за период с 08.12.2016 по 31.12.2016: 117440 руб./12 месяцев =                                      9786 руб. 67 коп.; за декабрь: 9786 руб. 67 коп./31 день = 315 руб. 70 коп.; 315 руб. 70 коп.         х 24 = 7576 руб. 80 коп.

Итого, Абп (здание сарая): 129321 руб. 27 коп. + 7576 руб. 80 коп. =                                136898 руб. 07 коп.

Абп (в целом) = 792578 руб. 03 коп. + 136898 руб. 07 коп. = 929476 руб. 10 коп.

Показатель «Аз» рассчитан истцом на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 02.06.2006 № 186 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области                       и государственной собственности на территории Нижегородской области», а также решения Городской Думы г. ФИО2 от 25.12.2015 № 56/6-гд «Об арендной плате за землю на территории города ФИО2» по формуле:

Аз = S1 х УПКСЗ х Кви х Кд1 х Ки + S2 х УПКСЗ х Кви х Кд2 х Ки, где: S1 и S2 – площади части земельного участка, используемой для реализации каждого вида разрешенного использования (кв.м), УПКСЗ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, Кви – коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, рассчитываемый от кадастровой стоимости земли для данного вида разрешенного использования, Кд1 и Кд2 – коэффициенты дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида разрешенного использования земель, Ки – коэффициент индексации.

S1 = Sзд/Sзастр х S, где: Sзд – площадь здания, строения, сооружения, используемого для определенного вида разрешенного использования (здание мастерской                 с 01.01.2016 по 29.01.2016 – 502 кв.м., с 30.01.2016 по 31.12.2016 - 494,8 кв.м; здание сарая с 01.01.2016 по 07.12.2016 – 86,4 кв.м, с 08.12.2016 по 31.12.2016 – 73,4 кв.м), Sзастр - совокупная площадь зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке (с 01.01.2016 по 29.01.2016 – 588,4 кв.м, с 30.01.2016 по 07.12.2016 - 581,2 кв.м, с 08.12.2016 по 31.12.2016 – 568,2), S – общая площадь земельного участка (2305 кв.м).

В период с 01.01.2016 по 29.01.2016: S1 = 502/588,40 * 2305 = 1966,54,                                 S2 = 86,4/588,40 * 2305 = 338,46; в период с 30.01.2016 по 07.12.2016: S1 = 494,8/581,2 * 2305 = 1962,34, S2 = 86,4/581,2 * 2305 = 342,65; в период с 08.12.2016 по 31.12.2016:                       S1 = 494,8/568,2 * 2305 = 2007, 24, S2 = 73,4/568,2 * 2305 = 297,76.

УПКСЗ - согласно Постановлению Правительства Нижегородской области                             от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области»                          в 2016 году составляет 1397,13 руб./кв.м. 

Кви - согласно приложению к Постановлению Правительства Нижегородской области от 02.06.2006 № 186 «Об утверждении методики расчета арендной платы                           за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области                                   и государственной собственности на территории Нижегородской области» составляет 0,04.

Кд = Квд * Кт 

Согласно приложениям к решению Городской Думы г. ФИО2 от 25.12.2015                           № 56/6-гд «Об арендной плате за землю на территории города ФИО2» рассчитывается                 по формуле  Кд = Квд х Кт, где: Квд – коэффициент вида деятельности (0,52 – мастерская, 0,35 - сарай), Кт – территориальный коэффициент (1,09).  

Таким образом, Кд1 = 0,52 * 1,09; Кд2 = 0,35 * 1,09.

Ки - согласно Постановлению Правительства Нижегородской области от 13.11.2015                № 744 «О внесении изменений в Постановление Правительства Нижегородской области                 от 09.01.2008 № 1» в 2016 году составляет 2,21.

В период с 01.01.2016 по 29.01.2016:

Аз = 1966,54 х 1397,13 х 0,04 х (0,52 х 1,09) х 2,21 + 338, 46 х 1397,13 х 0,04 х (0,35 х 1,09) х 2,21 = 137664 руб. 42 коп. + 15947 руб. 44 коп. = 153611 руб. 86 коп. (за год).

153611 руб. 86 коп./12 месяцев = 12800 руб. 99 коп. (в месяц).

12800 руб. 99 коп./31 день в январе = 412 руб. 93 коп.; 412 руб. 93 коп. х 29 =                         11974 руб. 97 коп. 

В период с 30.01.2016 по 07.12.2016:

Аз = 1962,34 х 1397,13 х 0,04 х (0,52 х 1,09) х 2,21 + 342,65 х 1397,13 х 0,04 х (0,35 х 1,09) х 2,21 = 137370 руб. 40 коп. + 16144 руб. 86 коп. = 153515 руб. 26 коп. (за год).

153515 руб. 26 коп. /12 месяцев = 12792 руб. 94 коп. (в месяц).

12792 руб. 94 коп./31 день в январе = 412 руб. 67 коп; 412 руб. 67 коп. х 2 =                       825 руб. 34 коп. (за январь)

12792 руб. 94 коп. х 10 месяцев = 127929 руб. 40 коп. (февраль, март, апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь).

12792 руб. 94 коп./31 день в декабре = 412 руб. 67 коп.; 412 руб. 67 коп. х 7 =                   2888 руб. 69 коп. (за декабрь).

Итого Аз за период с 30.01.2016 по 07.12.2016: 825 руб. 34 коп. + 127929 руб. 40 коп. + 2888 руб. 69 коп. = 131643 руб. 43 коп.

В период с 08.12.2016 по 31.12.2016:

Аз = 2007, 24 х 1397,13 х 0,04 х (0,52 х 1,09) х 2,21 + 297,76 х 1397,13 х 0,04 х                 (0,35 х 1,09) х 2,21 = 140513 руб. 56 коп. + 14029 руб. 75 коп. = 154543 руб. 31 коп. (за год).

154543 руб. 31 коп./12 месяцев = 12878 руб. 61 коп. (в месяц).

12878 руб. 61 коп./31 день в декабре = 415, 44; 415, 44 х 24 = 9970 руб. 56 коп.                 (за декабрь). 

Аз за 2016 год = 11974 руб. 97 коп. + 131643 руб. 43 коп. + 9970 руб. 56 коп. =                      153588 руб. 96 коп.

На основании изложенного, размер арендной платы в 2016 году составил                  1083065 руб. 06 коп. (Ар  = 929476 руб. 10 коп. + 153588 руб. 96 коп.).

Расчет арендной платы за 2017 год произведен Комитетом на основании решения Городской Думы города ФИО2 Нижегородской области от 28.11.2016 № 101/6-гд                   «Об арендной плате за пользование муниципальными нежилыми помещениями                              на 2017 год», в соответствии с которым размер годовой арендной платы рассчитан следующим образом (с учетом принимаемых площадей здания сарая – 73,4 кв.м, здания мастерской – 494,8 кв.м): 

Ар = Абп + Аз + НДС.

Абп = 3400 * 0,5 * 494,8 = 841160 руб. (аренда мастерской за период с 01.01.2017                            по 31.12.2017).

Абп = 3400 * 0,5 * 73,4 = 124780 руб. (аренда сарая за период с 01.01.2017                           по 31.12.2017).

За период с 01.01.2017 по 30.03.2017 арендная плата за пользование зданием сарая                 (по расчету Комитета) составила 30859 руб. 57 коп.

Истцом при расчете допущена арифметическая ошибка, размер арендной платы                  за вышеуказанный период составляет 30859 руб. 56 коп.

Ар = 841160 руб. + 46523 руб. = 887684 руб. (здание мастерской).

Ар = 30859 руб. 56 коп. + 1707 руб. = 32566 руб. 56 коп. (здание сарая, аренда                         за период с 01.01.2017 по 30.03.2017).

Размер арендной платы в 2017 году, по расчету истца, составил                                920250 руб. 57 коп.

Принимая во внимание допущенную арифметическую ошибку, с учетом произведенного судом перерасчета, размер арендной платы в 2017 году составил (без НДС) 920250 руб. 56 коп. (887684 руб. + 32566 руб. 56 коп.).

Расчет арендной платы за пользование зданием мастерской в 2018 году произведен Комитетом на основании решения Городской Думы города ФИО2 Нижегородской области                              от 30.11.2017 № 113/6-гд «Об арендной плате за пользование муниципальными нежилыми помещениями», в соответствии с которым размер годовой арендной платы рассчитан следующим образом (площадь мастерской – 494,8 кв.м): 

Ар = Абп + Аз + НДС.

Абп = 3540 * 0,5 * 494,8  = 875796  руб. (за период с 01.01.2018 по 31.12.2018).

Размер арендной платы в месяц – 72983 руб.

За период с 01.01.2018 по 28.02.2018 арендная плата за пользование мастерской                   составила 145966 руб.

Ар = 145966 руб. + 8053 руб. = 154019 руб. (за период с 01.01.2018 по 28.02.2018).

Представленный Комитетом расчет арендной платы за 2018 год (период с 01.01.2018 по 28.02.2018) является верным.

В период с января по октябрь 2016 года Арендатор внес в счет оплаты аренды             по договору № 46 от 01.01.2012 платежи на общую сумму 912540 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями за период с 16.02.2016                по 15.11.2016.

Кроме того, в материалы дела представлено платежное поручение № 3469                        от 01.11.2016 на сумму 87220 руб. без указания периода, в счет оплаты которого произведен платеж.

Вступившим в законную силу и имеющим преюдициальную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 16.09.2020 по делу № А43-51651/2018 установлено, что в 2015 году за аренду земли по договору № 46 от 01.01.2012 ответчик оплатил 338143 руб.

Комитетом неправильно применен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (3231,88 руб./кв.м вместо 1397,13 руб./кв.м), плата за аренду земли                в 2015 году должна была составлять 146178 руб.

Таким образом, судом установлено, что размер неосновательного обогащения Арендодателя составил 191965 руб., при этом в отношении требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2015 по 30.10.2015 истек срок исковой давности, в связи с чем с Комитета в пользу ООО «Академия здоровья» решением суда                от 16.09.2020 по делу № А43-51651/2018 взыскано 25008 руб.

Ответчик заявил о зачете данной суммы в счет оплаты долга по настоящему иску.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.       В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными,               их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. 

Соблюдение критерия встречности требований для зачета согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает, что кредитор по активному требованию является должником по требованию, против которого зачитывается активное требование (далее - пассивное требование). В целях применения статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением (пункты 11                 и 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6).

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить                 о зачете как во встречном иске (статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что заявление ответчика о зачете встречного денежного требования на сумму 25008 руб. на основании вступившего в законную силу решения суда является правомерным. 

Из содержания решения суда от 16.09.2020 по делу № А43-51651/2018 следует,                 что в счет уплаты арендной платы за землю за ноябрь и декабрь 2015 года суд принял платежные поручения № 2738 от 29.12.2015 на сумму 130000 руб. (назначение платежа – ноябрь 2015 года) и № 3469 от 01.11.2016 на сумму 87220 руб. (без указания в назначении платежа периода оплаты).

В рамках рассматриваемого дела ответчиком в счет доказательства оплаты долга также представлено платежное поручение № 3469 от 01.11.2016 на сумму 87220 руб.

Из платежного поручения № 3469 от 01.11.2016 сумма в размере 73458 руб. зачтена в счет уплаты аренды за землю за декабрь 2015 года.

Размер ежемесячного арендного платежа в 2015 году установлен в размере                   89225 руб., следовательно, за ноябрь и декабрь 2015 года следовало оплатить 178450 руб. (89225 руб. х 2).

Таким образом, переплата арендных платежей за 2015 год составила: 

130000 руб. + 73458 руб. = 203458 руб.

203458 руб. - 178450 руб. = 25008 руб.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения                       всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается              в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения,                              то обязательство, которое возникло раньше.

На основании вышеуказанной нормы права остаток платежа по платежному поручению № 3469 от 01.11.2016 (87220 руб. - 73458 руб. = 13762 руб.) следует включить              в оплату арендных платежей за 2016 год, так как назначение платежа в указанном платежном документе не указано.

Размер годовой арендной платы в 2016 году, согласно условиям договора № 46                  от 01.01.2012 (в редакции соглашения от 12.01.2016), а также с учетом произведенного судом перерасчета, составил 1083065 руб. 06 коп.

На основании изложенного, с учетом произведенных Арендатором платежей                    на общую сумму 912540 руб. (платежные поручения за период с 16.02.2016 по 15.11.2016), а также оплаты по платежному поручению № 3469 от 01.11.2016 в размере 38770 руб. (13762 руб. + 25008 руб.), задолженность ответчика по арендной плате за 2016 год составила 131755 руб. 06 коп. 

Таким образом, общая сумма долга ООО «Академия здоровья» за пользование зданиями мастерской и сарая за предъявленный к взысканию период составила                    1206024 руб. 62 коп. (131755 руб. 06 коп. + 920250 руб. 56 коп. + 154019 руб.).

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что Комитетом при расчете задолженности по арендной плате не учтены условия заключенного между сторонами договора № 01.17-43/588 от 22.09.2017.

В соответствии с договором аренды земельного участка № 01.17-43/588                             от 22.09.2017 ответчик принял в пользование на условиях аренды земельный участок                   на 25 лет с 22.09.2017 по 22.09.2042, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 13:60:0010009:326, площадью 2305 кв.м, расположенный                  по адресу: 

<

...>, предназначенный                          для эксплуатации здания мастерской и сарая.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы определяется                в соответствии с решением Городской Думы г. ФИО2 от 28.11.2016 № 107/6-гд, при этом Комитет представил расчет арендной платы за 2017 и 2018 гг., основанный на решениях Городской Думы города ФИО2 Нижегородской области от 28.11.2016 № 101/6-гд                       «Об арендной плате за пользование муниципальными нежилыми помещениями                                на 2017 год» и от 30.11.2017 № 113/6-гд «Об арендной плате за пользование муниципальными нежилыми помещениями».

Суд рассмотрел довод Арендатора и отклонил его в силу следующего.

Согласно пункту 2.2 договора № 01.17-43/588 от 22.09.2017 в 2017 году размер арендной платы определяется в соответствии с решением Городской Думы г. ФИО2                    от 28.11.2016 № 107/6-гд и составляет за период с 26.05.2017 по 31.12.2017 – 4136 руб.                   за часть земельного участка под зданием сарая. Арендная плата за часть земельного участка под мастерской будет рассчитана после регистрации Арендатором права собственности                на мастерскую.

На момент заключения договора в собственности ответчика находилось только здание сарая.

Учитывая, что расчет платы за пользование данным помещением произведен истцом до 31.03.2017, условия договора № 01.17-43/588 от 22.09.2017 на предъявленные                             к взысканию периоды не распространяются.

Положения решения Городской Думы г. ФИО2 от 28.11.2016 № 107/6-гд относятся к земельным участкам, предоставленным в аренду собственникам зданий, сооружений, права которых на приобретение в собственность земельного участка ограничены законодательством Российской Федерации.

Так как договор купли-продажи здания мастерской заключен 01.03.2018, в период                            с 01.01.2017 по 28.12.2018 в отношении определения размера арендной платы                               за пользование данным помещением действуют условия договора аренды № 46                                от 01.01.2012 и нормативно-правовые акты, регулирующие ставку арендной платы                     за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности.

На основании изложенного, расчет арендной платы за 2017 и 2018 гг. на основании решений Городской Думы города ФИО2 Нижегородской области от 28.11.2016 № 101/6-гд                        и от 30.11.2017 № 113/6-гд произведен правомерно.

Также ответчик указал, что Арендатором с согласия истца организовано проведение работ по ремонту кровли арендуемого здания, стоимость которых, согласно отчету                   об оценке ООО «Инвестконсалтинг» № 596/2018, составила 1788000 руб. 

Как указал Арендатор, указанные улучшения произведены в рамках действующего договора аренды, в связи с чем, после прекращения договора их стоимость подлежит возмещению ООО «Академия здоровья», либо зачету в стоимость арендной платы.

Производство по настоящему делу приостанавливалось до рассмотрения Арбитражным судом Нижегородской области дела № А43-16514/2019 по иску                         ООО «Академия здоровья» к Комитету о взыскании 1788000 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества и 15000 руб. расходов на оценку стоимости данных неотделимых улучшений.

Решением суда от 18.12.2019 по делу № А43-16514/2019 в удовлетворении исковых требований Арендатору отказано.

Судебный акт обжаловался в судах вышестоящих инстанций, оставлен без изменения, вступил в законную силу 22.07.2020.

На основании изложенного, довод о необходимости зачета в стоимость подлежащей взысканию арендной платы 1788000 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит отклонению.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что по состоянию                          на 01.01.2016 у него была не задолженность по внесению арендных платежей, а переплата. Довод Арендатора судом отклоняется, так как материалы дела представлен подписанный директором ООО «Академия здоровья» акт сверки взаимных расчетов по договору № 46                от 01.01.2012 за 2015 год (т. 1, л.д. 121), в соответствии с которым на 01.01.2016                            у ответчика имелась задолженность перед Арендодателем в размере 73458 руб.                          О фальсификации данного документа ответчиком не заявлено, в связи с чем суд принял его в качестве надлежащего доказательства по делу.

Прочие доводы Арендатора судом рассмотрены и отклонены, поскольку                             не подтверждены надлежащими доказательствами, не основаны на нормах права,                         не способны повлиять на исход спора.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, оценив в совокупности и взаимосвязи представленные              в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что исковое требование Комитета                      по управлению муниципальным имуществом Администрации г. ФИО2 подлежит удовлетворению в части взыскания с ответчика 1206024 руб. 62 коп. задолженности.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При таком исходе дела, расходы по государственной пошлине в сумме                           24673 руб. 15 коп. в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего                           в доход федерального бюджета, так как истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

Общество с ограниченной ответственностью «Академия здоровья» предъявило встречное исковое заявление, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с Комитета                               713591 руб. 12 коп. неосновательного обогащения.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Это правило применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По расчету ООО «Академия здоровья» сумма предъявленного к взысканию неосновательного обогащения складывается из арендной платы, внесенной Арендатором после 19.03.2016 (мастерская) и 01.01.2017 (сарай), то есть за периоды, когда                            в соответствии с требованиями Федерального закона № 159-ФЗ должны были быть заключены договора купли-продажи арендуемых помещений.

Кроме того, ответчик произвел перерасчет арендной платы в 2016 году с учетом площадей арендуемых помещений, составляющих 494,8 кв.м (мастерская) и 73,4 кв.м. (сарай), а не 502 кв.м (мастерская) и 86,4 кв.м (сарай), как указано в расчете истца. 

Исследовав представленное ООО «Академия здоровья» встречное исковое заявление, суд пришел к выводу, что изложенные во встречном иске доводы фактически повторяют ранее приведенные возражения ООО «Академия здоровья», изложенные им                 в отзывах на первоначальный иск и дополнениях к ним.

В обоснование встречных исковых требований заявитель указал на отсутствие необходимости внесения ответчиком арендной платы за пользование зданиями мастерской и сарая, расположенных по адресу: 

<

...>, при внесении соответствующих платежей в счет уплаты выкупной стоимости указанных помещений при своевременном заключении договоров купли-продажи арендуемого имущества на основании положений Федерального закона                   № 159-ФЗ.

Указанный довод получил правовую оценку при рассмотрении первоначального иска и отклонен по вышеуказанным основаниям.

ООО «Академия здоровья» факт пользования указанными помещениями                            не оспаривает, доказательства возврата помещений Комитету в материалах дела отсутствуют, в связи с чем, учитывая нахождение заявителя в выкупаемых им помещениях, являющихся муниципальной собственностью, до даты заключения договоров их купли-продажи, ведение в помещениях предпринимательской деятельности, предполагает необходимость оплаты такого пользования, в противном случае неосновательное обогащение возникло бы на стороне Арендатора.

Вместе с тем, приведенный ООО «Академия здоровья» довод о необходимости перерасчета арендной платы за 2016 год с учетом фактических площадей арендуемых помещений является обоснованным, данный довод принят во внимание, суд произвел перерасчет арендной платы за 2016 год и уменьшил подлежащую взысканию сумму долга.

При этом, приведенный заявителем во встречном иске расчет арендной платы является неверным.

Ответчик по первоначальному иску не учел фактические даты соответствующих изменений (30.01.2016 – изменение площади здания мастерской, 08.12.2016 – изменение площади здания сарая), а также при определении размера подлежащей в 2016 году арендной платы при расчете показателя Аз ошибочно применил показатель Sзастр                    (588,4 кв.м), тогда когда совокупная площадь зданий, расположенных на земельном участке менялась (с 01.01.2016 по 29.01.2016 – 588,4 кв.м, с 30.01.2016 по 07.12.2016 - 581,2 кв.м,                     с 08.12.2016 по 31.12.2016 – 568,2).

Принимая во внимание, что подлежащая снижению сумма излишне оплаченной арендной платы учтена судом при вынесении решения по первоначальному иску,                       что изложенные ООО «Академия здоровья» доводы рассмотрены и отклонены судом также в рамках рассмотренного ранее первоначального иска, суд не находит правовых оснований                            для удовлетворения встречных исковых требований ООО «Академия здоровья».

При таким исходе дела, расходы по оплате государственной пошлины в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                        в размере 17272 руб. относятся на ООО «Академия здоровья», из которых 3611 руб. подлежат взысканию с последнего в доход федерального бюджета, так как заявитель                 при увеличении встречного иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственную пошлину не доплатил.

Общая сумма государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика                   в доход федерального бюджета по итогам рассмотрения первоначального и встречного исков составляет, таким образом, 28284 руб. 15 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Академия здоровья»                                    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. ФИО2 (ОГРН 

<

***>,                     ИНН 

<

***>) 1206024 руб. 62 коп. долга.

В удовлетворении оставшейся части иска отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления обществу с ограниченной ответственностью «Академия здоровья» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Академия здоровья»                                    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета                                28284 руб. 15 коп. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдаются после вступления решения в законную силу                 в установленном процессуальным законодательством порядке.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, может быть обжаловано в порядке кассационного производства                                     в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

 

Судья              Г.С. Федорычев