АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-13987/2017

г. Ставрополь

13 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2018 года

                                                  Решение изготовлено в полном объеме 13 апреля 2018года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

закрытого акционерного общества «Октябрьский», с. Левокумское, ОГРН 

<

***>,

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации и обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды,

при участии: от заявителя – ФИО2 по доверенности от 09.01.2018, от управления – ФИО3 по доверенности от 09.01.2018 № 5,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Октябрьский» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее –управление) с требованием о признании незаконным решения Арзгирского отдела управления Росреестра по СК, выраженного в сообщении от 07.11.2017 № 26/130/011/2017-2306 об отказе в государственной регистрации и об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:14:080105:12 от 10.07.2017 (согласно уточнениям).

Представитель общества в судебном заседании требования поддержал в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям, указал, что ЗАО «Октябрьский» в соответствии с договором аренды от 10.05.2017 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:14:080105:12. 27 июля 2017 года общество обратилось в управление с заявлением исх. № 26/130/011/2017-2306 о государственной регистрации указанного договора аренды.

Уведомлением от 08.08.2017 исх. № 26/130/011/2017-2306 государственная регистрация была приостановлена до 07.11.2017, управление указало, что в договоре в качестве арендодателей указаны г. гр. ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8, что противоречит сведениям ЕГРН, поскольку право долевой собственности на спорный земельный участок за указанными лицами не зарегистрировано, у гр. гр. ФИО9 и ФИО10 права на земельный участок зарегистрированы, вместе с тем данные лица не указаны в договоре аренды. Кроме того управление указало, что права арендодателей возникли в 2017 году и договор аренды датирован 10.07.2017, но у четверых участников долевой собственности права возникли лишь в августе 2017 года. Записи о земельном участке с кадастровым номером 26:14:080105:12 в ЕГРН возникли в мае 2017 года, а аренда распространяется с 2016 года сроком на 10 лет, что противоречит требованиям пункта 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, обществом в установленный срок устранены не были, управление в письме от 07.11.2017 исх. № 26/130/011/2017-2306 сообщило об отказе в государственной регистрации договора аренды от 10.05.2017. Считая указанный отказ незаконным, нарушающим права заявителя, последний обратился в арбитражный  суд.

Представитель управления в судебном заседании требования не признал по изложенным в отзыве доводам, аналогичным с оспариваемым отказом.

Исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  арбитражный суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению.

Как видно из материалов дела, в газете «Левокумье» от 30.05.2017 № 40 (9402) было опубликовано извещение о проведении общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 26:14:080105:12. 

По результатам проведенного собрания составлен протокол от 10.07.2017 № 1 общего собрания участников долевой собственности, согласно которому на собрании присутствовало 36 собственников, владеющих в совокупности 99% долей в праве на земельный участок с  кадастровым номером 26:14:080105:12, при этом было решено заключить с ЗАО «Октябрьский» договор аренды вышеуказанного земельного участка.

10 июля 2017 года между собственниками земельного участка ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО8, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО7, ФИО18, ФИО6, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, М.Н., ФИО25, ФИО26, ФИО5, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО4, ФИО40 (арендодатели) и ЗАО «Октябрьский» (арендатор) заключен договор № 3 аренды земельного участка (далее - договор № 3) из земель сельскохозяйственного назначения для сельхозпроизводства площадью 4 840 000 кв.м с кадастровым номером 26:14:080105:12, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир в центральной части землепользования СПК «Октябрьский»; почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, р-н Левокумский (далее - земельный участок КН 26:14:080105:12) сроком на 10 лет. В пункте 4 договора № 3 предусмотрено, что его условия распространяются на отношения сторон по аренде земельного участка, возникшие с 2016 года. Арендодатели подтверждают волю на использование земельного участка КН 26:14:080105:12 ЗАО «Октябрьский» с 2016 года по дату заключения настоящего договора.

27 июля 2017 года общество обратилось в управление с заявлением исх. № 26/130/011/2017-2306 о государственной регистрации договора № 3.  К заявлению были приложены платежные поручения об оплате госпошлины от 06.07.2017 № 814 и от 25.07.2017 № 892, договор аренды земельного участка, при множественности лиц на стороне арендодателя, устав от 30.05.2013, газета «Левокумье» от 30.05.2017 № 40 (9402), протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:14:080105:12  от 10.07.2017 № 1.  

Уведомлением от 08.08.2017 исх. № 26/130/011/2017-2306 государственная регистрация договора № 3 была приостановлена до 07.11.2017. В качестве основания управление указало на нарушение пункта 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ. 

В связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации аренды, управлением было принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка КН 26:14:080105:12, выразившееся в сообщении от 07.11.2017 исх. № 26/130/011/2017-2306.

Посчитав отказ вышеуказанный отказ незаконным и нарушающим права общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают препятствия в её осуществлении. 

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых решений и действий (бездействия) на предмет их соответствия закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании пункта 3 статьи 29 Закона № 218-ФЗ, подпунктов 230-255 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлении государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минэкономразвития от 09.12.2014 № 789, обязательной стадией проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество является проведение правовой экспертизы документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. 

При этом проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов подразумевает под собой изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие.

При проведении правовой экспертизы представленных обществом документов регистрирующим органом были выявлены следующие несоответствия: отсутствие в ЕГРН на момент обращения в регистрирующий орган записи о регистрации права гр. гр. ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8, указанных в договоре в качестве арендодателей земельного участка КН 26:14:080105:12, и отсутствие в списке арендодателей гр. гр. ФИО9 и ФИО10, которые на момент подписания договора являлись собственниками земельных долей указанного участка. Кроме того, управлением было установлено, что договор № 3 датирован 10.07.2017, но у части арендодателей, участвующих в сделке на стороне арендодателя,  право общей долевой собственности на передаваемое в аренду имущество, зарегистрировано не было. Также управление указало на невозможность распространения условий договора с 2016 года, поскольку записи об объекте – спорном земельном участке в ЕГРН возникли только в мае 2017 года.

Пунктом 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ установлено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей. Пунктом 1 данной статьи предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора. К таковым, в том числе относятся случаи, связанные с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав либо, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В данном случае у государственного регистратора, установившего обстоятельство несоответствия зарегистрированных в ЕГРН прав представленным на государственную регистрацию документам, возникли сомнений в законности совершаемой сделки.

Как видно из материалов дела, согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию, выданной обществу  регистрирующим органом 27.07.2017, срок окончания государственной регистрации был установлен 08.08.2017.

Вместе с тем из представленной деле выписки из ЕГРН от 19.01.2018 № 26-0-1-54/4006/2018-470 следует, что у части лиц, участвующих в представленной на государственную регистрацию сделки на стороне арендодателя, по данным реестра отсутствовали зарегистрированные права на передаваемое в аренду имущество. Так, право общей долевой собственности на участок, составляющий предмет договора № 3,  было зарегистрировано у гр. ФИО4 лишь  17.10.2017, у гр. ФИО6 - 10.11.2017,                   у гр. ФИО7 -  07.11.2017,  у гр. ФИО8 - 22.12.2017. При этом в деле отсутствуют доказательства  государственной регистрации  права общей долевой собственности на передаваемый в аренду участок, которое было бы зарегистрировано в пользу указанного в договоре в составе арендодателей гр. ФИО5

Выявленные государственным регистратором противоречия  послужили основанием для приостановления государственной регистрации сделки, заявителю предлагалось устранить выявленные нарушения в срок до 07.11.2017. 

Однако требования регистрирующего органа ЗАО «Октябрьский» были проигнорированы, причины, препятствующие проведению государственной регистрации права, устранены не были, документы, подтверждающие наличие у гр. гр. ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 права долевой собственности на земельный участок, являющийся предметом договора № 3, представлены не были. Указанные обстоятельства заявителем в судебных заседаниях не оспорены, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Согласно статье 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного закона.

В связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, управлением на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ было принято решение об отказе в государственной регистрации, выразившееся в сообщении от 07.11.2017 исх. № 26/130/011/2017-2306.

Представитель общества, возражая против изложенной в отказе позиции, заявил, что права на земельные участки у гр. гр. ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 возникли еще до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) и подтверждаются выписками из принятых до вступления в силу указанного Закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, которые имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что предусмотрено статьей 18 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Также пояснил, что поскольку гр. гр. ФИО9 и ФИО10 в собрании участников долевой собственности участие не принимали, поэтому в договоре данные лица указаны не были.

Согласно пункту 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Пунктом 3 статьи 69 указанного Закона установлено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и названным Федеральным законом. 

Таким образом, по смыслу вышеуказанных законоположений предусмотрена обязательность государственной регистрации в ЕГРН ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества в случаях, установленных пунктом 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ, к которым относится в том числе и обременение земельного участка правом аренды.

При таких обстоятельствах ссылка общества на статью 18 Закона 101-ФЗ  несостоятельна и подлежит отклонению, учитывая отсутствие в деле доказательств представления заявителем в регистрирующий орган  соответствующих документов для целей устранения причин приостановления государственной регистрации.

Кроме того, как указал регистрирующий орган и подтвердило общество, в списке арендодателей не были указаны гр. гр. ФИО9 и ФИО10, которые на момент подписания договора по данным ЕГРН являлись собственниками долей земельного участка КН 26:14:080105:12. Учитывая, что данное обстоятельство было приведено управлением в качестве основания для приостановления государственной регистрации, заявителю также следовало принять меры к снятию данного замечания, что, однако, им сделано не было.

С учетом изложенных обстоятельств суд пришел к выводу, что на момент обращения ЗАО «Октябрьский» в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора аренды от 10.07.2017 № 3 и вынесения последним уведомления от 08.08.2017 исх. № 26/130/011/2017-2306 о приостановлении государственной регистрации прав, имело место и было очевидным наличие противоречий между содержащимися в договоре сведениями об арендодателях и записями в ЕГРН о регистрации прав вышеуказанных лиц на земельный участок, составляющий предмет арендных правоотношений. 

Данные обстоятельства свидетельствуют о правомерности возникновения у государственного регистратора обоснованных сомнений в законности представленной на государственную регистрацию сделки, а также объективности оснований для приостановления регистрационных действий и последующего отказа в их совершении на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ, учитывая бездействие заявителя по устранению выявленных противоречий.

Также суд считает необходимым указать, что общество, ссылаясь в заявлении на наличие документов, подтверждающих права участников долевой собственности на земельный участок (в том числе тех лиц, сомнение в наличии прав на земельный участок которых указал государственный регистратор), не представило их в управление после приостановления государственной регистрации права, а вместо этого обратилось в суд с заявлением об оспаривании решения, выразившегося в сообщении от 07.11.2017 исх. № 26/130/011/2017-2306 об отказе в государственной регистрации права, что свидетельствует о недобросовестном поведении заявителя.

Вместе с тем суд находит ошибочной позицию управления относительно невозможность распространения условий договора № 3 на 2016 год, поскольку данное право предусмотрено частью 2 статьи 425 ГК РФ и его реализация, по мнению законодателя, возможна при условии достижения сторонами соответствующего соглашения. 

Исследовав представленные в деле документы, оценив в совокупности все доводы сторон, следует признать, что заявитель не представил достаточных доказательств неправомерности оспариваемого отказа управления, в связи с чем суд не находит предъявленные требования подлежащими  удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 167-171, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                      А.А. Говорун