АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

07 октября 2025 года

Дело №

А56-21215/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Салтыковой С.С.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания «Новый канал - Санкт-Петербург» ФИО1 (доверенность от 11.03.2025), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания «Новый канал - Санкт-Петербург» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025 по делу  № А56-21215/2024,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания «Новый канал - Санкт-Петербург», адрес: 197046, Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 11, лит. А, пом. 5Н, ком. 3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Учреждение), со следующими требованиями (с учетом уточнения):

 – признать право общедолевой собственности Общества на нежилое помещение с кадастровым номером 78:07:0003032:3910, расположенное в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 11, лит. А, пом. 6-Н, 7-Н, как общее имущество собственников помещений в нежилом здании; 

– обязать Учреждение направить в Комитет комплект документов для подготовки распоряжения о прекращении права собственности Санкт-Петербурга на указанное нежилое помещение;

– обязать Комитет прекратить право собственности Санкт-Петербурга на данное нежилое помещение. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>. 

Решением от 06.06.2024 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 данное решение отменено; в удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.02.2025 постановление от 15.10.2024 отменено; дело передано на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Постановлением апелляционного суда от 06.06.2025, принятым по результатам повторного рассмотрения дела, решение от 06.06.2024 отменено; в удовлетворении иска отказано.

Общество в кассационной жалобе просит отменить постановление от 06.06.2025, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов этого суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и оставить в силе решение от 06.06.2024. По мнению подателя жалобы, материалами дела подтверждается, что спорное помещение по своим характеристикам относится к общему имуществу и не может полноценно использоваться в коммерческих целях; доказательства, подтверждающие реальное использование арендатором спорного помещения в период с 2007 по 2019 годы в конкретных целях, в деле отсутствуют; заключение Комитетом краткосрочного договора аренды в отношении спорного помещения не свидетельствует о выбытии помещения из владения сособственников.   

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество с 31.12.2004 является собственником помещения 5-Н площадью 164,5 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003032:3909, расположенного на четвертом этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Каменностровский пр., д. 11, лит. А. 

В составе указанного здания имеется помещение 6-Н, 7-Н площадью 200,6 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003032:3910, расположенное на техническом этаже здания (в подвале).  

Помещение 6-Н, 7-Н внесено в Реестр собственности Санкт-Петербурга, и в отношении данного помещения зарегистрировано 18.04.2002 право собственности Санкт-Петербурга. 

По заказу Общества было проведено обследование помещения 6-Н, 7-Н, в ходе которого выявлено, что в помещении, фактически расположенном в подвале, имеются инженерные сети, оборудование в виде приборов учета энергоресурсов и запорной арматуры, а состояние и характеристики помещения (высота менее 2,10 м, параметры естественного освещения) не позволяют использовать помещение в коммерческих целях.

Общество, начиная с 2022 года, неоднократно обращалось к Учреждению и в Комитет по вопросу отнесения помещения 6-Н, 7-Н к общему имуществу нежилого здания, однако вопрос не был решен положительно.     

Общество, считая, что спорное помещение по своим характеристикам относится к общему имуществу здания и должно находиться в общей долевой собственности собственников помещений в здании, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, проанализировав представленные в дело документы, пришел к выводу, что спорное помещение по своим характеристикам относится к общему имуществу здания, регистрация права собственности на данное помещение как на самостоятельный объект, совершение сделок с ним и отношение к данному помещению как к самостоятельному объекту не влияют на статус этого помещения, если по своим признакам оно относится к общему имуществу, и удовлетворил заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции, отменяя при повторном рассмотрении дела решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований Общества, посчитал недоказанным Обществом использование спорного помещения до 2006 года для обслуживания дома, поскольку в документах технического учета на даты, наиболее приближенные к дате приватизации первого помещения в здании, спорное помещение было сформировано и учтено в качестве самостоятельного объекта и фактически использовалось как склад, пункт приема посуды, подвал, то есть не в целях обслуживания дома. Кроме того, суд апелляционной инстанции сделал вывод, что помещение находится во владении Санкт-Петербурга. 

Между тем апелляционный суд не учел следующее.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях. Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и, по общему правилу, не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи.

 В силу статьи 287.5 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.1 ГК РФ). Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества.

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом (пункт 2 статьи 287.5 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, ГК РФ или законом (пункт 1 статьи 259.3 ГК РФ).

До введения в действия указанных выше норм ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, к отношениям собственников помещений в нежилом здании применялись по аналогии нормы, регулирующие сходные отношения, в частности отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества многоквартирного дома.

Из приведенных положений закона следует, что к общему имуществу здания может относиться имущество, которое изначально при строительстве здания исходя из расположения, технических характеристик такого имущества предназначалось для обслуживания всего здания или иных его частей, а также имущество, которое было по решению собственников приобретено, создано или образовано в целях удовлетворения общих потребностей собственников помещений в здании.     

Как следует из материалов дела и установлено судами, здание, где расположено спорное помещение, построено в 1886 году. Первичная инвентаризация здания была проведена в 1930 году; здание было учтено в качестве жилого дома с подвалом, техническая инвентаризация подвала не проводилась. Техническая инвентаризация подвала проведена в 1941 году, по результатам которой учтены помещения с назначением «складочное магазина», «дровяной подвал с бетонным полом», «дровяной необорудованный подвал», «жилое и мастерские», «дровяной необорудованный подвал». В 1989 году здание учтено в качестве нежилого здания «Трест столовых». В последующий период помещения подвала видоизменялись в связи с перепланировками, а также изменялся характер использования помещений (пункт приема посуды, склад магазина).   

Помещение 6-Н, 7-Н общей площадью 200,6 кв. м, расположенное в подполье (ранее – подвал), с наименованием «техническое подполье» прошло процедуру кадастрового учета в качестве вторичного объекта недвижимости в марте 2000 года. Таким образом, на дату регистрации права собственности Санкт-Петербурга (18.04.2002) помещение площадью 200,6 кв. м, расположенное в подполье,  было учтено как техническое подполье.

Разрешение вопроса об отнесении конкретного имущества к общему имуществу здания зависит не только от того, каким образом использовалось помещение на конкретную дату и учитывалось ли в качестве самостоятельного объекта недвижимости, но и от технических характеристик конкретного имущества, позволяющих считать его объектом вспомогательного назначения по отношению к зданию, вне зависимости от возможности попутного использования в иных целях. 

Как установил суд первой инстанции, в спорном помещении находятся общедомовые узлы учета системы отопления, холодного водоснабжения, запорная арматура; по всем помещениям проходят трубопроводы общедомовых инженерных коммуникаций; высота помещений варьируется от 1,56 м до 1,82 м; помещение без чистовой отделки; в помещении выявлено недостаточное естественное освещение. Таким образом, характеристики помещения (высота потолков, освещенность) не соответствуют установленным нормативам для объектов, предполагаемых к использованию под коммерческую и иную деятельность. Данные обстоятельства, не опровергнутые апелляционным судом, свидетельствуют о том, что спорное помещение по своим характеристикам относится к общему имуществу, основным назначением которого является обслуживание здания.         

Регистрация в последующем права собственности Санкт-Петербурга на данное помещение, распоряжение со стороны Комитета данным помещением путем сдачи его в аренду не повлекли изменения правового режима этого помещения, по своим техническим характеристикам относящегося к общему имуществу здания и изначально являвшегося подвалом дома. 

При таких обстоятельствах следует признать ошибочным вывод апелляционного суда о недоказанности Обществом отнесения спорного помещения к общему имуществу ввиду недоказанности использования помещения до 2006 года для обслуживания дома, поскольку этот вывод основан только на изменениях на протяжении длительного времени назначения помещения в документах технического учета и изменениях в учете помещения, без оценки технических характеристик помещения, соответствующих помещениям вспомогательного назначения.

Кроме того, вывод апелляционного суда о нахождении спорного помещения во владении Санкт-Петербурга противоречит имеющимся в деле материалам и установленным самим же апелляционным судом обстоятельствам. Как указал суд апелляционной инстанции, по состоянию на 06.10.2022 помещение было освобождено предыдущим арендатором. Сведений о сдаче помещения в аренду после указанной даты в деле не имеется. Как пояснял истец, дверь в помещение не заперта, доступ к помещению имеют все собственники помещений здания. Иное судом апелляционной инстанции не установлено.

При таком положении следует признать, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и нормам права, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска Общества должно быть оставлено в силе.  

В связи с удовлетворением кассационной жалобы Общества и отменой постановления суда апелляционной инстанции судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные Обществом при подаче кассационных жалоб, в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на Комитет. 

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025 по делу № А56-21215/2024 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2024 по делу N А56-21215/2024 оставить в силе.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания «Новый канал - Санкт-Петербург», адрес: 197046, Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 11, лит. А, пом. 5Н, ком. 3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 100 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по кассационным жалобам.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

 С.С. Салтыкова