АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ 690091, 

<

...> Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-14667/2023

г. Владивосток

27 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 27 октября 2025 года. 

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Корпорация развития жилищного строительства» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Союз-ДВ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании убытков,  

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Энергостройвосток», кадастровый инженер ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Центр развития инвестиций»,  

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2, по доверенности от 09.01.2025, диплом, паспорт;  

от ответчика: конкурсный управляющий: ФИО3, паспорт; представитель ФИО4, по доверенности от 01.10.2025, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака;  

от третьих лиц: не явились, извещены, 

у с т а н о в и л :

акционерное общество «Корпорация развития жилищного строительства» (далее – истец, АО «КРЖС») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Союз-ДВ» (далее – ответчик, ООО «Союз-ДВ») о взыскании 55 683 815 рублей убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору купли-продажи жилых помещений № б/н от 25.12.2019 и соглашения об отступном № б/н от 17.05.2022.  

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Энергостройвосток», кадастровый инженер ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Центр развития инвестиций».  

В судебном заседании судом заслушаны пояснения сторон по существу спора, приобщены к материалам дела поступившие от представителя ответчика документы.  

Изучив материалы дела, суд установил следующее. 

25.12.2019 между ООО «Союз-ДВ» (Продавец) и АО «КРЖС» (Покупатель) заключен договор купли-продажи жилых помещений № б/н (далее – договор купли-Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу № А51-14667/2023 на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:  

 Возможность доступна для пользователей, авторизованных через портал государственных услуг (ЕСИА).  

продажи), по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество: жилые помещения (62 квартиры в многоквартирном жилом доме в городе Большой Камень, Приморский край), предназначенные для сдачи в коммерческий наём, принадлежащие Продавцу на праве собственности (далее также – Квартиры, Объект).  

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи требования к Объекту установлены в Техническом задании (Приложение 1) к настоящему Договору. Технические характеристики Объекта, указанные в Техническом задании, являются ориентировочными и уточняются Сторонами в процессе исполнения Договора. Стороны допускают внесение изменений в Техническое задание, а также в условия настоящего Договора после утверждения проектной документации. Указанные изменения не являются нарушением согласованных условий Договора, а являются их уточнением, и согласуются обеими Сторонами в письменном виде путем подписания дополнительного соглашения к Договору.  

В соответствии с пунктом 1.2 договора купли-продажи объект строительства находится на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010201:14684, категории земель: земли населенных пунктов, площадь 3270 м2, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, расположенном по адресу: 

<

...>. Земельный участок используется Продавцом на праве аренды (запись о регистрации № 25:36:010201:14684-25/008/2019-1).  

Продавец обязуется в сроки, установленные Планом-графиком (Приложение № 2 к Договору) закончить строительство Объекта, произвести необходимые действия по вводу его в эксплуатацию, оформлению права собственности на жилые помещения и передать жилые помещения в собственность Покупателю. Увеличение сроков строительства Объекта и/или передачи Квартир возможно по соглашению Сторон в виде оформления дополнительного соглашения об уточнении данных условий Договора (пункт 1.5 договора купли-продажи).  

В пункте 2.1 договора купли-продажи (в редакции дополнительного соглашения № 5 от 13.07.2021) общая стоимость Квартир, указанных в п. 1.1 настоящего Договора и в Приложении 1 к настоящему Договору, составляет 279 703 500 рублей 00 копеек, НДС не облагается. В случае обложения сделки налогом на добавленную стоимость, налог Покупателем дополнительно не оплачивается. Стоимость складывается исходя из стоимости 1 м2 жилой площади Объекта 75 000 рублей 00 копеек.  

В силу пункта договора купли-продажи (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 11.01.2021) Продавец обязуется передать Объект Покупателю по акту приема-передачи не позднее 30.06.2021.  

В связи с неисполнением Продавцом своих обязательств по договору купли-продажи, 17.05.2022 между АО «КРЖС» (Кредитор) и ООО «Союз-ДВ» (Должник) заключено Соглашение об отступном б/н к договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 (далее – Соглашение), по условиям которого Продавец в счет исполнения обязательства, вытекающего из договора купли продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 и поименованного в п. 2 настоящего Соглашения, предоставляет Покупателю отступное, указанное в п. 3 настоящего Соглашения, в порядке и на условиях, определенных Соглашением.  

Пунктом 2 соглашения об отступном определено, что обязательство, взамен которого Должник предоставляет Кредитору отступное (далее – Обязательство):  

- основание: договор купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 между Должником (Продавец) и Кредитором (Покупатель);  

- содержание: обязанность Продавца передать в собственность Покупателя недвижимое имущество: жилые помещения (62 квартиры в многоквартирном жилом  

доме в городе Большой Камень, Приморский край), предназначенные для сдачи в коммерческий найм, принадлежащие Продавцу на праве собственности (далее также - Квартиры, Объект).  

Требования к Объекту установлены в Техническом задании (Приложение № 1) к договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019. Общая площадь квартир без балконов – не менее 3 662 кв.м. Общая площадь квартир (с лоджиями к=0,5) составляет 3 729,38 кв.м.  

Объект строительства находится на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010201:14684, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 3270 кв.м, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, расположенном по адресу: 

<

...>.  

Земельный участок используется Продавцом на праве аренды (запись о регистрации № 25:36:010201:14684-25/008/2019-1).  

Продавец обязуется в сроки, установленные Планом-графиком (приложение № 2 к договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019) закончить строительство Объекта, произвести необходимые действия по вводу объекта в эксплуатацию, оформлению права собственности на жилые помещения и передать жилые помещения в собственность Покупателю.  

Объект передается Покупателю вместе с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором будут расположены Квартиры, в соответствии со ст. 38 Жилищного Кодекса РФ. Состав общего имущества, а также порядок определения долей, установлен ст. 36-37 ЖК РФ.  

Гарантийный срок на качество выполнения работ, материалов, оборудования, смонтированного на Объекте, начинается с даты подписания Акта приемки завершенного строительства и составляет 5 (пять) лет. Гарантийный срок на технологическое оборудование в соответствии с гарантиями поставщика оборудования.  

- размер: Общая стоимость Квартир составляет 279 703 500 рублей 00 копеек, НДС не облагается. В случае обложения сделки налогом на добавленную стоимость, налог Покупателем дополнительно не оплачивается.  

Стоимость складывается исходя стоимости 1 кв.м жилой площади Объекта 75 000 рублей 00 копеек.  

Условия оплаты по договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 определены п. 2.4. Договора и предусматривают поэтапные авансовые платежи на условиях в редакции дополнительных соглашений к Договору (ДС № 2 от 23.11.2020, ДС № 4 от 03.06.2021, ДС № 5 от 13.07.2021, ДС № 6 от 03.09.2021).  

Покупатель во исполнение п. 2.4 Договора купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 перечислил Продавцу авансовые платежи по договору в общей сумме 259 003 153 рубля 83 копейки.  

- срок исполнения: Продавец обязуется передать Объект Покупателю по акту приема-передачи не позднее 30 июня 2021 года.  

Пунктом 3.1 соглашения об отступном определено отступное, которое передает Должник Кредитору (далее - Имущество):  

3.1.1. Объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 25:36:010201:17005, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 9 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, городской округ ЗАТО Большой Камень, 

<

...>. Площадь 4547,3 км. м., степень готовности 81%;  

3.1.2. Право аренды земельного участка с кадастровом номером 25:36:010201:14684, площадью 3270 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка № 25/00-13-81288 от 11.04.2013, расположенный в  

городском округе ЗАТО Большой камень, г. Большой Камень, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом, участок находится примерно в 9 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, городской округ ЗАТО Большой Камень, 

<

...>.  

В соответствии с пунктами 3.4 и 3.5 соглашения об отступном стоимость отступного признается Сторонами равной величине выплаченных Покупателем авансовых платежей по Договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 и составляет 259 003 153 рубля 83 копейки. Стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:14684 составляет 10 000 рублей.  

Как пояснил истец, степень готовности объекта незавершенного строительства, а также его рыночная стоимость определялись сторонами на основании представленного ООО «Союз-ДВ» отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества № 22-01.140 от 23.03.2022, подготовленного ООО «Центр развития инвестиций».  

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 17.05.2022 вышеуказанный объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка были переданы кредитору.  

После фактической передачи объекта незавершенного строительства, АО «КРЖС» была произведена оценка технического состояния и оценка возможности продолжения строительства объекта: «Многоквартирный жилой дом в г. Большой Камень, Приморский край», которую произвело ООО «Экспертная компания «Ведущий инженер».  

Согласно заключению ООО «Экспертная компания «Ведущий инженер» о техническом состоянии и оценке возможности продолжения строительства здания № 29-22 (далее – заключение):  

- стоимость выполненных работ составляет 209 798 210 рублей, что составляет 67,13% выполнения работ;  

- стоимость работ по устранению обнаруженных дефектов и повреждений составляет 11 283 441,10 рублей.  

17.06.2022 между АО «КРЖС» (Заказчик) и ООО «Угля Групп» (Генеральный подрядчик) заключен договор № СМР/024/2022, предметом которого является завершение строительства и ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства «Многоквартирный жилой дом в г. Большой Камень, Приморский край».  

В рамках Договора № СМР/024/2022 от 17.06.2022 Генеральным подрядчиком были выполнены, в том числе, работы по демонтажу на общую сумму 6 478 872 рубля, что подтверждается Положительным заключением экспертизы № 25-2-1-2-0161-23 от 21.02.2023 о достоверности сметной стоимости и дополнительным соглашением № 8 от 31.03.2023 к договору.  

По мнению истца, путем ненадлежащего исполнения договорных обязательств, а именно: предоставления недостоверных данных при заключении Соглашения об отступном о стоимости и объемах фактически выполненных работ и несоблюдении требований о градостроительном законодательстве при производстве работ по строительству объекта в виде выполнения работ не в соответствии с проектной документацией, ООО «Союз-ДВ» причинило убытки АО «КРЖС» в размере 55 683 815 рублей 83 копейки, из них:  

- 49 204 943 рубля 83 копейки – разница между стоимостью Соглашения об отступном, определенная исходя из фактически произведенных авансовых платежей по договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 и фактической стоимостью выполненных ООО «Союз-ДВ» работ по строительству объекта;  

- 6 478 872 рубля – стоимость демонтажных работ, ненадлежаще выполненных  

ООО «Союз-ДВ» при строительстве объекта.  

Претензией от 02.06.2023 № ЮУ-2023/847 истец обратился к ответчику с требованием о возмещении убытков.  

Неисполнение указанного требования послужило основанием для обращения АО «КРЖС» в суд с настоящим иском.  

В своем отзыве на исковое заявление ответчик указал, что путем подписания Соглашения об отступном и акта приема-передачи истец подтвердил согласие с процентом готовности объекта. Отмечает, что осмотр объекта при подготовке истцом заключения был проведен без уведомления и привлечения ответчика, в связи с чем такое заключение не является допустимым доказательством по делу. Полагает, что демонтаж результатов выполненных работ проведен без соблюдения претензионного порядка о качестве объекта.  

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.  

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из способов защиты нарушенного права является возмещение убытков.  

Согласно статье 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.  

В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

Применительно к обязательственным правоотношениям указанное правило конкретизировано в пункте 1 статьи 393 ГК РФ, в силу которого должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.  

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление № 7) по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).  

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.  

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.  

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано  

обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).  

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).  

Из содержания вышеуказанных положений следует, что истцу необходимо доказать наличие совокупности условий договорной ответственности, а именно:  

- наличие у него убытков и их размер; 

- противоправность действий ответчика, выраженных в нарушение условий договора;  

- причинную связь между понесенными убытками и действиями ответчика. 

Вина должника предполагается, если не будет доказано обратное. Отсутствие одного из вышеназванных условий влечет за собой отказ суда в удовлетворении требований о возмещении вреда.  

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

В обоснование исковых требований АО «КРЖС» сослалось на то, что в результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств, а именно: предоставления недостоверных данных при заключении Соглашения об отступном о стоимости и объемах фактически выполненных работ и несоблюдении требований о градостроительном законодательстве при производстве работ по строительству объекта в виде выполнения работ не в соответствии с проектной документацией, ООО «Союз- ДВ» причинило убытки АО «КРЖС» в размере 55 683 815 рублей 83 копейки, из них:  

- 49 204 943 рубля 83 копейки – разница между стоимостью Соглашения об отступном, определенная исходя из фактически произведенных авансовых платежей по договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019 и фактической стоимостью выполненных ООО «Союз-ДВ» работ по строительству объекта;  

- 6 478 872 рубля – стоимость демонтажных работ, ненадлежаще выполненных ООО «Союз-ДВ» при строительстве объекта.  

В качестве доказательства иной стоимости объекта незавершенного строительства, чем указанного в Соглашении об отступном, а также стоимости работ демонтажу обнаруженных дефектов истцом представлены в материалы дела следующие доказательства:  

- заключение о техническом состоянии и оценке возможности продолжения строительства здания № 29-22, подготовленное ООО «Экспертная компания «Ведущий инженер»;  

- дополнительное соглашение № 8 от 31.03.2023 к договору № СМР/024/2022 от 17.06.2022, локальный сметный расчет (смета) № 02-01-01, положительное заключение экспертизы № 25-2-1-2-0161-23 от 21.02.2023, подготовленное ООО «ДВ Экспертиза Проект».  

В целях проверки указанных доводов истца, определением суда от 31.07.2024 по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Ингвар инженеринг групп» ФИО5.  

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

1. Определить объем выполненных ООО «Союз-ДВ» собственными и/или привлеченными силами работ по строительству многоквартирного жилого дома в г. Большой Камень Приморского края с учетом работ по завершению строительства, выполненных ООО «Угля Групп»; определить качество выполненных работ с учетом  

работ по устранению недостатков, выполненных ООО «Угля Групп»?  

2. Определить процент готовности объекта незавершенного строительства, переданного в качестве отступного по соглашению об отступном от 17.05.2022?  

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение № ИГ/25-2024/101 от 20.11.2024, согласно которому экспертом сделаны следующие выводы.  

По первому вопросу. Фактические объемы выполненных работ ООО «Союз-ДВ» собственными и/или привлеченными силами по строительству многоквартирного жилого дома в г. Большой камень по ул. Гагарина 18, Приморского края экспертным (исследовательским) путем определить не представляется возможным, ввиду давности происходящих событий, ввода объекта в эксплуатацию и невозможностью восстановления точной картины происходящего. Объемы фактически выполненных ООО «Союз-ДВ» работ, собственными и/или привлеченными силами наиболее детально представлены в исполнительной документации (в т.ч. в журнале учета выполненных работ с начала строительства формы КС-6А). Иных документально подтвержденных сведений, позволяющих определить состав объем и стоимость выполненных ООО «Союз-ДВ» работ в материалах дела не содержится.  

Установить факт, а также определить целесообразность выполнения ООО «Угля Групп» отдельных видов работ по завершению строительства не представляется возможным ввиду того, что в заключении (шифр № 29-22) проведенном в период июнь-июль 2022 не подтверждено и не дана должная оценка зафиксированным дефектам, отсутствует схема и ведомость дефектов, отсутствуют фотографии всех указанных дефектов и дефектных участков с описанием мест их расположения, локализации, причин возникновения, не дана оценка причинам образования дефектов (например: не соответствие проекту, не соответствие требованиям СП, СНиП, ГОСТ, Технический регламент, ПУЭ и т.д.).  

Принимая во внимание, что 17.07.2023 жилой дом введен в эксплуатацию – качество выполненных работ (по состоянию на 17.07.2023) соответствует градостроительным регламентам, СП, СНиП, ГОСТ, TP и т.д. Ввиду отсутствия разделительной ведомости, позволяющей определить точный объем работ, выполненный ООО «Союз-ДВ» (до начала работ ООО «Угля Групп»), а также отсутствие надлежаще проведенного исследования объекта, позволяющего провести оценку объемов дефектов и причину их образования – определить качество выполненных ООО «Союз-ДВ» работ с учетом работ по устранению недостатков, выполненных ООО «Угля Групп» – не представляется возможным.  

Вместе с тем, качество выполненных ООО «Союз-ДВ» работ соответствует п. 3 Акта приема-передачи недвижимого имущества к соглашению об отступном от 17.05.2022. Ввиду отсутствия разногласий сторон при приёмке передачи имущества – передаваемое имущество (многоквартирный жилой дом), а также качество выполненных работ соответствует требованиям и условиям соглашению об отступном от 17.05.2022.  

По второму вопросу. Процент готовности объекта незавершенного строительства, переданного качестве отступного по соглашению об отступном от 17.05.2022, составляет 73,65%.  

Изучив указанное экспертное заключение по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, суд установил, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы.  

Квалификация эксперта, проводившего экспертизу (ФИО5),  

соответствует требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.  

Возражения истца относительно вышеуказанного экспертного заключения не принимаются судом, поскольку доводы акционерного общества являются формальными и по своей сути сводятся к несогласию с выбранными экспертом способами своего исследования.  

В указанной части суд отмечает, что эксперт свободен и самостоятелен в выборе нормативных, методических и технических средств проведения своего исследования, в связи с чем все возражения ответчика относительно выбранных судебным экспертом способов, методик и средств для проведения исследования являются несостоятельными.  

Каких-либо доказательств, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, акционерным обществом в материалы дела представлено не было, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись.  

Кроме того, в отношении возражений истца судебным экспертом ФИО5 в судебном заседании от 11.03.2025 были даны исчерпывающие ответы относительно заключения судебной экспертизы.  

На основании изложенного, суд признает заключение эксперта № ИГ/25-2024/101 от 20.11.2024 надлежащим доказательством по делу.  

Относительно заявленного в ходе судебного разбирательства истцом ходатайства о признании недопустимыми доказательствами и исключении их из материалов дела: акта о приёмке выполненных работ формы КС-2 № 2 от 07.10.2021, справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 № 2 от 07.10.2021, журнала учета выполненных работ по форме КС-6а, суд установил следующее.  

Как следует из пояснений третьего лица по делу – ООО «Энергостройвосток» и представленных им документов, акт о приёмке выполненных работ формы КС-2 № 2 от 07.10.2021 на сумму 4 412 500 рублей, справка о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 07.10.2021 на сумму 4 412 500 рублей и счёт-фактуру № 60 от 07.10.2021 ООО «Энергостройвосток» передало в ООО «Союз-ДВ» нарочно 07.10.2021, о чём свидетельствует подпись на сопроводительном письме № 165 от 07.10.2021.  

В соответствии с пунктом 5.1. Договора от 30.04.2021 № 30/04/21-2, заключённого между ООО «Энергостройвосток» (подрядчик) и ООО «Союз-ДВ» (заказчик), подрядчик обязан уведомить Заказчика о готовности к сдаче выполненных работ не менее чем за 5 календарных дней до предполагаемой даты приёмки работ. Одновременно с уведомлением подрядчик направляет заказчику Акт приёма-передачи выполненных работ по форме КС-2.  

Пунктом 5.2. указанного Договора предусмотрено, что заказчик в течение 5 календарных дней со дня получения указанных документов с участием подрядчика осматривает и принимает выполненные работы. По итогам проверки заказчик подписывает и возвращает подрядчику 1 экземпляр Акта приёма-передачи выполненных работ и Справку о стоимости выполненных работ по формам КС-2 и КС-3. Аналогичное правило передачи работ предусмотрено пунктом 8.4. Договора.  

Соответственно, ООО «Союз-ДВ», получив от ООО «Энергостройвосток» 07.10.2021 Акт о приёмке выполненных работ формы КС-2 от 07.10.2021 и Справку о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 07.10.2021, должен был в срок не позднее 12.10.2021 осмотреть и принять выполненные работы, указанные в названных документах, либо направить в адрес ООО «ЭСВ» мотивированный отказ от приёмки работ.  

В указанный срок и до настоящего времени ООО «Союз-ДВ» не направляло в адрес ООО «Энергостройвосток» мотивированного отказа от приёмки выполненных работ, доказательств обратного ответчик в материалы дела не представил.  

Кроме того, именно ООО «Союз-ДВ» представил названные выше документы как доказательство выполнения ООО «ЭСВ» работ по монтажу навесного вентилируемого фасада, тем самым подтвердив их действительность.  

Относительно журнала учета выполненных работ по форме КС-6а арбитражный суд установил, что в отсутствие доказательств недостоверности приведенных в указанном документе сведений само по себе нарушение порядка его ведения не влечет признания такого доказательства недопустимым.  

Таким образом, основания для признания Акта о приёмке выполненных работ формы КС-2 от 07.10.2021, Справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 07.10.2021, журнала учета выполненных работ по форме КС-6а недопустимыми доказательствами по делу отсутствуют.  

Принимая во внимание результаты судебной экспертизы, арбитражный суд признает несостоятельными доводы истца в обоснование заявленных требований, а именно: о несоответствии стоимости объекта незавершенного строительства, указанной в Соглашении об отступном, фактически произведенным ответчиком работам, а также о проведении ответчиком работ ненадлежащего качества, повлекших необходимость устранения таких последствий.  

В указанной части арбитражный суд обращает внимание, что статья 421 ГК РФ устанавливает один из принципов гражданского законодательства – свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Указанный принцип, раскрывается, в том числе, через правило, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).  

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.  

Материалами дела подтверждается, что стороны настоящего спора путем подписания Соглашения об отступном приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части стоимости отступного и сведений о состоянии передаваемого имущества.  

Так, в силу пункта 4.2 Соглашения об отступном в акте приема-передачи и Имущества Стороны должны указать сведения о состоянии Имущества на дату его передачи. Если при приемке будут обнаружены недостатки, Стороны должны зафиксировать их в акте. Если выявленные недостатки не влияют на безопасность объекта капитального строительства и возможность завершения строительства Объекта, и его последующую эксплуатацию, наличие таковых не препятствует передаче объекта по Акту. Продавец гарантирует, что на момент передачи Имущества Покупателю оно соответствует требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к таким объектам, не имеет дефектов, в том числе скрытых, влияющих на безопасность объекта капитального строительства и возможность завершения строительства Объекта, и его последующую эксплуатацию.  

В пункте 4.7 Соглашения об отступном стороны согласовали, что с передачей отступного, предусмотренного разделом 3 настоящего Соглашения, прекращается основное обязательство, указанное в разделе 2 настоящего Соглашения, и все прочие обязательства Продавца по договору купли-продажи жилых помещений б/н от 25.12.2019, в том числе, обязательства по уплате неустойки, кроме обязательств, связанных с передачей имущества в состоянии, соответствующем п. 4.2. настоящего Соглашения. После передачи отступного стороны не имеют друг к другу  

финансовых и иных претензий, в том числе по срокам и качеству исполнения обязательств.  

Как указано в пункте 3 акта приема-передачи недвижимого имущества от 17.05.2022, стороны совместно при приеме-передаче имущества произвели его осмотр и пришли к соглашению, что передаваемое имущество находится в исправном состоянии и соответствует требованиям и условиям соглашения.  

Таким образом, АО «КРЖС», будучи профессиональным участником градостроительной деятельности, имело возможность и было обязано при должной степени заботливости и осмотрительности произвести самостоятельную оценку объекта незавершенного строительства на предмет качества выполненных работ, его процента готовности, а также стоимости на момент принятия в свою собственность.  

Из содержания представленной ответчиком переписки сторон перед заключением Соглашения об отступном усматривается, что корпорацией неоднократно проводились контрольные проверки относительно готовности соответствующего этапа постройки, в том числе, с привлечением экспертных учреждений (письма АО «КРЖС» № СО-2021/1024 от 22.10.2021, № СО-2021/1115 от 17.11.2021, № СО-2021/1133 от 22.11.2021, № СО-2021/1157 от 26.11.2021).  

Согласно письмам АО «КРЖС» № ЮО-2022/516 от 12.04.2022, № ЗГД-2022/655 от 11.05.2022 именно последнее направило в адрес ООО «Союз-ДВ» на подписание проекты Соглашения об отступном и акт приема-передачи имущества, определило размер отсутпного.  

Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).  

На основании изложенного арбитражный суд приходит к выводу о том, что именно АО «КРЖС» явилось инициатором заключения Соглашения об отступном в действующей редакции на определенных в нем условиях, в том числе, относительно стоимости объекта, а также иных его характеристик.  

Доказательств того, что, представив истцу отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества № 22-01.140 от 23.03.2022, подготовленный ООО «Центр развития инвестиций», ответчик ввел его в заблуждение, акционерное общество суду не представило. Согласно письменным пояснениям ООО «Центр развития инвестиций», рыночная стоимость объекта определена правильно, в соответствии с предоставленной ответчиком (заказчиком) информацией и соответствует рыночной стоимости на дату проведения оценки. В любом случае, как было указано выше, корпорация в случае несогласия с указанной оценкой имело возможность провести самостоятельную оценку принимаемого имущества, учитывая наличие у него всех необходимых сведений.  

Последующее поведение истца по предъявлению претензий к ответчику относительно качества и стоимости проведенных работ, а именно: после того, как объект был принят кредитором без замечаний и возражений, и, более того, после окончания строительства объекта иной подрядной организацией, не может быть признано добросовестным.  

При изложенных обстоятельствах, в настоящем споре такие условия наступления договорной ответственности в виде возмещения убытков как наличие у корпорации самих убытков, противоправности действий ответчика, выраженных в нарушение условий Договора купли-продажи и Соглашения об отступном, причинной связи между понесенными убытками и действиями ответчика, не были доказаны истцом, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску, а также по оплате судебной экспертизы относятся на ответчика истца как на проигравшую сторону.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать. 

Взыскать с акционерного общества "Корпорация развития жилищного строительства" в пользу общества с ограниченной ответственностью "СОЮЗ-ДВ" 500 000 рублей судебных расходов по оплате судебной экспертизы.  

Выдать исполнительный лист. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.  

 Судья Чжен Е.Е.