АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-4038/2024

г. Архангельск

16 июля 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2024 года  

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2024 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Дубининой Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску заместителя прокурора Архангельской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия 163002, 

<

...>)

в  защиту  публичных интересов городского округа  "Город Архангельск" в лице администрации городского округа "Город Архангельск"

к ответчикам:

- администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия 163069, 

<

...>)

- обществу с ограниченной ответственностью "Архангельские городские тепловые сети" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия 163046, 

<

...>, этаж 3, пом.9)

- обществу с ограниченной ответственностью "Северная Ресурсоснабжающая Компания" (ОГРН 

<

***>; ИНН  

<

***>; Россия 163000, 

<

...>)

о признании недействительным договоров аренды, о применении последствий недействительности сделок

при участии в заседании  представителей:

от прокурора : Моругов А.В. по  доверенности от 18.08.2021;

от Администрации: ФИО1, по доверенности от 06.06.2024,

установил:

заместитель прокурора Архангельской области (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с иском в  защиту  публичных интересов городского округа  "Город Архангельск" в лице администрации городского округа "Город Архангельск" к ответчикам: администрации городского округа "Город Архангельск" (далее - Администрация),  обществу с ограниченной ответственностью "Архангельские городские тепловые сети"  (далее - Общество) и  обществу с ограниченной ответственностью "Северная Ресурсоснабжающая Компания" (далее - Компания), в котором просит:

-  признать недействительными договоры аренды имущества от 22.12.2021 № ТС-ТП-2021 и от 01.10.2022 № Р-052/1, заключенные между Компанией (Администрацией с учетом замены стороны в соглашении) и Обществом; 

- применить последствия недействительности этих сделок, возложив на Общество обязанность в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу возвратить Администрации городского округа "Город Архангельск" имущество, указанное в оспариваемых договорах.

Общество и Администрация в отзывах на иск с заявленными требованиями не согласились.

В судебном заседании представитель прокурора заявленные требования поддержал.

Представитель Администрации настаивал на доводах, изложенных в отзыве и дополнениях к нему.

Иные ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Общества и Компании.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Между Компанией (арендодатель по договору) и Обществом (арендатор по договору) заключен договора аренды имущества от 22.12.2021 № ТС-ТП-2021, предметом которого являются следующие объекты теплосетевого хозяйства Северного округа ГО «Город Архангельск»:

- "тепловая сеть от ТП № 1" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:000000:1506;

- "тепловая сеть от ТП № 2" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:000000: 1517;

- "Тепловая сеть от ТП № 3" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 29:22:000000:1512;

- "тепловая сеть от ТП № 4" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:000000:1954;

- "тепловая сеть от ТП № 5" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:000000:1510;

- "тепловая сеть от ТП № 6" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:000000:1508;

- "тепловая сеть от ТП № 7" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:000000: 1955;

- "тепловая сеть от ТП № 8" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 29:22:000000:1515;

- "тепловая сеть от ТП № 9" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 29:22:000000:1511;

- "тепловая сеть от ТП №10" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:000000:1518;

- "тепловая сеть от ТП № 11" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:000000:1950;

- "тепловая сеть от ТП № 13", кадастровый номер 29:22:000000:1505, адрес: г. Архангельск, Северный территориальный округ;

- "тепловая сеть от ИТП по ул. Добролюбова, 2 до столярной мастерской", кадастровый номер 29:22:000000: 1514;

- "тепловая сеть от ИТП по ул. Партизанская, д. 28, корп. 1", кадастровый номер: 29:22:000000:1509;

- "тепловая сеть от ЦТП до 2УТ1-1 и ЗУТ 1-4", кадастровый номер: 29:22:000000:1953, адрес: г. Архангельск, Северный территориальный округ;

- "тепловые сети от 2УТ2-2 до ул. Партизанская 

<

...>, кадастровый номер 29:22:000000: 1507;

- "тепловые сети от 2УТ1-1 до ул. Ударников 

<

...> ТП №1 - ТП №11", кадастровый номер 29:22:000000:7785;

- "тепловые сети от 3 УТ 1-4 до ул. Мусинского, 

<

...>, кадастровый номер: 29:22:000000:1951;

- "нежилое помещение" по адресу: г. Архангельск, ул. Мичурина, д. 2, кадастровый номер 29:22:031501:199;

- "здание теплового пункта № 2 1 и ТП № 28 за исключением помещений 1 этажа № 11, 12, 13" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 29:22:031614:803;

- "здание теплового пункта № 2" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 29:22:031611:25;

- "здание теплового пункта № 3" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:031606:29;

- "здание теплового пункта № 4" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 29:22:031611:36;

- "здание теплового пункта № 5" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:031610:18;

- "здание теплового пункта № 6" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 29:22:031609:7;

- "здание теплового пункта № 7" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:031610:23;

- "здание теплового пункта № 8" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:031609:12;

- "здание теплового пункта № 9" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 29:22:031615:11;

- "здание теплового пункта № 10" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 29:22:031608:41;

- "здание теплового пункта № 11" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 29:22:031607:16;

- "нежилое помещение" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:000000:7461;

- "здание теплового пункта №13" по адресу: 

<

...>, стр. 2 кадастровый номер: 29:22:050405:146.

Также 01.10.2022 между Компанией и Обществом заключен договор аренды № Р-052/1, предметом которого является тепловая сеть от ТП 12 по ул. 40 лет Великой Победы д.2 стр. 1", кадастровый номер 29:22:000000:1516.

В соответствии с пунктом 11.2. договор аренды № ТС-ТП-2021 в редакции дополнительного соглашения от 28.04.2022 срок действия договора определен до 31.12.2024.

Согласно пункту 5.2. договора № Р-052/1 договор заключен на срок 11 месяцев. Тем же пунктом определено, что если за 30 дней до истечения срока его действия ни одна из сторон не заявила об отказе, договор считается пролонгированным на неопределенный срок.

Имущество передано арендатору по актам  от 01.10.2022 и от 14.01.2022 приема-передачи.

Государственная регистрация договора № ТС-ТП-2021 произведена 20.05.2022.

Решением Соломбальского районного суда города Архангельска от 28.10.2022 по делу № 2-2076/2022, оставленным без изменения апелляционным определениям Архангельского областного суда от 21.02.2023 по иску заместителя прокурора  города Архангельска расторгнуты договоры от 15.06.2010, 30.06.2010, 01.07.2010, 22.05.2013 купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью "Транспортное и техническое обслуживание населения -Архангельск" и индивидуальным предпринимателем  ФИО2, между предпринимателем  ФИО2 и индивидуальным предпринимателем  ФИО3, а также признаны недействительными договоры от 24.11.2021 купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенные между предпринимателем ФИО3 и Компанией, между предпринимателем ФИО2 и Компания. Кроме того, данным решением в муниципальную собственность переданы социально значимые объекты, являющиеся предметом указанных выше договоров.

Указанными судебными актами суда общей юрисдикции установлено, что объекты коммунального хозяйства в сфере теплоснабжения, расположенные в Северном округе города Архангельска приобретены ООО "Транспортное и техническое обслуживание населения -Архангельск" в собственность по результатам торгов в форме конкурса по продаже имущества банкрота - муниципального унитарного предприятия "Муниципальное коммунальное предприятие № 1" (МУП "МКП № 1) по договору купли-продажи от 11.05.2010. В ту же дату (11.05.2010) между МО "Город Архангельск" и ООО "Транспортное и техническое обслуживание населения -Архангельск" заключено соглашение об исполнении условий конкурса от 11.05.2010, в соответствии с которым обществом приняло обязательства содержать и обеспечивать эксплуатацию и использование в соответствии с целевым назначением социально-значимые объекты, указанные в договоре купли-продажи от 11.05.2010. Впоследствии по договорам 15.06.2010, 30.06.2010, 01.07.2010 купли-продажи объектов недвижимого имущества  объекты теплоснабжения Северного округа города Архангельска проданы обществом "Транспортное и техническое обслуживание населения -Архангельск" предпринимателю ФИО2 По договору купли-продажи от 22.05.2013 предприниматель ФИО2 продала часть объектов предпринимателю ФИО3 Далее  предприниматели ФИО2 и ФИО3 продали принадлежащие им объекты Компании по договорам купли-продажи от 24.11.2021. Компания, в свою очередь, передало объекты в аренду Обществу по договору аренды от 22.12.2021.

На основании решения Соломбальского районного суда города Архангельска от 28.10.2022 по делу № 2-2076/2022 произведена государственная регистрация права муниципальной собственности на объекты теплоснабжения Северного округа города Архангельска, являвшиеся предметом оспариваемых и расторгаемых договоров купли-продажи, а также указанные в договорах аренды № ТС-ТП-2021 и № Р-052/1.

Указанное обстоятельство подтверждается выписками из реестра недвижимого имущества городского округа "Архангельск" и Единого государственного реестра недвижимости.

Уведомлениями от 12.07.2023 и от 13.07.2023  Администрация известила арендатора о смене арендодателя по договорам аренды № ТС-ТП-2021 и № Р-052/1 в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности на объекты теплоснабжения.

Прокурор, полагая, что объекты теплоснабжения, указанные в договорах аренды  № ТС-ТП-2021 и № Р-052/1 и принятые в муниципальную собственность в соответствии с решением суда,  могут быть предоставлены  в пользование Общества только на условиях концессионного соглашения, в порядке статьи 52 АПК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим иском. По мнению прокурора, договор аренды, заключенный в обход Федерального закона от 21.07.2005 №115-ФЗ "О концессионных соглашениях (далее – Закон о концессионных соглашениях, Закон № 115-ФЗ) является ничтожной сделкой.

Возражая относительно  иска, Общество указывает, что на основании оспариваемых договоров осуществляет эксплуатацию и обслуживание 90 процентов сетей теплоснабжения Северного округа города Архангельска. Удовлетворение иска приведет к отключению населения муниципального округа от коммунального ресурса, к отсутствию мер по поддержке имущества, необходимого для оказания услуг.

Администрация в отзыве на иск указывает, что указанное в иске имущество подучено Обществом в аренду не от Администрации, а от Компании. Общество является теплоснабжающей организацией, которой утвержден соответствующий тариф на услуги. Условия договоров аренды исполняются арендатором в полном объеме, основания для их расторжения у Администрации отсутствуют. При этом срок договора № ТС-ТП-2021 определен по 31.12.2024. Кроме того, Общество обратилось с заявлением о готовности выступить с инициативой заключения концессионного соглашения. В целях подготовке к передаче объектов на условиях концессии Администрацией осуществляются все необходимые действия.

Также Администрация полагает, что иск прокурора не приведет к защите интересов населения муниципального образования.

Оценив заявленные требования, обстоятельства дела и доводы сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2, согласно которому сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 74 постановления Пленума № 25). Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 1 статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

В силу пункта 2 статьи 125 и пункта 2 статьи 215 названного Кодекса от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Пунктом 3 статьи 215 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее – Закон №131-ФЗ) органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

При этом из норм, содержащихся в статье 51 Закона № 131-ФЗ и статье 209 ГК РФ, следует, что собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе соблюдать установленные этими законами и нормативными актами ограничения.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее – Закон о защите конкуренции, Закон № 135-ФЗ) органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов, органам или организациям, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных Федеральными законами случаев.

Порядок заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества регулируется статьей 17.1 Закона №135-ФЗ.

Заключение таких договоров может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов за исключением случаев, указанных в данной статье (часть 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Указанный в части 1 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется, в том числе, в соответствии с законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях (часть 2 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ).

Согласно части 1.1 статьи 3 Закона о концессионных соглашениях в случае, если объектом концессионного соглашения является имущество, предусмотренное пунктом 11 части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, подготовка, заключение, исполнение, изменение и прекращение концессионных соглашений осуществляются с учетом особенностей, установленных главой 4 настоящего Федерального закона.

Пунктом 11 части 1 статьи 4 Закона о концессионных соглашениях к объектам концессионного соглашения отнесены объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельные объекты таких систем.

Таким образом, в данном случае объекты теплоснабжения не относятся к имуществу, поименованному в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, в связи с чем распоряжение этими объектами осуществляется в рамках специального законодательства, в частности, положениями Закона о концессионных соглашениях и Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ "О теплоснабжении" (далее – Закон о теплоснабжении).

Частью 1 статьи 28.1 Закона о теплоснабжении предусмотрено, что передача прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только по договорам их аренды, которые заключаются в соответствии с требованиями гражданского законодательства, антимонопольного законодательства Российской Федерации и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации с учетом предусмотренных настоящим Федеральным законом особенностей, или по концессионным соглашениям, заключенным в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о концессионных соглашениях, за исключением предусмотренных законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) и законодательством Российской Федерации о приватизации случаев передачи прав на такие объекты.

При этом, в силу императивного положения части 3 статьи 28.1 Закона о теплоснабжении в случае, если срок, определяемый как разница между датой ввода в эксплуатацию хотя бы одного объекта из числа объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и датой опубликования извещения о проведении соответствующего конкурса, превышает пять лет либо дата ввода в эксплуатацию хотя бы одного объекта из числа данных объектов не может быть определена, передача прав владения и (или) пользования данными объектами осуществляется только по концессионному соглашению (за исключением предоставления в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации указанных прав на такое имущество лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности).

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 115-ФЗ по концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.

Целями Закона № 115-ФЗ являются привлечение инвестиций в экономику Российской Федерации, обеспечение эффективного использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на условиях концессионных соглашений и повышение качества товаров, работ, услуг, предоставляемых потребителям (часть 1 статьи 1).

В силу части 1 статьи 13 Закона № 115-ФЗ концессионное соглашение заключается путем проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения, за исключением случаев, предусмотренных статьей 37 настоящего Федерального закона.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права, муниципальное имущество, относящееся к объектам коммунальной инфраструктуры, может быть передано по договору аренды по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением объектов, в отношении которых разница между датой ввода объекта в эксплуатацию и датой опубликования извещения о проведении конкурса превышает пять лет, в этом случае передача права владения и (или) пользования осуществляется только по концессионным соглашениям, также заключаемым путем проведения конкурсных процедур.

Оспариваемые договоры аренды заключены в отношении объектов теплоснабжения, дата ввода в эксплуатацию которых превышает пять лет (с 1978 года по 2000 год).

Исходя из вышеприведенных положений Закона № 135-ФЗ, Закона № 190-ФЗ и Закона № 115-ФЗ передача прав владения и пользования такими объектами могла быть осуществлена только на основании концессионного соглашения.

Данные объекты находятся во владении  Общества не по концессионному соглашению, а по договорам аренды.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, договоры аренды  № ТС-ТП-2021 и № Р-052/1 заключены до даты передачи объектов в муниципальную собственность, в связи с чем в силу положений пункта 1 статьи 422 ГК РФ к данным договорам не могут быть применены указанные выше требования законодательства к договорам, заключаемым в отношении муниципального имущества.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пунктом 2 статьи 551 ГК РФ прямо предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, по общему правилу, новый собственник становится арендодателем по  договору аренды имущества с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Муниципальное образование в лице Администрации выступает стороной по оспариваемым договорам в следствие своего волеизъявления, а в силу положений закона в связи государственной регистрацией права муниципальной собственности на объекты.

С учетом изложенного доводы прокурора о том, что оспариваемые договоры заключены сторонами с нарушением требований закона № 115-ФЗ противоречат материалам дела.

Также суд соглашается с доводами Администрации о том, что признание оспариваемых договоров ничтожными и передача имущества арендатору не приведет к защите прав населения "Городского округа "Архангельск".

Общество наделено статусом гарантирующей организации в сфере теплоснабжения для Северного округа города Архангельска.

Обществом в соответствии с паспортом готовности к отопительному периоду осуществлено обслуживание  сетей Северного территориального округа в отопительном периоде 2023/2024 годов и проводится подготовка данных сетей, используемых на основании договоров аренды, к отопительному периоду 2024-2025 годов на основании постановления Администрации от 27.05.2024 № 844 и плана подготовки объектов топливно-энергетического комплекса к прохождению отопительного периода 2024-2025 годов, утвержденного  распоряжением заместителя главы городского округа "Город Архангельск" по городскому хозяйству от 27.05.2024 № 2722р.

В такой ситуации и в отсутствии иного лица, которому объекты теплоснабжения Северного территориального округа могут быть переданы в пользование по правилам Закона № 115-ФЗ и в сроки, позволяющие осуществить подготовку к отопительному периоду 2024-2025 годов, передача объектов Администрации не отвечает интересам городского поселения и принципам добросовестности, разумности и справедливости.

В настоящее время концессионное соглашение в отношении объектов теплоснабжения Северного территориального округа не заключено.

Вместе с тем  суд учитывает, что Администрацией с момента передачи имущества в муниципальную собственность  принимаются меры, направленные на подготовку объектов к заключению концессионного соглашения в установленном порядке. В частности постановлением Администрации от 18.01.2024 № 42 утвержден перечень объектов, в отношении которых планируется заключением концессионных соглашений в 2024 году. Без проведения указанных мероприятий  заключение концессионного соглашения невозможно.

22.03.2024 в адрес Администрации поступила частная инициатива Общества в отношении объектов теплоснабжения Северного территориального округа. постановлением Администрации от 22.04.2024 № 652 принято решение о возможности заключения концессионного соглашения на иных условиях и о проведении переговоров с инициатором заключения соглашения.

В пункте 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Учитывая изложенное, суд исходит из того, что договоры аренды, продолжая свое действие после передачи имущества в муниципальную собственность, обеспечивают  защиту публичных интересов потребителей, проживающих на территории данного муниципального образования.

Передача  объектов теплоснабжения Администрации, напротив, повлечет прекращение оказания услуг, что в условиях незавершенных процедур по подготовке к заключению концессионного соглашения, приведет лишь к нарушению прав и интересов как городского округа, так и потребителей, проживающих на территории муниципального образования. Процесс заключения концессионного соглашения не должен влиять на качество жизни граждан муниципального образования, функционирование систем теплоснабжения не должно прекращаться, тогда как при передаче имущества Администрации, последняя не располагает необходимым штатом сотрудников и ресурсов для содержания и эксплуатации объектов.

Таким образом, удовлетворение заявленного иска не обеспечит восстановление прав публично-правового образования, в интересах которого прокурором заявлены требования, либо граждан и иных потребителей, потребляющих ресурс.

На основании изложенного, суд отказывает в признании договоров аренды недействительными сделками и применении последствий недействительности этих сделок.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

А.Б. Филипьева