ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7814/2017

г. Челябинск

27 июля 2017 года

Дело № А07-17453/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пирской О.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А. О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2017 по делу № А07-17453/2016 (судья Пакутин А.В.). 

Общество с ограниченной ответственностью «София» (далее – ООО «София», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) об обязании пункт 2.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 8 557 600 (восемь миллионов пятьсот пятьдесят семь тысяч шестьсот) руб., без учета НДС», пункт 3.1.1. указанного договора изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 855 760 (восемьсот пятьдесят пять тысяч семьсот шестьдесят) рублей без учета НДС, перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца» (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 18.10.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Эксперт-Оценка» (т.д. 2 л.д. 23-25).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2017 (резолютивная часть объявлена 02.05.2017) заявленные исковые требования суд удовлетворил.

Кроме того, суд взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000, по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (т.д. 2 л.д. 224-244).

С указанным решением не согласился ответчик (далее также – податель жалобы, апеллянт), обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе её податель просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Управление ссылается на противоречия в заключении эксперта № 01/01/17С от 20.01.2017, существенно влияющие на рыночную собственность оцениваемого объекта недвижимости.

На странице 36 заключения экспертом разница в согласовании доходного и сравнительного подхода составила 2,7. Эксперт не представил объяснений по такому завышенному расхождению стоимостей между подходами.

Кроме того, Управление считает, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно отказал ему в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Ответчик в тексте апелляционной жалобы заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы и поручении ее проведения обществу с ограниченной ответственностью «Урало-Сибирский независимый экспертный центр».

Суд апелляционной инстанции, исследовал материалы дела и не установил наличие нарушений, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для назначения повторной экспертизы по настоящему делу, в связи с чем отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано.

Исходя  из разъяснений, приведенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», отказ арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы не может служить безусловным основанием для ее назначения в арбитражном суде апелляционной инстанции.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Оспариваемое заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования и отсутствуют противоречия.

К апелляционной жалобе в обоснование ходатайства о назначении дополнительной экспертизы Управлением был приложен сертификат соответствия от 08.07.2016, ответ на запрос от 09.06.2017 № 153.

Суд в приобщении указанных документов отказал в виду отсутствия доказательств невозможности их представления в суд первой инстанции и в связи отклонением ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

К дате судебного заседания закрытое акционерное общество «Эксперт-Оценка» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы согласно, просило решение суда первой инстанции отменить. Суд приобщил поступивший отзыв к материалам дела.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.09.2011 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО «София» (арендатор) заключен договор № 25091 аренды объекта муниципального нежилого фонда (т.д. 1 л.д. 53-58). 

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель на основании прокола об итогах аукциона (конкурса) № 2 от 02.09.2011 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда: 1 этаж 328,2 кв.м.: № 197-212, расположенные по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Транспортная, д. 44, Литера А, общей площадью 328,2 кв.м. для использования в целях аптечное учреждение.

Настоящий договор действует с 13.09.2011 по 12.09.2016.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) (пункт 1.2 договора).

По результатам торгов годовая арендная плата определена в размере 1214896 руб. 27 коп. без НДС (пункт 3.1 договора).

Указанные в договоре объекты аренды переданы истцу по акту приема-передачи от 13.09.2011 (т.д. 1 л.д. 58).

07.04.2016 истцом было направлено письмо № 07042016 с просьбой разъяснить причины задержки в заключении договора купли-продажи (т.д. 1 л.д. 48).

31.05.2016 Управление направило в адрес ООО «София» письмо № УЗ-3960 с предложением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (т.д. 1 л.д. 51-52).

С данным предложением в адрес истца так же были направлены постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.05.2016 № 785 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Транспортная, д. 44» и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа.

В соответствии с условиями приватизации и договором купли-продажи, стоимость объекта составляет 15 254 237 руб. 29 коп. без учета НДС.

Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № 16-14-1/4-Н от 07.04.2016, составленным закрытым акционерным обществом «Эксперт-Оценка».

17.06.2016 ООО «София» в адрес ответчика направило подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий к нему, в котором просил: 

1. Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 7 779 661 руб. 02 коп., НДС не облагается».

2. Приложение к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 31..05.2016 «График платежей», изложить в редакции Приложения к протоколу разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 31.05.2016 «График платежей» (т.д. 1 л.д. 14-16).

04.07.2016 истцом было получено письмо от ответчика № 20074 от 29.06.2016, в котором ответчик сообщил об отклонении протокола разногласий к проекту договора купли-продажи, ссылаясь на невозможность внесения изменений в условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта.

Недостижение между сторонами соглашения по спорным условиям договора купли-продажи явилось основанием для предъявления истцом данного иска.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 07.11.2016 (т.д. 2 л. д. 71-75) по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости (без НДС) объекта недвижимости - 1 этаж 328,2 кв.м.: № 197-212, расположенного по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Транспортная, д. 44, Литера А, общей площадью 328,2 кв.м.

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «КБ Метод».

06.02.2017 в материалы дела от экспертной организации поступило заключение эксперта от 20.01.2017 № 01/01/17С, в соответствии с которым рыночная стоимость (без учета НДС) указанного нежилого помещения по состоянию на 07.04.2016 округленно составляет 8 557 600 руб. (т.д. 2 л.д. 97-133).

Удовлетворяя исковые требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. При этом суд руководствовался стоимостью спорных нежилых помещений, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. 

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определенная отчетом об оценке  № 16-14-1/4-Н  от 07.04.2016, выполненным ЗАО "Эксперт-оценка", рыночная стоимость нежилого помещения не может считаться рекомендуемой для целей совершения сделки купли-продажи, поскольку в данном случае рыночная стоимости приватизируемого нежилого помещения определена ответчиком в нарушение норм статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ не на дату обращения общества с заявлением о приватизации, а на 27.01.2016, в связи, с чем отсутствовали основания для проведения экспертизы относительно достоверности данного отчета.

По ходатайству истца суд первой инстанции в соответствии с вышеприведенными разъяснениями определением от 07.11.2016 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «КБ «Метод» (т.д. 2 л.д. 71-75).

Как указано ранее, в соответствии с заключением эксперта от 20.01.2017 № 01/01/17С рыночная стоимость (без учета НДС) указанного нежилого помещения по состоянию на 07.04.2016 округленно составляет 8 557 600 руб. (т.д. 2 л.д. 97-133).

Исследовав заключение судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты. Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной экспертизы, истцом суду первой инстанции в ходе судебного разбирательства представлено не было.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации под расписку. Экспертное заключение мотивированное и обоснованное, соответственно, оценивается судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.

При таких обстоятельствах оснований для критической оценки судебной экспертизы у суда первой инстанции не имелось.

Судебная коллегия отмечает, что несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы, выраженное в апелляционной жалобе, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения, и не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Заключение экспертизы представляет собой один из видов доказательств по делу (часть 2 статьи 64, статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и оценивается арбитражным судом наряду с другими представленными сторонами доказательствами по правилам, установленным статьей 71 названного Кодекса.

Из материалов дела и содержания мотивировочной части обжалуемого судебного акта следует, что спорное заключение исследовано и оценено судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, оснований для непринятия такого заключения в качестве надлежащего доказательства по настоящему делу у суда первой инстанции не имелось.

В ходатайстве о назначении по делу дополнительной экспертизы (т.д. 2 л. д. 155) Управление привело противоречия и ошибки, имеющиеся, по мнению ответчика, в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью «КБ «Метод», которые, как считает ответчик, оказали существенное влияние на стоимость предмета оценки.

14.04.2017 от эксперта поступили разъяснения по заключению № 01/01-17С (т.д. 2 л.д. 181-188).

Суд, опросив в судебном заседании эксперта Кузнецову Н.О., не усмотрел оснований для признания заключения судебной экспертизы № 01/01-17С противоречивым.

Следует отметить, что замечания ответчика по экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «КБ «Метод» основываются на субъективном мнение ответчика и  предположениях, какие-либо доказательства и нормативное обоснование своей позиции Управление не привело.

Довод заявителя апелляционной жалобы в части необоснованного отказа судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку судом первой инстанции данный вопрос рассматривался и в удовлетворении ходатайства ответчика отказано за необоснованностью и недоказанностью необходимости ее проведения в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд правомерно указал на то, что в данном случае не установлено оснований для сомнения в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, а, следовательно, отсутствуют основания для назначения повторной экспертизы по делу, предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя. 

Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2017 по делу № А07-17453/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья			    О.Н. Пирская

 

Судьи								    М.И. Карпачева

 

Л.В. Пивоварова