ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-23150/2025

Дело № А40-26793/23

г. Москва

01 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2025 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.Н. Григорьева,

судей А.А. Дурановского, Р.Г. Нагаева

при ведении протокола секретарем судебного заседания П.С. Бурцевым,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда г. Москвы от 17.03.2025 по делу № А40-26793/23 о признании недействительным Договора купли-продажи от 14.12.2020, заключенного между ФИО2 и ФИО1, применении последствий недействительности в виде обязания ФИО1 вернуть в конкурсную массу имущество: квартиру (50:26:0180201:2314), по делу о несостоятельности (банкротстве) ИП ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от ФИО2: ФИО3 по дов. от 31.01.2024

от ФИО1: ФИО4 по дов. от 09.04.2025

ФИО1 лично, паспорт

иные лица не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.04.2024 в отношении ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>) введена процедура реализации имущества должника. Финансовым управляющим утверждена ФИО5.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17 марта 2025 года удовлетворено заявление финансового управляющего о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 14.12.2020, заключенного между ФИО2 и ФИО1

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ФИО1 обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просит указанное определение суда первой инстанции отменить. 

В судебном заседании апеллянт поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить, представитель должника возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.    

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц участвующих в деле, полагает обжалуемый судебный акт Арбитражного суда города Москвы подлежащим отмене по следующим основаниям.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, финансовый управляющий указал, что между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры от 14.12.2020г., предметом которого являлось следующее имущество: квартира, площадь 30,6 кв.м., этаж 2, кадастровый номер 50:26:0180201:2314, адрес: 

<

...>. 

Цена реализации в соответствии с п.2.1 Договора составила 2 700 000 рублей. 

В соответствии с п.2.2 Договора денежные средства в размере 2 700 000 руб. Покупатель выплачивает продавцу наличными за счет собственных средств. 

По мнению Заявителя, данный договор является недействительным, в силу п. 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее-Закон о банкротстве).

Заявление о признании должника ИП ФИО2 банкротом принято к производству определением Арбитражного суда города Москвы от 17.02.2023 г.

Оспариваемый договор купли-продажи был заключен 14.12.2020 г., в трехлетний период подозрительности.

На основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). 

Суд первой инстанции признавая сделку недействительной указал, что при разрешении подобных споров суду в том числе следует оценить добросовестность контрагента должника, сопоставив его поведение с поведением абстрактного среднего участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно. Стандарты такого поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора. Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность такого лица. Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения. 

В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной (бросовой) цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника. Финансовым управляющим был сделан запрос в адрес должника о представлении документов и сведений, подтверждающих оплату по оспариваемому договору купли-продажи. ФИО2 представлен ответ в адрес финансового управляющего от 21.05.2024г., согласно которому у ФИО2 отсутствуют документы по оплате договора купли-продажи квартиры от 14.12.2020 г. имущества по адресу: 

<

...>. 

Оспариваемый Договор купли-продажи недвижимого имущества заключен по существенно заниженной стоимости. Согласно сведениям, размещенным в открытом доступе на сайте www.cian.ru о продаже аналогичных квартир стоимость такой квартиры составляет около 6 500 000 рублей, тогда как согласно условиям договора купли-продажи от 14.12.2020г. стоимость квартиры, являющейся предметом оспариваемого Договора, была определена участниками сделки в 2 700 000 рублей, что более чем в 2.5 раза ниже рынка. 

Таким образом, для ФИО2 было экономически нецелесообразным заключение оспариваемого Договора купли-продажи, поскольку цена договора явно и намеренно занижена. 

Суд апелляционной инстанции считает данные выводы суда первой инстанции ошибочными по следующим основаниям.

Ответчик пояснила суду апелляционной инстанции, что квартира приобреталась у должника ФИО2 за 3 700 000  рублей.

Данный факт подтверждается расписками ФИО2 о получении денежных средств:

- 2 700 000 рублей 00 копеек были получены ФИО2 за проданную квартиру кадастровый номер 50:26:0180201:2314;

- 900 000 рублей были получены ФИО2 за неотделимые улучшения, произведенные в квартире с кадастровым номером 50:26:0180201:2314;

- 100 000 рублей были выплачены агенту - ИП ФИО6, что подтверждается соответствующими сравками об операции ПАО Сбербанк.

Кроме того, ответчик привлекла ИП ФИО6 для оказания услуг по организации и юридическому сопровождению сделки купли-продажи квартиры площадь 30,6 кв.м., этаж 2, кадастровый номер 50:26:0180201:2314, адрес: 

<

...>.

В рамках исполнения вышеуказанного договора ответчик исследовал все обстоятельства, необходимые для приобретения квартиры, в частности: были получены копии следующих документов: копия договора долевого участия, на основании которого возникло право собственности на квартиру, копия брачного договора собственника квартиры, копия доверенности представителя ФИО2, копия паспорта представителя, копия выписки из домовой книги. Также все документы, которые были представлены продавцом, и которые были нотариально удостоверены, были проверены на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Также, согласно условиям п. 1.3. Договора № 11-12-20-У-САВ от 11 декабря 2020 года указано, что объект приобретается за сумму в размере 3 700  рублей.

Факт получения (неполучения) должником оплаты за спорное имущество является юридически значимым обстоятельством при рассмотрении требования о признании недействительной сделки и применении последствий ее недействительности (с учетом оснований заявленных требований), которое должно устанавливаться исходя из совокупности доказательств применительно к пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве".

Должник в судебном заседании подтвердил факт получения денежных средств от ответчика за квартиру в размере 3,7 млн. рублей.

Занижение сторонами в договоре купли-продажи стоимости отчужденного объекта при наличии доказательств получения должником денежных средств исходя из реальной, рыночной цены объекта, не может расцениваться как причинение такого вреда.

При этом, согласно отчету об оценке № 306/08-2024 от 30 августа 2024 года (т. 1, л.д. 18), предоставленного в материалы дела финансовым управляющим, определена рыночная стоимость квартиры площадь 30,6 кв.м., этаж 2, кадастровый номер 50:26:0180201:2314, адрес: 

<

...>, в размере 4 020 000 руб.

Понятие совершения сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях дано в абзаце втором пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" и пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу которого сделка считается совершенной на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.

В рассматриваемом случае по спорной сделке цена отличается менее чем на 20% от его рыночной стоимости (5,5%), поскольку рыночная стоимость недвижимого имущества, определенная на основании экспертного заключения, существенно не превышает размер встречного предоставления, в связи с чем, суд первой инстанции ошибочно признал разницу в реализации квартиры значительной.

Оплата ответчиком стоимости квартиры (с учетом стоимости отделимых и неотделимых улучшений) двумя платежами по двум распискам является способом расчетов и не может подтверждать недобросовестность покупателя.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих наличие признаков заинтересованности (аффилированности) ответчика по отношению к должнику, а также свидетельствующих о порочности воли каждой из сторон при совершении оспариваемой сделки, апелляционный суд приходит к выводу, что факт неравноценного встречного исполнения по спорному договору и причинения имущественного вреда кредиторам не доказан.

Таким образом, отсутствуют  совокупность условий, влекущих признание спорной сделки должника недействительной на основании статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 3 частью 1 статьи 270 АПК РФ, пункту 1 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, являются основаниями для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции (пункт 2 статьи 269 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, обжалуемое определение подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

                                                        ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2025 по делу №А40-26793/23 отменить. 

Отказать в удовлетворении заявления о признании недействительным договора купли-продажи от 14.12.2020, заключенного между должником и ФИО1

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:                                                А.Н. Григорьев

Судьи:                                                                                         А.А. Дурановский   

                                                                                                     ФИО7