АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-69430/2021

19 августа 2022 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 августа 2022 года 

Полный текст решения изготовлен 19 августа 2022 года.

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Плакатиной,  при ведении  протокола судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – истец, ИП ФИО2)

к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНОЕ УПРАВЛЕНИЕ-45" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ООО "СМУ-45")

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 (далее – третье лицо, ФИО3)

При участии в судебном заседании

от истца: не явился,

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности №1 от 26.04.2022, предъявлены паспорт и диплом, ФИО5, представитель по доверенности №1 от 26.04.2022, предъявлены паспорт  и диплом.

Ответчику процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

01.08.2022 от истца ИП ФИО2 поступило ходатайство об ознакомлении с материалами дела.

Судом в судебном заседании установлено, что ознакомление до даты судебного заседания не произведено.

Вместе с тем, суд обращает внимание, что в письменных ходатайствах  от 12.08.2022, от 15.08.2022, содержащих позицию по делу, со стороны истца дается оценка имеющимся в деле доказальствам, представленным в материалы дела со стороны ответчика и третьего лица, в связи с чем суд приходит к выводу, что в распоряжении истца имеются все представленные в дело доказательства (что в том числе подтверждается представленными в дело доказательствами отправки ответчиком документов в адрес ИП Подгорной О.Ю,), в связи с чем, в отсутствие заявленных истцом ходатайств об отложении судебного разбирательства, суд не усматривает оснований для отложения судебного разбирательства в порядке статьи 158 АПК РФ.

Ответчиком заявлено ходатайство об обеспечении доказательств, а именно, судебному приставу-исполнителю в порядке исполнительного производства провести осмотр помещения, расположенного по адресу 

<

...> (4 этаж), установить лиц, осуществляющих фактическое владение и пользование данным помещением, а также основания такого владения и пользования. Ходатайство было  принято судом к рассмотрению.

Вместе с тем, ввиду предоставления акта осмотра помещения в материалы дела, ответчик указанное ходатайство не поддержал.

12.08.2022 от ответчика в материалы дела поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов – копии апелляционного определения Свердловского областного суда от 22.04.2022.

12.08.2022 от истца поступили возражения против приобщения к материалам дела указанных документов, поскольку указанные документы не относятся к материалам дела.

Суд, рассмотрев ходатайства о возвращении дополнительных документов и возражения на него полагает возможным приобщить их к материалам дела и дать соответствующую оценку в итоговом судебном акте.

12.08.2022 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований.

Истец просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление-45» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по договору аренды нежилого помещения от 01.09.2018 в размере 88 200 руб. за период с 1 марта 2020 г. по 31 августа 2021 г. включительно; пени за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 17.03.2020 г. по 31.03.2022 г. в сумме 16 319,70 руб., а также возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Уточнение принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Других заявлений и ходатайств не поступило.

Рассмотрев материалы дела, суд  

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление-45» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.09.2018 (далее - договор).

Согласно Договору, арендодатель предоставил арендатору за плату во временное пользование часть (4 кв.м.) нежилого помещения, номер на поэтажном плане: мансардный этаж-помещение № 23, площадь 77,8 кв.м, расположенного на 4 этаже здания по адресу: 620014, Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул.8Марта, д. 14, офис (рабочее место) 402 (далее - помещение).

В силу п.п. 2.2; 2.3 договора, арендатор обязуется оплачивать арендную плату авансом, ежемесячно не позднее 15 -го числа каждого месяца, а в случае не внесения арендной платы в срок, арендатор обязан оплатить неустойку в размере 0,3 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

В силу п. 3.2. договора, если ни одна из сторон, в срок не менее чем за 10 рабочих дней не известит письменно другую сторону о дате и времени передачи помещения в связи с окончанием срока действия договора, то договор считается перезаключенным на неопределенный срок на тех же условиях.

Обязательства арендодателя по передаче помещения исполнены в день его подписания, что подтверждается актом приема-передачи помещения от 01.09.2018.

ООО  «СМУ-45» исполняло свои обязательства по оплате аренды тв период с сентября 2018 г. по февраль 2020 г., при этом, как следует из текста искового заявления, сохраняя помещение в своем временном владении и пользовании, не исполнило договорные обязанности по внесению арендной платы в период с 1 марта 2020 г. по 31 августа 2021 г. включительно.

Не получив оплату по договору в течение длительного срока, истец 13.10.2021 обратился к ответчику с письменной претензией, в которой требовал погасить задолженность по договору.

Между тем, заявленные в претензии требования ответчиком не удовлетворены, ответ на претензию не дан, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав позицию представителей ответчика, суд руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, обязанности арендодателя передать в пользование имущество корреспондирует обязанность арендатора такое имущество оплатить в соответствии с условиями, установленным сторонами в договоре аренды.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени осуществления полномочий владения и пользования объектом аренды.

В силу статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Ответчик, возражая относительно удовлетворения требований, ссылается на следующие обстоятельства.

Так, ООО «СМУ-45» не отрицается то обстоятельство, что добросовестно исполняя свои обязанности арендатора, в период с сентября 2018 года по февраль 2020 года (включительно) ответчик перечислял истцу арендную плату, предусмотренную договором (4 900 руб./мес.).

В феврале 2020 года ООО «СМУ-45» было получено письмо Управления Министерства культуры РФ по УрФО № 05/98-20 от 21.02.2020, согласно которому, в отношении ответчика 03.03.2020 должна была быть проведена плановая выездная проверка по адресу 

<

...>.

В связи с этим ответчик 21.02.2020 связался с представителем истца ФИО3 с просьбой предоставить доступ в помещение. 02.03.2020 представитель ответчика указала, что «в этом офисе сейчас студия красоты».

Таким образом, 02.03.2020 ответчику сообщено, что доступ к арендованному имуществу он получить не может, фактическое владение и пользование помещением осуществляется третьим лицом - новым арендатором того же имущества. 

03.03.2020 ответчиком в результате визуального осмотра установлено, что спорный офис 402 занят салоном красоты, что подтверждается представленными в дело фотоматериалами от 03.03.2020.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 по делу N А67-3141/2011 арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества, до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Установление обстоятельств, препятствующих арендатору использовать арендованное имущество, имеет значение при решении вопроса о наличии у него обязанности по внесению арендной платы за периоды, в течение которых арендатор не мог использовать по назначению переданное ему имущество, и только в том случае, если указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель (статья 612, пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Исходя из общих норм права под приостановлением действия договора следует понимать приостановление взаимных обязательств сторон, основанием которых служил соответствующий договор, что означает в данном случае приостановление обязательства арендодателя по предоставлению в аренду нежилого помещения и корреспондирующего ему обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, проанализировав указанные нормы права применительно к установленным по настоящему делу обстоятельствам, суд пришел к выводу о том, что приостановив доступ ответчика в арендованное помещение, арендодатель со своей стороны приостановил действие договора аренды.

При этом, суд, исследовав в совокупности  имеющиеся в деле доказательства, в частности, переписку с ФИО3, а также фотоматериалы, приходит к однозначному выводу, что доступ в спорное помещение с марта 2020 арендатору был ограничен, спорное помещение использовалось под размещение студии красоты.

В данном случае суд ориентируется по аналогии на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства". 

Направление обращения с использованием информационно телекоммуникационной сети (например, по адресу электронной почты, в социальных сетях и мессенджерах) свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора исключительно в случае, если такой порядок установлен нормативным правовым актом, явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо данный способ переписки является обычной сложившейся деловой практикой между сторонами и ранее обмен корреспонденцией осуществлялся в том числе таким образом. 

При разрешении вопроса о том, имел ли место факт направления обращения с использованием информационно-телекоммуникационной сети, допустимыми доказательствами будут являться в том числе сделанные и заверенные лицами, участвующими в деле, распечатки материалов, размещенных в такой сети (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой сделана распечатка, а также точного времени ее получения (статьи 55 и 60 ГПК РФ, статьи 64 и 68 АПК РФ).

Довод истца, а также третьего лица о том, что ФИО3 не является представителем ИП Подгорной О.Ю., опровергается следующим.

Третье лицо факт переписки и ее содержание не отрицает, соответствующими доказательствами, подтверждающими факт ее искажения ответчиком не подтверждает.

Согласно пункту 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Так, за период с сентября 2018 года по февраль 2020 года включительно ответчик регулярно производил платежи по договору от 01.09.2018, при этом взаимодействие сторон по вопросам, связанным с договором происходило между ответчиком и ФИО3: с ее электронной почты приходили счета на оплату, на ее электронную почту направлялись платежные поручения, подтверждающие произведенные оплаты.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель: когда участник спора может лишиться права выдвигать возражения). 

Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Таким образом, ответчик взаимодействовал с ФИО3 именно как с представителем истца. При этом истец фактически одобряла действия ФИО3, поскольку какие-либо претензии по исполнению договора от 01.09.2018 до предъявления требований по настоящему делу к ответчику не поступали, иного из материалов дела не следует.

Суд, учитывая данные обстоятельства, оценив представленную в дело переписку за предыдущие периоды, делает вывод, что полномочия ФИО3 явствовали для ответчика исходя из предыдущей сложившейся практики взаимоотношений сторон и их документооборота.

Довод истца и третьего лица о том, что представитель ответчика обратился к истцу  с просьбой по организации встречи не в спорном, а в ином помещении, опровергается соответствующей перепиской, поскольку речь шла о именно о спорном помещении 402, иных сведений в материалах дела не содержится.

Кроме того, в материалы дела представлен акт осмотра спорного помещения от 12.05.2022, из которого следует, что помещение по адресу 8 марта, д. 14, офис 402 находится в пользовании иного арендатора примерно с августа 2021 года, что также свидетельствует об отсутствии доступа в спорное помещение с указанного периода.

Суд отклоняет довод истца о наличии Решения Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга по гражданскому делу № 2-3023/2021 от 21.09.2021 г. (с отметкой о вступлении в силу 25.10.2021 г.), которым установлен факт заключения спорного договора аренды на срок с 01.09.2018 г. по 15.08.2019 и факт передачи помещения арендатору 01.09.2018г., имеющего  преюдициальное значение для данного спора, поскольку указанный спор касается иного периода, в котором вопрос об ограничении арендодателем доступа в спорное помещение не возникал.

Суд отклоняет также ссылку истца на письмо ответчика, направленное  в адрес ИФНС России по Верх-Исетскому району г.Екатеринбурга (вх.№ 120181 от 15.11.2018 г.), поскольку указанное письмо направлено до возникновения обстоятельств, на которых ООО "СМУ-45" основывает свои возражения и не относится к спорному периоду.

Суд не принимает ссылку ответчика на судебные акты в отношении ИП Подгорной  О.Ю. с  другими арендаторами, поскольку судебные акты не имеют отношения к рассматриваемому спору, вопрос о злоупотреблении при осуществлении своими гражданскими правами должен быть решен в каждом конкретном случае.

При изложенных обстоятельствах, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, суд отказывает в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в связи с ограничением доступа в спорное помещение с марта 2020 года.

Поскольку оснований для удовлетворения требований истца о взыскании арендной платы не установлено, основания для взыскания неустойки также отсутствуют.

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                   В.В. Плакатина