﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-51479/2019

Дело № А72-17823/2018

г. Казань

01 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца - Фролова И.М., доверенность от 01.10.2018,

ответчика – Багрова Д.В., доверенность от 13.08.2019,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу  акционерного общества «Тандер» 

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27.02.2019 (судья Карсункин С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу № А72-17823/2018

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление-96» к акционерному обществу «Тандер» о взыскании арендной платы и пени 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление-96» (далее - ООО «СМУ-96», истец) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к акционерному обществу «Тандер» (далее - АО «Тандер», ответчик, заявитель) об обязании в срок до 01.01.2019 передать проектную документацию перепланировки объекта аренды, согласованную в установленном законодательством и договором порядке и взыскании с ответчика доплаты арендной платы за период с 01.01.2018 по 14.09.2018 в размере 2376733 руб. 33 коп., пеней за просрочку оплаты аренды за период с 01.01.2018 по 14.09.2018 в размере 1054542 руб. 50 коп., стоимости кадастровых работ в размере 58000 руб.

Истец в судебном заседании 04.02.2019 отказался от иска в части требования об обязании ответчика в срок до 01.01.2019 передать проектную документацию перепланировки объекта, согласованную в установленном законодательством и договором порядке.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 08.02.2019 частичный отказ от иска принят судом, производство по делу в указанной части исковых требований прекращено.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.02.2019, оставленным без изменений постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019, исковые требования удовлетворены.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит их отменить, в удовлетворении исковых требований отказать,  мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва истца, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, между ООО «СМУ-96» (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды от 18.06.2015 №УлФ/38939/15 недвижимого имущества, согласно которому арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) передан объект – одноэтажное здание продовольственного магазина площадью 1223,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Ульяновск, ул.Рябикова, д.70, принадлежащее арендодателю на праве собственности.

Согласно пункту 3.1 договора срок действия договора составляет 10 лет и начинает исчисляться с момента государственной регистрации настоящего договора.

В соответствии с пунктом 7.1 арендатор обязался уплачивать арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы.

Согласно пункту п.7.3.1 арендатор оплачивает постоянную часть арендной платы в следующем порядке: в течение первых одиннадцати месяцев аренды (включительно) с даты подписания сторонами акта приема - передачи объекта постоянная часть арендной платы составляет 1112635 руб. 25 коп. без НДС, в месяц, исходя из ставки 909 руб. 09 коп. без НДС, за 1 кв.м. общей площади объекта, в месяц,  начиная с двенадцатого месяца аренды постоянная часть арендной платы составляет 1223900 руб. без НДС, в месяц, исходя из ставки 1000 руб., без НДС, за 1 кв.м. общей площади объекта в месяц.

Согласно пункту 7.4 договора переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, отопления, водоснабжения, определяемой на основании показаний приборов учета, установленных на объекте, в соответствии с правила и тарифами снабжающих организаций до момента заключения арендатором прямого договора энергоснабжения объекта.

Истцом и ответчиком 28.04.2017 заключено соглашение, согласно которому арендатор обязуется уменьшить площадь объекта ориентировочно на 280 кв.м. до 943,9 кв.м. путём изготовления своими силами и/или за счёт собственных средств перегородки до 15.05.2017 согласно прилагаемой схеме (Приложение 1). Точная площадь объекта будет определена после изготовления кадастрового паспорта и оформлена дополнительным соглашением.

Пункту 2 указанного соглашения стороны установили размер ежемесячной арендной платы в размере 943900 руб., исходя из расчёта 1000 руб. за один квадратный метр в месяц, начиная с 15.07.2017. Точный размер ежемесячной арендной платы будет определён после изготовления кадастрового паспорта и оформлен дополнительным соглашением.

В соответствии с пунктом 4 соглашения арендатор (ответчик) обязался в срок до 15.05.2017 демонтировать площадку для размещения тележек, с 15.05.2017 не препятствовать арендодателю проводить ремонтные работы в здании, в том числе прокладку инженерных коммуникаций и врезку в наружный жироуловитель, установленный арендатором в соответствии с пунктом 3.6 Приложения №8 к договору аренды, безвозмездно передать его в пользование арендодателю, техническое обслуживание жироуловителя арендодатель производит за свой счет, разработать проектную документацию перепланировки объекта и согласовать её с арендодателем и соответствующими организациями и передать ее арендодателю, согласовать с арендодателем перечень ремонтных работ по перепланировке объекта, новую схему места для размещения рекламной/информационной конструкции (после согласования сторонами схема будет оформлена как изменение Приложения №9 к договору аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015).

Согласно пункту 6 соглашения в течение 6 месяцев после завершения работ арендатором и предоставления арендодателю всех необходимых документов в соответствии с пунктом 4 данного соглашения, арендатор своими силами и за свой счёт проводит изготовление кадастрового паспорта объекта (после изготовления новый кадастровый паспорт будет оформлен как Приложение 2 к данному соглашению), регистрацию изменений, произведенных арендатором. В случае нарушения указанного в данном пункте срока стороны договорились о том, что, начиная с первого дня нарушения и до государственной регистрации данного соглашения арендованная площадь считается по настоящему соглашению, а ставка арендной платы считается по договору аренды.

Истцом и ответчиком 20.06.2018 заключено дополнительное соглашение к соглашению от 28.04.2017 к договору аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015.

Согласно пункт 1 указанного дополнительного соглашения стороны констатировали, что площадь объекта, переданного в аренду ответчику, согласно техническому плану здания от 19.02.2018 составляет 930,9 кв.м.

Стороны, руководствуясь пунктом 2 соглашения от 28.04.2017 к договору аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015, установили, что размер ежемесячной арендной платы с 15.07.2017 составляет 930900 руб., исходя из расчета 1000 руб. за один квадратный метр в месяц.

Истец, исходя из того, что ответчиком не исполнены предусмотренные пунктом 4 соглашения от 28.04.2017 к договору аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015 обязанности по передаче проектной документации перепланировки, начислил истцу в соответствии с пунктом 6 указанного соглашения арендную плату за период с первого дня нарушения (01.01.2018) до государственной регистрации (14.09.2018), арендную плату согласно ставке, установленной договором аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015 – 1223900 руб. без НДС в месяц и направил истцу претензию с требованием уплатить сумму задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 14.09.2018 в размере 2376733 руб. 33 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 1054542 руб. 50 коп., а также 58000 руб. в счет возмещения затрат на изготовление кадастрового паспорта, понесенных в результате неисполнения ответчиком обязанности по его изготовлению, которая оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 431, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора аренды от 18.06.2015, дополнительных соглашений от 28.04.2017, от 20.06.2018, принимая во внимание, что факт оказания услуг, наличие и размер задолженности подтверждены документально и ответчиком не опровергнуты, доказательства оплаты задолженности в материалы дела не представлены, судебные инстанции, установив период просрочки исполнения денежных обязательств и проверив представленный истцом расчет неустойки (пени) и признав его правильным, обоснованно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика в пользу истца 2 376 733 руб. 33 коп. – задолженности и 1 054 542 руб. 50 коп. – неустойки (пени), начисленной за период с 01.01.2018 по 14.09.2018, исходя из 0,3 % от просроченных обязательств за каждый день просрочки.

При этом судами правомерно отклонен довод ответчика о наличии актуального технического плана, изготовленного 20.10.2017, как основания для отказа в удовлетворении исковых требований.

Соглашением к договору аренды предусмотрено составление кадастрового паспорта (технического плана) в отношении «Объекта» по договору.

Договором аренды в качестве «Объекта» определено все здание продовольственного магазина (п. 1.1 договора). В связи с чем ответчик по соглашению от 28.04.2017 принял на себя обязательства по изготовлению кадастрового паспорта (технического плана) всего здания. Поэтому довод ответчика о надлежащем исполнении обязательства в связи с изготовлением технического плана по состоянию на 20.10.2017 в отношении части здания, занимаемой ответчиком после перепланировки, является необоснованным.

Учитывая, что в сроки, установленные соглашением, технический план (кадастровый паспорт) в отношении всего объекта предоставлен не был, а был предоставлен только 08.02.2016, ответчиком не выполнены соответствующие обязательства в срок, установленный соглашением от 28.04.2017.

Пунктом 6 соглашения от 28.04.2017 обязанность по изготовлению кадастрового паспорта и регистрации произведенных изменений возложена на арендатора. Доказательств того, что ответчик (арендатор) обращался к истцу (арендодателю) с требованиями об устранении препятствий для регистрации соглашения после 07.04.2018, либо после 20.06.2018 ответчиком не представлено.

Следовательно, ответчиком не представлено доказательств уклонения истца от регистрации соглашений, либо затягивания их регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Судами установлено, что из пояснений сторон, содержания соглашения от 28.04.2017 следует, что условие о применении при уменьшении арендуемой площади величины арендной платы, предшествующей такому уменьшению, направлено на стимулирование ответчика по изготовлению проектной документации и кадастрового паспорта в сроки, установленные соглашением. Применение увеличенного размера арендной платы предусмотрено в случае истечения срока, установленного для представления кадастрового паспорта и технической документации.

Толкование ответчиком условий пунктов 4 и 6 соглашения таким образом, что размер арендной платы не зависит от выполнения арендатором соответствующего условия и исчисляется по одной и той же ставке вне зависимости от его выполнения приводит к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду, так как позволяет арендатору извлекать преимущество из его недобросовестного поведения в случае непредставления документов в сроки, установленные соглашением.

Поэтому стороны, говоря в пункте 6 соглашения о том, что, начиная с первого дня нарушения и до государственной регистрации Соглашения арендованная площадь считается по Соглашению, а ставка арендной платы считается по Договору аренды, применительно к «ставке» с очевидностью имели в виду не ставку за квадратный метр, а общий размер ежемесячной арендной платы.

При этом, несмотря на то, что истец называет подобное условие санкцией за невыполнение, предусмотренной соглашением обязанности, исходя из формулировок договора, соглашения от 28.04.2017 и дополнительного соглашения от 20.06.2018 к соглашению рассматриваемое условие касается размера арендной платы, устанавливающее способ ее расчета при наступлении (не наступлении) определенного обстоятельства.

То обстоятельство, что 20.06.2018 между сторонами заключено дополнительное соглашение к соглашению от 28.04.2017 к договору аренды на основании данных нового технического плана и установлена арендная платы с 15.07.2017 в размере 930 900 руб. не отменяет положений пунктов 4 и 6 соглашения от 28.04.2017, так как пунктом 4 дополнительного соглашения от 20.06.2018 стороны установили, что все остальные положения Договора аренды и Соглашения к нему остаются неизменными.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика стоимости понесенных расходов за проведение кадастровых работ по изготовлению кадастрового паспорта в сумме 58 000 руб. 

Соглашением сторон предусмотрено, что ответчик за свой счет проводит кадастровые работы в отношении здания после завершения работ по перепланировке.

Указанная обязанность ответчиком не исполнена. В связи с этим затраты истца по проведению указанных работ правомерно возложены на  ответчика.

Довод ответчика о том, что договор на выполнение кадастровых работ от 19.06.2017 №116 был заключен истцом до истечения шестимесячного срока, установленного соглашением от 28.04.2018, в связи с чем в подобных действиях истца не было необходимости и требования о взыскании денежных средств, затраченных истцом на изготовление кадастрового паспорта, не подлежат удовлетворению, обоснованно не принят во внимание, поскольку в сроки, установленные договором кадастровый паспорт, изготовление которого являлось обязанностью ответчика, истцу представлен не был. Согласно пояснений истца он предполагал, что в установленные сроки паспорт представлен не будет.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах, где им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки приведённых доводов у суда кассационной инстанции нет. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27.02.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019 по делу № А72-17823/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья                                             Э.Р. Галиуллин

 

Судьи                                                                                       Н.Н. Королева

 

                                                                                              И.Р. Нагимуллин