АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-19673/2022

г. Краснодар«17» октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2023 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 17 октября 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-19673/2022 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Раздольненское» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

об обязании заключить дополнительное соглашение от 30.03.2022 к договору аренды о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900001176 от 28.10.1998 в редакции истца,

при участии в судебном заседании, состоявшемся 27 июля 2023 года, представителя истца – ФИО1 (по доверенности от 09.01.2023), представителя администрации и департамента – ФИО2 (по доверенностям от 22.12.2022 и от 11.01.2023), 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Раздольненское» (далее – общество) обратилось с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) об обязании администрации в лице департамента имущественных отношений администрации заключить дополнительное соглашение от 30.03.2022 к договору аренды №4900001176 от 28.10.1998 земельного участка площадью 10 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301011:8, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, 14, с видом разрешённого использования – для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, изложив пункт 1 дополнительного соглашения от 30.03.2022 в редакции, предусматривающей определение годового размера арендной платы от кадастровой стоимости в размере 70 469 892 рубля, налоговой ставки 0,5%, в размере: 70 469 892 рубля х 0,85% = 352 349,46 рублей и устанавливается в соответствии с пунктом 3.Г. Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», указав также, что арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости.

Определением от 29.08.2022 к участию в деле в качестве ответчика привлечен департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

Общество в ходатайстве от 14.02.2023 об уточнении исковых требований просило считать заявленными следующие требования:

- обязать администрацию в лице департамента имущественных отношений администрации заключить дополнительное соглашение от 30.03.2022 к договору аренды №4900001176 от 28.10.1998 земельного участка площадью 10 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301011:8, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, 14, с видом разрешенного использования – для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, категория земель – земли населенных пунктов, изложив пункт 1 дополнительного соглашения от 30.03.2022 в редакции, предусматривающей определение годового размера арендной платы от кадастровой стоимости в размере 70 469 892 рубля, налоговой ставки 0,5%, в размере: 70 469 892 рубля х 0,5% = 352 349,46 рублей и устанавливается в соответствии с пунктом 3.Г. Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», указав также, что арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости.

Определением от 21.02.2023 ходатайство об уточнении исковых требований от 14.02.2023 удовлетворено.

В судебном заседании, состоявшемся 27 июля 2023 года, представитель общества исковые требования поддержал, представитель департамента и администрации против исковых требований возражал.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришёл к выводу об удовлетворении иска общества по следующим основаниям.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582» основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены принципом учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В пункте 30 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 №710, принятого во исполнение пункта 4 постановления от 16.07.2009 № 582 разъяснено, что в целях применения принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, размер платы (арендной платы) за пользование ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) земельным участком, находящимся в государственной собственности, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие лицу, являющемуся пользователем (арендатором) земельного участка, с 12.08.2017 (дата вступления в силу постановления N 531) определяется в размере не выше земельного налога, рассчитанного в соответствии с требованиями законодательства о налогах и сборах (Налоговый кодекс) в отношении такого земельного участка.

Правовым основанием применения основного принципа N 7 является наличие следующих условий: 

- земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ); 

- на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка;

- отсутствуют иные обстоятельства, исключающие выкуп земельного участка, помимо его ограничения в обороте (то есть если бы не ограничение земельного участка в обороте, собственник объекта вправе был бы по нормам земельного и гражданского законодательства приобрести этот участок в собственность);

- возможность выкупа земельного участка собственником объекта не была фактически реализована.

Из представленной в материалы дела сведений государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 02.02.2023 №23/01/25030860405394807, выданных департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи, следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:8 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, утвержденной приказом Минздрава РСФСР от 21.10.69 №297.

Общество является собственником ряда объектов недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301011:8, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.02.2023 №КУВИ-001/2023-32926648 о земельном участке, в котором указаны кадастровые номера расположенных на участке объектов недвижимости, и представленными обществом выписками из ЕГРН от 07.02.2023 и от 10.02.2023, согласно которым общество является собственником зданий с кадастровыми номерами 23:49:0301011:2757 (столярный цех, 1992 года постройки), 23:49:0301011:2758 (бытовые помещения 1998 года постройки), 23:49:0301011:2759 (столярный цех 1992 года постройки), 23:49:0301011:2760 (гаражи), 23:49:0301011:2761 (столярный цех), 23:49:0301011:2763 (склад 1982 года постройки), 23:49:0301011:2764 (контора), 23:49:0301011:2765 (проходная). Право собственности общества на указанные объекты зарегистрировано в ЕГРН 14.03.2017 (выписки из ЕГРН от 07.02.2023 №КУВИ-001/2023-29355883, от 10.02.2023 №КУВИ-001/2023-32919162, от 07.02.2023 №КУВИ-001/2023-29353938, от 10.02.2023 №КУВИ-001/2023-32921186, от 10.02.2023 №КУВИ-001/2023-32911171, от 07.02.2023 №КУВИ-001/2023-29349309, от 10.02.2023 №КУВИ-001/2023-32926463, от 10.02.2023 №КУВИ-001/2023-32919458). Представленными в приложении к исковому заявлению кадастровыми паспортами ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», выданными 12.12.2016, а также актом обследования земельного участка от 21.06.2022 подтверждается сохранение данных объектов недвижимости в натуре, их расположение на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301011:8, использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешённого использования.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:8 площадью 10 800 кв. м категории земель «земли населённых пунктов», с видом разрешенного использования «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи (дата регистрации: 08.05.2009), и обременён арендой в пользу общества (дата регистрации: 30.11.2007) на основании договора аренды №4900001176 от 28.10.1998 (выписка из ЕГРН от 10.02.2023 №КУВИ-001/2023-32926648).

В силу ст. 1, пункта 2 ст. 3 Федерального закона от 23.02.1995 года №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», пункта 5 ст. 31, пункта 2 ст. 32 Федерального закона от 14.03.1995 года №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», распоряжения Правительства РФ от 12.04.1996 года №591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 года №1470 «О природных ресурсах побережий Чёрного и Азовского морей», с учётом положений ст. 27 ЗК РФ земельный участок ограничен в обороте, следовательно, не может быть передан в частную собственность. 

Признание утратившим силу распоряжения №591-р, в связи с изданием распоряжения от 21.04.2011 года №685-р, не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения (определения Верховного суда РФ от 16.12.2016 года №308-КГ16-17577, от 07.02.2018 года №18-КГ17-248).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория. Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ (30.12.2013), в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном до дня вступления в силу данного закона. Постановлением Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров-Правительства РФ от 12.04.1993 № 337, распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями федерального значения. 

Выводы о том, что утвержденные до вступления в силу Закона № 406-ФЗ границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов не утрачивают свою силу, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого закона, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления, поддерживаются высшими судебными инстанциями (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от27.09.2018 № 2369-О, от 12.11.2019 № 2970-О, определение Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2019 № АПЛ19-136). 

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:8, находящийся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, ограничен в обороте и не может быть приватизирован, общество является субъектом права на применение льготной ставки арендной платы, которая в таком случае не должна превышать размер земельного налога.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2022 по делу №А32-19670/2022 взыскано с администрации г. Сочи в пользу ООО «Раздольненское» неосновательное обогащение в размере 2 937 900,98 руб. 

Данным решением арбитражного суда установлено следующее. Муниципальному образованию городского округа город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:8 площадью 10 800 кв. м, расположенный: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Я. Фабрициуса, 14, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, запись государственной регистрации права от 08.05.2009 № 23-23-19/031/2009-452. Между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 28.10.1998 № 4900001176, согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:8 площадью 10 800 кв.м. (далее – спорный земельный участок), расположенный по адресу: Краснодарский край, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, 14, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы (п. 1.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии с дополнительным соглашением от 27.10.2021 к договору аренды размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости (величины) годовой арендной платы от 26.05.2021 № 03-05-41/21 и составляет 2 235 368 руб. в год. В границах спорного земельного участка расположены принадлежащие на праве собственности истцу следующие объекты недвижимости: - нежилое здание – склад площадью 121 кв.м. кадастровый номер 23:49:0301011:2763; - нежилое здание - столярный цех площадью 405,6 кв.м. кадастровый номер 23:49:0301011:2759; - нежилое здание - столярный цех площадью 478,3 кв.м. кадастровый номер 23:49:0301011:2757; - нежилое здание - столярный цех площадью 134 кв.м. кадастровый номер 23:49:0301011:2761; - нежилое здание площадью 265,5 кв.м. кадастровый номер 23:49:0301011:2762; - нежилое здание - бытовые помещения площадью 152,2 кв.м. кадастровый номер 23:49:0301011:2758; - нежилое здание – контора площадью 448,8 кв.м. кадастровый номер 23:49:0301011:2764; - нежилое здание – проходная площадью 10 кв.м. кадастровый номер 23:49:0301011:2765; - нежилое здание - гаражи площадью 374,3 кв.м. кадастровый номер 23:49:0301011:2760. Полагая, что арендная плата за период с 12.08.2017 начислялась неверно, истец направил в администрацию претензию от 31.03.2022 с требованием возвратить излишне уплаченные денежные средства по договору аренды. В ответ департамент направил письмо от 25.04.2022 № 5924/02.01-30, в котором указал, что арендная плата установлена в размере 2 235 368 руб. в год на основании Отчета об оценке рыночной стоимости (величины) годовой арендной платы от 26.05.2021 № 03-05-41/21. Размер арендной платы по договору аренды рассчитывался в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а впоследствии на основании Отчета об оценке рыночной стоимости (величины) годовой арендной платы от 26.05.2021 № 03-05-41/21. В письме департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Сочи от 21.04.2022 № 22/04/19030860405323161 указано, что в соответствии со сведениями ИСОГД спорный земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны г. Сочи. В силу ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является регулируемой ценой, а установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ» принципы ее определения - общеобязательными, за исключением определения размера арендной платы на торгах или в силу федерального закона. В связи с этим, изменение уполномоченным органом власти ставок аренды, методики расчетов влечет изменение условий договоров вне зависимости от воли сторон и без внесения в текст договоров. Поправками, введенными постановлением Правительства РФ от 2017 г. N 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582», вступившем в законную силу 12.08.2017 г. установлен дополнительный принцип определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, согласно которого должны учитываться предусмотренные законодательством Российской Федерации ограничения права на приобретение в собственность участка, занимаемого зданием, сооружением собственником этого здания, сооружения. В этом случае размер арендной платы не должен превышать сумму земельного налога, установленную в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Решением Городского Собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город - курорт Сочи» налоговые ставки устанавливаются в размере 0,5 процента в отношении земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения учебно-производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. С учетом вышеизложенных обстоятельств размер арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301011:8 с 12.08.2017 должен определяться в указанных размерах ставки земельного налога.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 указанное решение оставлено без изменения.

В постановлении от 05.12.2022 по указанному делу №А32-19670/2022 апелляционный суд дополнительно отметил следующее. Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что размер арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301011:8 с 12.08.2017 должен определяться в указанных размерах ставки земельного налога. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи (запись о регистрации от №701 от 03.11.1998), заверен печатью комитета по управлению имуществом г. Сочи - Территориального агентства Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом. В соответствии с п. 5 постановления Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" комитету по управлению имуществом города Сочи были предоставлены права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом. Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 № 141 комитет наделен правами территориального агентства Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом. Таким образом, земельный участок предоставлен в аренду органом, уполномоченным распоряжаться землями федерального уровня собственности, поскольку договор заключен комитетом по управлению имуществом города Сочи как территориальным органом Госимущества России. Согласно части 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", земельный участок, предоставленный обществу в аренду по договору №1176 от 28.10.1998, отнесен к собственности города Сочи с даты вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244- ФЗ (20.12.2008).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.03.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 по делу № А32-19670/2022 оставлены без изменения. Суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам. Постановлением № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы) и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Постановлением № 531, применяемым с 12.08.2017, Основные принципы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582. В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса). Пункт 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, содержит следующие разъяснения по применению положений постановления № 582 (в редакции постановления № 531). В части установления Основных принципов определения арендной платы постановлением № 582 является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. Указанным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, определенных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации. В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа. На муниципальном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301011:8 расположены объекты недвижимости (объекты производственной базы), принадлежащие обществу на праве собственности. Данный участок является ограниченным в обороте, поскольку расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта и не подлежит передаче в частную собственность (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса). Размер арендной платы в соответствии с принципом №7, утвержденным постановлением №582 (в редакции постановления №531), не должен превышать размер ставки земельного налога (действующей в соответствующие периоды).

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов по делу №А32-19670/2022 установлена правомерность требований общества о применении с 12.08.2017 Принципа №7, в соответствии с которым размер годовой арендной платы в отношении спорного земельного участка не должен превышать размер земельного налога. Также судебными инстанциями по делу №А32-19670/2022 подтверждена применимость в отношении данного земельного участка ставки земельного налога в размере 0,5% от кадастровой стоимости.

Ставки земельного налога на территории города-курорта Сочи установлены Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 №58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края».

Данное решение вступило в силу с 1 января 2021 года (пункт 5).

Решением Городского Собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город - курорт Сочи» (пункт 2.5) установлена налоговая ставка по земельному налогу в размере 0,5 процента в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов тяжелой, легкой, фармацевтической, пищевой, строительной промышленности, а также сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов.

Вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов трёх инстанций по делу №А32-19670/2022 подтверждена, со ссылкой на Решение Городского Собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город - курорт Сочи», применимость в отношении спорного земельного участка налоговой ставки в размере 0,5 процента от кадастровой стоимости как установленной в отношении земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов и предназначенных для размещения учебно-производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Поскольку суды при рассмотрении дела №А32-19670/2022 применили ставку земельного налога 0,5 процента, предусмотренную для земельных участков, предназначенных для размещения учебно-производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, то при рассмотрении настоящего спора, принимая во внимание положения Решения Городского Собрания Сочи от 26.11.2020 №58, суд считает применимой ставку земельного налога в размере 0,5 процента.

Дополнительным соглашением от 27.10.2021 к договору аренды от 28.10.1998 №4900001176 размер годовой арендной платы установлен в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 26.05.2021 №03-05-41/21 и составляет 2 235 368 рублей в год.

Содержание пункта 2.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2021 не отвечает действующему с 12.08.2017 нормативному регулированию, установившему для земельных участков, ограниченных в обороте, занятых принадлежащих арендаторам объектами недвижимости, правило о недопустимости превышения годовой арендной платы размера земельного налога.

Поскольку размер годовой арендной платы, определяемой на основании рыночной оценки, существенно превышает арендную плату, исчисленную по ставке земельного налога, общество вправе требовать установления в договоре размера арендной платы исходя из действующей ставки земельного налога и актуальной кадастровой стоимости.

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 по делу №А32-4398/2020, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2022, указано следующее. В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 31 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, указано, что в случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Закона об оценочной деятельности, арендная плата на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утверждении кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. В случае наличия у сторон разногласий относительно спорного условия, суд самостоятельно определяет его содержание в соответствии с применимыми нормами права. Поскольку кадастровая стоимость изменилась на момент вынесения решения, при принятии этого решения суд не может руководствоваться исковыми требованиями, сформулированными в период действия иной кадастровой стоимости. Принятие такого решения означало бы его противоречие закону и невозможность применения.

В соответствии выпиской ППК «Роскадастр» от 03.02.2023 №КУВИ-001/2023-25398912 из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301011:8 по состоянию на 1 февраля 2023 года составляет 110 381 400 рублей, утверждена 26.09.2022, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 17.12.2022, определена по состоянию на 01.01.2022, дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2023.

Таким образом, начиная с 01.01.2023 и по состоянию на дату настоящего судебного заседания 27.07.2023 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301011:8 составляет 110 381 400 рублей, которая подлежит применению с 01.01.2023.

Поскольку спорное условие договора устанавливается решением суда и по состоянию на дату принятия решения внесена в ЕГРН и подлежит применению с 01.01.2023 кадастровая стоимость в размере 110 381 400 рублей, данная кадастровая стоимость подлежит указанию в резолютивной части решения суда по настоящему делу и внесению в договор аренды в качестве базы для расчета годовой арендной платы.

В случае применения ставки земельного налога 0,5% и кадастровой стоимости в размере 110 381 400 рублей, годовой размер арендной платы составит 551 907 рублей, что существенно меньше годовой арендной платы в размере 2 235 368 рублей, установленной дополнительным соглашением от 27.10.2021 в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 26.05.2021 №03-05-41/21.

При таких обстоятельствах, в отношении общества подлежит применению Принцип №7, в соответствии с которым с 12.08.2017 размер годовой арендной платы за данный земельный участок не должен превышать земельного налога, применимого к земельным участкам с данным видом разрешенного использования.

Суд отмечает, что ответчиками по настоящему делу выступают администрация и департамент имущественных отношений администрации города-курорта Сочи, исковые требования предъявлены к администрации и департаменту имущественных отношений администрации, что видно, в том числе, из заявления общества об уточнении требований от 14.02.2023.

Как следует из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, администрация города Сочи (ОГРН 

<

***>) и департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 

<

***>) являются самостоятельными юридическими лицами.

В соответствии с Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.12.2020 №97 «Об утверждении Положения о департаменте имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края является функциональным органом администрации города Сочи. Департамент действует на основании Устава муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и настоящего Положения. Департамент наделен правами юридического лица, имеет бюджетную смету, лицевые счета, печать с изображением герба муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, иные печати, штампы и бланки установленного образца со своим наименованием. Полное официальное наименование: департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края. 

Основными задачами Департамента согласно указанному Положению являются, в том числе, управление имуществом и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (пункт 2.1), осуществление функций по оказанию муниципальных услуг в сфере имущественных и земельных отношений (пункт 2.5), обеспечение поступления в бюджет муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края арендной платы по заключенным договорам аренды муниципальных земельных участков (пункт 3.32), заключение в установленном законом порядке договоров аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (пункт 3.54).

В соответствии с административным регламентом от имени муниципального образования г. Сочи подписывает договоры и дополнительный соглашения департамент имущественных отношений администрации г. Сочи. 

Представленное в материалы дела дополнительное соглашение от 27.10.2021 к договору аренды от 28.10.1998 №4900001176 от имени муниципального образования городской округ город-курорт Сочи заключено департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, досудебная претензионная переписка общества велась также с департаментом имущественных отношений администрации города Сочи.

Таким образом, надлежащим ответчиком по иску об урегулировании разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка является именно департамент имущественных отношений администрации города Сочи, в связи с чем, требования общества к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи подлежат удовлетворению как к надлежащему ответчику, в требованиях к администрации города Сочи надлежит отказать. 

Аналогичный правовой подход к определению надлежащего процессуального положения администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи изложен в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 по делу №А32- 4398/2020, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2022, и во вступивших в законную силу решениях Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2023 по делу №А32- 19154/2022 и от 21.11.2022 по делу №А32-19004/2022. 

Из материалов дела следует, что обществом в адрес департамента было направлено 31.03.2022 дополнительное соглашение от 30 марта 2022 года для подписания, в котором общество предложило внести изменения в пункт 2.2 договора аренды, изложив пункт 2.2 договора в редакции, предусматривающей размер годовой арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка 70 469 892 рубля с применением налоговой ставки 0,5%.

Неполучение ответа на данное письмо и неподписание департаментом дополнительного соглашения в предложенной обществом редакции явилось основанием для обращения общества с настоящим иском.

Таким образом, в целях правовой определённости, исходя из специфики досудебного порядка урегулирования спора, суд считает подлежащим удовлетворению требование общества об обязании департамента заключить с обществом указанное дополнительное соглашение к договору аренды от 30 марта 2022 года на предложенных обществом условиях, с указанием актуальной действующей кадастровой стоимости в размере 110 381 400 рублей, подлежащей применению с 01.01.2023, и ставки земельного налога 0,5 процента от кадастровой стоимости.

Суд отмечает, что согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Исходя из положений статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса, а также разъяснений, приведенных в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения 11 общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).  Как указано в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). 

В резолютивной части решения общество также просило указать, что арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости.

Между тем, данное обстоятельство следует из нормативного регулирования размера арендной платы, которая в случае её установления от кадастровой стоимости будет соответственно меняться с изменением кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, отдельного указания в дополнительном соглашении к договору аренды на изменение арендной платы с изменением кадастровой стоимости не требуется.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку требования общества удовлетворены, то возмещение судебных расходов по государственной пошлине в размере 6 000 руб. необходимо взыскать с департамента в пользу общества (ст.110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

обязать департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в течение десяти рабочих дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подписать и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Раздольненское» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) дополнительное соглашение от 30 марта 2022 года к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №4900001176 от 28 октября 1998 года земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301011:8 общей площадью 10 800 кв. метров по адресу: город Сочи, Хостинский район, улица Яна Фабрициуса, 14, с видом разрешённого использования «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», изложив пункт 1 дополнительного соглашения от 30 марта 2022 года к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №4900001176 от 28 октября 1998 года в следующей редакции:

«пункт 2.2. Размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается по формуле: кадастровая стоимость земельного участка (110 381 400 рублей по состоянию на 01.01.2023) х ставка арендной платы в размере земельного налога (0,5% от кадастровой стоимости), и составляет 551 907 рублей».

В требованиях к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Раздольненское» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков