/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3176/18 

Екатеринбург

09 июля 2018 г.

 

Дело № А07-27118/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Сулейменовой Т.В., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Красный Яр» (далее – общество АК «Красный Яр»)  на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2017 по делу № А07-27118/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество АК «Красный Яр» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации сельского поселения Красноярский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - Администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи № 1504-КР/16 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15 площадью 210 000 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Красноярский с/с. Истец просил:

- пункт 2.1 изложить в следующей редакции: «Цена участка составляет 318 150 руб.»;

- пункт 2.2 изложить в следующей редакции: «Покупатель оплачивает цену участка (пункт 2.1 договора) в рассрочку в течение 3 (трех) лет с условием оплаты первоначального взноса в размере не менее 30 % стоимости земельного участка по договору».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2017 (судья Айбасов Р.М.) условия договора приняты в редакции ответчика: пункт 2.1: «Цена участка составляет 636 300 (шестьсот тридцать шесть тысяч триста рублей 00 копеек) (расчет прилагается)»; пункт 2.2: «Покупатель оплачивает цену участка (пункт 2.1. договора) в течение 10 календарных дней с момента заключения настоящего договора».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе общество АК «Красный Яр» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, урегулировав преддоговорной спор в соответствии с редакцией, предложенной истцом. 

Заявитель считает, что, поскольку на выкупаемом земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности,  цена такого участка подлежит определению согласно  постановлению Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках» (далее – постановление Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629).

По его мнению, выводы судов противоречат норме п. 2 ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающей размещение на землях сельскохозяйственного назначения зданий, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также положениям ст. 39.20 данного Кодекса, устанавливающим исключительное право на приобретение земельных участков собственниками расположенных на них зданий.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.08.2016 по № А07-5921/2016 удовлетворено заявление общества АК «Красный Яр» о признании незаконным решения Администрации об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15 площадью 210 000 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Красноярский с/с, с. Красный Яр. На Администрацию возложена обязанность в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес общества АК «Красный Яр» проект договора купли-продажи земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту от 15.03.2016 № 02/16/1-170231 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15 по состоянию на 02.11.2015 составила 636 300 руб. Из кадастрового паспорта усматривается, что земельный участок имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» и относится к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения». Площадь земельного участка составляет 210 000 кв.м.

Администрация 09.03.2017 направила в адрес общества АК «Красный Яр» проект договора купли-продажи № 1504-КР/16, а также соглашение о расторжении ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Цена выкупа земельного участка - 636 300 руб. была определена Администрацией исходя из 100 % его кадастровой стоимости на момент обращения с заявлением о приобретении земельного участка.

Общество АК «Красный Яр» 03.04.2017 представило Администрации протокол разногласий к договору купли-продажи № 1504-КР/16, предложив изложить пункт 2.1 в иной редакции, согласно которой цена участка составляет 318 150 руб. и устанавливается в размере 50 % от кадастровой стоимости земельного участка на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629.

Кроме того, общество «Красный Яр» 26.05.2017 направило в адрес Администрации обращение о рассрочке платежа по договору купли-продажи № 1504-КР/16 сроком на 3 года с условием оплаты первоначального взноса в размере 30 % стоимости земельного участка по договору.

Письмом от 28.06.2017 № 490-02-25 Администрация отказала в согласовании разногласий по договору купли-продажи № 1504-КР/16 и сообщила о том, что изменение цены выкупа противоречит действующему законодательству Российской Федерации и решению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.08.2016 № А07-5921/2016, поскольку предоставление в собственность земельного участка произведено в соответствии Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ», а также постановлением Правительства Республики Башкортостан от 02.06.2015 № 206 «Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» (далее – постановление Правительства Республики Башкортостан от 02.06.2015 № 206).

Наличие разногласий по цене выкупаемого земельного участка, а также порядку оплаты, явилось основанием для обращения общества АК «Красный Яр» в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. 

Истец полагал, что цена выкупа земельного участка подлежит определению в размере 50 % от его кадастровой стоимости на момент обращения в орган местного самоуправления в соответствии п. 4 постановления от 29.12.2014 № 629 ввиду того, что на выкупаемом земельном участке расположено принадлежащее ему на праве собственности нежилое 4-этажное здание общей площадью 2 243,1 кв.м, находящееся по адресу: Уфимский район, село Красный Яр, ул. Фрунзе, д. 62, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.01.2012.

Урегулировав преддоговорной спор, принимая спорные условия договора в редакции ответчика, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В соответствии с п. 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Пунктом 4 статьи 10 данного Федерального закона (в редакции, действующей на момент обращения с заявлением о выкупе) установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

          В силу подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации –  в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации –  в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправлении –  в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Порядок определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержден постановлением Правительства Республики Башкортостан от 02.06.2015 № 206.

Согласно п. 2 названного Порядка цена земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках, определяется в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 (п. 3 Порядка).

Из постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 следует, что выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках, устанавливается в процентном отношении от кадастровой стоимости приватизируемых земельных участков.

В пункте 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что лица, не указанные в пунктах 1 - 3 настоящего Постановления и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки с 1 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года - по цене в размере 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Таким образом, как верно отмечено судами, возникшие между сторонами разногласия относительно определения цены выкупаемого земельного участка с применением процентного соотношения от кадастровой стоимости связаны с установлением оснований приобретения обществом земельного участка как собственником расположенного на земельном участке здания согласно ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (50 процентов кадастровой стоимости) либо в порядке п. 4 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (в размере кадастровой стоимости).

Судами установлен факт расположения на выкупаемом земельном участке с кадастровым номером 02:47:092101:15 площадью 210000 кв.м,  принадлежащего обществу на праве собственности нежилого 4-этажного здания общей площадью 2 243,1 кв.м.

Вместе с тем судами обоснованно принято во внимание, что указанный земельный участок относится к категории земель  сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», и, начиная с 2006 г. использовался обществом по назначению на основании договора аренды, что установлено вступившим в силу судебным актом по делу № А07-5921/2016.

В рамках названного дела установлено, что спорный земельный участок подлежит предоставлению  обществу АК «Красный Яр» на основании п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются, в том числе, на земли сельскохозяйственного назначения.

 В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно п. 1 ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (п. 2 Кодекса).

Использование участка из земель сельскохозяйственного назначения для возведения (размещения) зданий, строений, сооружений, предназначенных для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции соответствует п. 2 ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, само по себе расположение на спорном земельном участке сельскохозяйственного назначения такого нежилого здания, как верно указано судом апелляционной инстанции, не является основанием для применения к спорным правоотношениям норм права, касающихся реализации исключительного права на приватизацию земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости с целью эксплуатации этих объектов (ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, судом апелляционной инстанции учтено, что площадь земельного участка – 21 га, существенно превышающей площадь нежилого 4-этажного здания - 2 243,1 кв.м. 

В состав земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15 включены земли площадью 5,3276 га, занятые пашней (пункт 1.1 договора аренды).

Согласно п. 1 ст. 79 Земельного кодекса Российской Федерации сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение вывода таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2014).

Таким образом, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, спорный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования для сельскохозяйственного производства в любом случае не мог быть предоставлен обществу для целей использования и эксплуатации расположенного на нем нежилого здания без учета требований специального законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены принципы добросовестного осуществления гражданских прав и недопустимости извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, который среди прочего предполагает получение публичным органом установленного на основании ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации соразмерного денежного эквивалента взамен отчуждаемого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной на основании его актуального вида разрешенного использования.

Из Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 и Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, следует, что именно вид разрешенного использования является основанием для определения кадастровой стоимости земельных участков.

При этом удельный показатель кадастровой стоимости, установленный для земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, многократно ниже соответствующих показателей установленных для группы земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений.

Соответственно, применение установленной для собственников зданий и сооружений, стимулирующей приобретение ими земельных участков льготной пятидесятипроцентной ставки от кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной для земельного участка с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства»  не отвечает вышеназванным принципам гражданского законодательства.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на отсутствие оснований при определении цены выкупаемого земельного участка руководствоваться постановлением от 29.12.2014 № 629, подлежащим применению в случае продажи земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений, для их использовании и эксплуатации, в порядке реализации исключительного права на приобретение земельных участков в установленном земельным законодательством порядке (ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при установлении цены выкупаемого земельного участка суды обоснованно руководствовались постановлением Правительства Республики Башкортостан от 02.06.2015 № 206, согласно которому такая цена определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Установив, что согласно кадастровому паспорту от 15.03.2016 № 02/16/1-170231 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15 составляет 636 000 руб., суды правомерно приняли пункт 2.1 договора в редакции ответчика, установив выкупную стоимость земельного участка в размере  636 300  руб., которая подлежит оплате в течение 10 календарных дней с момента заключения настоящего договора (п.2.2), указав, что  истцом не представлено достаточного правового обоснования для предоставления покупателю рассрочки платежа на три года.

 Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны не неправильном толковании норм права применительно к установленным по делу обстоятельства, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Нарушений либо неправильного применения норм права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2017 по делу № А07-27118/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Красный Яр» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             З.Г. Семенова 

 

Судьи                                                                          Т.В. Сулейменова 

 

                                                                                     И.А. Татаринова