АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-51367/2021

г. Краснодар

14 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е. при участии в судебном заседании от заявителя – сельскохозяйственного потребительского кооператива «Гулькевичиагропромэнерго» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1, ФИО2 (доверенности от 10.11.2023), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, –  администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования Гулькевичский район, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу сельскохозяйственного потребительского кооператива «Гулькевичиагропромэнерго» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2024 по делу № А32-51367/2021, установил следующее.

Сельскохозяйственный потребительский кооператив «Гулькевичиагропромэнерго» (далее – кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района (далее – администрация) о признании незаконным выраженного в письме от 12.10.2021№ 8254 решения об отказе в изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:06:1902028:9 площадью 9859 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, (далее – земельный участок) для прочих промышленных предприятий на разрешенное использование для обеспечения сельскохозяйственного производства: размещения машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства, о внесении соответствующих изменений в договор от 08.08.2001 № 293 аренды земельного участка (далее – договор аренды) с указанием на судебный акт как основание для обращения администрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о внесении названных изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Гулькевичский район, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2024, в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой. Кооператив как арендатор не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке и не может требовать от администрации как арендодателя изменения разрешенного использования арендуемого земельного участка. Земельный участок предоставлен кооперативу в аренду для промышленного производства. В Едином государственном реестре недвижимости в качестве разрешенного использования земельного участка указаны прочие промышленные предприятия. На земельном участке расположены принадлежащие кооперативу нежилые здания мастерской электродвигателей с кадастровым номером 23:06:1902028:76, склада электродвигателей с кадастровым номером 23:06:1902028:78, масляного хозяйства с кадастровым номером 23:06:1902028:79, цеха пластмассовых изделий с кадастровым номером 23:06:1902028:81, санитарно-гигиенического домика с кадастровым номером 23:06:1902028:80, склада материалов № 1 с кадастровым номером 23:06:1902028:83, администрации с кадастровым номером 23:06:1902028:77, проходной с кадастровым номером 23:06:1902028:86, автогаража с кадастровым номером 23:06:1902028:85, склада с кадастровым номером 23:06:1902028:82 и сооружение наружной сети водопровода с кадастровым номером 23:06:1902028:94 (далее – нежилые здания, сооружение). Кооператив размещает на земельном участке сельскохозяйственную технику, осуществляет в нежилых зданиях (ремонтных боксах) ее ремонт и хранение, а также хранение запасных частей к сельскохозяйственной технике. В помещениях нежилого здания администрации сотрудники обеспечивают основную производственную деятельность кооператива по хранению и ремонту сельскохозяйственной техники. На момент выездного обследования земельного участка администрацией сельскохозяйственная техника на нем отсутствовала. Изменение разрешенного использования земельного участка должно осуществляться с учетом всех обстоятельств заключения договора аренды без проведения торгов. Обращение кооператива с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка не направлено на обход публичных процедур предоставления земельных участков для строительства, в том числе торгов. Кооператив по предложению суда не изменил предмет заявления на установление соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору. Он настаивает на установлении вида разрешенного использования, отличного от существующего вида и вида, который мог быть установлен в соответствии с классификатором. По данным правил землепользования и застройки земельный участок находится в производственной зоне, предназначенной для размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду, а также иных объектов. Ранее данная зона предусматривала испрашиваемый заявителем и установленный классификатором вид разрешенного использования. Но актуальным градостроительным регламентом производственной зоны такой вид разрешенного использования не предусмотрен. Изменение вида разрешенного использования земельного участка по заявлению кооператива в судебном порядке невозможно ввиду недопустимости принятия неисполнимого судебного акта. Основания для признания оспариваемого решения администрации незаконным и ее понуждения к внесению соответствующих изменений в договор аренды отсутствуют. Использование земельного участка под прочими промышленными предприятиями не является опасным для окружающей среды, что обеспечивает кооперативу такое использование без ограничения срока. Кооператив не доказал реальное (фактическое) нарушение оспариваемым решением администрации его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Кооператив, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Кооператив, по сути сельскохозяйственный, является собственником нежилых зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду без проведения торгов. Заключение договора аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не препятствует изменению его разрешенного использования. Основными видами деятельности кооператива являются ремонт электрического оборудования, предоставление услуг в области растениеводства. Фактическое использование расположенных на земельном участке нежилых зданий и сооружения в целях ремонта сельскохозяйственной техники и ее размещения не соответствует понятию промышленного производства. Разрешенное использование земельного участка должно быть приведено в соответствие его фактическому использованию. Расположение земельного участка в городской черте по смежеству с участками медицинских, ветеринарных и санитарно-эпидемиологических организаций исключает осуществление на нем промышленного производства. Сохранение разрешенного использования земельного участка, не предусмотренного ни документами градостроительного зонирования, ни документацией по планировке территории, недопустимо.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на земельном участке расположены принадлежащие кооперативу на праве собственности нежилые здания и сооружение. Администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили 08.08.2001 договор аренды земельного участка на 49 лет до 17.05.2050. Арендатору предписано использовать земельный участок строго по согласованному целевому назначению (пункт 2.2). Ему предоставлено право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка (пункт 5.1.4). Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления (пункт 5.2.1). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 06.05.2002 (запись с номером регистрации 23-01.15-1.3.2002-61). Право публичной собственности на земельный участок не зарегистрировано.

В представленном обществом акте осмотра от 03.06.2022 отражено состояние земельного участка. Его территория имеет бетонное мощение и ограждение с металлическими откатными воротами.  На земельном участке расположены нежилые здания и сооружение, а также сельскохозяйственная техника (тракторы, комбайны), запасные части к ним. В нежилых зданиях (ремонтных боксах) кооператив осуществляет ремонт сельскохозяйственной техники, ее хранение и хранение запасных частей к ней. В кабинетах нежилого здания администрации сотрудники обеспечивают основную производственную деятельность кооператива по хранению и ремонту сельскохозяйственной техники. На момент выездного обследования земельного участка администрацией сельскохозяйственная техника на нем отсутствовала. Данное обстоятельство зафиксировано в акте выездного обследования от 11.07.2022 № 10.

В Едином государственном реестре недвижимости в качестве разрешенного использования земельного участка значатся прочие промышленные предприятия. В подтверждение данного обстоятельства представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 30.07.2021 № 99/2021/408266707.

По данным утвержденных решением Совета Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района от 31.05.2013 № 3/52 Правил землепользования и застройки Гулькевичского городского поселения земельный участок расположен в границах производственной зоны (П). Градостроительный регламент данной зоны предусматривал такой вид разрешенного использования как обеспечение сельскохозяйственного производства: размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства (код 1.18).

Как действовавший до 04.04.2021 классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, так и действующий классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, описывают сельскохозяйственное использование (код 1.0) как ведение сельского хозяйства и включают в его содержание обеспечение сельскохозяйственного производства: размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства (код 1.18).

С целью приведения разрешенного использования земельного участка в соответствие фактическому использованию расположенных на нем нежилых зданий и сооружения кооператив обратился в администрацию с заявлением от 11.09.2021 об изменении разрешенного использования земельного участка на обеспечение сельскохозяйственного производства: размещения машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей, для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.

Письмом от 12.10.2021 № 8254 администрация уведомила заявителя о принятом решении об отказе в изменении разрешенного использования земельного участка. По мнению администрации, в связи с наличием договорных отношений изменение разрешенного использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение договора аренды и невозможно без его изменения. Арендатор не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования земельного участка по выбору арендатора. По условиям договора аренды арендатор не только имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления, но и обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления. Одним из условий предоставления земельного участка в аренду названо использование земельного участка строго по целевому назначению, указанному в договоре аренды.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения кооператива в арбитражный суд.

В ходе судебного разбирательства решением Совета Гулькевичского городского поселения от 09.12.2022 № 10/46 в правила землепользования и застройки внесены изменения. Из градостроительного регламента производственной зоны (П) исключено разрешенное использование земельных участков для обеспечения сельскохозяйственного производства: размещения машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства (код 1.18).

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Ссылка истца в иске (заявлении) на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Градостроительное зонирование осуществляется в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, а последние включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков (пункты 6, 9 статьи 1, пункт 3 части 2 статьи 30, часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее – Градостроительный кодекс).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса, часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Правомерно возведенные до утверждения правил землепользования и застройки объекты капитального строительства и земельные участки под ними, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования без ограничения срока. Исключение составляют случаи, когда такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса, части 8-10 статьи 36 Градостроительного кодекса).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса). Разрешенное использование земельного участка, установленное до дня утверждения классификатора, признается действительным вне зависимости от соответствия ему. По заявлению правообладателя земельного участка уполномоченный орган обязан принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования, установленным классификатором. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка (части 11, 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования, а такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (пункт 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018)

Собственник объекта капитального строительства, как и собственник земельного участка, не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта без дополнительных разрешений и согласований. Указание в договоре аренды публичного земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания не может ограничить собственника здания в выборе иного основного вида использования, утвержденного градостроительным регламентом. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом (пункт 18 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.10.2022; определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2022 № 305-ЭС21-19336).

Собственник законно возведенного здания на предоставленном для этого публичном земельном участке, разрешенное использование которого не соответствует градостроительному регламенту, утвержденному после возведения указанного объекта, вправе не только использовать этот участок по прежнему фактическому виду разрешенного использования, но и в целях оформления права собственности или права аренды на него требовать установления разрешенного использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием объекта капитального строительства и классификатором (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2020 № 301-ЭС20-10890).

С учетом приведенных нормативных положений и правовых позиций высшей судебной инстанции судам первой и апелляционной инстанций следовало учесть, что обращение кооператива в администрацию не преследовало цель обхода нормативно установленного порядка предоставления публичных земель в аренду. Кооператив как собственник законно возведенных нежилых зданий и сооружения вправе был требовать установления разрешенного использования земельного участка в соответствии с фактическим использованием названных объектов капитального строительства и классификатором, в том числе в целях последующего оформления права собственности на земельный участок. Реализации данного права не могла воспрепятствовать сохраняющаяся у кооператива возможность использования без ограничения срока земельного участка с прежним разрешенным использованием, не соответствующим градостроительному регламенту. Испрашиваемый им вид разрешенного использования соответствовал как действовавшему классификатору, так и установленному правилами землепользования и застройки градостроительному регламенту производственной зоны. Последующее исключение данного вида из градостроительного регламента правового значения не имело.

Достоверно установив фактическое использование кооперативом земельного участка и расположенных на нем нежилых зданий и сооружения для обеспечения сельскохозяйственного производства: размещения машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей, для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства, не противоречащее назначению этих объектов и классификатору, сделав вывод о несоответствии этого вида разрешенного использования земельного участка виду разрешенного использования, указанному в Едином государственном реестре недвижимости и в договоре аренды, суды вправе были заключить о несоответствии оспариваемого решения администрации нормативным правовым актам и нарушении им прав и законных интересов кооператива.

Обратные выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В таком случае суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2024 по делу № А32-51367/2021 отменить.

Дело № А32-51367/2021 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Т.Н. Драбо

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов