АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-4098/2018

г. Владивосток

23 января 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2019 года . 

Полный текст решения изготовлен 23 января 2019 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН  

<

***>; 25360976082536097608; 

<

***>, ОГРН 

<

***>; 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ВЛАДКОМТРАНС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Владивостокский городской округ в лице Администрации г. Владивостока, о взыскании задолженности по арендной плате и пени

при участии

от истца: ФИО2, доверенность от 10.01.2019  года, удостоверение;  

от ответчика: ФИО3,  доверенность от 09.01.2019 года, паспорт;  

от третьего лица: ФИО2, доверенность от 17.12.2018 года, удостоверение

установил:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Владкомтранс» о взыскании 3 893 958 рублей 96 копеек основного долга по договору аренды от 10.06.2014 № 05-15081-007-Н-АР-7045-00 за период с 01.02.2017 по 30.11.2017, 142 659 рублей 49 копеек пени за период с 01.03.2017 по 30.11.2017.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 24.09.2018 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Владивостокский городской округ в лице Администрации г. Владивостока.

Истец поддержал поступившее через канцелярию суда заявление об изменении размера исковых требований, просит взыскать 4 527 039 рублей 87 копеек основного долга за период с 01.02.2017 по 30.11.2017, 168 675 рублей 99 копеек неустойки за период с 01.03.2017 по 30.11.2017.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ ходатайство истца об уточнении требований удовлетворил.

Истец поддержал уточненные исковые требования, в дополнении к исковому заявлению указал, что оснований для применения корректирующего коэффициента 0,7 не имеется, так как ответчик зарегистрирован на территории города Артема, тогда как меры поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства оказываются при условии их регистрации на территории города Владивостока.

Ответчик иск оспорил, в письменном отзыве на исковое заявление и дополнении к нему пояснил, что задолженность возникла в связи с неисполнением своих обязательств контрагента ЗАО «ТМК», ответчик находится в тяжелом финансовом положении. Также полагает, что поскольку является субъектом малого и среднего предпринимательства, то при расчете арендной платы подлежит применению корректирующий коэффициент. Кроме того, ссылается на отчет об оценке, в соответствии с которым рыночная стоимость права пользования и владения на условиях договора аренды за объект в целом составляет 51 141 рубль в месяц без учета НДС.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил, что 10.06.2014 Управлением муниципальной собственности г. Владивосток (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ВЛАДКОМТРАНС» (арендатор) на основании  протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества № 2 от 22.05.2014, заключен договор аренды недвижимого имущества № 05-15081-001-Н-АР-7045-00 в отношении недвижимого имущества (здание, помещение, строение) – здание-склад общей площадью 1421 кв.м, инв. № 05:401:002:000275830:0014, лит. 14, 2-этажный, расположенное по адресу: 

<

...> Речка, военный городок № 34, строение 160, для использования в целях «мастерские, склад», сроком с 10.06.2014 по 09.06.2019 (пункты 1.1, 1.3 договора).

Размер арендной платы установлен в 467 387 рублей 03 копейки без учета НДС, уплачиваемых ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.1 договора). Расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льгот, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставиться в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленный срок, начисляется пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

10.06.2014 имущество передано по акту приема-передачи.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Дополнительным соглашением № 1 от 15.09.2014 арендная плата на период с 10.06.2014 по 31.12.2015 установлена в размере 189 001 рубля 76 копеек в месяц, с 01.01.2016 – 467 387 рублей 03 копейки в месяц без учета НДС.

Также сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 от 05.11.2014, в соответствии с которым арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и ее размер с 24.09.2014 по 31.12.2015 составляет 186 660 рублей 86 копеек в месяц без учета НДС; с 01.01.2016 составляет 461 598 рублей 15 копеек в месяц без учета НДС.

Уведомлением от 02.03.2015 № 28/6-1193 истец сообщил ответчику о необходимости при расчете арендной платы применения коэффициента инфляции в размере 1,12 на основании муниципального правового акта города Владивостока от 06.11.2014 №147- МПА «О внесении изменений в решение Думы города Владивостока от 10.12.2002 №152 «Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока», постановления администрации города Владивостока от 12.02.2015 №2871 «Об установлении значения коэффициента инфляции», в связи с чем размер арендной платы в месяц составляет 209 060 рублей 16 копеек с 01.03.2015, 516 989 рублей 93 копейки с 01.01.2016.

06.04.2016 истец направил в адрес ответчика уведомление № 28/6-2251 от 04.04.2016, согласно которому при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент инфляции в размере 1,119 на основании постановления администрации города Владивостока от 21.03.2016 № 831 «О внесении изменений в постановление администрации города Владивостока от 12.02.2015 №2871 «Об установлении значения коэффициента инфляции», в связи с чем с 01.03.2016 размере арендной платы в месяц составляет 578 511 рублей 73 копейки.

В соответствии с письмом от 02.05.2017 № 3579СП Управление муниципальной собственности г. Владивостока сообщило ответчику о применении при расчете арендной платы по спорному договору корректирующего коэффициента 0,7, в связи с чем на период с 01.01.2017 по 28.02.2017 размер арендной платы в месяц составляет 406 225 рублей 02 копеек, с 01.03.2017 по 31.12.2018 – 426 130 рублей 05 копеек в месяц, с 01.01.2019 – 606 858 рублей 80 копеек в месяц. 

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, 28.11.2017 истец направил в адрес ответчика претензию от 27.11.2017 № 28/12-6432 с требованием уплатить 4 036 618 рублей 45 копеек основного долга по договору аренды, 142 659 рублей 49 копеек неустойки. Поскольку требования, изложенные в претензии, ответчиком исполнены не были, истец обратился с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд полагает требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Так, частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Пунктом 104 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 №67 (далее - Правила) установлено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.

Подпунктом 16 пункта 114 Правил установлено, что конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).

В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Таким образом, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции действительно не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции).

Однако далее в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении  индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Решением Думы города Владивостока от 27.02.2003 №173 «Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток» (далее Решение Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173) было установленного применения корректирующего коэффициента в размере 0,4. В соответствии с пунктом 4 приложения к указанному решению Думы г.Владивостока коэффициент, корректирующий расчет арендной платы, в размере 0,4 применяется к субъектам малого предпринимательства, а с 01.01.2017 применяется коэффициент 0,7.

Пунктом 2 Постановления администрации г. Владивостока от 18.09.2013 № 2673 «Об утверждении муниципальной программы «Развитее малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке» на 2014-2020 годы» установлено, что оказание имущественной поддержки субъектом малого и среднего предпринимательства и организациям. Образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в городе Владивостоке осуществляется в виде передачи во владение и (или) в пользование муниципального имущества на льготных условиях.

Вместе с тем пунктом 3.1.1 указанного Постановления № 2673 установлено, что имущественная поддержка предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства города Владивостока, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке, при условии их регистрации на территории города Владивостока, отсутствия задолженности по налоговым и иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации и соответствия условиям, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Так, согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц от 27.02.2018, а также сведениям, размещенным на официальном сайте Федеральной налоговой службы, адрес (местонахождение) общества с ограниченной ответственностью «ВЛАДКОМТРАНС»: 692770, 

<

...>., дата внесения записи 29.11.2013.

В силу пункта 2 статьи 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц

Таким образом, общество с ограниченной ответственностью «ВЛАДКОМТРАНС» зарегистрировано на территории муниципального образования г. Артем.

Сведений о том, что в спорный период ответчик был зарегистрирован на территории г. Владивостока последний не представил.

Учитывая изложенное, суд признает правомерным неприменение истцом при расчете арендной платы за период с 01.02.2017 по 30.11.2017 корректирующего коэффициента, установленного для субъектов малого и среднего предпринимательства.

Также суд критически оценивает доводы ответчика о том, что в соответствии с отчет об оценке размер арендной платы за весь объект определен оценщиком существенно ниже.

Думой города Владивостока принят Муниципальный правовой акт города Владивостока от 30.07.2009 № 168-МПА «Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока».

Согласно пункту 2 статьи 9 Муниципального правового акта города Владивостока от 30.07.2009 № 168-МПА арендная плата при заключении договоров аренды на торгах определяется по результатам торгов на право заключения договора аренды на основании оценки рыночной стоимости размера арендной платы за право владения или пользования муниципальным имуществом.

В данном случае договор заключен на торгах, соответственно, расчет арендной платы произведен истцом с учетом условий договора аренды, Муниципального правового акта города Владивостока от 30.07.2009 № 168-МПА.

В этой связи, с учётом закреплённого пунктом 1 статьи 422 ГК РФ принципа соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит на 4 527 039 рублей 87 копеек задолженности по арендной плате основании статей 309, 614 ГК РФ. 

Истцом также заявлено требование о взыскании 168 675 рублей 99 копеек неустойки за период с 01.03.2017 по 30.11.2017 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 4.1 договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от общей суммы задолженности в перерасчете за каждый день просрочки.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объёме внесению арендных платежей по договору подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, а соглашение о неустойке и её размере оговорено сторонами в договоре аренды, заявленное управлением требование о привлечении предприятия к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 4.1 договора, является обоснованным. Расчет неустойки произведен с учетом сроков внесения платежей по договору, не оспорен ответчиком, ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ не заявлено.

С учетом результатов рассмотрения дела в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины распределяется на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВЛАДКОМТРАНС" в пользу Управления муниципальной собственности г.Владивостока 4527039 рублей 87 копеек основного долга, 168675 рублей 99 копеек пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВЛАДКОМТРАНС"  в доход федерального бюджета 46479 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Левченко Е.А.