ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-48920/2024

31 июля 2025 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Балакир М.В., Целищевой Н.Е., 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,  

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга представителя ФИО2  (доверенность от 09.12.2024),

рассмотрев 24.07.2025 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16100/2025) индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2025 по делу № А56-48920/2024

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее – Комитет), в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга», о признании недействительными договоров аренды от 16.12.2020 № 19-А043620, от 23.12.2020  № 19-А043660, применении последствий недействительности сделок в виде взыскания с Комитета в пользу предпринимателя 5 671 757 руб. 42 коп., уплаченных по договору аренды от 16.12.2020 № 19-А043620, 6 162 581 руб. 65 коп., уплаченных по договору аренды от 23.12.2020 № 19-А043660, а также  процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по дату фактического возврата денежных средств по договорам аренды, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Решением суда от 11.05.2025 в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом,  предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

Как указывает податель жалобы, судом первой инстанции не приняты во внимание ключевые обстоятельства, о которых истец узнал уже после заключения договоров аренды с ответчиком, а именно о том, что спорные помещения переданы ответчиком в состоянии значительно худшем, нежели это указано в договорах аренды и актах приема-передачи, о чем истец узнал уже после того, как получил права владения и пользования нежилыми зданиями; не являясь правообладателем спорных помещений, истец не имел возможности провести лабораторно-диагностическое исследование деревянных несущих конструкций зданий на предмет наличия грибковой инфекции и степени их поражения, в то время как ответчику на момент заключения сделки было доподлинно известно о действительном состоянии объектов недвижимости, поскольку ранее ответчик проводил их обследования, по результатам которых было установлено, что спорные объекты находятся в аварийном состоянии; существенным, по мнению истца, является и то обстоятельство, что спорные здания ранее являлись жилыми помещениями, однако после признания их аварийными ответчик перевел их в нежилой фонд и сдал как неиспользуемые объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии; кроме того, ответчик предоставил истцу во временное владение и пользование здание в состоянии, не соответствующем назначению имущества: «дача», поскольку понятие «дача» в законодательстве Российской Федерации не закреплено; также в своих пояснениях к иску истец указывал, что территория спорных объектов аренды входит в зону «Т1Ж2-2»: жилая зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры; основными видами разрешенного использования, установленными градостроительными регламентами, Правилами землепользования и застройки, являлись на момент проведения аукциона «индивидуальное жилищное строительство и ведение садоводства, предусматривающее размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома (для проживания одной семьи)»; указанная ответчиком в договорах цель использования арендованного имущества не соответствовала установленным Правилам землепользования и застройки, лишая истца возможности использовать полученные в пользование нежилые здания в предпринимательской деятельности, направленной на извлечение дохода; арбитражный суд первой инстанции необоснованно уклонился от установления обстоятельств, на которые указывал истец как на имеющие значение для дела, возложив при этом на истца негативные последствия недобросовестного поведения ответчика при заключении договоров аренды; так, в отношении дачи ФИО4 в акте приема-передачи от 16.12.2020 указано лишь на неудовлетворительное состояние объекта, отсутствие водоснабжения и канализации, инженерных систем, а также на наличие печного отопления и электропроводки, находящейся в нерабочем состоянии, каких-либо иных сведений о состоянии названного здания в акте приема-передачи не имеется; в отношении загородного дома ФИО5 в договоре аренды и в акте приема-передачи также указано на неудовлетворительное состояние, наличие сведений о печном отоплении, обеспечении здания газом, при этом сведений, позволяющих определить действительное состояние объекта аренды, в соответствии с перечисленными выше критериями, в договоре аренды и в акте приема-передачи загородного дома ФИО5 не значится; сведения о степени поражения деревянных несущих конструкций зданий грибковой инфекцией ни в договорах аренды, ни в актах приема-передачи зданий ответчиком не отражены; истцом в материалы дела были представлены технические заключения ООО «Ренессанс Петербург» по результатам технического обследования конструкций объектов аренды, которыми подтверждается недобросовестность ответчика, выразившаяся в предоставлении ответчику во временное владение и пользование зданий в состоянии, не соответствующем условиям договоров аренды, которые, однако, были  оставлены судом без внимания.

В отзыве на жалобу Комитет просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу предпринимателя – без удовлетворения; указал, что при заключении договоров предпринимателем добровольно были приняты на себя обязательства по соблюдению всех их условий, в том числе по проведению работ в отношении объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии, между тем впоследствии в августе 2023 года сторонами заключены соглашения о расторжении договоров аренды; аукционы на право заключения договоров аренды в отношении спорных объектов проводились в электронной форме, при этом в составе конкурсной документации был опубликован комплект документов по объектам, в том числе с приложением фототаблиц; согласно документации об аукционе в электронной форме истцу была представлена возможность ознакомиться с состоянием объекта недвижимости  в результате осмотра; таким образом, подавая заявку на участие в аукционе в электронной форме, истец подтвердил, что на дату подписания заявки он ознакомлен с характеристиками предмета аукциона, указанными в извещении о проведении аукциона, а также что ему была представлена возможность ознакомиться с состоянием объекта недвижимости в результате осмотра и что претензий по качеству, состоянию имущества, а также к документам и информации о предмете аукциона истец не имеет; учитывая изложенное, оснований для возврата денежных средств Комитетом истцу не имеется.

В судебном заседании представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, указал, что из аукционной документации в отношении обоих объектов следовало, что они находятся в неудовлетворительном состоянии; положениями договоров аренды было предусмотрено, что после проведения ремонтных работ арендная плата составила бы 1 руб. за 1 кв. м объекта; таким образом, экономическая целесообразность заключения соответствующих договоров аренды заключалась в передаче объектов для их реставрации с последующим предоставлением арендатору льготы по арендной плате.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, в октябре 2020 года на основании решений Комитета от 12.08.2020 № УРОНФ - - 1491/20, от 14.10.2020 № УРОНФ - - 2465/20 были опубликованы сведения о проведении торгов в форме аукциона на право заключения сроком на 49 лет договоров аренды объектов нежилого фонда, являющихся неиспользуемыми объектами культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, собственником которых является Санкт-Петербург, а именно: нежилое здание, являющееся объектом культурного наследия регионального значения «Дача ФИО4», расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, общей площадью 377 кв.м, этажность: 2, мезонин-надстройка, кадастровый номер 78:38:1112404:2009 (далее - Дача ФИО4, объект-1);нежилое здание, являющееся объектом культурного наследия регионального значения «Загородный дом ФИО5», расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, общей площадью 398 кв. м, этажность: 2, кадастровый номер 78:38:1112404:2037 (далее - Дом ФИО5, объект-2).

Согласно выдержке из отчета об оценке объект-1 по состоянию на февраль 2012 года  имеет физический износ на 61% согласно  сведениям технического паспорта от 21.02.2012; на основании распоряжения Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП) от 14.07.2016 № 40-144 Дача ФИО4 является объектом культурного наследия регионального значения, при это в силу пункта 13 названного распоряжения собственник или иной законный владелец объекта обязан выполнить работы по сохранению объекта культурного наследия в течении 48 месяцев со дня утверждения охранного обязательства актом КГИОП.

Из аукционной документации усматривается, что объект законсервирован; в соответствии с актом от 18.07.2017 объект-1 относится к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии; в отношении объекта арендатору необходимо выполнить работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца, утвержденным распоряжением КГИОП от 14.07.2016 №40-144 в срок не превышающий семи лет с даты передачи арендатору Объекта по акту приема-передачи, который включает в себя срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта  культурного наследия, не превышающий двух лет с даты передачи арендатору объекта по акту приема-передачи. Документацией также предусмотрена возможность осмотра объекта по предварительному согласованию.

Аналогично в отношении объекта-2 из отчета об оценке следует, что здание является ветхим и уже по состоянию на апрель 2011 года  имел место  износ объекта на 84% согласно  сведениям технического паспорта от 25.04.2011; на основании распоряжения КГИОП от 12.07.2016 № 40-138 Дом ФИО5 является объектом культурного наследия регионального значения, при это в силу пункта 13 названного распоряжения собственник или иной законный владелец объекта обязан выполнить работы по сохранению объекта культурного наследия в течении 48 месяцев со дня утверждения охранного обязательства актом КГИОП.

Из аукционной документации усматривается, что объект законсервирован; в соответствии с актом от 18.07.2017 объект-2 относится к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии; в отношении объекта арендатору необходимо выполнить работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца, утвержденным распоряжением КГИОП от 12.07.2016 № 40-138 в срок не превышающий семи лет с даты передачи арендатору Объекта по акту приема-передачи, который включает в себя срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта  культурного наследия, не превышающий двух лет с даты передачи арендатору объекта по акту приема-передачи. Документацией также предусмотрена возможность осмотра объекта по предварительному согласованию.

Торги в отношении Дачи ФИО4 и Дома ФИО5 проведены 25.11.2020 и 02.12.2020 соответственно на электронной торговой площадке АО «Российский  аукционный дом».

В соответствии с протоколами от 25.11.2020 № 5210, от 02.12.2020 № 5205 электронные аукционы на право заключения договоров аренды в отношении Дачи ФИО4 и Дома ФИО5 признаны несостоявшимися ввиду подачи на участие в них лишь одной заявки – ИП ФИО3

В декабре 2020 года между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) были заключены заключены договоры аренды от 16.12.2020№ 19-А043620 в отношении Дачи ФИО4, от 23.12.2020 №19-А043660 в отношении Дома ФИО5.

Согласно пункту 1.1 договора от 16.12.2020 № 19-А043620 объект-1, являющийся неиспользуемым объектом культурного наследия, включенным в реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – Реестр), находящимся в неудовлетворительном состоянии, для использования под дачу. 

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется выполнить в отношении объекта работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, утвержденным распоряжением КГИОП от 14.07.2016 № 40-144, в срок, установленный охранным обязательством и не превышающий семи лет с даты заключения договора, который включает в себя срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, в срок, установленный охранным обязательством и не превышающий двух лет с даты заключения договора. Днем выполнения работ по сохранению считается день подписания акта приемки выполненных работ по сохранению, выданного в установленном федеральным законодательством порядке. Выполнение арендатором работ по сохранению не влечет возможности приобретения арендатором права собственности на объект.

В пункте 1.3 договора стороны установили, что сведения об объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования объекта в соответствии с договором. 

Согласно пункту 1.4 договора неотъемлемыми частями договора являются составленные в отношении объекта охранное обязательство, акт приема-передачи объекта, являющимися приложениями к договору. 

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что в связи с проведением работ по сохранению арендатор обязуется: в течение одного месяца с даты заключения договора обратиться в КГИОП с заявлением о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в Реестр, или выявленного объекта культурного наследия в отношении объекта (п. 2.3.1.);  выполнить работы по сохранению в срок, установленный пунктом 1.2 договора (п. 2.3.2.); обеспечить проведение работ по сохранению в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ, охранного обязательства и условиями договора (п. 2.3.3.); соблюдать требования к составу (перечню) и срокам (периодичности) проведения работ по сохранению, установленным КГИОП (п. 2.3.4). 

Размер арендной платы и порядок расчетов по договору установлен разделом 3 договора.

При этом пунктом  3.1.3 договора предусмотрено, что после выполнения ремонтных и реставрационных работ на объекте и их приемки в установленном порядке арендная плата за объект устанавливается в размере 1 рубля за 1 кв. м площади объекта в год без учета НДС.

В силу пункта 4.1 договора последний заключен сторонами сроком на 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 11.01.2021.

Объект-1 передан арендатору по акту приема-передачи 16.12.2020, при этом в акте сторонами отражено неудовлетворительное состояние объекта, к акту приложены материалы фотофиксации законсервированного передаваемого объекта. Акт подписан предпринимателем без замечаний.

На аналогичных условиях сторонами заключен договор от 23.12.2020 №19-А043660.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 19.01.2021.

Объект-2 передан арендатору по акту приема-передачи 16.12.2020, при этом в акте сторонами отражено неудовлетворительное состояние объекта, к акту приложены материалы фотофиксации законсервированного передаваемого объекта. Акт также  подписан предпринимателем без замечаний.

Впоследствии истец обратился в ООО «Ренессанс Петербург» в 2021 в отношении объекта-1 и в 2022 году в отношении объекта -2 для проведения обследования в целях составления технического отчёта о состоянии объектов.

По мнению предпринимателя, результаты обследований свидетельствовали о том, что спорные здания находятся в состоянии более худшем, нежели указывал ответчик в аукционной документации, договорах аренды и актах приема-передачи имущества, в связи с чем 20.06.2023 ФИО3 направил в адрес арендодателя письмо с просьбой о расторжении договоров аренды.

Сторонами 03.08.2023 и 29.08.2023 были заключены соглашения о расторжении договоров аренды. 

Позднее 19.02.2024 предприниматель направил Комитету претензии № 1-К, 1-3 с требованием о возврате денежных средств, уплаченных истцом в качестве арендной платы в период действия договоров аренды, а именно 5 671 757 руб. 42 коп. по договору № 19-А043620 и 6 162 581 руб. 65 коп. по договору№ 19-А043660. 

Комитет в лице Учреждения письмами от 15.04.2024 № 05-19-19929/24-0-2, 05-19-19930/24-0-1  отказал в удовлетворении требований истца, сославшись на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате арендных платежей в период действия договоров, в связи с чем Комитетом направлены исковые заявления.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, предприниматель обратился в суд с настоящим иском в соответствии с положениями пунктов 1 и 6 статьи 178 ГК РФ.

Как следует из искового заявления, ФИО3 полагает, что при сдаче в аренду нежилых зданий ответчик действовал недобросовестно, в связи с чем договоры изначально являлись недействительными, поскольку были заключены истцом под влиянием существенного заблуждения относительно предмета сделки в части состояния и целевого назначения имущества, формированию такого заблуждения способствовал ответчик, в связи с чем отказ ответчика вернуть денежные средства нарушает право собственности истца на имущество.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, посчитал, что доказательств того, что истец действовал под влиянием заблуждения не представлено, а обращаясь с заявками на участие в аукционах в электронной форме и заключая договоры, истец подтвердил свою информированность о состоянии объектов. Суд также отметил, что признание недействительными расторгнутых договоров не приведет к восстановлению каких-либо прав истца. С учетом изложенного в удовлетворении требований в части признания недействительными договоров судом отказано, равно как и в удовлетворении требований об обязании вернуть произведенные арендатором  арендные платежи.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Как было указано ранее, аукционная документация, равно как и положения договоров аренды и акты приема-передачи объектов содержали указание на неудовлетворительное  состояние объектов и высокий физический износ зданий, при этом истец являлся единственным лицом, участвующим в торгах, и заключил договоры аренды на соответствующих условиях, принял объекты без замечаний.

Таким образом, при заключении договоров арендатор был осведомлен о неудовлетворительном состоянии объектов, что подтверждается как подачей соответствующих заявок на участие в торгах после ознакомления с аукционной документацией, содержащей такие сведения, так и актами приема-передачи, содержащих как указание на неудовлетворительное состояние объектов, так и материалы фотофиксации объектов. Кроме того, истец не был лишен возможности провести осмотр спорных объектов еще до участия в торгах. 

С учетом изложенного, а равно положений договоров, предусматривающих льготный размер платы за объекты (пункты 3.1.3 договоров) после проведения реставрационных и ремонтных работ, устанавливающийся до окончания срока аренды, тогда как договоры заключены сроком на 49 лет, апелляционный суд приходит к выводу о том, что предприниматель при должной степени заботливости и осмотрительности должен был осознавать, в каком состоянии он принимает в аренду объекты, которые еще за 8-9 лет до заключения договора имели степень износа 61% и 84% соответственно, а, следовательно, предпринимателем добровольно были приняты на себя обязательства по договорам, в том числе по проведению работ в отношении указанных объектов. Оснований считать, что предприниматель был введен в заблуждение относительно предмета аренды, у суда апелляционной инстанции не имеется.  

Кроме того, несостоятельна ссылка ФИО3 на выявленное впоследствии несоответствие технического состояния зданий, которое, по мнению истца, фактически являлось худшим, чем было указано в документации на объекты, а именно состояние зданий является аварийным, поскольку аварийное состояние также является степенью неудовлетворительного состояния здания. Довод подателя жалобы о невозможности использования зданий как основание для возврата внесенной арендной платы подлежит отклонению, поскольку здания передавались в неудовлетворительном состоянии, что являлось условием договоров аренды.  

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.

Расходы по уплаты государственной пошлины в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ подлежат оставлению на подателе жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2025 по делу № А56-48920/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.В. Балакир

Н.Е. Целищева