Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого, д.7, г.Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А36-2434/2018

г. Липецк

13 мая 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля  2019 года. 

Решение в полном объеме изготовлено 13 мая 2019  года. 

Арбитражный суд Липецкой   области в составе судьи Никоновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фроловой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому  заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311482610400100, ИНН 

<

***>) 

          к обществу с ограниченной ответственностью «Лэм Уэстон Белая Дача» (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании 58740 руб. 00 коп. стоимости ремонта, необходимого для приведения сданного в аренду имущества в надлежащее состояние по договору от 16.12.2016г.,                     67635 руб. задолженности по оплате арендной платы за просрочку возврата имущества,                536 руб. 38 коп. процентов   за   пользование   чужими  денежными  средствами  с пересчетом на день вынесения решения, расходов по оплате госпошлины в размере                     4807 руб., 

по встречному исковому  заявлению

         общества с ограниченной ответственностью «Лэм Уэстон Белая Дача» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

         к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 311482610400100, ИНН 

<

***>)

         об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 принять часть нежилого помещения площадью 116,9 кв.м, расположенную в пожарном депо в зоне завода (в соответствии с паспортом БТИ) по адресу: 

<

...> стр. 3, по акту приема-передачи от 29.12.2017 г., 

         от истца: ИП ФИО1 – на основании сведений из ЕГРИП,

         от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 10.01.2019 г.,   

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лэм Уэстон Белая Дача» (далее – ООО «Лэм Уэстон Белая Дача», ответчик) о взыскании 58740 руб. 00 коп. стоимости ремонта, необходимого для приведения сданного в аренду имущества в надлежащее состояние по договору от 16.12.2016г., 67635 руб. задолженности по оплате арендной платы за просрочку возврата имущества с пересчетом на день вынесения решения суда, 536 руб. 38 коп. процентов   за   пользование   чужими  денежными  средствами  с пересчетом на день вынесения решения,  расходов по оплате госпошлины в размере 4807 руб., процентов на случай неисполнения судебного акта с момента вступления решения суда в законную силу и до момента фактического исполнения в твердой денежной сумме в размере 200 руб. в день.

          Определением от 12.03.2018г. суд принял исковое   заявление   к   рассмотрению  и   возбудил  производство  по  делу № А36-13681/2018.

          20.03.2018 г. ООО  «Лэм Уэстон Белая Дача» также обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об обязании ответчика принять часть нежилого помещения площадью 116,9 кв.м., расположенного в пожарном депо в зоне завода                         (в соответствии с техническим паспортом БТИ), по адресу: 

<

...> стр.3; понуждении ответчика подписать акт приема-передачи части нежилого помещения площадью 116,9 кв.м., расположенного в пожарном депо в зоне завода (в соответствии с техническим паспортом БТИ), по адресу: 

<

...> стр.3.

          Определением от 27.03.2018 г. суд принял исковое заявление и возбудил производство по делу  №  А36-3171/2018.  

06.04.2018г. в материалы дела поступило ходатайство истца об объединении  настоящего  дела  и  дела  №  А36-3171/2018.

Определением от 13.04.2018г. по  делу  №  А36-3171/2018  произведено  объединение   указанных дел в одно  производство  для   их  совместного  рассмотрения (л.д. 145 - 147т.  2).  

В судебном заседании 28.08.2018г. ИП ФИО1 подано ходатайство о прекращении производства  по  делу в части требования о взыскании процентов на случай неисполнения судебного акта с момента вступления решения суда в законную силу и до момента фактического исполнения в твердой денежной сумме в размере 200 руб. в день                   (л.д. 68 т. 4).       

Определением от 30.08.2018г.  производство по  делу   в  указанной   части  прекращено (л.д. 160 т. 4).

Определением от 21.09.2018г. по делу назначена судебная экспертиза                               (л.д. 53 - 55 т. 5).

         21.02.2019г. в суд поступило заключение эксперта ООО «Липецкое экспертно-оценочное бюро»  ФИО3 № 01-086/18 от  20.02.2019г. (л.д. 102 - 152 т. 5).

В судебном заседании 26.03.2019г. эксперт ФИО3 пояснил,  что пришел к выводу об образовании повреждений (ответ на вопрос № 3) на основании осмотра помещения, представленных фотоматериалов, а также пояснений ФИО4, ФИО2 и ФИО5 в процессе осмотра помещения. Засор системы водоотведения установлен по результатам осмотра, была забита труба грязью, анкерные болты торчали из пола, стороны согласились, что на этом месте была установлена ванна, площадь около 6 кв.м, отверстия от сверления стен общей площадью  5 кв.м. 

Эксперт ФИО3 указал, что установил, что нарушения образовались в результате действий арендатора на основании пояснений. Относительно дверной  коробки эксперт  пояснил,  что в   расчет включена   стоимость  демонтажа и монтажа, поскольку сама коробка  не повреждена. Аудиозапись при осмотре не велась, на фото, которые сделаны до момента сдачи помещения в аренду ООО  «Лэм Уэстон Белая Дача» отверстий в стене не было, а также это пояснил ФИО4, возражений ФИО2 не заявлял. Кроме того, пояснил, что схема крепления оборудования ему не передавалась, определил, что частично демонтирована коробка, исходя из акта приема-передачи помещения, в котором было указано, что помещение передано в технически исправном состоянии. В  результате анализа фотографий до момента аренды помещения «Лэм Уэстон Белая Дача» и фотографий, сделанных после, было установлено, что пятна на стенах увеличились, произошло осыпание штукатурки в районе дверного проема, были желтые пятна на потолке, в помещении сверху произведен ремонт, кровля пекарни примыкает к стене спорного помещения. 

         В судебном заседании 26.03.2019г.  ООО  «Лэм Уэстон Белая Дача» заявлено  ходатайство об уточнении исковых требований, в   соответствии  с   которым общество просило обязать ИП ФИО1 принять часть нежилого помещения площадью 116,9 кв.м, расположенную в пожарном депо в зоне завода (в соответствии с паспортом БТИ) по адресу: 

<

...> стр. 3, по акту приема-передачи от 29.12.2017г. (л.д.  19 -  21   т.  6).

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного  процессуального  кодекса   Российской   Федерации (далее -  АПК РФ) суд принимает к рассмотрению уточнение исковых требований.

         В  настоящем   судебном   заседании  ИП ФИО1 ходатайствовал об отложении  судебного  заседания   в   связи  с болезнью представителя на   другой   день  для   подготовки  ходатайства  о   назначении  судебной   экспертизы.

         Представитель общества ходатайствовал о завершении рассмотрения дела в настоящем судебном заседании,  указав   на   то,  что  у   истца   имелось  достаточное  количество  времени  для   подготовки и предоставления ходатайства.

Судом в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания отказано, в связи с отсутствием правовых оснований для отложения судебного заседания                            (ст. 158 АПК РФ).

         ИП ФИО1  на  удовлетворении  требований   настаивал,  указав,  что  отношения   носили  доверительный   характер, и   акты   оформлялись  без  указания подробной   характеристики  переданного  нежилого  помещения. После завершения   арендных  отношений   помещение   имело  недостатки,  произвести  оплату   ремонта  которых  арендатор  отказался.  Помещение   в   аренду  не  сдавалось,  размещенное  объявление   о  предоставлении  его  в   аренду  о  прекращении  арендных  отношений   с   ответчиком   не   свидетельствует.  

          Представитель ООО  «Лэм Уэстон Белая Дача»  пояснил,  что  оплата   арендных платежей   была   произведена  полностью включительно по  декабрь  2017г.,  помещение   освобождено  29.12.2017г.  в присутствии   представителей   арендодателя,  выявление   недостатков   в   возвращенном   имуществе   не   может являться   основанием  для отказа   в   его  принятии  после   прекращения  арендных  отношений.  Истцом  не   доказано,  что  выявленные  недостатки  являлись  результатом хозяйственной   деятельности  арендатора,  и   по  результатам   судебной   экспертизы   данные выводы   не   могут  быть  сделаны,  поскольку  достоверно  не   установлено,  в   каком   состоянии  данное   помещение  было  принято  арендатором  при  заключении  договора   аренды от 16.12.2016 года.

          Арбитражный суд, выслушав позицию участников процесса по существу спора, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, с учетом их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи, установил следующее.   

          Как следует из материалов дела, между ИП ФИО6 (арендодатель) и ООО «Лэм Уэстон Белая Дача» был заключен договор аренды от 16.12.2016 года (далее – договор  аренды, л.д. 25 -  31   т.  1).

 Согласно п. 1.1. договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору по акту приёма-передачи за плату во временное пользование для целей размещения оборудования следующие помещения: часть нежилого помещения, площадью 116,9 (Сто шестнадцать целых девять десятых) кв.м, расположенного в пожарном депо в зоне завода (в соответствии с тех. паспортом     БТИ),     оборудованного     работающей     электрической     розеткой, водоснабжением, отоплением и телефоном с выделенным городским номером для размещения оборудования Арендатора;

Помещения находятся в нежилом здании, принадлежащем Арендодателю на праве собственности, расположенном по адресу: Российская Федерация, Липецкая область город Липецк, площадь Загорского, строение 3 (л.д. 121   т.  2, л.д.  43  -  58  т.  3).

Арендатор обязуется принять указанное недвижимое имущество и оплачивать арендную плату и иные платежи в порядке и в сроки, предусмотренные Договором.

Согласно п. 2.3.1. договора Арендодатель обязуется в течение трех рабочих дней после заключения настоящего Договора передать Арендатору помещения по Акту приёма-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего Договора, в состоянии соответствующем условиям Договора аренды. Обязанность Арендодателя передать помещения Арендатору считается исполненной с момента подписания сторонами соответствующего Акта приёма-передачи.

На   основании  п.  8.1  договора   он  заключен  на   неопределенный   срок.  Каждая   из  сторон  вправе   в   любое  время   оказаться  от  договора,  уведомив   об  этом   другую  сторону   за   один  месяц  до  предполагаемой   даты   получения  стороной   письменного  уведомления   об  отказе  от  настоящего  договора   в   одностороннем  порядке. 

В соответствии с пунктами 3.1.1 и 3.2 договора аренды арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату, включающую в себя возмещение коммунальных и эксплуатационных платежей, в размере 35070 руб. до 05 числа оплачиваемого месяца путем   перечисления денежных  средств на   расчетный   счет  арендодателя.

До  заключения  договор аренды от 16.12.2016 года между                                                  ИП ФИО6 (арендодатель) и ООО «Белая Дача Липецк» был заключен договор аренды от 18.12.2015 года (далее – договор  аренды от 18.12.2015, л.д. 17 - 24 т. 1) в   отношении  того  же   объекта недвижимого  имущества. Согласно акту приема-передачи помещения от 18.12.2015г. ООО «Белая Дача Липецк» передано в аренду часть нежилого помещения площадью 116,9 (Сто шестнадцать целых девять десятых) кв.м, расположенного в пожарном депо в зоне завода (в соответствии с тех. паспортом     БТИ),  по адресу: г. Липецк, площадь Загорского, строение 3 (л.д. 32 т.  1).

До  заключения  договор аренды от 18.12.2015 года между                                                 ИП ФИО6 (арендодатель) и ООО «Белая Дача Фарминг» был заключен договор аренды от 06.11.2015 года (далее – договор  аренды от 06.11.2015, л.д. 79 - 86 т. 3) в   отношении  того  же   объекта недвижимого  имущества. Согласно акту приема-передачи помещения от 06.11.2015г. ООО «Белая Дача Липецк» передано в аренду часть нежилого помещения площадью 116,9 (Сто шестнадцать целых девять десятых) кв.м, расположенного в пожарном депо в зоне завода (в соответствии с тех. паспортом     БТИ),  по адресу: г. Липецк, площадь Загорского, строение 3;  17.12.2015 года часть нежилого помещения  возвращена (л.д. 87, 88 т. 3).

 Из материалов дела следует, что 29.11.2017 года в адрес ИП ФИО6 было направлено уведомление об отказе от договора аренды,  которое   получено  29.11.2017г.   (л.д. 16,  17 т.  2).

 Арендодателем  по  результатам  рассмотрения   указанного  уведомления   было  направлено  письмо  от  12.12.2017г.,  в  котором   он  указывал,  что  не   возражает  против   досрочного  расторжения   договора сторонами,  и   обязанность  арендатора   возместить  стоимость текущего ремонта помещения   согласно  смете (л.д. 112, 113 т. 2).

 По  результатам   рассмотрения  указанного  письма  ООО «Лэм Уэстон Белая Дача» был  направлен  ответ   №  918  от 21.12.2017г.,  в   котором   арендатор  оспаривал  причинение   ущерба   арендованному   помещению и   сообщал,  что  помещение   находится   в   том  же   состоянии,  в  котором   было  передано  обществу      учетом   нормального  износа,   и   будет   возвращено  в   соответствии  с   условиями  договора (л.д. 114   т.  2).  

ИП ФИО6 было  направлено письмо  от  25.12.2017г., в   котором   содержалось  предложение   направить  представителя   для   фиксации  состояния   помещения   27.12.2017г.  в   10  ч и   составления   акта   осмотра, что  подтверждается   накладной службы доставки № 21-8451-2297 (л.д.  115,  116  т.  2).    

Ответчиком указанное  письмо получено 27.12.2017 года в 16:08,  в   связи  с   чем,   явка   представителя   к   указанному   в   нем   времени  не   обеспечена.

27.12.2017 года в адрес арендодателя были направлено уведомление и просьба прибыть для передачи помещения 29.12.2017 года, а также направлены акты приёма-передачи помещения (в   2   экземплярах). Данное письмо было получено ответчиком 28.12.2017 года, что  подтверждается   накладной службы доставки № 15-6665-3847 (л.д. 18, 19, 82 т. 2).

29.12.2017 года представители  арендатора   произвели  вывоз  имущества,  что  подтверждает  представленными  ИП ФИО6  фотографиями  (л.д.  122 – 130 т.2).  Как   указано  в   описании  фотографий,  представители                                                            ИП ФИО6 отказались  от  подписания   акта   приема-передачи  по  причине   выявления  разобранных  и   засоренных  арендатором   элементов   водоотведения,  образования   в  помещении  плесени, повреждения   двери,  штукатурки  и  выявления  других недостатков (л.д. 131 т. 2).    

29.12.2017 года в адрес арендодателя было направлено письмо  №  1120  с   приложением актов приёма-передачи помещения (в   2   экземплярах) и ключа, что  подтверждается   накладной службы доставки № 15-5291-8719 (л.д. 20, 80, 81 т. 2).         

05.02.2018 года в адрес арендодателя было также направлено отправление, что  подтверждается   накладной службы  № 15-5291-8675 (л.д. 66, 83 т. 2). Арендодатель  от получения   данного  отправления   отказался,  что  следует  из  пояснений   АО «Фрейт  Линк»,  и   ИП ФИО6 не   оспаривается.

Полагая,  что  арендатором   нарушены   права   арендодателя, 07.02.2018г.                       ИП ФИО6 направил  в   адрес   арендатора   претензию  с  требованием выплатить  стоимость  ремонта,  арендную  плату  за   просрочку   возврата   имущества  и   проценты  за   пользование   чужими  денежными  средствами  (л.д. 11  -  16  т.  1).

В связи  с   тем,  что  на  досудебной   стадии  урегулирования   спора,  по  указанной   претензии  оплата   не   произведена,   ИП ФИО6  обратился   в   арбитражный  суд с исковым  заявлением.

 В  свою  очередь, ООО «Лэм Уэстон Белая Дача»  также   обратилось  в   арбитражный   суд   с   исковым  заявлением  об обязании ответчика принять часть нежилого помещения.

 Конверт,  направленный по накладной службы  № 15-5291-8675,  и   возвращенный ООО «Лэм Уэстон Белая Дача»,  был  приложен  к   исковому   заявлению  (пункт  6,  л.д.  5   т.  2), и  передан  представителю ООО «Лэм Уэстон Белая Дача»  ФИО2  в   предварительном   судебном   заседании  12.04.2018г. (см.  протокол  предварительного судебного заседания  от  12.04.2018г.,  л.д.  143   т.  2).

В  судебном   заседании 07.05.2018г.  представителем  ООО «Лэм Уэстон Белая Дача» вскрыт  конверт,  ключ   передан  истцу, истцом  ключ  получен. ИП ФИО1 подписан  и  скреплен  печатью  акт  приема-передачи  от  07.05.2018г.,  один  экземпляр  которого  передан  ответчику,  один  приобщен  к   материалам  дела (л.д.  10  т.  3,  см.  протокол судебного заседания  от  07.05.2018г.,                   л.д. 20 -  24 т. 3).

11.05.2018г. сторонами  проведен  осмотр  состояния   помещения,  по  результатам   которого  составлен  акт  с   приложением фотографий   (л.д.  29 - 42 т. 3).   

Суд считает заявленные ООО «Лэм Уэстон Белая Дача»  требования подлежащими удовлетворению и не  усматривает  оснований   для   взыскания   арендной   платы  по  исковому  заявлению  ИП ФИО6 по следующим основаниям.

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договорам аренды от 16.12.2016 года, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

 В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

 Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

         В силу абзаца 2 части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

         Как было  указано  ранее,  пунктом  8.1  договора  стороны   согласовали  возможность  отказаться  от  договора при  условии  уведомления   об  этом за   один  месяц.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

         В силу ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче подписываемому сторонами. Нормами данной статьи установлен порядок возврата арендованного имущества.

Абзацем 3 ст. 655 ГК РФ предусмотрено, что уклонение одной стороной от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Представленными  в  материалы   дела   доказательствами  подтверждено  уведомление  ИП ФИО6 об отказе от договора аренды, и  отсутствие   со  стороны  последнего  по  состоянию  на   12.12.2017г. возражений   относительно  прекращения   арендных  отношений   29.12.2017г.

Кроме   того,  в   материалы  дела   представлены   накладные, свидетельствующие   о  неоднократном  направлении  в  адрес  арендодателя  актов   приема-передачи  части  помещения. 

 Арендатором с  учетом  прекращения арендных  отношений  29.12.2017г.  было  вывезено  имущество,  что подтверждается   свидетельскими  показаниями  и   представленными  фотографиями,  которыми   данный   процесс  вывоза   имущества   зафиксирован. 

Таким   образом,  ООО «Лэм Уэстон Белая Дача» были  предприняты предусмотренные  ст. 655 ГК РФ и  п.  2.1.5   договора   аренды действия, направленных на освобождение   и  возврат арендованной   части  помещения с соблюдением установленных порядка и сроков предупреждения об отказе от договора.

Не   подписание   со  стороны  арендодателя  акта приема-передачи,  датированного  29.12.2017г.,  не   свидетельствует  при  указанных  выше   обстоятельствах  настоящего  дела   о  том,  что  арендатор уклонялся   от  выполнения   обязанности  по возврату арендованного помещения.

         В  то  же   время,  ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора  аренды   вне   зависимости  от  выявления  недостатков,  которые  с  позиции  последнего подлежат  устранению  за   счет  арендатора.

Наличие недостатков у арендованного имущества не является, вопреки доводам предпринимателя, безусловным основанием для отказа в приеме имущества.

Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. 

Наличие обстоятельств, препятствующих истцу принять помещение после прекращения  действия  договора аренды, материалами дела не подтверждено.

         Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая предпринятые арендатором меры к возврату арендованного имущества, суд  приходит  к   выводу, что подлежат  удовлетворению требования  ООО «Лэм Уэстон Белая Дача» о  возложении  на ИП ФИО1 обязанности  принять часть нежилого помещения площадью 116,9 кв.м, расположенного в пожарном депо в зоне завода (в соответствии с паспортом БТИ) по адресу: 

<

...> строение 3, по акту приема-передачи части нежилого помещения площадью 116,9 кв.м, расположенного в пожарном депо в зоне завода (в соответствии с паспортом БТИ) по адресу: 

<

...> строение 3,  от 29.12.2017 года.

(Аналогичный   правовой   подход  изложен  в  Постановлении  ФАС Центрального округа от 30.09.2008 по делу № А62-4173/2007.)

Согласно  представленным  платежным  поручениям № 1547 от 05.12.2016 года,                 № 1624 от 05.12.2016 года, № 109 от 01.02.2017 года, № 212 от 01.02.2017 года, № 396 от 03.04.2017 года,  № 594 от 03.05.2017 года, № 1527 от 05.07.2017 года, № 901 от 09.06.2017 года, № 1872 от 03.08.2017 года, № 2124 от 31.08.2017 года, № 3289 от 08.12.2017 года,  № 3289 от 08.12.2017 года, № 420 от 18.12.2015 года с   учетом   произведенных  зачетов   и   уступки  права   требования  факт  исполнения   обязательств арендатора  по оплате арендных  платежей  за   период  до  декабря   2017г. включительно,  признается судом   подтвержденным.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ и пункту 37 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002  № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

С  учетом   признания   прекращенными  арендных  обязательств   сторон 29.12.2017г.,  суд  не   усматривает  оснований   для   удовлетворения  требований  ИП ФИО1 о  взыскании 67635 руб. задолженности по оплате арендной платы за просрочку возврата имущества с пересчетом на день вынесения решения суда, 536 руб. 38 коп. процентов   за   пользование   чужими  денежными  средствами  с пересчетом на день вынесения решения,  

Рассмотрев требования ИП ФИО1 о взыскании с ответчика убытков в размере  стоимости ремонта, необходимого для приведения сданного в аренду имущества в надлежащее состояние,  в   сумме 58740 руб., суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками, возмещения которых может требовать лицо, право которого нарушено неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, понимаются расходы, которые произведены либо будут произведены для восстановления нарушенного права, вытекающего из этого обязательства, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом для применения такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков должны быть доказаны факт нарушения обязательства должником, наличие и размер понесенных кредитором убытков, а также причинная связь между допущенным должником нарушением и возникшими у кредитора убытками.

При недоказанности одного из перечисленных элементов требования о возмещении убытков удовлетворению не подлежат.

Применительно к рассматриваемому делу в предмет доказывания по требованию о возмещении убытков входит: определение состояния помещения в момент его передачи арендатору; качественное соотношение имущества при его передаче и возврате; стоимость восстановительного ремонта; наличие причинной связи между причиненным вредом и действиями ответчика. 

При этом в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания данных обстоятельств возложена на истца.

В  судебном   заседании  03.07.2018г. в  качестве  свидетелей   допрошены  ФИО7, ФИО8, ФИО9.

Свидетеля ФИО7 пояснил, что с  2013 года работал в ООО «Фарм Фритес Белая Дача». В 2013 году вел переговоры с Павлом об аренде нежилого помещения  на территории бывшего Тракторного завода, он должен был сделать пространство в стене, чтобы могли занести оборудование, до февраля 2015 года предполагалась аренда. Отопление  в   помещении  электрическое, тепловое отопление в помещении то было, то нет. Температурный  режим  не   был  постоянным. Павел сам его регулировал, устно просили его о вентиляции, но она сделана не была. По представленной   на   обозрение   технической  документации  в   отношении  оборудования   пояснил,  что  именно  данное   оборудование  было  установлено  и   использовалось  в   помещении. ФИО7 также пояснил, что в помещении имелась самодельная канализация, теплой воды не было, потолок выглядел ненадежно, туалет был недоделан, шпаклевка нанесена на краску, в   некоторых  местах неоднородная,  проглядывалась  краска,  на   потолке   шпаклевка  наносилась  на  дранку, входные двери были старые, окна   старые,  местами  заменены   на   пластиковые, пол был серый. Посещал это помещение до ноября 2015 года. Помещение было не изолировано, в смежное   помещение была   деревянная   дверь. В  одном помещении было влажно и тепло, в   другом   -  холодно, больших проблем с канализацией не помнит, работала  исправно,  была  сделана  под  углом. 

Привозили примерно 20 кг картофеля для пробы, и отходы не оставляли там,  пользовались помещением раз в месяц, с середины апреля до 1 августа практически не пользовались,  в   сентябре,  октябре   -  один  раз  в   неделю. Делали отчеты. Велись лабораторные исследования картофеля, это не было производство. Мусор выносили, потом вывозили. Выехали из помещения в декабре 2015 года, когда возвращали помещение, лично не присутствовал. В помещение имели доступ третьи лица, аварий в помещении не было, акт приема-передачи помещения лично не подписывал. По  результатам обозрения имеющихся в материалах дела фотографий пояснил, что фотографии отражают помещение  в   том   виде, который  был  первоначально.                     

Вызванный в качестве свидетеля ФИО8 пояснил, что работал в Белая Дача Фарминг, после в Белая Дача Липецк, сейчас работает в ООО  «Лэм Уэстон Белая Дача». По фотографиям, представленным судом, пояснил, что работал на данном оборудовании, сейчас оно находится на территории Особой Экономической зоны, на территории Тракторного Завода работал с конца сентября-октября  2015 года по октябрь-ноябрь 2017 года. Отсоединяли трубы механики Общества, забрали само оборудование, остальное там осталось. Не отсоединив трубы, не смогли бы забрать свое оборудование, так как оно находилось под мойкой, были ситуации, когда вода разливалась, мы открывали шланг подачи на мойку, и она высыхала где-то за 2-3 часа, если окно открыто, стены были с пятнами, когда   попал  в  помещение, после с них начала отшелушиваться штукатурка. В  период  использования   помещения   часть покрытия потолка обрушилась.  Стены были облуплены, туалетом не пользовался. Перед отъездом с помещения забилась мойка один раз. 

Привозили мешок картофеля 8-9 кг, по 4-10 мешков, анализировали его сразу, партия «уходила» сразу. Когда ванна забивалась, звонил менеджеру, дальше он разбирался, случаев серьезных потопов не было, раза два приходил истец, каких-либо замечаний не было, у третьих лиц был вход в помещение, рядом было 2 пекарни, летом температура в помещении была 22-23 градуса, зимой 4-5.

Вызванный в качестве свидетеля ФИО9 пояснил, что в ООО  «Лэм Уэстон Белая Дача» работал  с   05.09.2017г., про помещение ему ничего не известно, вызвали, чтобы забрал вещи в конце декабря 2015 года. Встали  у   проходных  и   ждали  ФИО4,  подъехал, оформил  пропуска, зашли на территорию, истец сказал, что подписывать акт не будет. Выбросили в мусорку баклажки, мешки, больше вывезти ничего не просили. В конце декабря 2017 г. снаружи помещения краска была облуплена, внутри было бетонное напольное покрытие, помещение не рассматривал, какое оно было изначально, ему не известно.

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения размера убытков, причиненных ООО «Лэм Уэстон Белая Дача».

Определением от 21.09.2018г. суд назначил  судебную, производство которой получил эксперту ООО «Липецкое экспертно-оценочное бюро»  ФИО3, поставив  следующие вопросы: 

1) установить изменение технического состояния  части нежилого помещения, площадью 116,9 кв.м., расположенного в    здании  по  адресу: Липецкая область, город Липецк, площадь Загорского, строение 3, кадастровый номер 48:20:04 18 01:0004:1265пр-17-1\01, являвшегося предметом договора аренды от 16.12.2016г., и  системы   труб  водоотведения,  за период с 16.12.2016г. по 29.12.2017г.?;

2) в случае выявления  ухудшения технического состояния части нежилого помещения, площадью 116,9 кв.м., расположенного в    здании  по  адресу: Липецкая область, город Липецк, площадь Загорского, строение 3, кадастровый номер 48:20:04 18 01:0004:1265пр-17-1\01, являвшегося предметом договора аренды от 16.12.2016г., и  системы   труб  водоотведения,  за период с 16.12.2016г. по 29.12.2017г., указать части, конструкции  и   системы   труб  водоотведения нежилого помещения, которые были подвергнуты воздействию?;

3) в случае положительного ответа на 1 и 2 вопросы устновить  образовались  ли  выявленные  нарушения части нежилого помещения, площадью 116,9 кв.м., расположенного в    здании  по  адресу: Липецкая область, город Липецк, площадь Загорского, строение 3, кадастровый номер 48:20:04 18 01:0004:1265пр-17-1\01, являвшегося предметом договора аренды от 16.12.2016г., и  системы   труб  водоотведения,  за период с 16.12.2016г. по 29.12.2017г.  в   результате   хозяйственной  деятельности ООО «Лэм Уэстон Белая Дача»;

4) в случае положительного ответа на 1, 2 и 3 вопросы установить стоимость восстановительного ремонта частей, конструкций  и систем труб водоотведения части нежилого помещения, площадью 116,9 кв.м., расположенного в    здании  по  адресу: Липецкая область, город Липецк, площадь Загорского, строение 3, кадастровый номер 48:20:04 18 01:0004:1265пр-17-1\01, являвшегося предметом договора аренды от 16.12.2016г.?

В данном случае убытки определены в виде стоимости ремонта, необходимого по устранению недостатков, выявленных при осмотре арендуемого помещения 29.12.2017г. 

Из  содержания  заключения эксперта ООО «Липецкое экспертно-оценочное бюро»  ФИО3 № 01-086/18 от  20.02.2019г. (л.д. 102 - 152 т. 5)  следует, что  на наружной стене до момента сдачи помещения в аренду имелись пятна черного цвета в районе окна;  на потолке до момента сдачи помещения в аренду имелись пятна желтого цвета; система   водоотведения   на  представленных  фотографиях  отсутствовала; по результатам осмотра 23.10.2018г. не обнаружено повреждений в нижней и верхней части перегородок в помещении № 1 вокруг лестничного марша, следов   подтопления   на   полу. В представленных эксперту материалах дела отсутствуют материалы, подтверждающие факт сброса воды на пол. Демонтированная часть системы водоотведения не связана с эксплуатацией здания, была подведена к оборудованию ООО «Лэм Уэстон Белая Дача». По  периметру исследуемого помещения снаружи отсутствует или частично разрушена отмостка.

          В  результате   проведенного  исследования  экспертом ООО «Липецкое экспертно-оценочное бюро»  ФИО3 сделаны   следующие   выводы:

          1.Установить период образования всех повреждений в исследуемом помещении не представляется возможным, так как в представленных материалах дела отсутствует детальное описание состояния помещения на 16.12.2017г.

           2.Часть установленных при осмотре помещения повреждений не связана с хозяйственной деятельностью ООО «Лэм Уэстон Белая Дача»: повреждения потолка и верхней части стен образовались в результате залитая из выше расположенного помещения и с кровли смежного помещения; образование пятен черного цвета (предположительно плесневого грибка) и повреждение шпаклевочного слоя образовалось в нижней части по периметру наружних стен и на перегородке смежной с другим помещением в районе санузла. Наиболее вероятной причиной образования повреждений наружных стен является нарушение горизонтальной гидроизоляции.

          3.В результате хозяйственной деятельности ООО «Лэм Уэстон Белая Дача» в периодаренды помещения с 18.12.2015г. по 29.12.2017г. наиболее вероятно образовались следующие повреждения: засор системы водоотведения; отверстия от сверления стен; частично демонтирована коробка заполнения входного дверного проема; следы установки оборудования (анкерные болты) на полу.

         4.Стоимость восстановительного ремонта частей, конструкций и систем труб водоотведения части нежилого помещения, площадью 116,9 кв.м., расположенного в здании по адресу: Липецкая область, город Липецк, площадь Загорского, строение 3, составила   17217  руб.  

В обоснование требований об убытках истец ссылается на пункты 2.1.6, 2.1.9 договора аренды и статью 622 ГК РФ, в соответствии с которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 2.1.6 договора аренды арендатор обязан возмещать ущерб, причиненный арендуемым помещениям и (или) расположенным в них (проходящим через них) инженерным коммуникациям, сантехническому, электротехническому и прочему оборудованию, иной собственности арендодателя в результате виновных действий или бездействий арендатора. 

Арендатор обязан не допускать порчи помещений в результате своей деятельности, деятельности своих сотрудником и посетителей (п. 2.1.9 договора аренды).

В соответствии с п. 2.3.8 договора аренды арендодатель обязан производить капитальный ремонт здания  и  помещений.

Арендатор указывает на то, что имущество не сдано ответчиком в том состоянии, в котором оно получено согласно договору аренды от 16.12.2016г.

Вместе   с   тем,  сторонами  не   оспаривается, что  16.12.2016г. арендатором   и   арендодателем акт приема-передачи   не   подписывался,  соответственно  сторонами  не   было  установлено  то  состояние,  в   котором   часть  помещения   была   передана   по  данному   договору.

Кроме   того,  из  материалов  дела   не   представляется возможным  установить  наличие   выявленных  недостатков  после   возврата   части  помещения от   ООО «Белая Дача Фарминг» и   передачи  его  по договору аренды от 18.12.2015 ООО «Белая Дача Липецк».

В представленных  в   материалы   дела  актах приема-передачи помещения стороны указали, что помещение находится в технически исправном состоянии и позволяет арендатору использовать его для целей, установленных договором. Однако характеристики помещения в данных актах сторонами не были конкретизированы. 

Несмотря   на  то,  что  состояние помещения по  состоянию  на     29.12.2017г.  было  зафиксировано  с   использованием  фотосъемки,  с   учетом   смены   арендаторов и   установленных  экспертом   характеристик   части  помещения,  не  представляется   возможным установить  причинно-следственную  связь  между   хозяйственной деятельностью  арендатора   и   выявленными  недостатками.     

ООО «Лэм Уэстон Белая Дача» выводы, изложенные в  заключении эксперта ООО «Липецкое экспертно-оценочное бюро»  ФИО3 № 01-086/18 от  20.02.2019г.,  оспорены как  не   имеющие   доказательственный   характер. Согласно  рецензии  ООО «Региональная   консалтинговая   компания   «Инпрайс-Оценка»  №  01-086/18   от  13.03.2019г. изложенные   выводы   по  результатам   судебной   экспертизы   научно  обоснованными  не   являются (л.д.  27  -  33   т.  6).

 ИП ФИО6  в   материалы   дела   оформленное   в   установленном   статьями  82,  87 АПК  РФ порядке  ходатайство  о  назначении  по  делу   повторной   или   дополнительной  судебной экспертизы не   представлено. 

При  этом, невозможно  с   достоверностью  установить  состояние  части помещения  на   2015   год  по  представленным  фотографиям  (л.д.  69  -  74  т.  4) с   учетом   возражений   последнего  арендатора.

Характеристики  помещения  по  состоянию  на   2013   год  (л.д.  135  -  148  т.  4) не  могут  быть  взяты   за   основу  при  установлении  недостатков,  причиненных  в   результате   деятельности  ответчика,  поскольку не   позволяют  составить  представление   о  том,  в   каком   состоянии оно  было  принято  арендатором   по  договору аренды от 16.12.2016г.

Согласно  руководству   пользователя в   отношении  производственной   линии  для   предварительной  сортировки,  мойки,  взвешивания и   сушки  картофеля  указан  год выпуска - 2013, а также заказчик  -  Фермерское   хозяйство  «Белая   дача» (л.д.14 - 38   т.  4).

Сопоставляя сделанные по  состоянию  на  2013 год фотографии с   данными   о  годе   выпуска   линии,  суд приходит  к   выводу,  что  в   отсутствие   доказательств монтажа   данного  оборудования   ответчиком,  а   не ООО «Белая Дача Фарминг»  или   иными  лицами,  отнесение   на     ООО «Лэм Уэстон Белая Дача»  расходов   по  ремонту   стен   и   пола  в   связи  с   наличием   отверстий   и  болтов,  необоснованно.

Кроме   того,  на   представленных  фотографиях усматривается,  что  изначально  в   данной  части  помещения  система   водоотведения   отсутствовала (л.д.  109,  126   т.  5).    

ИП ФИО6 в судебном заседании пояснил, что ремонт в спорном помещении проводил своими силами, подтверждающих документов не имеет и в материалы дела представить не может.

Из  свидетельских  показаний не  следует вывод,  на   какой   стадии  возникли  отраженные  в   заключении  эксперта   недостатки.   

При названных обстоятельствах у суда  отсутствует возможность установить, в какой мере использование арендатором спорной недвижимости ухудшило ее состояние на момент возврата объекта аренды. 

Исходя из положений статьи 64 АПК РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Поскольку в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, позволяющих оценить состояние помещения (с указанием конкретных недостатков) на момент передачи помещения ответчиком, у суда отсутствуют правовые основания для вывода о доказанности факта наличия и размера убытков. 

Доказательств неисполнения ответчиком обязанности по надлежащему содержанию помещения, как и доказательств того, что спорные недостатки переданного нежилого помещения не являются его нормальным износом, материалы дела также не содержат.

В связи с этим, суд не  принимает  заключение  эксперта ООО «Липецкое экспертно-оценочное бюро»  ФИО3 № 01-086/18 от  20.02.2019г., полученное по результатам судебной экспертизы,  в   обоснование искового  заявления  в   части  требований   о  взыскании стоимости ремонта, необходимого для приведения сданного в аренду имущества в надлежащее состояние,  в   сумме 58740 руб.

Поскольку истец не доказал совокупности условий, необходимых для взыскания убытков, оснований для взыскания с ответчика убытков не имеется.

Аналогичный   правовой   подход  изложен  в   Постановлении  Девятнадцатого  арбитражного  апелляционного суда от  30.04.2019г.  по  делу   №  А36-1014/2018.  

 В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

 В силу п.1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

 Размер государственной пошлины по настоящему делу в соответствии с положениями статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, с учетом цены исковых требований ИП ФИО1 составляет 4807 руб.

 Судебные  расходы   в   указанном  размере,  понесенные  истцом   на  основании  чека-ордера   от  02.03.2018г., относятся на   ИП ФИО1                        (л.д.  10  т.  1).

          С  учетом   удовлетворения  встречного  искового заявления   об обязании ИП ФИО1 принять часть нежилого помещения,    судебные  расходы  ООО «Лэм Уэстон Белая Дача»  по  оплате   государственной   пошлины   в  размере   6000  руб.  (л.д.  7  т.  2) взыскиваются  с  ИП ФИО1

          Судебная экспертиза в рамках рассматриваемого дела была проведена по ходатайству ООО «Лэм Уэстон Белая Дача».  Факт несения истцом расходов в размере                                   38562  руб.  24   коп. подтверждается платежным  поручением  №  2117 от 29.05.2018                  (л.д. 119 т. 3).

          Принимая во внимание отказ в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков, суд полагает необходимым расходы на оплату судебной экспертизы  в   размере  60000 руб. отнести на  ИП ФИО1

          В соответствии с ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные средства в указанном размере перечислены ООО «Липецкое экспертно-оценочное бюро» с депозитного счета Арбитражного суда Липецкой области по  определению  от  29.03.2019г.  (л.д. 52,  53 т. 6).

          ООО «Лэм Уэстон Белая Дача»  с  депозитного  счета   Арбитражного  суда   Липецкой   области подлежат  возврату оставшиеся денежные  средства   в   размере 38562 руб. 24   коп.

          Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении  искового  заявления  индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311482610400100, ИНН 

<

***>) отказать.

         Взыскать  с  индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311482610400100, ИНН 

<

***>) в   пользу общества с ограниченной ответственностью «Лэм Уэстон Белая Дача» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные  расходы   на   проведение   судебной   экспертизы   в   размере                  60000  руб.   

         Возвратить  обществу с ограниченной ответственностью «Лэм Уэстон Белая Дача» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  с  депозитного  счета   Арбитражного  суда   Липецкой   области денежные  средства   в   размере  38562  руб.  24   коп.

         Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311482610400100, ИНН 

<

***>) принять часть нежилого помещения площадью 116,9 кв.м, расположенного в пожарном депо в зоне завода (в соответствии с паспортом БТИ) по адресу: 

<

...> строение 3, по акту приема-передачи части нежилого помещения площадью 116,9 кв.м, расположенного в пожарном депо в зоне завода (в соответствии с паспортом БТИ) по адресу: 

<

...> строение 3,  от 29.12.2017 года.

         Взыскать  с  индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311482610400100, ИНН 

<

***>) в   пользу общества с ограниченной ответственностью «Лэм Уэстон Белая Дача» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные  расходы   на   оплату   государственной   пошлины в размере                  6000  руб.   

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Липецкой области. 

 Судья                    Никонова Н. В.