ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-42289/2017

город Ростов-на-Дону

11 декабря 2018 года

15АП-12662/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Ванина В.В., Нарышкиной Н.В. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии: 

от администрации муниципального образования  город-курорт Анапа: представитель  ФИО2, доверенность от 17.08.2018 (до перерыва); от общественной организации  «Яхт-клуб города-курорта Анапа»: представитель  ФИО3, доверенность от 05.10.2018 (до и после перерыва); представитель  ФИО4, доверенность от 05.10.2018 (до и после перерыва); от муниципальному унитарному предприятию муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг»: представитель не явился, извещен;

от Управления имущественных отношений муниципального образования город-курорт Анапа: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: представители не явились, извещены.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

общественной организации «Яхт-клуб города-курорта Анапа»,

публичного акционерного общества 

«Краснодарский краевой инвестиционный банк»

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 04.07.2018 по делу № А32-42289/2017 

по иску Администрации муниципального образования  город-курорт Анапа

(ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к общественной организации «Яхт-клуб города-курорта Анапа»

(ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>),

муниципальному унитарному предприятию муниципального образования 

город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг»

(ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>),

управлению имущественных отношений муниципального образования 

город-курорт Анапа (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>),

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, 

публичного акционерного общества 

«Краснодарский краевой инвестиционный банк», 

общества с ограниченной ответственностью «Новороссталь-Сочи»

о признании недействительными сделками договора аренды земельного участка, договора передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка, 

погашении регистрационной записи об аренде земельного участка, 

обязании возвратить земельный участок, 

принятое в составе судьи Назыкова А.Л., 

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к общественной организации «Яхт-клуб города-курорта Анапа» (далее – яхт-клуб, ответчик), муниципальному унитарному предприятию муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг» (далее – МУП «Объединение курортных услуг»), управлению имущественных отношений муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление имущественных отношений администрации) со следующими требованиями: 

- признать договор от 19.05.2014 №3700006276 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0103002:434 общей площадью 3 375 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, недействительной сделкой; - признать договор от 22.05.2014 о передаче прав и обязанностей по договору от 19.05.2014 №3700006276 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0103002:434 недействительной сделкой; 

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости сведения об обременении правом аренды в пользу яхт-клуба земельного участка с кадастровым номером 23:37:0103002:434; 

- обязать яхт-клуб возвратить органу местного самоуправления земельный участок с кадастровым номером 23:37:0103002:434, общей площадью 3375 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Исковые требования мотивированы предоставлением в аренду земельного участка на пляжной территории с видом разрешенного использования – для эксплуатации пляжной территории, который впоследствии был изменен дополнительным соглашением к договору аренды на «яхт-клубы (объекты, не связанные сои строительством)», однако процедура предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, в данном случае соблюдена не была, поскольку администрация не информировала надлежащим образом население о предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, как о том было сказано в статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок сформирован до его предоставления в аренду, в связи с чем, его предоставление могло осуществляться только на торгах. Ранее сформированные земельные участки, в том числе для целей, не связанных со строительством, предоставляются исключительно по результатам торгов. Земельный участок расположен в зоне объектов санаторно-курортного назначения. Согласно генеральному плану города-курорта Анапа, утвержденному решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 №404, территория земельного участка по функциональному зонированию относится к зоне пляжей. Участок расположен в первой зоне горно-санитарной охраны курорта, примыкает к урезу воды Чёрного моря, что свидетельствует о его расположении в пределах береговой полосы Чёрного моря. Расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого участка в аренду препятствует его свободному использованию. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земельного участка может быть только его арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Береговая полоса в соответствии с частью 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации предназначена для общего пользования. В соответствии с пунктом 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, которая действовала на момент заключения договора аренды, допускалась аренда земельного участка в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, но только с пользователем водным объектом и при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Спорный участок предоставлялся в аренду для целей, не связанных с водопользованием. Муниципальное унитарное предприятие в силу положений статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам. Течение срока исковой давности началось с даты получения администрации представления АзовоЧерноморского природоохранного прокурора от 23.06.2017. Кроме того, истечение срока исковой давности не препятствует суду дать оценку действительности сделки в мотивировочной части решения. Спорный земельный участок принадлежит муниципальному образованию на праве собственности. В настоящее время на участке установлены и эксплуатируются некапитальные объекты коммерческого назначения.

Определением от 15.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено публичное акционерное общество «Краснодарский краевой инвестиционный банк». 

Определением от 22.01.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Новороссталь-Сочи» (заёмщик по кредитному договору, в обеспечение исполнения которого яхт-клуб предоставил банку в залог право аренды земельного участка).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.07.2018 по делу №А32-42289/2017 суд признал отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:37:0103002:434 площадью 5 700 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, в виде аренды, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости в пользу общественной организации «Яхт-клуб города-курорта Анапа» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) на основании договора аренды земельного участка от 19.05.2014 №3700006276 и договора от 22.05.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.05.2014 №3700006276 (номер государственной регистрации аренды: 23-23-26/070/2014-162; дата государственной регистрации аренды: 22.05.2014). 

Суд указал, что настоящее решения является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:37:0103002:434 площадью 5 700 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, зарегистрированной в пользу общественной организации «Яхт-клуб города-курорта Анапа» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) на основании договора аренды земельного участка от 19.05.2014 №3700006276 и договора от 22.05.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.05.2014 12 №3700006276 (номер государственной регистрации аренды: 23-23-26/070/2014-162; дата государственной регистрации аренды: 22.05.2014). 

Суд обязал общественную организацию «Яхт-клуб города-курорта Анапа» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 23:37:0103002:434 площадью 5 700 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, от принадлежащего ей имущества, находящегося на этом земельном участке, и передать указанный земельный участок в освобождённом виде администрации муниципального образования город-курорт Анапа по акту приёма-передачи. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судом распределены судебные расходы.

С вынесенным решением не согласился ответчик - общественная организация «Яхт-клуб города-курорта Анапа», просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.07.2018 по делу № А32-42289/2017 отменить, в удовлетворении иска отказать полностью.

Апелляционная жалоба содержит следующие доводы:

- в силу закона, отсутствие в договоре аренды земельного участка от 19.05.2014 № 3700006276 некоторых положений, в том числе, условий, обязывающих арендатора земельного участка обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, не влечет недействительности (ничтожности) остальной части договора;

- арендуемая ответчиком часть земельного участка в пределах прибрежной полосы, имеет свободный доступ для всех лиц, не занята каким-либо имуществом ответчика, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе, фотографиями;

- суд первой инстанции самостоятельно вышел за пределы исковых требований в части решения о признании отсутствующим обременения земельного участка;

- спорный земельный участок представлен в аренду истцом на основании распорядительных документов, что уже исключает удовлетворения требований истца.

Кроме того, с решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.07.2018 по делу № А32-42289/2017 не согласилось публичное акционерное общество «Краснодарский краевой инвестиционный банк».

Апелляционная жалоба содержит следующие доводы:

- действующее законодательство не устанавливает обязанность сторон при заключении договора аренды вносить в его текст условие об обязанности арендатора обеспечить свободный доступ к водному объекту;

- в материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендатор ограничивает свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования.

В судебное заседание остальные лица, участвующие в деле  надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

От ПАО  "Краснодарский краевой инвестиционный банк", поступили письменные пояснения по делу, которые судом рассмотрены и приобщены к материалам дела.

От администрации муниципального образования город-курорт Анапа поступило дополнительное правовое обоснование, которое судом рассмотрено и приобщено к материалам дела.

От ООО «Яхт-клуб города-курорта Анапа», поступили письменные пояснения по делу, которые судом рассмотрены и приобщены к материалам дела.

Представитель ООО «Яхт-клуб города-курорта Анапа» в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 19.05.2014 № 2037, принятого на основании информационного сообщения в газете «Анапское Черноморье» от 08.05.2014 № 56 и заявления руководителя муниципального унитарного предприятия муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг», предоставлен муниципальному унитарному предприятию «Объединение курортных услуг» в аренду на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 23:37:0103002:434 площадью 5 700 кв. м по адресу: 

<

...>, для эксплуатации пляжной территории (т. 1, л.д. 200-201).

Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и муниципальным унитарным предприятием муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг» заключен договор от 19.05.2014 № 3700006276 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0103002:434 площадью 5 700 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования: для эксплуатации пляжной территории. Договор заключен на срок до 19.05.2024 (т. 1, л.д. 193-197).

22.05.2014 муниципальным унитарным предприятием «Объединение курортных услуг» и общественной организацией «Яхт-клуб города-курорта Анапа» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.05.2014 № 3700006276, по которому яхт-клубу были переданы права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:37:0103002:434 площадью 5700 кв. м, с видом разрешенного использования: для эксплуатации пляжной территории. Передача прав и обязанностей арендатора земельного участка согласована управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа 22.05.2014, что следует из отметки о согласовании на титульном листе договора о передаче прав и обязанностей арендатора (т. 1, л.д. 125-126).

Управлением имущественных отношений администрации и яхт-клубом заключено соглашение от 12.02.2015 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 19.05.2014 № 3700006276, которым договор аренды изложен в новой редакции, в соответствии с которой вид разрешенного использования земельного участка изменен на «яхтклубы (объекты, не связанные со строительством)» (т. 1, л.д. 174-18187).

Данные сделки прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, представлены в материалах реестрового дела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0103002:434 (т. 1, л.д. 118-227).

Между ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» и общественной организацией «Яхт-клуб города-курорта Анапа» заключен договор ипотеки № 149804/4, по которому яхт-клуб передал банку в залог право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0103002:434 в обеспечение исполнения обязательств ООО «Новороссталь-Сочи» (т. 1, л.д. 71-75).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28.11.2017 № 23/001/008/2017-3310 на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0103002:434 площадью 5 700 кв. м с видом разрешенного использования - яхтклубы (объекты, не связанные со строительством) зарегистрированы право собственности муниципального образования город-курорт Анапа (дата регистрации: 18.03.2014), аренда в пользу яхт-клуба (дата регистрации: 22.05.2014), ипотека в пользу ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (дата регистрации: 23.03.2015) (т. 1, л.д. 102-116).

По сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленным управлением архитектуры и градостроительства администрации письмом от 22.02.2018 № 17-668/17-12, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0103002:434 расположен в первой зоне горно-санитарной охраны курорта, по функциональному зонированию генерального плана городского округа город-курорт Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 № 404 (в редакции от 22.12.2016 № 145), земельный участок относится к зоне пляжей, в соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа данный земельный участок относится к зоне пляжа. Строения, сооружения устанавливаются на пляжных территориях только на период курортного сезона (т. 1, л.д. 88-91).

Ответчиками не оспаривается также такое обстоятельство, на которое ссылается администрация в иске, как расположение земельного участка в пределах береговой полосы Черного моря.

Нахождение земельного участка в непосредственной близости от уреза воды Черного моря, на территории песчаного пляжа подтверждается, в том числе, предоставленными ответчиком фотоматериалами (т. 2, л.д. 114-139).

В соответствии с пунктом 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора аренды от 22.05.2014) земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Особенности аренды земельных участков государственной или муниципальной собственности и расположенных в пределах береговой полосы водных объектов общего пользования, содержались в пункте 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора аренды земельного участка от 22.05.2014): «Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе».

В действующей редакции Земельного кодекса Российской Федерации данное правило содержится в пункте 4 статьи 39.8: «Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе».

Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров (часть 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации).

Между тем, в оспариваемом договоре аренды земельного участка отсутствуют условия, которые бы обязывали арендатора земельного участка обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

В то же время, реализация в договоре этого условия является определяющим критерием, исключающим договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, из установленного законом запрета на предоставление территорий общего пользования в аренду конкретному лицу (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.04.2018 по делу № А32-40690/2016).

Исходя из содержания понятия территории общего пользования, приведенного в пункте 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, учитывая, что правила пункта 3.2 статьи 22 (в настоящее время - пункта 4 статьи 39.8) Земельного кодекса направлены на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, суд приходит к выводу о том, что договор аренды, заключенный ответчиками без указания на соответствующую обязанность арендатора, противоречит существу законодательного регулирования и нарушает права и законные интересы администрации как собственника земельного участка общего пользования и населения муниципального образования. Поскольку договор от 19.05.2014 № 3700006276 аренды земельного участка, включающего в себя береговую полосу водного объекта общего пользования, заключен с нарушением императивных требований Земельного кодекса, это обстоятельство влечет вывод о недействительности (ничтожности) указанного договора.

Оспариваемый договор аренды земельного участка заключен без обязательства арендатора обеспечить свободное и беспрепятственное пребывание на территории пляжа неограниченного круга лиц, их свободный доступ к Черному морю и его береговой полосе.

Договор аренды земельного участка предполагает владение участком со стороны его арендатора, исключительное пользование этим участком и контроль доступа на земельный участок, однако такое исключительное владение и пользование не соответствует правовому режим земель общего пользования, который предполагает беспрепятственное нахождение на них граждан независимо от получения предварительного разрешения или согласия.

В соответствии со сложившейся правовой позицией Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, предоставление земель общего пользования в аренду недопустимо не только под строительство капитальных объектов, но в том числе для таких видов деятельности, которые связаны не со строительством, а с эксплуатацией земель общего пользования, например для эксплуатации территории пляжа (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.07.2018 по делу № А32-40689/2016).

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора аренды земельного участка) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено: «Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки».

Таким образом, суд квалифицирует договор от 19.05.2014 № 3700006276 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0103002:434, заключенный между управлением имущественных отношений администрации и МУП «Объединение курортных услуг», как недействительную (ничтожную) сделку. В связи с недействительностью договора аренды также является недействительным (ничтожным) и договор от 22.05.2014 о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка, заключенный МУП «Объединение курортных услуг» и яхт-клубом.

Вместе с тем, яхт-клубом, право аренды которого в настоящее время зарегистрировано в ЕГРН, заявлено о применении исковой давности (т. 2, л.д. 10-11).

В соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В данном случае оспариваемые договоры аренды земельного участка и передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка заключены 19.05.2014 и 22.05.2014, государственная регистрация арендного обременения состоялась 22.05.2014, таким образом, срок исковой давности для администрации, управление имущественных отношений которой заключило договор аренды и согласовало 22.05.2014 договор передачи прав и обязанностей арендатора яхт-клубу, истек в мае 2017 года. С настоящим иском администрация обратилась в арбитражный суд 25.09.2017, то есть за пределами срока исковой давности.

Таким образом, в иске о признании недействительными договора аренды от 19.05.2014 и договора передачи прав и обязанностей арендатора от 22.05.2014 судом правомерно отказаноь в связи с пропуском срока исковой давности.

Вместе с тем, администрация как собственник спорного земельного участка просит также погасить в Едином государственном реестре недвижимости сведения об обременении земельного участка правом аренды в пользу яхт-клуба.

Из материалов дела следует и ответчиком признается отсутствие на территории спорного земельного участка объектов недвижимости, капитальных объектов, которые бы создавали на стороне ответчика исключительное владение земельным участком. Расположенные на спорном участке объекты являются некапитальными конструкциями временного характера, земельный участок полностью не огорожен, на что указывает ответчик в представленном им акте осмотра земельного участка и демонстрирует на подготовленном им фотоматериалах (т. 2, л.д. 95-139).

Ответчик на осуществлении им фактического исключительного владения спорным земельным участком не настаивал, напротив, ссылаясь на допустимость аренды земель общего пользования, показывал отсутствие на его стороне исключительного владения земельным участком. В судебном заседании 03.04.2018 представитель ответчика также пояснил, что земельный участок не огорожен, на участке капитальные объекты отсутствуют, права на расположенные на участке объекты яхт-клуба не зарегистрированы, относимость спорного земельного участка к землям общего пользования представитель яхт-клубы не отрицал.

Таким образом, суд не может рассматривать спорный земельный участок как выбывший из владения муниципального образования. Кроме того, передача земельного участка в аренду не означает его выбытия из владения арендодателя - в таком случае владение арендатора является продолжением владения арендодателя и не может быть противопоставлено арендодателю, то есть арендодатель не должен рассматриваться как утративший владение, а потому как нуждающийся в необходимости восстановления своего утраченного владения.

Особенности применения исковой давности к требованиям о возврате переданного в пользование по недействительной сделки получили отражение в содержании пункта 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: «В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК РФ)».

Таким образом, администрация как собственник земельного участка и его арендодатель по недействительной сделке не нуждается в восстановлении своего владения земельным участком, который к тому же не застроен и не находится в фактическом исключительном владении яхт-клуба, а потому для защиты своих интересов администрации нет необходимости сопрягать требование о погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с такими способами защиты как виндикация или реституция владения земельным участком.

При таких обстоятельствах избранный администрацией способ защиты в виде погашения в ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка рассматривается судом как носящий негаторный характер и направленный на признание обременение земельного участка в виде его аренды отсутствующим (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). На данное требование администрации исковая давность в силу его негаторного характера не распространяется.

Особенности применения такого способа защиты как признание права или обременения отсутствующим сформулированы в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: «В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими».

Поскольку в данном случае нарушение прав администрации выражается не в утрате владения земельным участком, а во внесении в Единый государственный реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка муниципальной собственности арендой, основанной на недействительной (ничтожной) сделке, и предметом этой сделки выступает земельный участок, который не мог быть предметом аренды в силу его отнесения к землям общего пользования, признание арендного обременения отсутствующим в полной мере восстанавливает права администрации, нарушенные в результате внесения недостоверной регистрационной записи об аренде земельного участка общего пользования.

В связи с тем, что у яхт-клуба отсутствуют правовые основания для использования земельного участка, суд обязал яхт-клуб освободить спорный земельный участок и передать его администрации в первоначальном состоянии, то есть в освобожденном виде. Поскольку на земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют, данное требование администрации также носит негаторный характер и на него исковая давность не распространяется.

Доводы апелляционной жалобы банка отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Новая редакция пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой «если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога», а также «правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли», вступила в силу с 01.07.2014 в соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации». Данная редакция пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к правоотношениям, возникшим после 01.07.2014.

Вместе с тем, оспариваемые в настоящем деле договоры аренды и перенайма были заключены и зарегистрированы в мае 2014 года, то есть до вступления в действие новой редакции статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, арбитражный суд не может признать банк добросовестным залогодержателем права аренды земельного участка, поскольку при должной степени осмотрительности банк мог установить передачу в аренду части территории пляжа, то есть земель общего пользования, и сделать соответствующий вывод о действительности договора аренды земельного участка. Непроявление должного уровня осмотрительности при заключении договора ипотеки, предметом залога по которому выступало право аренды по недействительной (ничтожной) сделке, исключает для банка возможность ссылаться на свою добросовестность.

Кроме того, заинтересованное лицо вправе оспорить договор аренды земельного участка и требовать погашения регистрационной записи об аренде, если этот договор нарушает права указанного лица.

Также и обращение взыскания на право аренды земельного участка как на предмет залога вступившим в силу решением суда (т. 1, л.д. 76-83) не исключает оспаривания договора аренды земельного участка лицом, которое считает это право аренды возникшим незаконно, по недействительной (ничтожной) сделке, нарушающей права этого лица.

Поскольку оспариваемый договор аренды земельного участка нарушает публичные интересы, банк, профессионально осуществляющий ипотечное кредитование, ссылки банка на его добросовестность, обращение взыскания на это право аренды решением суда не препятствуют суду дать оценку договору аренды земельного участка и договору перенайма на предмет их действительности и применить такой способ защиты как признание права аренды отсутствующим по иску владеющего этим участком его публичного собственника.

При таких обстоятельствах арбитражный исковые требования подлежали удовлетворению в виде признания отсутствующим права аренды земельного участка и обязания освободить земельный участок; в исковых требованиях в части признания недействительными договора аренды земельного участка и договора передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка надлежит отказать, в связи с пропуском администрацией срока исковой давности.

Принимая во внимание изложенное, у суда отсутствуют основания для удовлетворения апелляционных жалоб.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителей  жалоб. 

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.07.2018 по делу № А32-42289/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

ПредседательствующийН.В. Ковалева

СудьиВ.В. Ванин

Н.В. Нарышкина